主持人：抓緊時間，請出五合國際建築設計集團劉力先生為我們做主題為"中國地產產品突圍對策"的演講。
劉力：現在消費者也在改變，現在城裏高檔住宅的消費主題應該是白領、高官，或者是直接有境外護照的人士，他們對住宅的選擇日趨理性。像在北京、上海的一些大城市，已經買到蘇州、杭州或者是海南，他們要想在市場找到升級換代的產品，已經很難找到。另外在房地產的營銷時代也遇到一些困難，比如說首先就是廣告的投放，在座媒體朋友很多，過去都是整版的廣告現在費用的情況，還有廣告投入的回報也是有限的。還有營銷方面，開發商交給你一個案子，要求比別人賣的貴、賣的好、賣的貴，有各種各樣炒作的手段，這些手段也走到極限，比如說在北京有人體彩繪，說的難聽一點就是脫光了賣房子，各種炒作手段無所不用其極。
包括利用洋建築師、洋設計師，完全是用他們的面孔、他們的名望來進行炒作，雖然很多洋大師都來過中國，這些名大師不管會不會做住宅，都拿來作為吉祥物。還有建築風格都用老了，總之營銷時代西紅柿賣出水果的價這個時代已經過去了。現在市場上可以說對高質量的產品是非常大的需求，這是因為我們現在的產品根本談不上質量，無論是幾千塊錢一平米的經濟適用房，還是CBD幾萬塊錢一平米的豪宅，首先是建築的結構都是磚混結構式的，所有這些住宅的產品本身的品質是相同的，這一點同其他行業，電腦386、486一樣，手機十年前我們用的都是大哥大，現在進入手機時代，有各種各樣的手機，價格的不同反映了產品內部結構品質的不同。轎車也是一樣的，有幾百萬的，也有幾萬的。房地產有土地的屬性，房價應該反映地價，這是對的，房地產也有投資的屬性，老百姓買漲不買跌，商品必須經過消費渠道檢驗，是工業化的產品應該體現產品本身工業技術方面的特徵，但是非常遺憾，現在的住宅產品基本上是大哥大時代的產品，是同一品質，這導致了現在房地產困境的因素之一。
導致的原因很多，其中很主要的原因就是國家的規範就是部門標準，這個標準僅僅是部門標準，不但低於國外標準，而且低於很多廠家的標準，比如說合資廠。達到國家的規範，質監通過就可以銷售，但是誰規定你就是豪宅了，國家並沒有豪宅的建築規範，說達到這個標準可以賣一萬塊錢一平米，達到這個標準可以賣二萬塊錢一平米。還有壽命的問題，我們知道現在的舊城改造不是指解放前、解放初，這個時代已經開始，誰敢說九十年代造的房子質量高於八十年代，現在我們說建設社會主義新農民，一點也不過分。這些改變標誌着房地產行業從營銷時代進入了產品時代，也許有一天才會真正進入品牌時代。在地產的變局之下，開發商在產品上，因為我是做建築設計的，我非常關注產品，建築設計師是承上啓下，所有的策劃都是抽象的，建築師設計之後產品變成具像的，可以操作實施的。
產品的對策兩個建議，一個是高科技換取高舒適度、低能耗，幾年前房地產界有一個口號，南看星河灣北看鋒尚，現在正好顛倒過來了，北京星河灣成為一個典範，園林綠化和施工的精度非常高，北京的鋒尚成為第一個零能耗的住宅。我們強調用高科技引領，張在東第一次做這個項目時，未必想的這麼長遠，可以成為一個全國的品牌，但是現在做的非常好，我們現在跟他們做南京鋒尚的設計，很多人想通過我認識張老闆，願意跟鋒尚合作，用他的技術和品牌，說明什麼？這個品牌的含金量、技術的含量不小，本來是小技術小項目，但是因為路子走對了，抓住了產品本身的技術含量，所以引領趨勢。這是我們正在做的項目，五合國際走到今天不是這樣偶然的，不是天上掉下餡餅，我們推廣這樣的高科技項目，整整推廣了五六年，一直沒有人搭理我們，一直到去年下半年才有人找我們做這方面的設計。現在我們做的幾個典型的項目，一個是廣州電視塔。這個項目是中國房地產開發的縮影，做這個設計時只想到炒作和包裝，吸引人的眼球(圖)，這是我所見過的最複雜的項目，但是我後來看了中國地區的樓盤分佈圖，沒有市場競爭力，樓面價已經超過了市場價，怎麼往下做？所以後來找我們，加入了高科技的含量。這是合肥大劇院，國家大劇院之後全國興起了建大劇院的熱潮，國家大劇院的能耗是七千萬人民幣。這是河南鄭州摩爾(圖)。這是濟南太陽樹(圖)。這個項目全套的生態模擬系統是我們在德國做的。
