給地方政府和房地產企業一個明確的預期，當前進行的房地產調控方向不動搖，力度不放鬆，房價上漲過快的二、三線城市也要採取必要的限購措施。
2011年8月17日，“下一個十年改變中的房地產”2011博鰲房地產論壇正式開幕，本屆論壇已經邀請到了朱中一、樊綱、陳淮、巴曙松、陳啓宗、任志強等專家學者以及八百位企業精英參會。
以下是中國房地產業協會副會長朱中一先生現場演講實錄
朱中一：各位同仁、各位專家、新聞界的各位朋友，上午好！
博鰲房地產論壇是一個回到前十年展望後十年的論壇。
過去的十年，我國的房地產業在城鎮住房制度改革的推動下，取得了快速發展，成就舉世矚目。
過去的十年，也是房地產市場在政府的不斷調控及眾多爭議中螺旋式發展的十年。
雖然，社會各界與人士對政府調控的認識及未來市場的判斷還不盡相同，但十一屆人大四次會議通過的國家“十二五”規劃綱要，已對2011年至2015年期間房地產的調控目標、健全住房供應體系、加大保障性住房供給、改善房地產市場調控等重大問題作了精闢的表述。本人相信，“十二五”期間的中國房地產業，將會朝着國家“十二五”規劃的目標和方向平穩發展。
2011年，是我國“十二五”規劃的開局之年，也是房地產轉型發展的關鍵之年。今年上半年，在“國八條”及相關政策的引導下，多數城市的房價漲幅明顯趨緩，投機、投資性購房需求得到有效抑制，部分房價過高城市出現穩中有降態勢，市場總體平穩發展，保障性安居工程着力推進。但是，市場在積極變化的同時，也出現了一些值得關注的問題。部分二、三線城市房價漲幅過大，商品住宅用地供應僅完成今年計劃的四分之一；有的城市調控力度有所放鬆，保障性安居工程在資金籌措、建設、分配和管理方面也還存在着一些問題。在這種情況下，國務院於7月12日召開了常務會議，提出了加強和改善房地產市場調控的五點意見，意在鞏固“國八條”的調控成果，同時給地方政府和房地產企業一個明確的預期，當前進行的房地產調控方向不動搖，力度不放鬆，房價上漲過快的二、三線城市也要採取必要的限購措施。
中央政府之所以再三強調對房地產市場調控的方向不動搖，力度不放鬆，本人認為主要有三點理由：
第一、住房的基本屬性是滿足百姓的居住需求，再加上我國人均佔地面積稀少等原因，必須要遏制投機、投資性的需求。去年與今年，新加坡、香港和臺灣地區也通過差別化的印花稅或奢侈稅來抑制投機炒房行為。
第二、不少城市的房價仍在高位，與多數購房者的支付能力不相適應。儘管近幾年來房價快速上漲的原因是複雜的，但不少城市房價的過快上漲已經成為社會關注的焦點，也關係到社會穩定。對此，政府必須高度關注。
第三、房地產業的關聯度高、帶動力強，對相關產業的帶動和對經濟增長的貢獻是不言而喻的。今年1-7月份全國房地產開發投資同比增長33.6%，即使今年後五個月或明、後年商品住宅的投資有波動，但今年開始的大規模保障性安居工程能在很大程度上衝抵商品住宅投資的波動，因而對相關產業和經濟的影響不會太大。加上我國經濟狀況總體良好，國家也在有意識地降低對房地產業的依賴度。基於上述幾點，我認為中央政府對房地產市場的調控力度不會放鬆。
