8月12日23點，"博鰲地產論壇"第一天的論辯和頒獎都已結束，陳淮才風塵僕僕地趕到會場。博鰲SOFITEL酒店的露天酒吧，臨近午夜。任志強、孟曉蘇、凌克、劉曉光、鍾偉等"大腕"拼了兩張小圓桌，十幾個人擠在一堆兒，等到陳淮來了，坐在當中的位子，大家開始熱情問候，也夾帶幾句相互間的調侃。算是個簡單樸素的歡迎儀式。
儘管行程緊張而疲勞，但陳淮談到地產依舊是精神抖擻，思路清晰而開闊。博鰲之行，陳淮並沒有迴避談論此前的"20年拆除一半"言論，反而開誠佈公地道出自己更多的思考。
幾天前，陳淮剛剛因為一句"20年拆除一半"言論引發很高關注，也有一些質疑之聲。
對此，陳淮表示，"20年拆除一半"不過是十個國情中的一個，中國房地產需要研究的問題還非常多。房地產市場存在很多重大缺陷，並不只是房價、供應量、政策。房價只是表象，政策只是人們對客觀規律主觀認識，也不一定符合客觀規律。
記者手記
不動產最核心的功能是居住
陳淮直言地產行業的現狀問題，也毫不客氣地說出了開發商、銀行與消費者之間存在的問題根源。但陳淮更加明確地告訴市場，不要因為政策而裹足不前，也不要盲目追求利潤而破壞產業生態平衡。這些看似業內的觀點，其實是購房者們可以拿來共勉的。
買房子，市場好的時候像買白菜一樣排隊搶購，市場不好就恐慌性拋售，國內地產市場多年來一直徘徊在瘋狂搶購與恐慌拋售之間。其實，不論市場現狀如何，不動產最核心的功能都是居住，只要有居住需求，市場就會繼續發展。所以，購房者首要的購買條件應當是自己的居住需求，而不是單純的投機心態。
儘管最近樓市恰逢多事之秋，但對於購房者來說，其長遠發展仍是利大於弊。畢竟市場擠出泡沫，高溫冷卻，長期發展趨於穩定，價格維持在相對平穩的狀態，對於購房者和房主來說，不必再為一時的漲跌誠惶誠恐，這才是房地產發展的健康狀態。
撰文/攝影新報記者安元
陳淮博鰲語錄
-有一回開這樣的研討會，我說上帝你給我看看我能活多長，上帝說這個太難。後來我說討論一下下半年出多少政策，上帝說那還是看你能活多長得了。
-我們還是看看自己的弱點為好，中國地產行業面對的是全世界未來20年都是最大、擴張最快、收入增長速度最高、需求最旺盛的市場。
-別把長期建設的目標也當成針對你。有關稅負的討論實際上是我們關於房地產業以及老百姓持有資產、社會財富如何長期公平分配的一個重要方面，它不是調控房價的工具。
-對於保險的以房養老，一個人要準確推算自己活多長，就可以最精確、最划算地買這種產品。
缺陷1市場化淘汰機制缺失
記者：目前房地產行業有哪些方面的深層次缺陷？
陳淮：從發展角度來說，我們還是看看自己的弱點為好，中國地產行業面對的是全世界未來20年都是最大、擴張最快、收入增長速度最高、需求最旺盛的市場。就目前國內房地產市場現狀而言，存在着四大方面的深層次缺陷。
第一個缺陷就是，市場化淘汰機制的缺失。迄今為止，我們中國開發商只有四種"死法"--捲款潛逃、行賄案發、內訌解體、囤地被查，幾乎找不到被市場淘汰的例證。這是市場發展不成熟的表現。如果中國足球不賭球、不打架、不收買裁判、不惡意傷人就能贏球，這個規則不會造就強大的球隊。
就地產行業而言，我們可以明顯看到過去十年的輝煌。但過去十年過度依靠少數沿海大城市市場、依靠高端樓盤、依靠富人、依靠投資需求才能維持的產業，仍然是一個脆弱的產業。如果說因為新政，第三套房成交量就降為接近於0，那麼這個市場不是一個正常的市場。儘管人們說現在地產正在經歷的是最嚴厲的打壓，但目前我們的利率依舊是負利率，是25年來的最低點。
記者：那麼淘汰機制應該側重在哪些方面呢？
