在此輪新政的調整中，與會嘉賓一致認為，商業地產是唯一沒有受到影響的領域，因此在本屆博鰲房地產論壇上，許多專家學者紛紛發表了有關商業地產發展之道的見解。

　　陳啓宗：商業房地產製勝之道

　　到現在為止，在中國我沒有看到太夠水平的商業發展，但很多人在商業房地產賺了很多錢，我的答案是因為競爭缺少，沒有競爭，你就變王了。老外有句話，在一個瞎子國度裏，要是你有一隻眼睛，你就是皇帝。——恆隆地產董事長陳啓宗

　　從增長來說，商業房地產這幾年增長量比住房增長量還要大。中國房地產業發展，因為競爭的水平不夠，所以很多人雖然沒有做出世界水平級的東西，但是還可以賺錢。今天我是很簡單地要把恆隆的模式是如何成功的跟大家分享。

　　商業地產比住宅更賺錢

　　其實我們項目在內地也不多，到現在為止也不過是3個項目，不過回報率非常好。我不知道你們住房回報率有多少，20%？我可以告訴你，恆隆地產能做到不貸款的回報率是多少呢？我們去年是31%。要是能貸點款的話，也就是說到了50%。也就是說兩年可以回本。

　　我不是第一天就可以拿到31%的回報率。這個平均來說要經過15年。7年才能把它蓋起來，蓋起來後，開始的租金回報率大概4%-5%，然後你把它養大，養到8年左右，才能達到30%的回報率。

　　雖然可以賺很多錢，但是絕大多數人沒有好好利用這個市場，沒有賺到可以賺到的錢。100元的租金有多少進入我口袋？恆隆地產的數字是每收100元租金，有85元進入我口袋。其他的公司，最高的一家是70元。也就是說，這裏有很大進步空間。

　　做商業地產經驗很重要

　　當然很多人在這裏就有一些難處，有一些是資金的難處，有一些是耐心的難處，很多人就是有資金，但是你有耐心等15年做到30%的回報率嗎？

　　要是想在商業地產成功，我有一些建議，我們要先承認姚明不是李寧。什麼意思呢？住房的發展跟商業的發展就像姚明跟李寧那樣，都有最優秀的，籃球是姚明，體操是李寧，兩者是混不起來的。

　　搞住房是一個量的問題，你必須做大。搞商業房地產是一個質的問題。搞住房是要賣的，搞商場是不能賣的，凡是賣了的商場或者分層出售的寫字樓，絕對是三流的東西，你也不可能賺到那麼高的回報率。

　　做住宅要快，做商場不能快。我常常說房地產不是一個高科技的行業，但是房地產是一個高經驗的行業，特別是商場跟寫字樓，特別是高檔的，是一個非常高的經驗含量的一個行業。經驗的含量在哪呢？那是在人的腦子裏。

　　另外有人說你們招商團隊一定非常好。要是你選址好、設計好、建築好，招商是最容易做的事情。凡是以為招商重要的人，都是不及格的房地產商。

　　張寶全：商業地產轉型為搶手新娘

　　中國地產轉型時，應該關注新的需求，新的需求可能就是我們轉型的動力。轉型過程中，商業模式有效建立可能就是下一輪核心競爭力營造的過程。——今典集團董事長張寶全

　　中國地產前15年的繁榮我認為不會再出現了，中國就是因為在計劃經濟時代，沒有商品房市場，當有這個市場後，到前幾年為止已經差不多了。中國房地產動力是什麼？我個人認為就是新的增長需求。新的增長需求一定會成為下一輪地產根本的動力。

　　商業地產面臨轉型

　　今天我想講商業地產。商業地產在房地產開始的時候就有了，比如社區的會所，包括一些酒店等等。中國地產有史以來，商業地產基本上就是一個陪嫁的丫頭的位置。比如覺得這個地方沒有酒店不好，能不能在規劃里加一個酒店。大部分配給地產組團這樣的商業包括酒店，大部分可能都處於非盈利狀態或者說依然是虧損的狀態。

　　現在商業地產就是搶手新娘，會被大家重視的原因是什麼？就是剛才講的轉型。地產商在新的形勢下轉型是什麼？一定是從單一產品向多元化產品。

　　還有一個作為企業最重要的轉型就是，我們要從單一的開發向開發加投資來轉型。我們以前基本上蓋了房子就去賣，在今天，如果蓋的房全部賣掉，所掙的錢在今天來講，投資回報率已經很低了。

　　以前用1000萬做3-5個樓盤，今天可能要動用1個億，回報率已經很低了。如果不通過上市解決資金支持的話，企業發展基本上是很困難。

　　但是有一個趨勢中國經濟高速增長通貨膨脹，這一定飄浮在我們周圍。這就帶來一個企業在發展過程中，資產怎麼增值保值的問題。今天很多企業從單一開發向開發和投資結合。投資性的物業一定是以持有為原則。這一點大家都在探索。

　　消費轉型帶動商業轉型

　　目前除了行業轉型以外，中國市場在消費上也發生了一個非常大的變化，就是中國現在已經達到人均3000美元的時候，消費裏面發生了一個重大轉型，這個轉型就是從功能消費向體驗消費，也就是所謂的文化消費。

　　文化應當是我們生產方式和生活方式的綜合。比方在前幾年我們喝咖啡，大部分買的還是瓶裝的咖啡，但是今天這種現象已經很少，喝咖啡更多是在酒吧喝，已經不僅僅是銷售咖啡給你帶來的功能，更重要的是消費喝咖啡的方式，這是中國消費轉型很大的東西，這也預示着第三產業在中國發展得很迅速。

　　當功能消費到體驗轉型的時候，也正在全面從旅遊向度假轉型，旅遊產業和度假產業是兩個完全不同的產業，當人均3000美元的時候，就進入度假時代。

　　旅遊市場是中國中低消費市場，度假市場是中國中高消費市場。如果不能夠很好區分的話，從我們規劃到我們開發或者到我們建設，我覺得是有問題的。

　　博鰲語錄

　　精彩回顧

　　商業地產是講長期持有商業地產，但長期持有商業地產迴避了一個土地增值稅的清算問題，它的當年的收入除自有資金投入比，回報就很高。現在中國成功的商業地產都純粹是“官商地產”，地有多少不是招商引資進去，就是戴帽子指定的。“基礎價格非常便宜，傻瓜都會做”。

　　——廣州新城市投資控股有限公司董事長曹志偉

　　如果沒有足夠實力做商業地產，哪一天可能就栽下去了。新政也好、調控也好，對於每個開發商，只要做好自己的事，量力而行，自然就沒有事。做商業地產真的要考慮到一個問題，商業地產是要壓資金的。如果做完你切碎來賣，這是很大的不負責任，一個切碎的商業地產很難做好。所以做商業地產是有它好的一方面，能夠守得住的話，能夠享受到資產增值期間所帶來的利潤，但是你如果沒有那個實力的話，就要三思而後行。

　　——平安物業投資管理有限公司董事長鄒益民

　　商業地產是一個聚寶盆，投資回報也比較高。我建議各位做住宅的地產發展商，不妨分精力做一些商業地產，雖然投資回報比較長，但是最後起到中流砥柱作用的還是商業地產。

　　——昌盛中國地產集團董事長鄒錫昌