編者按：十年之後，又逢盛會。伴隨房地產業走過黃金十年的博鰲房地產論壇，將於2011年8月16-19日在海南繼續舉辦第十一屆年會。上一個十年，中國房地產實現了成長與壯大的夢想；下一個十年，我們將繼續甚至超越從前的輝煌。鑑於此，觀點地產新媒體推出"2011博鰲房地產論壇特稿"系列報道。
十多年來，恆億集團從未停止其擴張的腳步，而把總部由龍巖搬到了廈門，在廈門湖裏高新技術園區中高聳的總部大樓，似乎也象徵其擴張的重要一步。
搬家到廈門後，恆億是佔領了一個進可攻退可守的陣地。一年前市場尚熱時，恆億制定出"立足海西，進軍二三線城市的策略"，如今面臨調控的持續壓力，恆億已將非本土項目賣掉，集結資金等待機會。
對於把精力重新集中在本土福建，恆億集團董事局主席郭建平解釋道，因為恆億在福建知名度很高，相對融資也比較容易，如果是在新的地方，他們不瞭解恆億，恆億融資也就比較困難，所以在戰略上做了一些調整，把精力重新收回到福建。
對於此次戰略的調整，郭建平表示，恆億這麼做並不代表要採用一種收縮自保的策略，而是手持資金，等待收購的機會。
在郭建平看來，本輪調控也是一個重新洗牌的過程，其預計本輪調控應該會持續到2013年，而從今年下半年開始部分房企因為資金緊張逐漸被淘汰，預計明年起碼有20%-30%房企會被淘出這個行業，而這個洗牌的過程也正是恆億的兼併、壯大的機會。
郭建平依舊看好未來十年、甚至幾十年的房地產市場，在其看來，中國只有幾億人擁有住房，且中國城市化進程遠沒有結束，中國老百姓剛性需求依然十分旺盛，這足以支撐房地產業幾十年的發展。郭建平稱，越調控也說明房地產業的利潤越大。
對於未來具體的發展戰略，郭建平也透露，恆億會加大商業地產的投資，商業地產會佔恆億集團的70%比例，只保留30%的住宅開發。郭建平期望通過商業轉型來抵抗市場的風險和波動。
持續的調控壓力對所有的房地產企業來說，都是一個必須思考和麪對的問題，恆億對此已作出選擇，在這不可測的未來中這不失為一條道路。
為了更深入瞭解恆億集團的發展策略，觀點地產新媒體日前採訪了恆億集團董事局主席郭建平先生，以下為採訪實錄：
觀點地產新媒體：2011年之前的十年，中國的房地產業獲得了突飛猛進發展，被稱為房地產的"黃金十年"，您怎麼看待這十年間中國房地產行業的發展情況，以及福建的房地產業發展情況？
郭建平：過去這十年中國的GDP實現快速的增長，房地產業也跟着國際經濟的快速增長而增長。在這過去的十年裏面，不管是會做房地產還是不會做房地產，趕上政策，只要膽子大投進去都賺錢了，投資房地產的也都受益了。
從中國的經濟發展分佈情況來看，福建也屬於發達地區。改革開放之後是沿海城市先發展起來的，福建也走在全國20多個省之前。而發展房地產業主要條件也是城市要有購買力，老百姓有錢了之後首先考慮的是添置固定資產，因為這也是最好的投資方式，投資股票普通百姓是把握不住的。
福建經濟發展快，老百姓購買力很強，所以福建開發商的實力基本也是屬於比較強的，閩商跟浙商一樣鋪到全國各地去發展，而像中西部、特別是西部一些地方發展較慢，老百姓購買力有限，所以房地產業也不活躍。
觀點地產新媒體：在黃金十年裏，恆億集團也保持了積極前進的態勢，您認為在過去十年中恆億集團最大的特色是什麼？過去這十年中，恆億集團建築、房產、投資三大業務齊頭並進，都獲得極大發展，請問這三大業務各自的比例是多少？未來十年，您希望這三大業務都怎樣發展？
郭建平：過去十年，恆億集團也跟着政策獲得了很大的發展。恆億最大的優勢是區域發展的優勢，但這個全國都一樣，房價漲不單是福建，是全國性的漲。恆億是地方性的、區域性的企業，在福建有優勢，在這十年裏面恆億也迅速的跟着福建房地產業的發展壯大起來了。
恆億定位在資源型的產業，恆億從建築到房地產、礦業、碼頭都有發展，但房地產是恆億的主業，在總體比值中裏面佔了50%比例。
恆億在未來十年裏面還是把房地產定位為我們的主業，因為恆億做房產有自己的優勢，恆億的優勢是從建築到房地產一條路直通。