陳淮：這次論壇上，很多企業都在講自己怎麼樣在產品競爭、價格競爭上的思想，媒體也經常討論萬科又降價了等等問題，但這些都只是低端的價格競爭力。下一個階段，在環保競爭、技術競爭、產權競爭等方面的競爭和發展，有多少企業已經做好了準備？所以，我們得看到自己產業的脆弱。
最近有報道說有1.9億平方米待售房，實際上這並不令人吃驚。如果我們老指望像賣大白菜一樣賣房子，那這個產業必然是處於一個極端不正常的情況下。
其實，國際上住房週期的發展要比我們現在長很多，上世紀80年代末到90年代初，中國家電業發展過程，當時政府宣佈只有國家部委一級企業才能生產彩電冰箱。但是今天中國成為當之無愧的世界家電大國，那些當年定點生產的名牌企業，今何在？--所以說，淘汰的是個體，升級發展的是產業。
缺陷2產業風險配置嚴重不均
記者：其他缺陷在什麼地方呢？
陳淮：第二個缺陷就是我們產業風險配置嚴重不均衡。房地產業在任何國家都是高風險的行業，這是不需要論證的事。風險是一種客觀存在，人們不可能消滅風險。
就好像一個氣球如果壁後各處很均勻，可以吹很大。如果一個環節很厚，這個氣球反而會破裂。地產也是一樣，政府通過賣第二塊地時把第一塊地的收益拿走了，把土地增值收益所帶來的財產性風險最終轉嫁給了消費者。開發商則與銀行合謀綁架了消費者信用，實際上就是消費者用自己的信用來替開發商做擔保。銀行也樂觀其成，因為按揭貸款不良率比開發貸款低得多。我們現在給消費者提供的都是浮動利率，浮動利率看起來是很公平的，但誰也不知道明天升息還是降息，風險一半一半。
消費者按揭貸款的時候可曾想過，在未來按揭貸款20、30年中，利率遠遠高於現在的機會是95%，低於或者持平現在的機會連5%都不到。我們的風險非常不公平地集中在一個點上，這正是產業不合理的一個方面。
缺陷3交易主體缺位
記者：銷售層面現在存在哪些問題呢？
陳淮：這就是第三個缺陷--交易主體缺位。現在中國的房地產市場就像沒有邊裁、沒有後衛，甚至沒有門將的球隊。作為供給方的開發商直接面對作為需求方的最終購房者個人，直接做"零售"。供求雙方之間沒有任何緩衝的層次，只能導致供求雙方空間、時間、價格、檔次、質量等矛盾的直接碰撞。老百姓買了房還是沒有買房，並沒有任何避險的工具。同樣，為什麼老百姓會恐慌性購房呢？為了規避價格風險。其實可以通過在國外很多地方都使用的通過指數交易方式分流那些投資性需求，來使老百姓規避價格風險。
缺陷4市場需求早熟
記者：銷售層面固然存在問題，那麼需求方是不是也應該改進觀念呢？
陳淮：地產市場的另一個缺陷就是需求早熟。老百姓應不應該改善住房？應該。我們政策應不應該加大老百姓改善住房的步伐呢？非常應該。但實事求是說，中國城鎮居民現在平均住房水平，中國住宅建設大量湧現的高檔和特高檔豪宅，這些和中國現在發展階段相比，明顯超前了。
當大多數人家庭收入用於吃穿用等日常支出尚一半的時候，恐怕很難實現大多數人買得起房。買房需要資產累積能力、抗風險能力。最近媒體爆炒一個賣蔥的老太炒房炒成七套房，其實也是在催生需求早熟。
記者：對開發商而言，該如何應對呢？
陳淮：首先，別把和短期市場運行的一些政策都當成跟你過不去。比如說大家都在講通脹，維護國民經濟穩定運行需要調整利率，不一定就是衝着房地產來的。房地產是繁榮還是低迷，該升息也得升息。
第二，別把長期建設的目標也當成針對你。有關稅負的討論實際上是我們關於房地產業以及老百姓持有資產、社會財富如何長期公平分配的一個重要方面，它不是調控房價的工具。
第三，別把建設保障房這樣一個會長期存在的任務當成調控房地產短期下半年的任務。
說到底就是集中在兩方面內容，一是抑制不合理的投機性過度需求，二是繼續促進房地產有效供給增加，包括土地和投資。