限購令給力，高端住宅成交量大幅減少。多數樓盤陷入滯銷，合同撤銷情況頻繁。
要點：
2 月份上海樓市先抑後揚，共成交一手商品住宅5501 套，成交面積為52.12 萬平方米，同比下降12.71%，與1 月份的169.8 萬平方米相比，環比下降了69.30%。分區域來看，內環內成交量跌幅最深，2 月份內環內僅成交54 套商品住宅，成交面積0.71 萬平方米，環比下降 90.53%，而作為上海主力成交區域的外環外區域成交1806 套商品住宅，成交面積34.18 萬平方米，環比跌幅也達73.13%。與往年相比，今年2 月份的成交量也達到了近7 年的最低點。
限購令給力，高端住宅成交量大幅減少。根據網上房地產的數據，在2 月份上海成交的52.12 萬平方米一手商品住宅中，有39.58 萬平方米為普通住宅，佔比為75.93%，相比1 月份的42.52%提高了33 個百分點。
分成交價格來看，從2010 年12 月以來，上海成交的一手商品住宅中銷售價格在10000 元/平方米以上的房屋佔比大幅減少，尤其是20000 元 /平方米以上的房屋從35.7%的份額已經下降到2 月份的12.5%，而10000元以下的房屋份額從12 月份的28.9%上升到了68.9%；分戶型來看，210m2 以上的房屋佔比從12 月份的14.9%下降到2 月份的3.1%，而140 m2 以下的房屋的份額從12 月份的69.7%持續上升，2 月份達到了91.3%。在限購令限制住了部分有實力購房的人羣以及購房成本提高的情況下，高端住宅的需求被明顯擠出。
多數樓盤陷入滯銷，合同撤銷情況頻繁。我們對上海市不同區的2010 年12 月份開盤的9 個樓盤銷售情況進行了跟蹤，多數樓盤進入二月份以後銷售情況大幅下降，其中萬科尚景苑、建發新江灣景苑在2 月份更是出現了零銷售的情況，高端別墅御翠園從2010 年12 月份開盤至今一套未銷。我們的樣本樓盤中多個樓盤出現了合同撤銷的情況，其中江海名都的撤單次數達到了12 次之多，合同撤銷情況的增加說明在目前累加的政策下觀望情緒依然濃厚（當然也包括限購令等非主觀因素）。
內外環間銷售均價出現明顯鬆動。根據指數研究院的數據，上海2 月份一手商品住宅銷售均價為14917元/平方米，環比下降4%。分結構來看，根據網上房地產數據，在新政出臺一段時間後，上海各區域商品住宅銷售均價在2 月份下旬走出了不同的趨勢：內環內住宅均價依舊堅挺，而內外環間及外環外住宅出現下降趨勢，其中內外環間銷售均價鬆動最為明顯，從2 月初的22000 元/平方米的均價已經下降至18000 元/平方米，降幅達18%。我們認為主要有以下幾點原因：1、新政下高端住宅需求大幅減少。2 月份主要成交的普通住宅大部分分佈在內環以外，從而拉動了內環外的銷售均價下挫。2、房產稅稅率減免依據確定。2 月18日上海市統計局公佈2010 年上海市新建商品住宅平均銷售價格為14213 元/平方米，根據上海房產稅細則規定，房產稅應稅住房房價低於28426 元/平方米的，稅率減為0.4%，超過這一價格的房產稅稅率為0.6%。而單價在2 萬-3 萬/平方米的房源大部分落在內外環間，面對 28426 元/平方米的分界線，再加上預售證超過3萬元/平米延緩審批等政策壓力下，部分開發商勢必會通過調價或讓利等手段避開這個價格區間帶來的交易量損失。
供給層面總體保持穩定。供給方面，截止2 月底，上海商品住宅可售面積為628.25 萬平方米，環比增長2%，其中普通住宅可售面積為85.27 萬平方米，環比下降1.62%。在上海樓市遭遇“冰點”的情況下，住宅存量並未由於成交低迷而顯著堆積，這與開發商放慢開發節奏與謹慎開盤有很大關係，根據網上房地產的數據，2 月份共新開房源47 個，推盤7086 套，28 天中共有12 天出現“零開盤”的情況。出租方面，截止2 月底，上海出租房源掛牌數26924 套，與月初基本持平。