"金九"開局，節點考驗名嘴"神算"；"地王"不止，"老生"大話地產"仕途"
第一定理
斜邊大於直角邊--"有些決定可能從經濟角度來講是值得商榷的，但是從全局角度是必須做的。這個市場上不光只有地產商一個利益羣體，更大利益羣體是低收入人羣。"央行貨幣政策委員會委員樊剛毫不諱言。
第二定理
勾股定理--"下半年還有下一個'四萬億'嗎？有！不過這四萬億不是出自政府，而是出自民間(尤指房地產)。"摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄認為內需的持續增長動力源於當前倍增的政府投資和未來倍增的民間投資之和。
第三定理
兩邊差小於第三邊--"我有個朋友做項目做了三年，只有兩天是快樂的，其他都是痛苦的。第一天是買了地王很高興，第二天是開慶祝會也非常開心，然後中間三年全是不確定的形勢，他說他再也不做房地產了。"陽光100集團董事長易小迪告戒同行"地王"的收益減去成本後的利潤率遠遠配不上(小於)其所冒的風險。
地產勾股弦之房企
不可沽名學"地王"
日前，深圳光明新區成立以來的首宗用地被老牌國企深房集團經過73輪的激烈競價以12億元的高價拿下，超出底價110%。半小時內，其樓面價高達6613元／平方米，直追觀瀾昔日地王--和黃2007年底分別以6486.9元／平方米和6826.4元／平方米的樓面價拿下的兩幅地塊。
如同快漲的樓市身後總有一批錯失時機的置業者一樣，一塊"地王"的面世，除了意味着較大的風險，背後更隱藏着太多得失兼備的"故事"。
"恭喜你！沒拿到地王"
"去年9月，我請了很多內地大的發展商到香港聊天，基本上在技術性來說，他們都是破了產的。但是誰知道，9個月後，同一班人，不僅僅鬆綁了，而且又跑去買地，而且聽說兩個月內15塊新的地王出現。"陳啓宗無奈地接受這種"突變"。
"事實上，新地王對買房的人、整體樓價等等，都沒有好處。但是最不好的是誰？就是買了地王的人，所以你沒有買到地王，恭喜你。"他有意對SOHO中國有限公司董事長潘石屹說。"從香港以及東南亞地區國家的經驗來說，凡是買了地王的，後悔的人多，歡喜的人少。我不是說買地王的一定不賺錢，但他們所承擔的風險一定非常高，他們盈利的能力一定下降，不是聰明人所為。"
他建議大家理性一些：一些地塊樓面地價是旁邊的恆隆土地的10倍，甚至5點多公頃的土地，比恆隆15年土地費用總和還貴15%。這不是瘋狂是什麼？要是你在這個環節，你跑進市場買地，對不起，你不是瘋狂就是傻瓜。
"好的城市，好的地點，但價格相對便宜，這才可以叫做地王，希望大家記住地產是高風險行業"陳啓宗定義着心目中的"地王"。
"考慮到經濟產能過剩，我認為未來應該有機會買得到好的土地。"施永青呼籲大家別太急。
"用機制嚴罰衝動者"
陳啓宗認為"地王"不只是一個經濟命題，更是一個道德的問題。"市場好的時候，贏的都是拿地房企的，市場走弱的時候，輸的可能性也不大(可能出臺刺激政策)。有賞無罰製造了一個不對稱的回報的環境，這將使地產商盲目樂觀。"
潘石屹將問題引申到了更廣的行業競爭上：去年許多地產企業從技術角度來看，已經破產了。結果到了今年1月份，在應對金融危機的大背景下，出讓金緩交、自有資金比例等系列政策出臺。我覺得有點不公平。別人欠了出讓金，我沒有欠，他們都可以免交，我沒有需要免交的。
儘管陳啓宗和潘石屹的心態難避嫉妒之嫌，但黃怒波仍然認為其中有太多可以深思的空間。"因為金融危機終止的調控措施，也許讓我們失去了一次鳳凰櫱盤的機會。"。
同樣令他們怨聲四起並引導出"市場公平"命題的還有近期國企頻繁拿地。"且不論國企拿地後推向市場是否及時、房價如何，但這絕對有違公平競爭原則"黃怒波說。
陳啓宗建議制定一種市場競爭和退出機制防止地產商盲目樂觀。"盲目擴張的地產商受到懲罰可以採用股權換貸款方式--公司快要破產了，銀行可以貸款，而不是給你更寬鬆的政策，不是買了地不用交錢、延遲交錢等等。在破產邊緣的時候，錢可以給你，但是股權給我。公司上去了，贖回股份，公司下來了，那貸款就變成買了你的股權，當然這個股份最終還是會要流回市場的。這樣地產商就能明晰'衝動的懲罰'。"
"功夫熊貓"的祕方
