2011年8月17日，“下一個十年改變中的房地產”2011博鰲房地產論壇正式開幕，本屆論壇邀請到了朱中一、樊綱、陳淮、巴曙松、陳啓宗、任志強等專家學者以及八百位企業精英參會。
以下是8月17日下午“2011博鰲房地產論壇主題論壇：模式的革命”現場實錄。
對話主持：
金科集團副總裁李戰洪先生
搜狐焦點新聞中心總編李晨先生
對話嘉賓：
戴德梁行大中華區行政總裁張國正先生
恆億集團董事局主席、總裁郭建平先生
江西康莊控股集團總裁孫建強先生
用友軟件股份有限公司助理總裁蔣駿先生
福晟集團常務副總裁何建華先生
深圳美佳華實業有限公司總經理陳培源先生
美國兄弟公司中國區董事總經理蘇廣平先生
高緯環球中國區董事總經理張良軍先生
加拿大寶佳國際建築師有限公司駐華首席代表高志先生
對話現場
李戰洪：下午的對話上半場由我來主持，首先我一看到模式革命，我想改變這個話題，我們今天在臺上我們不來說革命和反革命的事情，因為下午我看到網上一個消息，山東一個拆遷戶，一個城市拆遷隊200多人，局長親自帶隊要來拆那個房子，後來那個拆遷戶用刀直接把局長給捅死了。拆遷大隊長衝上去，又被捅死了。在美國車間隊捅人那個人是革命者，而且網上接着報道市長去慰問被捅死局長的媽媽，就說謝謝你，為黨培育了一個好乾部、好兒子。所以我就想革命和反革命，究竟誰是革命，誰是反革命，就不在這裏說了，我們就把革命變成變革好一點，在此不去談革命。40分鐘時間坐在臺上11個人，可能每個人只有4分鐘時間。我就做一個開場白，為什麼變革，變革最主要原因就是出了問題，我一直在想為什麼出問題，哪種情況下出問題，後來我就了一個生活上的問題，爸爸多了，媽媽就有問題。為什麼媽媽有問題？因為媽媽家裏又有錢，而且姿色還不錯，誰都想擁有這個媽媽快樂的享受一下，所以開發商就是這個有問題媽媽結婚證上的丈夫，然後他這個媽媽背後還有很多情人等等，我就想開發商的的確確這一路因為和這個有問題的媽媽是結婚證上的夫妻，所以戴了很多綠帽子、背了很多黑鍋，還被譽為身上流的血有問題，所以在這種情況下，我們不得不來變革，第一個就請我們曾經的老領導張總，張總曾經說過一句話，行業的冬天，我們更要學會游泳。究竟這個行業是不是冬天來？這個冬天有多長？游泳怎麼遊比較合適？
張國正：這個的確是不容易，尤其是現在這種環境，我看我用我們公司的一些最近的一些發展來說明一下，剛剛主持人說的這個冬天有多冷，冬天還需要游泳。我們作為房地產服務企業，因為我們重點不在住宅，我們很長時間一直是商業房產作為主導的。過去在住宅興旺的時候我們還是堅持着在商業房產這一塊的運作。但是最近因為金融風暴後，商業房產變成一個熱的板塊，我們就出臺了很多迎合開發商、客戶的需要，來幫助他們去度過寒冬，舉個例子，過去開發商對商業、房產不重視，他們希望資金快一點回籠。現在要做的時候，他們對整個策劃和營運實在不在行，所以我們就很快整合了資源推出一個商業管理和策劃的平臺，把整個商業房產運作，應該說是融資、策劃、然後運作放在一個平臺上提供給他們。我們開始跟他們接觸的時候有一個感覺，他們想做，等於在冬天裏面看到別人游泳了，他們想跳進去，但是思維方式沒有改過來，還是用短平快、資金快速回籠方式去做。回答主持人的問題，要有這個決心，但是有這個決心還不夠，還是要找專業的專家一起來出謀劃策，共同應對。
李戰洪：張總是說商業地產在運營的時候一定要依託專業，要專業運營，用一句話回答這個行業的冬天就多長？
張國正：主持人也像媒體一樣最有興趣的是冬天有多長，其實我們看市場的波動這個是很自然的一個現象，我們沒有辦法去預計，也沒有辦法去駕馭市場的轉變，但是唯一如果說從企業來講，我覺得應該要多元化了，應該以一個，比如說我們研究一些比較成熟的開發商，他一定有三個大塊支持他的營運，第一，有商業房產。第二，住宅。另外他是一個很長期的持有的方案，不會銷售不好，他們就出現問題。所以持有是一個很重要的問題。
