在這個行業裏你必須做老大，要不就不要進入這個行業，進入這個行業，做老二回報率非常低，要是老五老六根本就沒有回報了。
2011年8月17日，“下一個十年 改變中的房地產”2011博鰲房地產論壇正式開幕，本屆論壇邀請到了朱中一、樊綱、陳淮、巴曙松、陳啓宗、任志強等專家學者以及八百位企業精英參會。
以下是香港恆隆地產有限公司董事長陳啓宗先生現場演講實錄：
陳啓宗：我聽說今年來的投資基金的朋友特別多，去年我曾經嘗試邀請他們來，好像沒有多少人來，今年來的特別多。投資基金的朋友對住房有興趣，對商業房地產也有興趣，允許我在這裏講幾個觀點，關於中國商業房地產發展。
很多人說，我可能前年在這裏說過一句話：姚明是打籃球最優秀的運動員之一，李寧跳馬也是世界最優秀的運動員之一，但是此運動不是彼運動，你讓姚明跳馬肯定就不行。
所以商業房地產和住房地產這兩大塊之間，這兩個都是房地產，但是此房地產非彼房地產。如果我們在概念上不搞清楚，恐怕就很難從住房房地產過渡到商業房地產。
大家都知道以往這一年，因為住房房地產那個餅好像越來越小了，所以很多住房的房地產商就往商業房地產去走。有一個數字其實不是那麼準確的，在座各位知道，但是外來的基金經理他們是外國人，可能就聽不明白了。我舉一個例子，2010年全國出售的商品住房是930萬套左右，溫總理說今年就要蓋1000萬套保障房，明年差不多要蓋好了。
外國投資基金就很難想像去年的全年的商品住房供應930萬套，如果明年真的出來1000萬套的話，那怎麼辦？那1000萬套有很多講究在裏面，就是500萬套也不得了，但比起去年一年銷售的930萬還是很大的數字，所以難怪很多住房房地產商看到市場隨着政府調控，那個餅對他們來說可能是越來越小，所以很多人就會過渡到商業房地產去。
商業房地產跟住宅房地產有很大區別。第一，住房99.9%是要賣掉，商業地產不能賣掉，除非一整棟賣，只要你分層出售，一定把它的水平降低到不可再降低的水平。也就是說商業地產不可以分層或者分單位出售，一個是要賣的，一個是不能賣的，兩個是根本不同概念。由此可見，各方面發展過程中，理念完全是兩個概念。但是好像今年人沒有意識到這個事，以為姚明就是跳馬，以為李寧就是打籃球。
住房或多或少或者說比較大部分是一個量的競賽，要用量來取勝，反正政府大概不大允許價格的飛昇，一定要有量。但是從那個商業房地產來看，絕對不是量的較量，是一個質的較量。在量的較量裏你要很快很快蓋起來，但是在質的較量上，就必須細工才能做出好產品。
現在在內地聽到很多朋友說我可以12、18個月就把商業樓宇蓋起來，但是蓋的是垃圾大樓。今天中國越來越多垃圾大樓，這是視覺污染，我實在替我們中國人感到悲哀。
住房離遠一點、差一兩個地鐵站不是很重要，但是商業地產那個地點重要性遠遠大於住房。比如辦公樓對地點要求比較高，要求最低的就是工業的樓宇。還有當談到商業地產的時候，土地規劃條件絕對是一個極度重要的事。所以凡是搞商業房地產，而單是從政府買地不在規劃上談條件的，恐怕都是沒有水平的發展商。
因為政府的規劃有他的侷限性，政府不是房地產商，不是商業房地產商，他們有的知識不可能超越有經驗的商業房地產商，所以在規劃方面有很大的不同。
住房的設計是比較簡單的，來來去去，跳不出一個框架，但是商業房地產在設計方面無論是外面的還是裏面的，在設計方面的要求都比住房的發展是困難的多。所以剛才我說有些商業房地產說可以12、18個月就能夠蓋起來，我可以告訴你全國最有經驗之一的商業房地產公司恐怕是我的公司，我們一般12-18個月才能把一個好的設計方案做出來。他們是18個月就從買地到出租都完成了，我們要花12-18個月在設計一個環節上動很多腦筋。
再來，住房因為是出售的，管理不是一個大問題，但是如果是商業房地產商，持續的管理是極度的重要，但是這方面又是被忽略了。
最後因為一個是出售，一個是出租，所以在財政上的要求也是完全不一樣。住房沒有蓋好就可以賣，資金回來就可以繼續投進去。但是商業房地產不可能這樣做，因為只能出租，出租得到的租金遠遠低於支出，所以在財務方面的安排又是兩個完全不同的世界。
