現在我們誰也不敢說自己沒房，包括農民工，只能說住的房子小，改善就成為最核心的問題。
2011年8月17日，“下一個十年 改變中的房地產”2011博鰲房地產論壇正式開幕，本屆論壇邀請到朱中一、樊綱、陳淮、巴曙松、陳啓宗、任志強等專家學者以及八百位企業精英參會。
以下是華遠地產股份有限公司董事長任志強先生現場演講實錄：
任志強：陳總剛才給我們大家說調控政策是不是很成功，剛才被他們記者圍追還要問這個問題，我覺得衡量成功不成功，是看還要不要出第二個政策。
如果繼續出政策，前面一定是失敗的，如果一年出三四個政策，我說養豬還有一個週期呢。
一個前提就是中國房地產到底有什麼問題？很大問題就是中國房地產到底有沒有泡沫？我不知道什麼是泡沫，但是最近出了一個報告，用房地產總量把中國房地產總量做了一個估算，大概有97萬億總量，這個數字比我們官方數字大概高出一倍左右，官方數字是48億。當然官方數字裏沒有包括在建工程和工業這一塊。
同時又把它和美國、日本的情況作了對比，如果按照和美國資產泡沫已經破滅以後的情況看，這個數字不是它房地產高潮的時候，大概和居民儲蓄存款相比是2.8倍，和M2相比是1.2倍。
他們比較完了，覺得我們和泡沫之後的美國情況基本相同，但是遠遠低於日本，不但低於日本泡沫以前的情況，也低於日本泡沫以後的情況，同時中金認為每年保持8-10%增長，和我們M2增長，我們資產速度增長會低於他們。如果房產佔國民經濟總值情況看，會發現我們只佔GDP16%，而美國個貸要佔GDP90%，接近15億個人消費貸款和住房貸款。
得出結論是什麼？如果按照國際情況相比，我們遠遠低於這些國家的一些基礎數據對比情況。中國不應該算房地產泡沫，或者說中國房地產沒有泡沫。
這是今年上半年的數據，這個數據一方面可以看出我們高速投資增長的過程，無論是投資、銷售面積、銷售額、開工面積、竣工面積都在增長。最嚴重的是竣工和銷售比例，我們竣工一平米房子，賣掉1.6平米房子的時候，會是一個什麼樣？為什麼今年的數據裏頭有些東西我們掰不清楚，是因為往年數據裏基本上不包括保障性住房部分。
所以商品房去年6.1億平方米住宅，而非商品房是2.2億萬平方米住宅，8.3億平方米里面，大概6：2的關係。但是今年有些保障性住房進入到商品房行列裏，這個統計數據拔不開了。
我們沒有辦法計算兩者銷售差別，現在情況是我們處於嚴格限購情況下，讓很多有錢人無法購買房子。這種有錢人有些是不用銀行貸款。還有一些是想用銀行貸款買房子，但是沒有資格。
還有一部分老年人也被抹掉了，他們也沒有資格到銀行申請個貸。相對來說，也就是說在限制第二套住房同時限制了相當一部分人沒有辦法去改善自己的住房需求。
剛才有人舉例子說萬科、恒大、雅居樂、碧桂園等等，這些已經公告的上市公司，利潤是迅速增長。很多人認為這是有史以來最嚴厲的限購措施，為什麼投資還是增長？為什麼銷售還是增長？都說日子已經非常難過了，但是為什麼所有已經報告的上市公司，平均30%增長？
大部分都在二三線城市或者非限購城市獲得了良好的業績。整體而言，中國房地產市場並沒有因為嚴格的限購措施而大幅度下滑，更沒有出現類似於08、09年初這樣的惡劣的情況。
從資金上看，我們的個人按揭貸款是負的5.1%增長，也也是說中國政策並不支持和鼓勵大家去改變住房消費。但是並沒有因為中央政府不支持，老百姓有不買房或者說不需要房。
從供求關係來看，今年是1：1.6，如果從歷年看03年以前大部分情況是我們供應大於需求，總的竣工面積是遠遠低於銷售面積。
招拍掛制度和關閉土地閘門之後，出現了反彈，到05年就出現逆轉，銷售一平米房子結果竣工不到一平米房子，這個距離不斷拉大。
到了上半年仍然是1：1.6，恰恰說明我們還是在超賣，而沒有超竣工，所以看不到竣工所形成的巨大積壓，我們沒有辦法說這個市場是不好的或者說因為調控政策證明我們市場已經出現了泡沫。
今天大家看到的價格也沒有出現惡性的，今年上半年土地供應21萬公頃，比去年增長17.6%。房地產用地增加額度並不大，只增加了4.9%，只有7.02萬公頃，前兩者比重已經超過了60%。