郭建平：剛才你問冬天有多長，好像已經有一個命題是說已經是冬天，我覺得首先來講不是冬天，儘管剛才陳勁松先生已經提到了說預測是一件非常危險的事情，我們也不敢說既使是冬天，這個冬天還會有多長。我想首先不是冬天，我也沒膽量預測冬天有多長。但是我想說的是前一段時間觀點有一個採訪，我在上面提到了房地產暴利時代，當然不止我在說，我相信所有人都認同，房地產暴利的十年已經過去，我們現在開始是一場新的遊戲，所以我覺得我們都應該換一下思維，換一下觀點去面對未來的十年。
李戰洪：我簡單說一下，房地產規律就是大年之後是小年，小年之後是大年。09、2010年連續兩個大年後，不出政策也是小年。所以我們要做好兩個小年的準備。行業週期規定也決定了兩個小年連續來。下面請焦點網李總主持。
李晨：我看了給我們的題目“創新路徑”這幾個字，我突然覺得我們房地產行業在主力行業裏最講創新的行業，無論金融、建築、開發、運營、銷售，其實對房地產從業者來說都是從無到有，從什麼沒有經驗、沒有案例，沒有支撐情況下自己摸索了一條具有中國發展特色的一條路。我在嘉賓名單裏看到用友軟件總裁蔣駿先生，我們好像見過一次，我還想把上次那個問題再問您一次，上次您給我的印象是你們提供了房地產行業一個解決方案的數據庫，數據庫是資料的總結，是創新的開始，我也知道用友軟件也參與到了一些旅遊地產的開發，比如長白山，如何通過用友強大數據庫來支撐房地產行業的創新，特別是在房地產行業這種多行業糾結、多頻道拼湊組合情況下發揮出各家房地產的個性優勢，如何將個性融入創新。
蔣駿：謝謝，我是專門在用友軟件負責房地產行業，在這個行業做了7、8年時間，國內有600、700家大的房地產公司都用我們的軟件，剛才主持人提到數據庫，數據庫是管理的基礎數據。對於用友來講，用友主要是支持企業本身商業模式創新，管理的創新，還有基本能力的創新，因為對於房地產企業來好，其他企業也好，首先是企業，自我能力增長是最重要一點，這個從原來投機的東西，慢慢轉化成靠自我能力和商業模式創造價值。我們把國內主要房地產商業模式一些管理的流程、一些管理的方法通過軟件解決方案固化下來，給大家提供一些既有行業特性的東西，又有個性化的平臺，這些東西支撐管理創新。像前幾天，google收購了摩托羅拉，他為什麼要這樣做？要突破蘋果專利限制。今天網絡在講web2.0，企業也在講企業2.0，商業模式改造。前幾天我從一個大的房地產公司過來，他在講雲企業、雲計算。他圈了97平方公里的土地來，把所有道路建了、橋樑建了，交通歸他管、所有景區、遊艇、住宅、別墅，他要做一個雲的企業，給入園的企業提供服務，說要做一個雲計算，所以商業模式對一個企業越來越重要了，房地產企業跟其他企業一樣，一定會把科技力量運用起來。
我提出一個要求，你在給我們標準件的同時，希望能給房地產企業分分級，因為在我們印象當中中國房地產企業只有大企業、小企業，我希望有還有中企業等等。
蔣駿：從規模來說，200億以上上的大企業，50億以上的中企業，10億以上的小企業，從管理上我們分成集團企業、城市區域企業、項目企業，從多元化來講，我們分成跨行業企業，還有相關多元化、上下游產業多元化，還有房地產內部的多元化，住宅、商業等等，我們分了幾十個象限的企業，都不同方案在做。
李戰洪：請福晟集團常務副總裁談談，在採訪中有一句話，西南戰略從堅信開始。是不是對福晟集團來說下一個革命模式的變革。你不但執行西南戰略，還堅定的信。請你談談。
