宏觀調控來了！中國房地產又面臨着新一輪的地產週期。中國房地產將走向哪裏？中國房地產如何經受住來自政策和市場的雙重檢驗？中國房地產業是"過熱"還是"過亂"？中國房地產價格走勢如何？8月7日～8日，中國房地產界的實踐者、思想者們齊集海南博鰲小鎮，在那裏，他們發出中國房地產的最強音。本報記者千里採訪，為中原房地產呈上一份思想大餐。
關鍵詞：宏觀調控早在2003年的9月份，政府就對房地產市場"過熱"問題發出了正式警告，但房地產熱潮一直持續。目前中國經濟出現"過熱"現象，國內投資增長迅速，有觀點認為：房地產是這次經濟過熱的"罪魁禍首"！對此，中央明確強調，適度控制貨幣信貸增長，切實加強土地管理，嚴格控制新開工項目，堅決遏制房地產等行業的盲目投資和低水平擴張。
在房價與人們的收入水平差距越來越大的時候，出現了專門"炒房"的人羣，人為造成房價暴漲，使房地產背離了市場的價值規律。但大部分輿論還是看好房地產，甚至有的學者肯定地認為："保守地說，今後10年，中國的大城市，無論是上海、北京還是南京，房價要漲3倍；大膽地說，10年房價要漲5倍以上。"很顯然，中國房地產業的"泡沫"已經被吹大了！
市場不是萬能的，市場也有失靈的時候。現在，房地產市場虛火過旺，為保證經濟和金融安全，政府適時進場干預是非常必要的。國務院近期發出的通知，對房地產開發(不含經濟適用房項目)等相關行業的固定資產投資項目資本金比例，由20%及以上提高到35%及以上。此舉無疑是希望從源頭上將銀根抽緊，遏制過度投資。國家向房地產業舉起"大棒"！
首先是全國範圍內的大力度土地整頓。相當一部分房地產商表示，已經沒有新的土地來開發項目了。國務院在4月28日出臺的政策，意味着土地凍結將會持續6個月左右。
其次是信貸緊縮。國內房地產業對銀行信貸的依賴程度普遍過大，"以小博大"、"空手套白狼"的情況更是常見。
再次是房地產業已經被正式納入投資過熱的名單之中。
對房地產業來說，今年可能要度過一個緊縮的年份。
新聞本次"博鰲房地產論壇"的主題是《宏觀調控下的中國房地產》，與會代表將集中探討中國房地產企業面臨的嚴峻考驗及新格局。在為期兩天的論壇日程中，萬科董事長王石、華遠董事長任志強、首創董事長劉曉光、順馳董事長孫宏斌、建業集團董事長鬍葆森、SOHO中國聯席總裁潘石屹、中原地產集團主席施永青等一批在國內經濟界有較大影響力的人士，圍繞"中國房地產是否重陷低潮"、"信貸緊縮下中國房地產的新資金源在哪裏"、"宏觀調控下的中國房地產"等海內外十分關注的房地產課題進行研討。
大腕們紛紛表示，隨着中國不斷實施一系列的宏觀調控政策，國內房地產業所受的影響將在今年下半年逐漸顯現出來。這次研討將為中國房地產界提供一次認真思考和整頓的機會，必將對中國房地產業的發展產生深遠的影響。
影響篇2003年房地產行業泡沫論出現後，央行對房地產信貸風險積聚、違規信貸增加、不良貸款形成等問題空前重視。2003年6月13日央行發佈了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(即作為房地產新政代表的、著名的121號文件)，主要內容包括：禁止房地產企業流動資金貸款；禁止施工企業貸款墊資房地產開發；住房貸款必須結構封頂；嚴格控制土地儲備貸款的發放；取消對高檔商品房、別墅及一套以上的住房貸款利率優惠；禁止開發貸款異地使用。進入2004年，不良的房屋抵押貸款已經佔到我國各大主要銀行相應貸款總量的20%以上，而房貸已經佔各大銀行貸款餘額的40%以上，為此，央行又於2004年2月26日公佈了作為技術規範的《商業銀行房地產貸款風險管理指引(徵求意見稿)》。
2004年4月26日，結合國家宏觀調控的背景，國務院又發佈了《國務院關於調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》，決定自發布之日起房地產開發(不含經濟適用房項目)資本金比例由20%及以上提高到35%及以上。