觀點地產新媒體：近期最熱的話題就是限購令將要擴大到二三線城市，您認為這會產生什麼樣的影響？恆億也在進軍二三線城市，限購令擴大範圍會對公司產生什麼樣的影響？作為主營業務的房地產，在新的形勢下，集團有什麼樣的戰略規劃？立足閩西，進軍二三線市場的戰略是否有調整？
郭建平：限購令擴大到二三線城市，應該說宏觀層次的問題，同時這也是一個重新洗牌的過程。調控對於大型企業來說，由於它們資金渠道比較多，所以他們可以繼續全國性的佈局，而恆億作為一個區域性的企業，在此等情況之下，我們已把發展中心重新調整到自己的區域來。
因為恆億在福建知名度很高，相對融資也比較容易，如果是在新的地方，他們不瞭解恆億，恆億融資也就比較困難，所以我們在戰略上做了一些調整，把精力重新收回到福建。
觀點地產新媒體：恆億已把總部搬到廈門，是什麼原因促使恆億作此選擇的？您是如何看待廈門房地產業的前景的？
郭建平：我們覺得廈門的房地產業增長空間非常大。因為國家重視，給了福建政策，另外廈門也是最早改革開放的幾個城市之一，不過廈門跟深圳特區相比，發展還是比較滯後的，但廈門的後勁很大。
把公司總部由龍巖搬到廈門，我們有多個考慮。簡單說，廈門畢竟是福建的特區，在這裏的人才、信息、資本等各方面都比恆億老家龍巖高。恆億在老家能接觸的資本很少，龍巖沒什麼信託或資金，而到廈門就完全不一樣了，廈門有很多信託、基金可以解決資金的問題。
原來信貸寬鬆、利率成本比較低時，恆億從銀行貸款，還無所謂，但是信貸收緊之後，就必須跟信託、基金等等金融產品進一步接觸，這些融資渠道在廈門遠比龍巖豐富。而且在廈門特區，它的金融產品比較有優勢，像廈門的銀行報項目，決策又快，資金量也大。
觀點地產新媒體：從去年始，宏觀調整政策似乎有越演越烈之勢，很多人認為中國房地產的黃金時代已經過去，對此你怎麼看？
郭建平：我不同意這個說法，因為中國人還有很多的剛性需求。本次調控只是抑制房地產的過快發展，因為這關乎到民生，但越調控的行業也說明它的利潤空間越大。
但是調控也是個重新洗牌的過程，小企業可能頂不住被淘汰，市場也會進入到競爭更激烈的時代。未來發展房地產業不會再是會做不會做都能做了，不是靠膽大就可以做了，未來房地產將進入更專業的時代，簡單做住宅的開發商就不一定懂得做綜合體，不一定懂得招商、經營酒店、寫字樓等等。
觀點地產新媒體：很多人認為宏觀調整會使中國房地產發展速度減緩，對此您怎麼看待？剛才您也提到調控會使房地產業出現洗牌，您認為洗牌主要會體現在哪些方面呢？
郭建平：減緩不可能，房地產市場調研數據已證明房地產發展沒有減緩。
調控主要是通過銀行進行，信貸收縮之下，小企業項目貸款可能就沒有，按揭也沒有，小企業壓力就比較大大，頂不住，這樣房地產業進入門檻也就高了。因為限貸發展下去，原來項目開發資金可以有60%的比例貸給你，現在可能要你自己100%解決項目資金，所以這個門檻就提高了。現在，臺灣已經是要開發商100%解決項目資金了。
其實像金融危機也好、調控也好，總有些人是虧本的，有些人是賺錢的，這時就要把握好機遇。
觀點地產新媒體：今年關於融資收緊、房企資金鍊緊張的話題經久不衰，且目前政策似乎也沒有鬆綁的跡象，您認為這樣持續下去下半年有多少房企資金鍊會陷入危險境地？在這方面，恆億集團是怎樣保證資金鍊健康的？
郭建平：其實，任何一個行業都一樣，都有高潮和低潮，只是在低潮時要調整自己。就像我們買股票一樣，低潮要買進，高潮要賣出去，調整好就能賺大錢。
但是調控也是一個重新洗牌的過程，本輪調控估計起碼有20%-30%房企會被淘出這個行業。
下半年應該會開始出現"洗牌"，明年應該更厲害。從去年開始調控到現在已有一年，而經過2008年的金融危機後，房企經歷過一次洗牌，已有所準備，所以一般開發商都可以支撐一年，但兩年就受不了，所以大概在明年洗牌就會發生。
對此，恆億已經調整好戰略。目前恆億已經把異地的項目都賣掉調整回自己的本土了，但恆億這樣做並不是收縮，而是回來之後收購兼併別人，恆億做好充分的資金準備，等待收購、兼併的機會。
其實，房企發展還是控制好負債率。恆億目前負債率才20%多，一般的房企負債率有40%多，有的房企在形勢好的時候負債率高達70%-80%，這樣的房企壓力就大了。恆億為了健康的發展，一直比較注意控制自己的負債比率，恆億負債比率一直控制在48%以下。