何建華：我覺得有四大資源必須要看清楚：第一，市場資源。我們的產品或者我們核心競爭力在這個區域有沒有優勢，未來發展潛力有多大。第二，金融資源。除了銀行，還有其他金融機構的，我們有沒有這個優勢。第三，政府資源。因為畢竟在中國做企業，中國目前來講還是政治經濟學比較深。這也是一大資源。最後資源就是人力資源，團隊。我們在這個地方開發，必須看有沒有團隊，怎麼帶動，怎麼把我們品牌做起來。我們福晟集團無論到全國哪個地方，我們主要是把這四大資源做一個對稱。謝謝！
李戰洪：在規模化發展的時候，需要注意些什麼？你們的體會是什麼？
何建華：在這個舞臺上原來我們王石先生說的一句話非常好，市場好的時候你就猛賣房子，市場低迷的時候你就擴張，加強投資，我覺得這個就是真理。謝謝！
李晨：我看見對話嘉賓有一位蘇廣平先生，是美國開發商，我們講創新，美式房子在中國市場裏面，大多數以別墅形式出現。第三、四代別墅，可能美式別墅佔了5成以上。首先您給判斷一下，它到底正宗不正宗，是不是美式的？第二個，大家印象中已經有了一箇中國版美式房子，您作為一個美國房地產開發企業到底如何去打破可能不正確的一個房地產樣式的認知。
蘇廣平：其實我覺得房地產是一個區域性的行業，每個地方有它獨特的生活方式和習慣。當然你說這邊的美式別墅是不是跟美國的一樣，我想用一個簡單的話說是不一樣的。但是不一樣的產品是不是就是錯的，也很難這麼說。它畢竟有中國自己獨特的國情、獨特的生活方式。我們到中國來主要一個感覺還是看到基本面多一些，今天上午有很多人說最近氣候怎麼樣，嚴冬會持續多久，我們其實在這個方面沒有經驗。但是我們看到這些年總的來說，中國房地產市場是趨於成熟，消費者也趨於成熟，以前所謂黃金十年的時候大家也許就是需求非常旺盛，參差不齊的開發商大家都做得很好，誰的房子蓋出來都賣出去了，今年感覺跟同行交流的時候，我聽到很多比較優秀的開發商會有一個共同的說法，就是說在調控的環境下，在需求被壓縮的情況下，出色的產品是經得起考驗。這個我覺得可能就是市場成熟的一個表示，現在消費者的品位也高了，也比較挑剔了，也識貨了，在這個時候我們不能說我們做的東西是最好，但我希望把一些美式風格的，算是給消費者一個選擇，就是可能有人喜歡現代風格、有人喜歡古典風格，什麼樣的都有，一個產品加進來，在一個城市市場，這樣的企業可能更能發揮一些優勢。
李戰洪：請問一下恆億集團董事局主席，我看到你有一句話，我們在等待併購的機會，說得很校長。我想請問一下你是不是很看淡目前的房地產開發企業，因為只有他們狀態很糟，你才有併購的機會。這一塊你怎麼想的？準備怎麼做？
郭建平：政策我感覺會持續比較長時間，按照我的預期，明年國家領導人換屆，還要再觀望一段時間估計要到2013年，在這種情況下，我們就要調整自己的戰略了。恆億集團之前做了全面擴張，中西部等等，這次調整把山東、寧夏項目賣掉，資金全部盤迴來，我覺得每一次都有發展的機會。就像炒股一樣，低潮的時候買進，高潮賣出去，在調控過程中有一些開發商頂不住了，實際上我們坐在上面的也知道，我們在第一線的很多企業頂不住的時候，作為全國這麼多企業，一定範圍內中小企業還很多，他們之前拿的項目也不錯，我們也想利用這個機會兼併收購他們。每一次金融風波也好、調控也好，我想有些人是跳樓的，有些人是發大財的。謝謝！
李戰洪：每一次市場調控的結果，我以前寫了一篇文章，三分天下，可能恆億集團就準備收購1/3的企業或者項目。謝謝！
