【正文】從今年1月1日正式接任中原地產主席職務後，黎明楷變得更低調了。
同樣變得更低調的還有中原，和2008年相比，中原似乎已經完全不在意外界環境的變化，只是安靜地做着自己的事情。
但在香港已經經歷了多次激烈競爭的中原，並沒有覺得憑以前的經驗就可以在內地的競爭穩操勝券。黎明楷認為，內地的市場更復雜，而未來互聯網等技術層面的運用將對中介競爭起到頗為關鍵的作用。
2011年6月23日，中原地產主席黎明楷接受了觀點地產新媒體的專訪，暢談了他眼中行業及中原的下一個十年。
以下為採訪全文整理：
觀點地產新媒體：從2000年開始到去年2010年的十年應該是中國房地產發展最快的十年，回顧這個十年，您有什麼樣的看法？
黎明楷：發展很快，但房價也升了很多，所以也造成了很多問題。
從整體上來講，未來的十年應該有幾個方面。第一個方面，房地產市場的發展速度可能會放緩，因為政府也不想把社會太多資源投放在房地產市場裏面。
另外一方面，從行業本身應該也會慢慢走向集中化，就是一些比較大型的開發商以後在市場的佔有比例可能會陸陸續續增加，一些小的開發商可能就會被淘汰了。
可以說這十年一直是在調控中度過，從2003年開始就一直有壓力去調控。只是一直調控，房價也一直上升，到現在來講已經成了一個政府不解決就不行的問題了。
觀點地產新媒體：中原在內地的發展也是很快的，您覺得過去十年中原在內地發展最大的特點是什麼？
黎明楷：一個方面是在二手市場拓展的速度應該是很快的。因為前十年剛進入內地市場，基本上都是一手為主，當時二手市場還沒有成熟起來，市場容量不大，我們也做不出什麼成績。
但是，隨着一手樓的供應量增加，二手市場也蓬勃起來。而且市場上資金也比較多了，個人在房地產市場的投資行為也在增加，這也導致我們在二手市場方面發展比較迅速。
另外一個方面，應該是隨着二、三線城市的冒起，我們在這十年跟隨着市場的變化陸陸續續增加了於二、三線城市的布點，整個覆蓋面增加了不少，現在有32個城市都已經設立了分公司。
中原很簡單，我們就是跟着市場走的，以前二、三線城市說沒得做就不做，到了後來有得做了就開始去做。
觀點地產新媒體：您覺得在內地的發展和在香港的發展有很明顯的不同嗎？
黎明楷：應該這麼說，在這十年裏，香港和內地是不同的。
因為這十年的內地等於是在二三十年前的香港，當時香港代理市場也沒有迅猛上升的局面。所以，在以前中原也是這樣慢慢做起來的。
但是在最近這十年，因為香港的市場基本上已經是比較飽和了，而且行業在香港已經定格了，基本上就幾個比較大的代理公司佔有絕大部分市場，香港目前這幾個代理公司已經佔了市場70%的覆蓋率。
而內地現在應該還是起步階段，除了一些個別的一線城市可能發展比較明顯之外，其他地方還處於羣雄征戰的局面，大家都在搶，市場沒有這麼快會定下來。估計還得要十年之後，市場就會比較明顯看到哪些能走出來，哪些被淘汰了。
觀點地產新媒體：您覺得中介行業還會有一個很漫長的整合、調整和洗牌的過程？您覺得會持續多久呢？在未來的十年中，你覺得中原會有一個什麼樣的發展？
黎明楷：對，戰國時代沒有這麼快結束，還有得打。我認為最少十年才會比較明顯，會看出大公司小公司的分別。
我是希望中原能夠在這個戰國時代跑出來，問題是從實際情況來看，內地的一些代理公司的實力都很強。
因為最近有了上升的渠道，手上的資金也足夠，而且他們從戰略方面也應該比我們十幾二十年前香港競爭的時候技術層面更高。
香港以前是比較原始的經營模式，到現在發現在內地我們也是要通過不同的手段來適應市場，畢竟目現在和以前有不同的地方。尤其現在隨着互聯網的進步，這些東西對我們來講就是比較陌生的推廣手段，也是市場上的趨勢。
所以，我們以後要怎麼做好在中介方面的市場，互聯網運用方面也是很關鍵的點。
觀點地產新媒體：所以，您認為未來中原在國內的發展中，技術層面的東西會可能是會出現變化最多的方面嗎？
黎明楷：我們要掌握好這個新的技術，事實上這個是決定誰贏誰輸的其中一個關鍵。