當然，房企成長的核心要素不僅是一個完善的競爭方式和環境，更重要的是自身所修煉的"內功"，比如，在磨礪中建立一支能征善戰的團隊，這是在溫室環境中所得不到的。建設部政策研究中心主任陳淮列舉了個案例："當年80年代末，國家政府規定電子工業部定點發牌的才能生產家電，當初市場中重點扶持的水仙洗衣機，卻是第一個被逐出中國資本市場的。"
特別要指出的是，當前不少房企在長期投機中已經積累了太多垢病。黃怒波分析，當前的樓市復甦只不過是假象，因為房地產業的形象並沒有實質行好轉、房地產創新並沒有出現--開發模式、營銷模式、運營模式都還是守舊的；社會服務以及與消費者的關係絲毫都沒有變化。
易小迪表示，地產行業要樓市起伏中穩坐"釣漁臺"必須要實現自身三大轉型。第一個轉型是爭奪焦點從過去爭奪資源，到今後爭奪客戶或者叫爭奪市場。"融資和買地兩種簡單的擴大規模方式已經不能再適應未來需求，畢竟你不能肯定房價和地價會一直漲下去，土地資源不一定讓你主動，也可能令你被動。"
"第二個轉型是，把過去單純追究規模成長變成追求企業精細化成長。大不一定是明天的強，規模大不等於盈利。如若不然，還將繼續開始昨日的輪迴；第三個變化是從短週期到長週期的轉變，快速滾動、快速開發、快速銷售是去年的事，在地價不斷抬升的背景下，這種粗放式經營無法贏利，我們必須將產品將市場做得更精細。"他建言。
相比之下，陳啓宗更偏重長遠的計劃性，他得意於恆隆地產"釣漁臺"的據守之道--"十一年規劃"，"那些在土地市場的衝動者就不好做這個了，因為他根本不知道市場往哪去，不容易做規劃。我們要明白市場上去了，怎麼辦，下去了，又怎麼辦，這兩個都考慮好後，企業一定能很好地生存下去。"
"市場的不理性對發展商是最好的事，只要你在不理性的環境裏時刻保持自己理性，就能高額贏利，不過這個說起來容易做起來難。"他說。
地產勾股弦之大勢
病樹前頭"獨木"春？
金融危機陰霾未散，樓市"金九銀十"乃至更遠的未來，將遇到的是更大的意外？還是繼續尋道沸騰市場的慣性軌跡？答案不只一個。
短期："無準備的復甦，有徵兆的泡沫"
"從1-7月份有關數據來看，商品住宅銷售面積同比增長了38.8%。但1-7月份住宅開發投資僅同比增長8.2%。而土地購置面積、完成土地的開發面積及房屋的新開工面積分別同比下降25.8%、13.4%、9.1%。這些先行性指標的下降對地產市場下一步供給將產生較大影響。"中國房地產業協會副會長兼祕書長朱中一介紹。
據有關研究機構測算，以今年上半年平均銷售速度來看，上海、杭州可售面積僅僅能夠提供2-4個月的銷售，深圳能夠提供的也不到半年，供給明顯不足尤其表現在"金九銀十"等地產傳統旺季上。
與此同時，房產價格在節節高升。"猶如一個速凍食品剛剛從冰箱拿出來，放在微波爐裏，用最大的火烤它十分鐘，結果是一部分食品熟了，那是內需，汽車、房地產市場相當火爆。但是這個速凍食品中間還是凍的，那是出口、就業。這個冷凍食品最外面表層糊了，那叫金融性資產價格。"瑞士信貸第一波士頓(CSFB)董事總經理陶冬說。
北京師範大學金融研究中心主任鍾偉將其定義為一次"無準備的復甦和有徵兆的泡沫"。"無準備的復甦，就是雖然銷售節奏在加快，但是你們並沒有從這一輪復甦中掙到令你們驚喜的錢，因為你們自己手裏存糧(供給)不多，這是一場無準備的戰爭；有徵兆的泡沫是這個行業本來應該調整，但是沒有調整，誰都可以進來做地產，市場持續膨脹。"
朱中一估測包括"金九銀十"在內的未來四個月市場開發投資仍然會增長，但難改短期內樓市供需矛盾，房價上漲壓力較大，不過漲幅會趨緩，成交量方面則可能出現震盪。
重慶市金科實業(集團)有限公司副總裁李戰洪則對"金九銀十"及其年內樓市成交更是低看一眼："市場虎頭蛇尾在所難免，虎頭蛇尾的不是價格，價格將略微上升，成交量虎頭蛇尾在所難免。"
從深圳的情況看，"金九銀十"的開局9月1日-3日新房成交繼續走低，遊歷在70-80套之間；在上海，這一數字也從應證了李戰洪的判斷，商品住宅單日成交在300套左右的"谷位"。
中期："走夜路的我們自己給自己吹口哨"
儘管大部分人對"金九銀十"及其年內房價走勢看穩，但之後--"政策紅包"刺激後市場的走勢，業界懷疑聲不斷。