李晨：一直在講房價、政策調控，今天也有設計師，坐在旁邊就是高志先生，我們談談建築。剛才高先生說他們正在做商業地產研究。其實對我來說商業地產正是我琢磨了很久都沒有琢磨透的一個字眼，我不覺得商業地產是不是一個完整的詞。我們談談建築，我曾經採訪過一位建築學大師，六腳柺杖，他是日本建築學泰斗，他幾乎沒有做設計，他僅僅是在一個商業綜合體開了若干個大洞，他說這是日本區域風最大的地方，他要為這個地方的風留有出口，這句話讓我覺得非常有意思，他給我總結了對於公共型商業建築設計原則，他的總結就是順勢而為就是最好的建築。面對我們現在光怪林立的建築，我想請問一下高先生，此方向是不是對，中國商業型公共綜合體是不是應該走出一條具有中國特色的創新道路？
高志：謝謝主持人，這個題目太大了，這個題目在博鰲住一個月都說不清楚。您這個事回答用三句話吧，第一，我說中國商業地產快出事了，住宅那邊火還沒有滅，商業地產火要燒起來了。為什麼？我們現在很多打着商業地產旗號，實際上就是商店地產，不是商業地產。為什麼這兩年商業地產逐年被人重視，活起來了。實際上商業地產要搞清楚兩件事，第一，什麼叫城市。我們所說的各種各樣商店、各種各樣建築都歸納於城的概念，這些年我們建了很多城，但是終有一天我們鬧明白了，沒有市，這個城就是一個空城。所以要想做好商業地產，首先要把城市看懂。在哪個城市做商業地產，要把這個城市研究明白。這個城市的市在哪裏，這個城市缺什麼樣的市，把這個事搞清楚了，你這個就活過來了。像剛才說的各種各樣光怪陸離的建築，其實對我一個搞了30年建築的人，現在回頭看，其實什麼樣的建築都還是第二位的，第一位是你的市，如果你的產業沒有，什麼都是零。第二條就是給大家講，做商業地產的設計，我們平常那種做住宅的辦法不能用，平常做一個建築住宅就可以了，商業地產不行，商業地產要給你提供四個設計，第一，城市設計。商業地產商店那只是街區一部分，商業地產關鍵是街區設計，不懂城市怎麼設計街區呢？所以第一個設計叫做城市設計。第二個設計叫做產業設計，商業地產有市有城，可是很少有設計公司能做產業設計，但是很幸運的，我們公司有一個30人的團隊，這個團隊別的不幹，就是乾產業設計，都是學金融、學商業、學土地的。第三個設計叫建築設計，剛才你問美國公司老總中美建築區別，其實從他們本身來，美國建築也分很多種。我自己是在美國、加拿大待了差不多20年。我換了五六個城市住，每個城市都不一樣。最後一個，可持續發展設計。商業地產不火還可以，一火，把城市都毀了。商業一火，路全都堵，商業一火，城市馬上污染。我的體會就是這些。
李戰洪：請江西康莊投資孫總談談，你說了一句話，文化、旅遊、地產三個方面有效組合，我想問一下這是不是下一個十年開發商主要的選擇。
孫建強：謝謝主持人，應該說旅遊地產已經說了很多。地產是以滿足人們居住功能的地產，旅遊地產是帶有休閒與度假功能的居住地產。旅遊地產在我理解，帶有休閒度假功能的地產，但是在居住期間的時候有利於文化的提升、有利於品位的地產。我是這麼來理解文化旅遊地產的趨勢。中國近幾年經濟增長非常快，大家都感覺物質增長需求這塊特別多，但是在滿足了物質增長的同時，大家也都發現文化的需求會非常的多。文化需求也遍及到各個消費品、也是遍及到各個生活空間，我們來反思地產，作為我們住宅角度來講，首先他是最大的，我們人們最大的一個消費品或者之一，對於普通老百姓來講，地產絕對是他的最大消費品。第二，地產又是人們最主要的一個生活的空間。在這樣一個空間裏面，我們物質增長之後，我們對文化需求更多之後，是不是我們在這樣一個地方能夠附加更多文化的東西呢。所以對於人們居住這塊，按照我們理解是分成四個階段。第一，房子只要滿足基本居住功能就可以。第二，滿足品質居住要求。第三，滿足休閒居住功能。也就是說在家裏除了能比較好的居住之外，並且在家裏能夠放鬆心境。第四，品位居住階段。品位在我們理解來講就是文化素養和品位的集成有關係。從當前角度來講，房地產這塊，確實以後土地是稀缺資源，拿地越來越難，我們當前調控之下，我們地產開發也不容易，我們所面對的市場又在變化，需求在不斷提升，又基於前面所講的住宅是最大的消費品，也是最主要生活空間，前面主持人也講到過其實我們做地產這個產品是有很多東西可以整合，現代的社會是一個資源整合社會，也是一個跨界整合社會，假如我們有利於人們的居住、人們習性養成、文化品位提高的綜合項目，我覺得它是符合產業趨勢，我們做的就是這樣一個產品，謝謝！