其他的就是人員方面，公司本身的文化怎麼能夠留住一些好的人才在公司裏面工作，這也是其中一個關鍵的地方。未來的競爭不完全是在店面，或者是整個區域分佈的布點這麼簡單的事情。
觀點地產新媒體：您認為中原在發展的風格、策略方面會出現變化嗎？還是會保持現在的情況？
黎明楷：風格應該不會變，因為我們這一套是有一定的合理性。
其實這種做法並不一定是中原才能做，其他人也能做，其他集團也能夠做。因為我們公司是在走比較無為的路線，我們要有比較好的利益分配製度，也給員工比較好的平臺來操作，這是目前我覺得是中原和競爭對手相比的優勢。
但我不能說這個優勢是中原獨有的，因為如果這套做法是好的話別人也會學。
不過我們這個模式是不會變的，這種文化理念應該是好的，只是在延續文化管理理念之外的一些技術層面的東西我們會加強。
觀點地產新媒體：在今年的調控下，很多人認為市場上會出現很多擴張收購的機會，對於中介行業而言您認為是不是也有這樣的一個機會呢？
黎明楷：也會的，但每一次調整的機會其實也是風險，要掌握好是不容易的。
因為如果錢多誰都可以擴張，但是你也不知道市場的調整會經歷過多長時間。以前也看到競爭對手在必須擴張的時候，因為銷售不好，在人員方面的一些問題，還有管理方面的疏漏，反而在擴張的時候調整時間一長就導致很快倒閉了。
當然，如果能夠看到調整時間不長，有一些當大家都在減的時候他在加，就會在下一波上升浪中就嚐到甜頭。
現在大家都很重視怎麼判斷未來市場的變化來調整擴張或收縮的戰略，但是這很微妙，很難用一句話說清楚這是什麼情況。
我們什麼情況該擴，什麼情況該調，包括我們搬到各地的分公司要怎麼整，還要根據當地的市場結構來調整戰略。這也不能說是一到調整，機會來了人家一收縮我就擴張，這也會死人的.
觀點地產新媒體：但從集團層面來看您希望中原今年是進行收縮，還是今年有擴張的機會？
黎明楷：從集團層面來看我們分兩個方面，就是香港和內地分開來講。
香港方面我們基本上還是採取擴張的戰略來做，但是在內地我們只能說這段時間我們是觀望的態度。
所謂觀望，就是我們原本準備要擴張的戰略可能暫時要停下來，但也還沒到收縮的狀態。
因為從整個集團的運營層面來講，香港現在市場還是很好的，集團也會有一定的資金來源。
觀點地產新媒體：是什麼樣的原因使您覺得現在要暫停擴張，因為調控還是因為市場的成交下跌？你有沒有預期這種下跌的趨勢會有多久？
黎明楷：因為市場的成交下跌得比較厲害。現在我們有一些分公司是面臨不賺，甚至出現虧損的狀態，這種狀態很難判斷會維持多長時間。
我判斷市場基本上在未來的半年甚至一年還是處於成交比較淡的狀況，但是因為市場是互動的，所謂互動就是也要看競爭對手的狀態。
比如市場整體收縮了，但如果離場的競爭對手很多，那我就沒有必要收縮，就可以把別人的佔有率吃掉。
但如果反過來，人家還是在擴張，那現在這個已經縮小的市場份額還是維持這麼多甚至還在增加，就變成我們平均每個店或者每個經理人能夠分到的成交量就會下降了。
所以，擴張還是收縮得看當地市場情況，我們要求保守預期。
如果還有真空期，本身還是在盈利階段的，當然繼續開就沒有問題了，但如果一些已經是面臨虧損的，我們就讓他暫停下擴張的步伐，看清楚我們繼續擴張下去會不會導致虧損再擴大。
觀點地產新媒體：或者您認為現在的房價比如下降10%或者20%，成交量才有可能會出現回升？您認為樓價下降的幅度是多少才會刺激成交往上走？
黎明楷：理想當中如果樓價降下來了，成交量是會上升的，但這只是一個美好的願望。其實我們盼望樓價跌下來也盼望了很長時間，但問題是跌不下來。
如果樓價能夠下跌10%，我都覺得成交會恢復不少。因為現在來看剛性的需求其實還是比較大的，但是現在調控得比較嚴格，尤其是一些二手市場。
二手市場本身也有一些限購麻煩的地方，就是現在有很多資金充裕的業主也不願意降價賣。