至於大家關心的調控方式，希望政府儘量採用差別化的信貸稅收政策，儘量減少行政調控的措施。我也有同感。但我同時認為，方向是第一位的，措施是可以因時制宜、因地制宜的。如2007年，韓國政府針對首爾等地區房價快速上漲的情況，也採取了限購、限價和問責制度。日本政府在二戰後不久，針對當時住房的嚴重短缺及之後的改善性需求，也連續制定了若干個住房建設五年規劃，並通過政府組織與市場運作相結合的辦法認真實施。最近，我還認真閱讀了香港行政會議召集人梁振英先生編著的《如果是你的子女》的一本書，書中有多篇論述住房與房地產的文章。他在其中一篇文章中引用了1972年10月時任香港總督麥理浩在立法局的一段講話。麥理浩說：“住宅的質量和數量不足，和所有相關的影響，以及因此造成的嚴峻困境，是政府和市民之間出現不快和摩擦的一個重要和經常性源頭。這種情況衝擊着我們的人文精神、我們的自尊和我們在政治上的良好意識。”麥理浩總督在講這番話不久，很快啓動了港英政府的十年建房計劃。梁振英還說，這個總督，不是計劃經濟社會的總督，而是香港這個號稱資本主義堡壘的總督；這番講話也沒有拉攏選民的動機，因為他的總督職務是英國政府任命的。我在這裏列舉韓國、日本的例子和引用梁振英先生書中兩段話的意思是，住房問題是所有的國家和地區都十分關心的重要民生問題。至於解決的方法，是市場多一點，還是計劃多一點，在不同的時期，不同的階段和不同的經濟制度中會有所不同。關鍵是看能否解決實際問題，能否促進經濟社會的協調發展。
至於大家希望的政府能將短期的調控政策與中長期制度結合起來的問題。我也有同感，中央政府也早有這種意願。我們協會也多次提出過建議。但我在換位思考後又感到，現在的許多改革確實到了攻堅階段，許多改革措施涉及面廣，需要做好頂層設計。如徵收房產持有稅，不僅涉及到住房普查，還涉及到對房產的評估，涉及到與土地出讓金的關係等，情況相當複雜。又比如要將房價調到合理的區間，就涉及到地價的合理性問題；而土地招拍掛制度的完善，不僅關係到如何發揮好市場對土地資源的合理配置問題，關係到公開、公正、公平的問題，還涉及到中央政府與地方政府事權、財權的合理匹配問題，難度同樣很大。所以，我們希望中央政府抓緊建立中長期制度的建議是合理的，但過急的要求也是不現實的。
加快轉變經濟發展方式是我國經濟領域的深刻變革。早在1996-2000年的國家“九五”規劃期間，中央政府就提出要把經濟增長方式從粗放型增長轉為集約型增長，但由於多種原因，十多年來效果尚不明顯。在房地產領域，一方面是開發建設模式傳統粗放，資源能源消耗大；一方面由於這十幾年正處於快速發展時期，各類需求旺盛，多數企業對轉型發展未引起重視。今後，我國房地產業的發展將由數量增長型為主轉為性價比提升為主，所有企業都必須要重視這個問題，否則將面臨優勝劣汰的局面。
為了認真落實中央關於加快轉變經濟發展方式的要求，促進房地產業加快轉型創新，提升行業整體發展質量和效益，今年的6月下旬，我們中國房地產業協會、中國房地產研究會在廣州清遠恒大集團開發的一個項目現場召開了主題為“推進產業轉型，創新管理模式”的論壇。劉志峯會長在會上做了“加快轉變房地產業發展方式，全面提升房地產業發展質量”的報告，恒大、萬科、綠地、綠城等一批骨幹企業在會上介紹了經驗。與會者普遍反映收益匪淺。有關廣州會議的具體情況，大家可從中國房地產網上作進一步瞭解。我個人對會議上交流的房地產業轉型的內容作了歸納，認為主要應抓好調整供應結構、轉變開發建設模式、推進科技進步和技術創新、拓寬房地產融資渠道和強化企業內部管理等幾方面工作。
