房地產逐步向產品多樣化、細分化邁進，包括服務業、金融業在推動房地產產業效率、管理水平提高發揮了很大作用。
2011年8月18日，“下一個十年 改變中的房地產”2011博鰲房地產論壇進入第二天論壇日程。下午的論壇主題是：資本金融篇 資本的革命。
以下是易城中國總裁祝惇若先生現場演講實錄：
祝惇若：各位下午好！我今天演講的題目是《房地產產業升級初探》。房地產的動態發展總是牽動着社會、行業和消費者的神經，近期我們也看到一些行業的現象，比如企業方面經營戰略調整，由住宅開發轉向商用地產，持有比例在增加。
從資本方面來看，房地產的創新融資，房地產的金融資本現在都非常活躍；從消費者角度來看，由於限購、限貸的政策，使消費者投資要轉向商業地產，尋找更多的投資渠道。
對於出現的這些行業現象大家都開始在探討，有人認為這是國家對房地產產業一次重大調整，也有人認為這是行業一次變革或者房地產企業的轉型。
針對上述現象，我們認為中國房地產正在進入產業升級階段。說到產業升級，我們不得不從概念說起，產業升級概念就是主要指產業結構改善和產業素質、效率提高。微觀上表現在產業素質和效率提高，生產要素優化組合，技術水平、產品質量提高。
中國作為最大的發展中國家，地域廣闊，經濟總量佔全球第二，房地產規模已經是全球首位了，作為世界上最發達的國家美國，它的房地產規模跟中國相比具有可比性，而且房地產發展相對比較完善。
我們以美國房地產產業發展作為一個比較對象，探索其規律對研究我國房地產趨勢具有借鑑意義。
從80年代我國土地制度和住房改革制度說起，80年代至今主要經歷了四個階段，第一，1985年到1991恩年初步發展階段，主要是土地使用制度和住房制度改革。
第二，1992-1995年房地產進入快速發展階段。主要表現在土地新增6類用地，吸引大量外資，城市基礎設施建設加快。還有住房體制改革，表現在投資體制、分配體制等方面。還有開發規模擴張，開竣工面積大幅度增加，後期出現一些過熱現象，包括爛尾樓、銀行不良資產產生等。
第三個階段就是1996到2000年，稱之為盤整、消化、調整發展階段。在這裏土地的控制供給，深化住房分配製度改革，建立住房抵押貸款制度，擴大需求、規範，搞活了二級市場，98年市場低迷，到2000年趨向繁榮。
2001-2010年進入第四階段，持續繁榮階段。主要表現在城市化進程加快，住房分配貨幣化居民收入增加，消費結構升級，信貸支持力度大，地產經紀行業得到迅速發展。
美國房地產發展沿革，主要是從19世紀城市功能開始，購買大量地塊，基礎設施建設，分割成片土地出售，那個時候政府授予鐵路部門修路，鐵路公司當時成為最大的房地產開發商。住宅質量方面，當時出現針對住宅質量的嚴格的法規。
從19世紀末到第二次世界大戰之前，工業化浪潮席捲美國，多渠道金融、權益融資出現，城市迅速擴張，特大城市CBD出現。商業房地產開始涉及辦公樓。當時摩天大樓開發通常是保險公司、傳媒巨頭、製造業企業，而不是像今天房地產開發商。
二戰結束後到今天，他們的市場特徵包括郊區化，因為大規模高速公路建立，城市進入郊區化，城市建設改造，包括新建設的辦公樓，貧民窟改遷，房地產金融出現，主要以住房抵押貸款、證券化、房地產信託為主，商用地產得到迅速發展，特別是REITs的產生。
我們這裏有兩條中美房地產典型事例羅列，用兩個時間軸進行對比，我們發現他們發展趨勢很相近，美國150年房地產發展趨勢被我們壓縮到過去25年發展走完這條路程，我們這裏也可以看到中國現在的第五階段其實就是美國二戰後房地產發展的一個階段。
有的學者研究中國房地產週期，短週期4年，中週期9年，從過去看，美國是15年和18年，中國房地產波動頻率高於美國。
再看中國房地產現狀，通過剛才的中美房地產比較，我們從國家、市場、企業、交易這四個層面分析，觀察一下我們的房地產市場。
從國家層面來看，改革開放以來經濟的增長、產業結構得到不斷改善，第三產業比重不斷增加，羣眾消費性需求不斷增加，有效推動了商用房地產在整個產業比重增加。近兩年國家接連推出房地產新政、保障房建設，2010年一線城市住宅成交量跌幅顯著。
國家限制商品房住宅快速增長過程中，商用房地產建設需求向平穩發展。從房地產市場層面看，商用地產增幅明顯增加，增長勢頭明顯強於居住用地。
一個是商用物業的銷售額，另外一個是商用物業銷售面積，去年整一年明顯超過住宅。
我們分別看一下商用地產，商用地產在整個房地產結構中不斷增加。按用途分類，分為辦公、零售、工業、酒店、度假公寓，按產業分類，包括旅遊、休閒、商務地產等等。
說到商用地產，我們不得不提到大家經常提的城市綜合體。我們對城市綜合體進行了梳理，到2010年底，已建成及建築面積10萬平方米以上的項目共有125個，未來三年規劃建設的項目129個。
從供應面積方面，到2013年全國主要大中型城市城市綜合體供應存量要達到1.1億平方米，年複合增長率達到31%。已建成的綜合體項目，59%位於一線城市。
以上海為例，1990年城市綜合體竣工面積和已竣工的面積呈迅速上升趨勢。從2010年到2013年變化可以看出新興、交通型綜合體增長加快。從2007年商業用房投資額完成增長提速，住宅投資額下滑。充分說明了相當部分房地產企業在自身產品結構上不斷作出調整，由開發銷售型轉向開發持有銷售型，如此經營策略轉變與企業自身管理水平提高密不可分。
我們這裏可以看到萬科就是一個典型的例子，萬科一直認為是住宅產業的領跑者，過去十年一直專注住宅開發，發展過程中逐漸產品細化，針對不同城市客戶有不同標準系列。但是近幾年策略開始變化，首先在累計商業地產資源，通過直接拿地和間接收購項目，在一些城市獲得商業地產項目。
第二，萬科在積累商業地產開發經驗。對一些項目作為開發試點，在不同城市用不同類型進行探索。
第三，多類型商用發展。萬科在今年發佈包括萬科廣場、萬科大廈、萬科紅等這些系列產品。
從交易成本來看，大宗交易今年我們預計到2011年會超過600億大宗交易。
從這幾個方面我們可以看到，產業結構的提升、改善和協調發展，使得產業素質與效率提高。
房地產逐步向產品多樣化、細分化邁進，包括服務業、金融業在推動房地產產業效率、管理水平提高發揮了很大作用。
未來有四個趨勢：第一，房地產產品細分化，尤其商業產品細分化。
第二，房地產由資本收益向現金流收益發展，更多的商業物業會採取持有運營獲取長期的現金流收益。
第三，房地產金融會不斷完善、高速發展，房地產產業升級離不開金融資本支持，我國房地產金融發展比較晚，產品類型不夠豐富，因此未來法律需要不斷完善，金融產品創新，使產品多元化。
第四，房地產商業顧問服務更加全程化、專業化。謝謝！