觀點地產新媒體：恆億上半年的業績如何？上半年房地產板塊有多少銷售？這一板塊全年的目標是多少？
郭建平：恆億地產上半年銷售額是10個億，今年全年計劃目標是20億。
下半年，樓市依然要受調控影響，但受調大幅降價不大可能，有些頂不住的開發商可能會便宜一點賣，而市場不好的時像我們有資金的房企就不賣，而且如果便宜的樓盤我們還會收購一些。
觀點地產新媒體：一輪又一輪的樓市調控，從限購、限貸、限賣到限價，以您這麼多年的行業經驗看，房地產行業是否真的問題很大？政府用行政調控的手段，您覺得是否妥當？
郭建平：市場經濟就應該由市場來決定，而不是靠政策來決定。
很多的調控的政策也就是一種臨時的手段。實際上這些政策是讓更多的人買不起房子，而不是解決房子的問題。你不給貸款買房子，對富人來說沒什麼影響，對窮人來說影響就大了，買房成本增加了，安全比例提高了，這樣就等於限制了購買力。
觀點地產新媒體：對政府今年大力推出的保障房您是怎麼看呢？恆億有無參見保障房的意向？
郭建平：保障房是好事，任何國家都要做保障房，讓沒錢的人去住這個。我認為保障房中要多建廉租房，現在主要建的是經濟適用房，買了就可住一輩子，但有的人過幾年就富起來了，還在保障房裏就又浪費資源了，所以應該多建廉租房。
建設大量的經濟適用房，地方政府是沒有資金的，把這個錢拿去投經濟適用房了，公務員工資都發不出來了。而投資廉租房則是出租，所有權還是政府的，資金也可以持續使用。
恆億是有意向參與保障房建設的，但各地政策都不一樣。
觀點地產新媒體：受持續調控的影響，很多房企都開始發展商業地產，您是怎麼看待商業地產熱的？有觀點認為，大陸的商業地產存在泡沫，您是怎麼看的？
郭建平：我認為商業地產是這個時期的一個特色，這是因為一塊土地建住宅、建保障性住房政府收稅都是一次性的，而建綜合體、建商業中心，這可以給政府帶來不斷的稅收，所以政府也鼓勵做商業。實際上開發商也喜歡做商業，因為商業地產的成本比住宅還便宜，給的地價也更便宜。
我認為商業地產不存在泡沫。現階段，對於開發商來說，賣樓不成問題，因為商業地產是很好的投資渠道。比如說現在有點錢但沒有更好的投資渠道，而炒股又不穩定，做什麼呢？買個店鋪每個月都能收到租金。中國的情況跟國外不一樣，我們老百姓都是買店鋪和買資產，才能有穩定的收入。
觀點地產新媒體：展望下一個十年，您認為未來十年中國房地產業將會呈顯出什麼樣的發展勢態？十年之後，您希望恆億集團成為一個什麼樣的企業？
郭建平：我覺得未來十年恆億還是要好好把握住這個機遇，加大對房地產的投資。因為房地產在中國還有幾十年的發展時間，中國現在只有幾億人擁有房子，中國的城市化正在發展。當然過幾十年之後到了一定的時間房地產業或許會有一個飽和程度，但是現在還早，所以恆億要加大程度地產投資力度，抓住幾個機遇，爭取十年內成為中國的房地產的百強企業。
另外，恆億已經在做計劃，準備五年內上市，因為只有上市才能夠加快發展，快速擴張。
其實，每個企業都要有自己的特點，要有一個概念和模式來復制它，就像萬科一樣用創新的模式來復制，才能加快企業的發展。恆億現在打造的綜合體就是這樣，恆億的綜合體全部賣歐洲產品，跟別的商業形式區別開來。恆億這個模式也是一個非常的創新。
中國的消費很特殊，到歐洲去50%的消費都是亞洲人，50%亞洲人中50%都是中國人，中國人購買力很強。恆億現在打造的綜合體是跟歐洲的聯合體合作，是一個創新，如果打造完了我們就往全國各地去複製。
恆億打造商業地產的優勢是跟歐洲的聯合體合作，賣歐洲產品。以後中國人就不用去香港、到法國去購買東西了，在中國都可以買得到歐洲產品了。另外恆億也在跟臺灣合作賣臺灣產品，現在國家鼓勵跟臺灣合作，對此福建也比較有優勢。
未來恆億會加大商業地產的投資，商業地產會佔我們集團的70%比例，未來恆億要轉型做商業地產，只保留30%的住宅開發。商業多了之後抗風險能力強，像萬達的資產比萬科還多，恆億的資產也會給我們帶來源源不斷的收入。
未來，恆億發展住宅產業還是要進入二三線城市，但做商業綜合體恆億就會往一線城市去發展。
來源：觀點地產網