我們認為土地制度問題恰恰在於，每一平米工業用地增加，包括基礎設施會配五平方米住宅用地，日本如果用工業用地和住宅用地計算，大概1：3.7，任何一個以民為主的國家都會考慮GDP增長、工業發展同時，保證必要居住條件，所以居住用地會大於GDP、公共服務的用地。
但中國恰恰相反。我們大概拿出2/3用地用於基礎設施和社會建設。其中還沒有計算其他幾項，比如旅遊用地、軍事用地以及其他用地，房地產用地只佔4.5%，純商品房只佔全年總供應的1.5%。這就是嚴重的供不應求，中國不可能出現泡沫的情況。
從土地價格來看，並沒有因為宏觀調控措施減弱了地方政府通過土地財政獲取暴利的念頭，所以商業用地仍然增長11.8%，居住用地增長11.7%，工業用地只增長5.5%。
2/3土地都用低價方式轉讓給能提供GDP的工業、基礎設施，而大頭的錢在商業用地、住宅用地獲取。
土地價格增長幅度遠遠高於房價增長幅度，土地這種高增長情況下能不能讓地方政府滿足於房價限制在一個合理的範圍？最後推手一定是政府拼命推動。
很多記者問我，你是不是認為房價下跌？我說還沒有找到任何一份中央紅頭文件或地方紅頭文件提出要讓房價下跌。在這種情況下，我們的價格增長會是一種什麼情況？
三季度出現情況是土地價格仍然上漲，很多地區不斷上調土地收益金基礎價格。上調後就出現一些流拍，今年上半年是去年流拍整體數量的268%，個貸、現金流、應付工程款都已經證明開發商的現金流開始出現緊張。
我們的投資大概分為四類，整個投資裏頭第一類是土地購置資金；第二類是基礎設施；第三類是建安工程；第四類是安裝、裝修。房地產投資。四類裏頭，第一類指標在降低。而建築安裝在上升。
一方面說明4萬多億到位資金大量扶持銀行貸款，銀行貸款同期下降56%，仍然在支撐。所以我們無法看到，一方面大家都喊日子不好過，而另一方面投資持續增長。很多增長是我們去年、今年把房子賣掉，而新開工相對增長減慢，如果新開工中扣除政府已經公佈的700多萬套保障性住房，我們商業和住宅絕對值是下降的。
政府積極推行雙軌制，98年我們就提出希望能同時兼顧雙軌制，但是那個時候沒有人願意聽。結果是07、08年後增加保障性住房，用各種手段強制要求，形成補一個短板的時候砍掉另外一個短板，這是孟總的結論。
從實際情況看，我們政策從來沒有限制過對保障性住房的分配，而是偷偷變成某些公務員或者單位的單位福利。中國不是社會公開的保障性住房大量供給的制度，而是用權力和尋租隱藏的一個保障性住房的制度，這個制度從來沒有停止過。
如果從中央各部委情況看，這些部委在分別用這種保障性住房制度獲取的土地建設是大量的，如果按照十一五規劃的土地供應情況，北京大概有73%土地被這些單位使用了。如果把這73%土地平均在所有土地價、房價中，北京的大概不到8000多。
包括我們看到的清華大學、北京大學1萬套住房以及其他類似住房都佔用大量土地，並獲取了優惠政策而用最低的價格賣給了這些享有特權的人。
保障性住房制度並沒有停止過，而是用某種特權方式進行。而今天公開的保障性住房制度是否給我們老百姓真正可以享受到呢？這是一個問題。
所以今年我們提出政府報告要求今年完成1000萬套保障性住房，我個人認為根本不可能。現在建設部不提出完成1000萬，改成1000萬套開工，我認為今年即使開工1000萬套，明年也完不成。
從我們竣工能力看，列舉到2010年我們全部峻工面積住宅6.12億平米，1000萬套保障性住房大概需要多少平米？大概需要竣工10億萬平方米，我們一年僅僅竣工8億平方米，現在能不能竣工10億平方米？如果大家說8億一定能，那就意味着我們沒有商品房供給。
換句話說，明年下半年開始我們商品房供給就會處於極度緊張，有人問會不會取消限購，說保障房出來了就會取消限購，根本不可能。因為我們總供應量只有這麼多，絲毫沒有能力在現在8億情況下再增加10億平方米竣工量。
現在我們不是進入了一個無房時代，誰也不敢說自己沒房，包括農民工，只能說住的房子小，改善就成為最核心的問題。
我們基本上實現了戶均一套，戶均一套表示有人沒有一套房，要實現人均一間房，可能是未來重點發展的過程。要真正進入到提高生活質量發展階段，我們至少還有20年或者更長時間。不依賴市場行不行？絕對不可能。發達國家做不到，發展中國家更不可能，我們相信最後中國一定會依賴於市場解決最後的住房問題，謝謝！