目前，一系列政策的出臺，促使開發商融資要八仙過海，各顯神通了。在當前的宏觀調控政策下，錢從哪裏來，無疑是開發商最為關心的問題。
王石認為，國內房地產公司融資渠道比較單一，銀行為開發商獲取資金的主要渠道，這造成了銀行及開發商雙方面的經營風險。因此，房地產行業需要多元化的融資平臺：可以保持銀企良性合作，也可以在資本市場上發股、可轉債、信託、基金、海外融資、MBS.去年下半年至今，萬科通過多方努力，通過非中資銀行渠道融資8.5億，以改善自身融資結構，為中小開發商提供了很好的經驗。
北京首創董事長劉曉光認為，信貸政策的收緊必然使中小企業因資金緊張而紛紛退出，將現有項目轉讓套現，大量項目將停建緩建，由此形成的市場空白會吸引實力派外行及外資進入，同時，銀行資金必然會更多地流向那些真正有實力的企業，大企業會不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。
任志強中國現有土地政策對房地產市場的影響8月7日上午，第二個發言的華遠集團董事長任志強在王石的發言結束後，面對座無虛席的觀眾，看了看手錶，幽了一默：大會安排我們每個人講半個小時，王石講了近一個小時，把我的時間快佔完了，我看我就不講了，直接接受五分鐘的觀眾提問吧。一陣笑聲過後，任志強簡短地為大家做了題為《中國現有土地政策對房地產市場的影響》的精彩演講。由於版面有限，摘要如下：1988年以前，大部分土地交易都以行政劃撥為主，一直到1991年之後才開始出臺土地出讓政策，到1995年的時候，兩種拿地手段同時實行：一種是招標，一種是協議出讓。11號令出臺就是為了防止土地交易中的腐敗，同時，要在報紙上公開土地信息。所有的地產商都歡迎這種公開透明的土地提供方式，現在最主要的問題不是信息不透明，而是沒有持續性，沒有一個整年度或者較長時期的可供應土地的信息。這樣就變成局部信息的透明被全部信息的不透明所掩蓋，全部信息的不透明造成了壟斷價格的提高，而這種價格的提高，就成為現在市場上大家所看到的拿地成本的上漲幅度高於房價上漲幅度，最終形成了土地價格的增長和房價的增長。
這次宏觀調控有一個重要的文件，就是限制地區政府的拆建。可以看到，城市拆建的土地價格在不斷提高，由此導致房價的提高和供求關係的不平衡。恰恰是因為這樣一個土地政策導致了新一輪房價的快速增長，宏觀調控的主要手段就是政府對土地供應量的控制。
這一輪的調控不是針對所有的開發商，而是集中在個別地區。如果想保持房地產市場的平穩、健康發展，在土地政策方面，政府唯一的解決辦法就是把土地的壟斷變成公開的交易，政府只作為市場的建立者，而不是市場的從業者。
在中國房地產發展的道路上，1993年和現在的宏觀調控這兩件事可謂是房地產業發展道路上的兩個坎兒。1993年那次是為了把經濟過熱壓下去，而這次調控則是希望把投資控制在一個合理的範圍內，而不是希望投資降低，或是越低越好，所以，面對新一輪的宏觀調控，也許有更多的發展商可以利用這次機會，能在這次宏觀調控中使自己獲得更大的發展。每一次宏觀調控，對一些準備不足的企業可能是一個危機，而對有些企業來說，可能會用這個危機去創造一個成功的機會。在這次宏觀調控中，將有更多的發展商從小變大。
施永青從香港地產週期看本次宏觀調控香港房地產1997年開始發生明顯變化。從1991年年底開始，香港政府已經覺得樓價太高，每平方米豪宅達到了20萬港幣，普通住宅也在10萬港幣，相當於普通香港人10～20年的收入。為此調控從幾個方面進行：一是按揭貸款從九成下降到七成，使部分買家被限制，尤其對總價在500萬港幣以上的房子更是小心放貸。銀行對開發商貸款的比例控制在40%以下。二是從1993~1997年，政府除了調控價格外，還調控手續費，我們叫印花稅。三是控制購買對象，要賣給什麼人，一定要賣到買家，不能轉讓。四是增加便宜房，遏制房地產價格。
剛開始，調控的作用並不明顯，但到去年年底房子的價格共下跌了70%，有些寫字樓跌了80%，對整個社會的影響非常大。