"是不是這四萬億的'政策紅包'刺激得我們很興奮？下一步會怎麼樣？房地產下一步發展背景有着極大的不確定性。現在也許是我們自己走夜路，自己給自己吹口哨。"中坤投資集團董事長黃怒波似乎不認同龔方雄的民間四萬億投資將逐步接替政府四萬億投資支撐經濟的預言，即便是在國家發改委《關於進一步鼓勵和促進民間投資的若干意見》日前上報國務院，"擴大市場準入範圍"、"破題民間金融領域"、"減輕民企稅費負擔"等20條刺激性新政有望年內出臺的前提下。
樓市中期走勢的第二個攔路石來自信貸政策，四萬億可能帶來的泛濫流動性讓人心有餘悸。
"全國新增的貸款到7月份已經達到了7.73萬億元，今後信貸對房企和個人的支持，將對樓市產生重大的影響。"朱中一說。
首創置業集團董事長劉曉光告戒地產商別太早樂觀："因為上半年看到轉折了，大家都'看多'，但是有很多問題在其中--貨幣政策可能變化、人的信心可能變化，樓市現在溫和，但過段時間沒準會有一個大回轉。"
陶冬則認為真正的地產考驗是在2011年。"今天你到任何一個辦公室裏，白領小姑娘都會告訴你買房抗通脹，但是這個前提是他必須抗得住後面利率大幅度上漲。如果利率一口氣上漲4%的話，你還能不能扛住？這個4%是完全可能的，並將導致樓市調整。"
樓市中期走勢的第三個絆腳石是可能出現的新庫存和資金鍊壓力。
黃怒波講述自己命名的"養豬現象"：今年將發生豬肉價格飛速上漲，是因為前兩年價格下跌，老百姓不養豬了，但是豬肉還是要吃，供應不足今年豬肉價格就會急速上漲。
他分析，樓市現在正於之相反--目前房企都在披星戴月、日夜兼程地開工。明年下半年起就會有大量的產品，在這個時候如果經濟回暖不確定性再繼續保持，如果世界經濟再出新的問題，如果央行再出現新的政策，會對地產市場帶來一個很大危機，新的庫存與資金鍊的問題將帶來。
從供求的市場規律上看，這種勢態似乎不可避免。"以往這幾年房地產走勢告訴我們一件事，就是地產行業的週期性循環是可以預見，可預見度不敢說高，但是最少不低。也就是說，你沒有看到(預見)價格漲跌，那是你水平不夠。"香港恆隆集團、恆隆地產有限公司董事長陳啓宗笑言。
黃怒波預測：在未來3年，這個行業的調整是難以避免的。"如果你有能力在今年或者明年全年拿到項目的預售，開始銷售並且在2010年基本完成銷售，那恭喜你，你獲得了一個非常好的投機機會，僅僅是投機機會而已，如果你錯過了，也不要後悔，因為我一直相信2007年年底的各種各樣不好的現象，現在已經全面出現。"
"價格已經透支了，基礎十分脆弱，不要認為價格一定是不斷上升的，這個價格一下子掉下來，可能就是30%、40%。"中原集團主席施永青預警。
長期："'逆子'支撐經濟大局，條件為別太出格"
考慮到市場的"度"和當前地產形勢，從更長線的角度看，陽光100集團董事長易小迪認為地產發展走到一個轉折點--高增長時代已經過去了。
"這十年來都是量價的高增長，一個長的牛市。2007年商品房銷售7億多平方米，2008年只有5億多平方米，今後很難再保持這樣高增長了，增長到了一個頂點；而另一方面，價格的高增長時代也會過去，房價會結束只漲不跌的態勢，它今後的增長會在波動式的規律上增長。而且增長趨向於穩定。"他分析。
而對此，摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄態度與之截然相反，龔方雄更看重中國城鎮化因素對樓市長期躍升的動力作用。
"近期而言，大家都在預期未來6-18個月週期性反彈，這時，全球的資本正在向高風險、高回報的資產和領域做配置，流出低風險的債券、低收益的債券、固定收益和現金產品；另外在二季度，國家外匯儲備增加了將近2000億美金，但是如果把外貿順差、外國直接投資等因素考慮進去，實際上有1000億左右美金解釋不了成長於哪裏，很可能就是熱錢流入。"他表示。
而在長期，他特別強調土地價格問題--中國人地關係、城市化進程(現在只有44%、45%，每年以1%、2%速度上升)，是地產市場長遠價格不斷上升的根本性原因。
龔方雄堅定認為，倍增的民間投資(尤其是房地產)終究會成經濟增長的主力軍，至少從長線看是如此，而代價可能是資產泡沫會一直存在。
"地產好象中國經濟的逆子，總是表現出另類。房地產起來，就帶動百業起來了，逆子在支撐經濟幫助叔叔(地方政府財政)同時獲得壯大，將成為十年、十五年甚至二十年發展期的經濟火車頭，但條件是這個逆子在父親(政府)面前不要太過分，不要挑戰底線。"瑞銀集團(UBS)投資銀行亞洲區主席蔡洪平戲言。