現在雖然已經沒有什麼買家了，但他不急於脫手，如果不急於脫手就沒有下調的空間，因為有些人覺得如果賣了之後就沒有房子再買了。
不降價賣，這個在二手市場基本上是比較僵持的局面，我們只能期望從一手的角度上來講，開發商現在面臨的資金壓力還是比較大的。
一手方面來看，應該說開發商降價的空間會大一點，但是一手開發商能不能帶動二手全面降價，這個現在也很難說。
因為現在持有物業的業主或者投資者，他們的實力比以前強很多。以前都是一些所謂的炒房，本身資金實力不足，或買一棟樓都成問題的這些人，他們如果拋不出去就會趕快降價。但是現在投資者的持貨能力都特別強，所以不急於拋，現在市場不好就乾脆不賣了。
一手降下來之後，想要傳遞到二手市場也要比較長的時間，那交易量當然就上升，就到了可以給代理公司爭奪或者是有盈利的情況，但目前的情況還達不到，現在大家現在都是觀望。
觀點地產新媒體：您覺得從一手傳遞到二手的時間的範圍會是多久呢？
黎明楷：我覺得一手市場降下來半年以後，二手市場才會有比較明顯的跌幅。而且比較明顯的就是大部分的小業主，現在當然也有一小部分小業主願意降，但只是這個量很少，量少市場的成交量就少。
觀點地產新媒體：很多人說這次的宏觀調控要使整個行業的發展速度減緩，您覺得會很明顯嗎？
黎明楷：房地產行業肯定會。因為現在資金收緊的量來講肯定會導致未來施工也會變久，施工久了整個市場的開發量也會減少，開發量減少的話整個行業就會慢慢冷下來。
觀點地產新媒體：您認為減緩會到一個什麼程度呢？
黎明楷：是不是真的全國全面減緩也不見得，主要是看二、三線城市，因為二、三線城市現在還是比較好。
未來的變化是一線城市房地產市場不會完全冷下來，整體市場的容量、施工面積、開工面積什麼都會降，但是在二、三線市場裏面還會有上升的空間。拿全國平均來講，就可能見不到全面下調的房地產市場，只是局部性。
觀點地產新媒體：這個局部是指一線高房價的區域嗎？
黎明楷：對，一線城市就是以前面對投資比較多的城市，現在面臨的壓力都會大，房地產市場調整，收縮的幅度會比較明顯，二、三線城市的影響並不是很大。
觀點地產新媒體：對於企業而言，這一次調控最大的影響是什麼？
黎明楷：會導致比較集中。大型的開發商、能夠挺過來的開發商在以後的市場佔有率會上升，一些小的開發商可能就會面臨淘汰。以後我們看整體的房地產市場佈局，還是一些大型全國性的開發商佔市場比例會越來越多。
觀點地產新媒體：您認為對於企業現在選擇的模式，比如說營銷方面會不會有更多的影響呢？
黎明楷：也會有一些影響，因為現在一些全國性比較大的開發商已經慢慢從一線走向二、三線，就是他們原來是比較集中在某一個城市的，所以從企業的管理等各個方面都比較容易做，很多企業以前都是通過自己組建銷售團隊，自己來賣、
但是隨着整個面的鋪開，目前面對的人才市場比較緊張，因為要把人分派到二、三線城市裏面，需要的人員大幅度增加。如果不增加要是集中城市還比較好搞，一分散會面臨管理上的問題。
其中很容易做的決定就是要分散，就是把一些工作分包給別的代理公司，所以未來比以前應該生意能接的機會是增加了，但操作起來也是面臨人員的問題。
開發商面臨人才的問題，代理公司也同樣面臨人才的問題，要把整個面鋪開到二、三線，從管理的強度上來講也會增加。代理公司在本身的人員培養、人員吸納方面能不能滿足到這方面的要求也很重要，如果本身做不到這方面的要求，就是接到生意也做不來。
觀點地產新媒體：下一個十年，您認為房地產行業最明顯的變化除了集中還有什麼？
黎明楷：也不是很明顯的變化，因為整體的量可能不會有太大的調整。
不過或許除了開發商的集中之外，還有二、三線城市的房地產市場會比以前活躍，從全國整體來講比較均衡了。
以前大部分的房地產投資會集中在一線城市，未來也有助於二、三線城市從規劃、市容、經濟方面都會有帶動，這個符合了損有餘補不足。
一線城市以前是有餘的，現在的做法是把一些資金壓回去，回到二、三線城市，那對全國整體的房地產市場發展還是有一定的好處的。