和內地的做法不一樣的是，香港政府覺得樓價太高的時候，是增加土地供應，內地覺得房地產過熱了，是收縮土地的發展，用貸款限制發展商的發展，其實這是有矛盾的。一方面樓價升得太快，可能導致買不到房子，而沒有新的開發量樓價就降不下來。
香港政府調控的主要原因有三個：一是樓價的上升已經跟普通人的購買力脫節，而能買樓的是投資者。在內地一般城市尚不多，但在大城市已經有相當大的比例。二是流向房地產行業的資金過快、過多。這勢必影響其他行業對資金的需求，造成資金的錯配。三是有一個情況需要發展商留意，就是中國政府對外匯政策的態度，目前國際上要求中國政府開放資金市場，如果中國允許部分資金投到國外的話，中國的房地產可能受到影響。
剛才王石談到美國的房地產佔的GDP比中國高，中國可能由原來的3%左右升到現在的10%。原因是房地產的發展和經濟發展的水平有關：經濟發展水平低的時候，人們的錢更多地用在了吃上，生活水平提高後，他就把錢花在住的地方，再好一點就會去改善生活質量，去旅遊、買名牌等等。內地目前就有越來越多的人在考慮住的問題，因此這個比例會繼續上升，但到一定的時候會慢下來。
我覺得本次調控，政府的決心還是蠻大的，現在效果還不明顯，那就還會有新的政策出籠。雖然剛才幾個大腕說宏觀調控對我沒有影響，它正好讓其他小的發展商把以前拿的地吐出來，我可以吞多一點，這只是一方面，另一方面當房地產資金外撤，房子的價格掉下來時，不僅是小發展商出問題，大發展商也要出現問題。
在此，我想提醒的是，政府一定不要下藥過猛，那樣宏觀調控的破壞性將會非常大。而發展商也要認識到前幾年賺錢這麼容易，不是一個常態。從今往後不要認為賺錢是一件很容易的事了。
潘石屹不要規模要健康很早以前國土資源部下發了文件：經營型的土地要公開交易。國土資源部今年3月3日再次下發文件，要求8月31日以後，所有土地的出讓都要以招標的方式進行。即所謂8.31大限。這是對房地產商影響非常大的事情，我本人的觀點是支持這個文件，理由是作為國家的土地在交易的過程中，要公開化，透明化。這樣對所有競爭者的機會是一樣的，無論是國有企業、私人企業，還是外國企業。
回顧這20年，改革開放讓中國老百姓走向富裕，讓我們國家和民族走向富裕。如果中國不搞改革開放，不搞社會主義市場經濟，還是停留在計劃經濟體制，那麼，中國的現狀可想而知。所以我是支持的。如果在拿地的過程中有一些非市場化的因素，可能是和政府關係比較近的，更容易拿到土地。市場化我個人是發自內心擁護的。在過去的幾個月時間，很多媒體說我跟任志強聯合起來反對這個政策，其實我是支持的，我和任志強的觀點是一樣的。
這兩天的論壇上，很多人在談8.31大限對房地產影響的時候，常常容易下這樣的結論：大公司不會受到什麼影響，中小企業要積極想辦法。我覺得這是個錯誤的觀點。新的土地政策對企業影響的大小，關鍵是看你是不是市場化程度比較高的企業，如果你的企業整個運營靠銀行貸款，不是靠市場化運作，可能在8.31大限的時候就會失去你的市場份額；如果你是市場化程度比較高的公司，可能會給你帶來更多的機會，更多的資源。好比一個人，他的身體狀況跟體重沒有必然關係，胖子不一定都健康，瘦子也不一定都有病。只要你是健康的公司，不論大小，只要及時調整企業戰略，就會成為一個很好的公司。
孫宏斌短期困難長期受益對於本次宏觀調控將會調控誰這個問題，王石在會上首先發言，影射像順馳這樣高負債的企業將會受到極大的衝擊，就連任志強老先生也說，企業的資金鍊不要繃得太緊。從前面的王石、任志強等大腕的發言，與會者不難發現，大家都在關心順馳，為順馳這樣高速發展的企業擔心。對於業界的關心和質疑，順馳集團董事長孫宏斌發表了《將每次變化當作機會》的主題演講。
面對順馳今年銷售100億元人民幣的質疑，他說："100億元的目標不是幻想，是理想。當我們定了目標的時候，我們一定是朝那個目標做的，我不是非要做第一，但做第一是我們的理想，從1994年出獄做到現在，就算是做第二，我也不丟人。"
他說，很多人認為順馳資金鍊繃得比較緊，對於宏觀調控，順馳將首當其衝。他不認同這些看法，面對宏觀調控，順馳一直在調整自己的戰略目標。其實，順馳的風險基本上接近於零。順馳手中擁有大量的土地，而這些土地都已實現大幅度的升值，依託這些資源，順馳最壞的打算就是轉讓土地。如果中國地產市場下降20%，順馳關門，認栽，但是中國的地產市場可能下降20%嗎？不可能！