調整供應結構，一是健全住房供應體系，加快構建以政府為主提供基本住房保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系；增加保障性住房和中低價位、中小套型普通商品住房的供應；二是健全差別化住房信貸、稅收政策、合理引導自住性和改善性住房需求，遏制投機投資性購房；三是堅持租售並舉，注重培育和發展租賃市場及二手房市場；四是在繼續增加住宅有效供應的同時，積極引導商業地產、旅遊地產、老年住宅的開發；有能力的企業，也可由單純從事住宅的開發銷售向兼顧持有商業物業和租賃型住宅轉型；但企業在考慮多業態發展時一定要結合企業的人才、資金和管理的實際，切不能盲目跟風。因為從近幾年的發展規模看，非住宅投資占房地產投資總量的比例一般在30%左右，而且每一種非住宅業態的發展也有一個總量基本平衡，結構基本合理的問題，還要與當地的相關產業發展與百姓的消費能力相適應。
轉變開發建設模式，首先要推進工業化的生產，推進標準化的設計、部件部品的工廠化生產、現場施工的裝配化和土建裝修的一體化，儘快實現住宅的全裝修；二是嚴格執行節能減排標準，大力發展綠色建築；三是積極開展住宅性能認定，提高住宅的適用性能、環境性能、經濟性能、安全性能與耐久性能；四是提倡房地產企業與上下游企業的強強聯合，減少採購成本，提高工程質量。
推進科技進步和技術創新。首先要鼓勵企業大力推廣運用國家倡導的先進適用技術。二是鼓勵企業與高等院校、科研單位建立產學研聯盟，實現研究單位的科研成果與企業的技術運用相對接，儘快將研究單位的研究成果運用到生產實踐中。
拓寬房地產融資渠道，改變房地產企業單一向銀行貸款，拓展向債券融資、股權融資、基金融資、信託產品等多渠道融資。既能防範金融風險，又能改變部分居民對房地產的直接投資為間接投資，解決政府建設公租房等資金不足等問題。建議有關部門在這方面加大創新的力度。
強化企業內部管理，由粗放式管理向精細化、信息化、規範化管理轉變，是企業得以持續健康發展的基礎。在市場環境寬鬆的時候，企業轉方式、調結構的願望和動力都不足。只有在市場環境相對嚴竣的形勢下，利用宏觀調控的倒逼機制，迫使企業眼睛向內，通過強化內部管理，提高產品性價比，贏得市場佔有率；通過優勝劣汰，做好做強做大一批企業，提高產業集中度和競爭力，才能使行業健康發展，使百姓得到實惠。
我們的房地產企業，對企業與行業的轉型發展，認識有早有晚，進展差異較大。為什麼同在國家調控政策的背景下，有的企業能以平和的心態，順應政策調整，認真分析市場變化，及早進行全國性布點，認真制定中長期規劃和年度計劃並付諸實施，而有的企業左顧右盼觀望不前，重要的就是對調控政策與轉型發展認識的程度不同。今年上半年，萬科的銷售額已達到了644.2億元，比去年同期增加了81%；恒大的銷售面積達到了620萬平方米，比去年同期增加了一倍左右，就是很好的例證。象萬科、恒大這樣在轉型發展中已取得了較好成績的企業還有不少。我們希望更多的企業都能向他們學習。
關於我們協會在推動房地產業轉型中如何發揮作用的問題，劉志峯會長在廣州會議上講了四點意見：一是要推動企業間的戰略合作共贏，鼓勵強強聯合和上下游合作經營，支持優勢企業併購落後企業和困難企業，提高產業集中度和資源配置效率；二是要積極推動產業化技術標準規範的制定和新技術、新產品、新材料的轉化應用；三是要努力為企業轉型爭取好的政策環境，加大對轉型發展成功經驗的交流推廣；四是通過“廣廈獎”的評選、信用評價體系的試點與推廣，鼓勵企業為老百姓建造“好房子”。
我的發言有不當之處，歡迎大家批評指正。
最後，預祝本次博鰲論壇圓滿成功！