李晨：下一個問題請問一下張良軍先生，兩個月之前，我在一個論壇，省委書記作者陸天明先生對臺下一羣開發商說了一句話，我代表全國地產消費者我想咬你們一口，第二，我今天終於見到開發商了。我為什麼說這個話？是因為在中國消費者與銷售兩端信息不對稱是一個大問題。對於高端房地產項目也是如此。高緯環球是私人房地產投資，我希望讓更多不理解、不知道、產生誤解的高端消費者能夠得到更多的資訊。高緯環球在這方面能不能把一些國外先進經驗帶到中國來，讓中國那些賣二手房的中介公司得到徹底的更新換代？
張良軍：今天我們討論的話題主題是創新，我們怎麼把創新在我們服務中體現出來。中國房地產裏面不缺少創新的內容，有我們嘉賓也提到中國房地產是非常具有創新能力的行業，至少在概念層面上，我們見到了很多在國外見不到的概念，比如CRD，中央休閒區。CLD，中央居住區。這都是誕生的新概念。現在有旅遊地產、養老地產等等概念。我覺得我們需要秉承一個原則，在任何一個項目上本着對這塊土地，因為每一塊土地都是唯一的，每一塊土地都有它的屬性，每一塊土地我們怎麼從它的屬性、地緣優勢、周邊具備的物理條件、社會自然條件，幫他找到最佳用途。從這個找到土地最高價值使用方式，我覺得這是我們服務於任何一個項目所秉承的態度。現在任何一個開發的項目也好，我們所面對的一種模式改革，我們傳統開發模式是發展商拿下地，老總有這個意願說做成什麼，然後就沿着老闆思路做方案，這是傳統開發模式，我們現在所做的一件事情是在這個模式中進行改變，把在市場的導入提到最前面，就是任何一個地塊的獲取、融資到概念，到最後產品設計、銷售其實最核心的東西是市場的需求，我們在任何一個地塊研究過程中和諮詢服務過程中都是花很多的時間和精力去了解這個地塊所真正適合的需求是什麼，找到這塊地使用的方式。我很欣喜看到萬科做15平米的房子，他們不是拍腦袋做15平方，而是非常精確的計算，做到非常細緻的研究，這是我們任何一個產品除了概念模式創新，實實在在做的事就是對需求的定義、瞭解，然後有針對性的模式設計、產品設計，甚至包括文化的設計。
李戰洪：時間到了，但是我們還有一個人沒有說。深圳美佳華公司，他是從事商業地產。請陳總談談。你有一句話叫做轉型期的時候要有活力安排，我們應對一個模式創新，怎麼一個模式創新。
陳培源：我們是專門做商業地產的，我們定位是專門在三線城市做商業地產。今天也有好幾個老總講到這塊，現在在房地產調控，住宅地產冬天這種環境下，可能很多企業開始轉型去做商業地產，但是我們建議經過多年實踐，今天幾個老總也談到了商業地產如果大家都大量的去開發、集中上市，將會有非常大的市場風險。如果不具備商業資源整合能力、不具備產品業態能力、不具備好的規劃設計能力、不具備好的財務安排能力、不具備招商運營能力，大家還是儘量不要去碰或者少去碰，我就借這個機會呼籲一下，我記得去年12月份在廣州也說過一次，今天有更多的老總跟我們有共同認識，我就想借這個機會，希望不要出現當年中國保齡球館那種狀況，如果能為此做點貢獻，給大家一個很好的建議，我們也就感覺目的達到了。確實有很大風險，請大家要謹慎，謝謝！
李戰洪：第一場論壇超時4分鐘，44分鐘，謝謝大家！