從2003年一直到今年的4月底，順馳一直在拿地。最新拿地的城市是鄭州和洛陽。本來五六月份也有拿地計劃，但因為應對宏觀調控，企業暫停了購地行動。但8月份開始又會拿地。從目前的銷售目標來看，順馳所擁有的土地儲備可以支持3到4年的開發需要，而如果僅把每年的銷售目標定在100億元，則可以夠6到7年的開發。
對於宏觀調控，孫宏斌認為：土地、金融政策緊縮不是在打擊房地產發展，只是其增長要與經濟增長同步，這是一個最根本的調子；政策不是突變，是一個規範性的延續；所有企業都會受到影響，只是程度上的不同；房地產需求仍然是真實的；不同區域、地區對變化的敏感度不一樣。
他認為宏觀調控主要有兩方面的影響：在供給方面，限制土地投放量，限制貸款，也就是限制進入市場的房子，供應將減少；而對需求方面則影響不大，所以需求減少的可能性不大。因此，地價和房價不會下跌，市場前景應看好。從企業發展來說，國家宏觀調控對大企業是件好事，它實現了優勝劣汰。銀行收緊貸款，今後小企業的日子會不好過。
對於大企業，宏觀調控不但不會限制發展，反而可以促使大企業在市場競爭中贏得主動。有一個事實很能說明問題：去年121號文件出臺以後，很多企業很緊張，而順馳恰恰就是在121號文件出臺之後開始加快全國化發展的步伐的。
在新的市場條件下，由於政策的約束更加規範，市場要素更為成熟，各種資源必然自動地向大企業集中，向優秀企業靠攏，這樣大企業在土地收購、融資方面越來越容易了。
對策篇
目前，金融政策緊縮，土地政策也是越收越緊，開發商如何應對國家的宏觀調控呢？
在本次"博鰲房地產論壇"上，各位中國房地產界的大佬紛紛支招，為中國的開發商獻計獻策。他們依據自己企業的成功經歷，或者應對上一次宏觀調控的經驗，為中國的房地產商們呈上一劑良方。
王石做減法，走專業化！
在"博鰲房地產論壇"上，中國房地產界的領軍人物王石率先發言，作了主題為《宏觀調控之下中小地產商的發展之路》的精彩演講。
王石認為，宏觀調控有利於行業的發展。他說，房地產行業有螺旋上升的週期性，總的趨勢是上升，就看你如何把握。
本次宏觀調控將會調控誰？王石認為主要是三類企業：第一，高負債的企業，尤其是那些被媒體稱為"黑馬"的公司應該悠着點；第二，產業化開發商會受到明顯的影響；第三，非主流的開發商會受到影響。中國房地產行業面臨重新洗牌：市場秩序更加規範；優勝劣汰，市場競爭加劇；優秀公司凸顯競爭優勢，行業集中度將提升。
調控當中，專業化和多元化將成為永恆的話題，從國內目前的發展看，企業都不大。萬科跳出小型企業(注：國際標準對小型企業的定義是經營規模不超過5億美元或40億元人民幣的企業)也不過是這兩年的事。大家多數都屬於中小企業。在中小企業當中，萬科不僅僅非房地產行業不做，而且即便是在房地產行業當中，也會選擇做什麼，不做什麼。
對於房地產企業，他提出走專業化做減法的應對之策。萬科在1993年宏觀調控前夕決定進行專業化調整：首先是產業減法，確定從多個行業齊頭並進調整為以房地產為主業；其次是做產品減法，從"一個都不能少"到以開發大眾住宅產品為主；再次是股權投資減法，分期轉讓持有的30多家公司股份；最後是戰略收縮，由全國13個城市調整為重點投資深滬京津沈5個城市。到1998年，萬科大致完成減法過程及第一輪戰略收縮。其結果導致：管理能力和專業能力得到很大提升；集中資源，萬科品牌優勢在房地產行業開始凸現；成功規避宏觀調控影響，成為房地產行業領跑者。
周良君沒資金就別幹在本次論壇上，大連萬達集團股份有限公司高級副總裁、萬達地產總經理周良君為關心商業地產的開發商朋友們做了"中國商業地產發展新趨勢"的發言，現摘要如下，希對同仁有所啓發。