第二點，商業房地產既然這麼多人進入這個領域，將來前途會怎麼樣呢？我想有兩個可能性。第一，有些人失敗了，失敗的話，問題就是有沒有連鎖的反應。
如果有的話，那非常糟糕，就是沒有的話，中國商業房地產從今開始要進入一個戰國時代。戰國時代在以往十幾年很少見，因為中國需求太大，100萬人以上的城市有180多個，沒有戰國時代出現的可能性，但是當你做商業房地產的時候，大家都往市中心區的時候，都往最好的城市去的時候，這個時候就有進入戰國時代的可能。
我講一個歷史給你們聽，1999年我在上海開了一個商場，叫做港匯廣場，現在每年8000萬人次進入我們一個商場裏，美國最好的商場3200萬人，在上海港匯廣場每年8000萬人。
我進去的時候旁邊已經有5、6個非常大的商場已經在那裏，我進去後，他們就抵制我。很多他們的大客戶，因為他們是全國有不同的店，他們就抵制恆隆，凡是進入恆隆港匯廣場的，休想在我的百貨店裏有店。所以那個競爭是極度激烈，不過經過3、4年下來，從99年到2003年，基本上在上海徐家匯商圈領域戰國時代基本結束，恆隆就變成秦始皇，一統天下，現在再去徐家匯商圈，只有兩個商場人流最多，兩個商場從回報率來看，恆隆的絕對比另外一個高很多。
我作最後一個總結，在商業房地產前面有很多不確定性的因素，因為戰國時代誰贏誰輸很難說。但是有以下幾件事我認為是非常可以肯定的。
第一，中國要來的50年，所有的大城市是買了垃圾大樓，垃圾大樓充斥了全中國。我是香港來的，香港有一個好事，叫做一國兩制50年不變。恐怕在中國的大城市，這些垃圾大樓、視覺的污染也會50年不變。
因為房地產蓋好了，就不可能挖掉，幾十年下來，中國是越來越多垃圾大樓。現在住房房地產這個餅對業界來說越來越小，所以就越來越多人進入商業房地產領域的時候，垃圾大樓會大大增加。
第二，這個對社會來說，對一個經濟體來說是一個非常大的浪費，市場基本上比較可以支配資源，好叫資源比較少浪費。市場不可能解決所有問題，但是市場確有他的有利一面。
中國商業房地產雖然基本上是一個市場所支配的環境，政府也不太乾預，但是太多人進去，而且是沒有水平的人進去，中國經濟發展也實在太快，所以資源的浪費會非常非常嚴重。
第三，老百姓選擇是多多了，你要垃圾的商場也有，要最優秀的像恆隆蓋的也有，所以老百姓的選擇是增加了，那是好事。
最後，今天中國房地產好像還沒有看到很大的一輪淘汰的過程，但是我相信特別是是在商業房地產，因為政府的干預比較少，今天的贏家不一定是明天的贏家，今天看到意氣風發的商業房地產商，可能5年、7年後不見了，很有這個可能。
誰是優秀的，誰是最優秀的，暫時看不出來。我們行內的人比較能看得出來，但是一般人基本看不清楚，所以很多人就以為某某公司一定是贏家，可能過兩年他就破產了。
因為我們這個行業最重要的不是盈利，最重要的也不是回報率，最重要的是現金流。現金流轉不過來，資產有多大，也沒有用，一次過不了關就淪為破產。
所以在這個行業裏，我相信未來的5-10年是一個相當殘酷的年代，在這個領域裏不像住房，住房可以很多贏家。在商業房地產，大家都往幾個城市去的時候，在那個城市就有一個非常激烈的競爭，而且第一名跟第二名回報率分別非常大。一般來說第一名是第二名的2-3倍。
恆隆今天在上海的商場跟寫字樓在不貸款的情況下，我們去年達到了30%，能夠拿到17%的有幾家，我相信這樣的企業非常非常少。
也就是說，在這個行業裏你必須做老大，你不要小看我個子矮，商業地產裏面不能矮，要不就不要進入這個行業，進入這個行業，做老二回報率非常低，要是老五老六根本就沒有回報了。
因此這也是很刺激的，因為未來幾年裏有戰國時代出現，競爭非常非常激烈。這個實力不僅是財政的實力，更是經驗的實力，更是能力的實力，唯有經驗實力和財政實力兩者兼有的時候情況下，才能在這個領域贏出來。
基本上在全中國在商業房地產沒有見過藍海，除了恆隆以外，其他都是紅海，也就是說其他都是水平不行的。但是紅海也可以賺錢，因為只有一家藍海，中國太大的，所以就給了很多機會大家一同來賺錢。有一個限制條件，就是藍海的還沒有來，藍海來了，就是你失敗的日子。謝謝！