南京鋒尚實現了兩個中國第一，第一個中國低密度高科技住宅，第二個零能耗住宅。什麼是零能耗，做到低能耗像北京鋒尚，這個項目我們是進一步挑戰，已經做到微能耗，北方的普通住宅能耗每平米是三十瓦到四十瓦，我們現在這個項目能夠做到七瓦，而且利用太陽能，冬天的採暖、夏天的製冷、全套的照明系統，這三個方面不耗電，包括未來幾十年使用的過程中，除了燒飯用煤氣，正常的使用範圍、正常輸出的情況下不用電。我們五合國際為什麼做高科技，其中一家就是德國專門做生態節能的公司，是能量技術公司，他們做了世界上零能耗的現代住宅。我們現在做的18大技術系統，大家不要誤解，我說的技術系統不是鼓勵大家用這些技術，不是說技術用的越多越好，技術只是手段，現在滿大街炒作的都是理念，大家可能都聽暈了，什麼是環保住宅、生態住宅、高科技住宅等等，這些都是炒作名詞，技術要達到兩個目的，高舒適度和低能耗。很多開發商使用了比較好的技術，但是沒有意義。比如說我們開發的雙層中空玻璃，現在門窗的質量非常好，你們再也見不到窗戶上結水結露結氣的情況，但是水汽哪裏去了？因為窗戶的隔熱係數高於牆體，那麼牆就變成了最大的冷橋，水氣全部結在牆上了，為什麼櫃子後面發現長毛了，就是因為這個原因，但是這麼大的冷橋沒有人處理。如果詳細的說，裏面的設計錯誤有非常多，我給大家一個建議，採用高科技都是好的技術好的手段，但是一定要整體成系統的設計，達到一個目的，就是高舒適度低能耗。高舒適度就是恆溫、恆濕。舒適度有很多的指標，是一個範圍。老百姓買房的時候只問兩個問題，不要問開發商用了什麼技術或者採用什麼材料，第一你說用了那麼多技術，舒適度提高了多少，能夠達到恆溫恆濕嗎？達到我就簽約。第二個問題，用了這麼多節能技術，到底節省了多少製冷費、採暖費？關鍵就是現在的開發商用了很多炒作的技術，不能夠提供一個量化的指標，算不出來，那麼消費者怎麼買，只是採用這些技術提高了成本，提高了房價，最後轉化到消費者手裏，但是消費者什麼也沒有得到，這樣採用的技術沒有意義。最新玻璃技術性能發展方向，使窗戶不再是冷橋了。
北京鋒尚成本提高了一千，售價提高二千以上，OMA採用高科技，成本提高1500元，售價提高三千左右。滿足國家的節能規範，一百塊錢就夠了，在高檔住宅裏，高層公寓如果要達到高舒適度、低能耗，全套採用這樣的技術，八百塊錢。別墅類的，一千五百塊錢，成本的增加。
我們不用高科技可以嗎？也可以，只提高設計的精度。所以第二個對策，以高精度提高品質。產品需要細化的方面太多了，很簡單大家提到北看星河灣、南看鋒尚，研究星河灣大家需要吸取的東西太多了。現在大家的計劃書首先都是幾室幾廳，這又不是福利分房時代，這首先就是錯的，現在大家一次置業、二次置業、三次置業，特別是高檔住房或者是別墅，電視機更重要還是麻將桌更重要，人們的生活發生了很大的改變，為什麼我們要研究幾室幾廳的概念，大家都知道美國的流水別墅很有名，但是有沒有幾室幾廳的概念？我們為什麼要幾室幾廳？現在我們到樓市收集樓書，樓梯間都非常小，鋼琴都抬不上去。很多錯誤的概念值得辯論。
今後如果有機會，我會詳細再給大家說。現在房地產的困局很好，迷局也好，其實是提供給有志的開發商機會，大家從營銷炒作上轉移到研究產品，產品留有的空間非常大，不是說大家的路都走絕了，這個空間太大了。所以我覺得這是一個好的機會，而且你只要願意研究，誰研究了可能誰就在領先的位置。
以上是我的一家之言，請大家批評。