從今年4月底開始，國務院及國務院辦公廳連下三道令牌，均與房地產有關：房地產開發項目資本金提高至35%及以上；全國暫停半年審批農用地轉非農建設用地；全面清理固定資產投資項目。幾乎同時，中國銀監會兵分五路，清查包括房地產信貸在內的信貸等。自4月27日起，全國商業銀行暫停發放包括房地產開發貸款、個人住房抵押貸款等多項貸款，目前個貸雖已基本恢復，但開發貸款仍被嚴控。最近又有消息傳出，中央有關部門還將有動作。譬如，提高固定資產投資稅，並有可能提高貸款(包括房地產開發貸款利率在內)利率等。
此次宏觀調控"購物中心"屬貸款嚴控範圍。
根據已公佈的外資政策，除個別商品一定期限內不允許經營外，零售業(不包括菸草)允許外商投資，不遲於2002年12月11日允許外資比例可達50%；不遲於2003年12月11日允許外方控股；不遲於2004年12月11日允許外方獨資。
因此2004年起我國零售業進入調整期，洗牌才剛剛開始。
這次調整特點是：1.從分散走向相對集中；2.外資份額增大；3.連鎖發展是主要形式；4.大中城市綜合一站式購物中心基本形式。
10年調整期將是中國商業地產發展期，因此調控讓行業變得更健康，當商業銀行為化解風險進行調控時，國家應培育其他融資途徑來應對這一行業10年變化期，如基金、債券等相關政策應配套實施。
最後談一下關於宏觀調控對商業地產的影響。我們有一半是住宅開發，有一半是商業地產的開發，宏觀調控對我們的住宅開發沒有什麼影響，對商業包括購物中心有影響。講對策，資金沒有準備好不要幹，其他的辦法幾乎沒有。
劉曉光地產併購走聯合之路在本次房地產論壇上，北京首創董事長劉曉光認為，以宏觀調控為契機的地產併購時代已經來臨。
地產併購來臨的原因是什麼？他認為，最重要的原因是中國房地產發展的環境發生了劇變，在這種劇變的環境中，地產併購將表現得非常明顯。
2004年對房地產行業來說，是風雲動盪的一年。從今年的房地產市場中可以看到，突出的就是一個"變"字。土地價格在變，鋼材等原材料價格也在變，土地出讓金在上調，眾多變化的因素將決定後面的房價也會變，這一點是肯定的。2003年以後，土地新政策出臺、金融政策緊縮，一系列政策層面、宏觀層面、資金層面的調整導致房地產行業產生了深層次的變化。
2004年以來，房地產市場表現出了這樣幾個信號：一是大量項目湧現出來；二是外資的大規模進入；三是地產企業間合作的加強；四是房地產價格持續上漲。這些信號說明，房地產資本市場將越來越活躍，其表現為金融創新會越來越多，這也說明市場越來越規範。強者聯合做大事，因此他認為，房地產大併購時代即將到來。
房地產併購的表現形式，他認為是多種多樣的。在多數情況下是"大並小"，但有可能是"小並小"、"中並小"，也有可能是"小並大"、"大並大"。根據併購的目的不同，將房地產併購劃分為兩個層面，戰術層面併購和戰略層面併購。
戰略層面的房地產併購，是房地產企業或為了生存，或為了成長、壯大，而出於戰略目的對其他房地產企業或擁有融資渠道、土地資源的其他行業企業所進行的併購。
這裏邊的類型比較多，細分一下有以下幾類：為獲得融資渠道而進行的併購；獲得土地資源而進行的併購；為跨區域發展而進行的併購；為強強聯手、優勢互補而進行的併購；為引入外資、引入國際化理念而進行的併購等。
宏觀調控來臨，不同的開發商如何面對？
他認為：對於手中擁有土地，但沒有資金開發的中、小房地產企業來說，被大企業併購是最好的出路。房地產項目根據自身實力做到一定程度後及時變現，也是資源價值的體現。對於希望通過併購獲得土地的房地產企業來說，要注意兩點：一是要吃得下。併購項目首要條件是有充足的資金及合理的融資渠道。現在這一階段市場上好的項目很多，每個項目的誘惑力都很大，所以對大企業來說，一定要看看自己有多少錢、有什麼樣的融資渠道，以免項目拿得太多，繃斷了自己的資金鍊。二是要能消化。前提是併購的項目要沒有問題。
房地產企業一定要有緊迫感。與其他行業的大型企業相比，房地產企業的規模還是太小。尤其是外資進入後，房地產企業被併購的壓力將進一步加大。對於房地產企業來說，必須加快自身品牌建立、完善管理體制、拓展融資渠道，迅速做大做強。
對大型房地產企業來說，應當廣泛建立戰略聯盟、加強戰略合作，尤其是以資源獲取為目的的戰略合作。