8月13日，由觀點地產新媒體主辦，上海證券報、每日經濟新聞、搜狐焦點網聯合主辦的2009博鰲房地產論壇在海南博鰲正式開幕。論壇第二天上午，著名經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任鍾偉先生髮表了題目為《房地產的確定性與不確定性》的演講。
以下為鍾偉先生演講的全文實錄：
鍾偉：非常高興來博鰲跟大家交流房地產發展的問題，我的題目是《房地產發展過程中的確定性與不確定性》。這是第一次嘗試沒有用PPT彙報，因為PPT效果看起來有點不好。第一，美國經濟最壞的時候已經過去。不確定的是，我們不知道他的復甦進程是不是足夠好。現在看來復蘇進程非常緩慢而微弱。第二，對中國經濟，確定的是中國經濟肯定是V型反轉，對中國宏觀經濟未來兩年任何悲觀，我都是不贊同的。當然很有可能我是錯的。不確定性是我們並不清楚在未來6個季度對中國經濟宏觀經濟的樂觀能夠持續多久。第三，對於房地產行業，我們確定的知道是這個行業的市場化程度在降低。不確定的是這個行業在六個季度之後會達到怎樣的狀態，我們確定的是由於對於中國經濟未來宏觀經濟走勢沒有一致的看法。所以政府暫時不會抽出手調控房地產行業。因此這是一個機會，當我們對宏觀經濟，對房地產行業未來、資本市場未來有一致看法的時候，問題就隨之而來。我一直強調的是你一定要相信在未來預判上大多數人都是錯誤的。
我的結論是什麼呢？原來我們預期今年全年房地產行業價格負五到零的增長，銷售面積10%-15%正的增長。09年全年預估是一箇中等程度持續的調整。這對這個行業是有好處的。而事實教訓我們，由於次貸危機和經濟刺激計劃，今年全年情況是怎麼樣的？極有可能銷售金額超過歷史最高的07年，銷售面積接近或者超過07年。也就是今年銷售面積、銷售金額如果不是房地產對於私營部門開放十年來最高的一年的話，也差的不多。
因此，原來預期的調整沒有發生，這種調整在未來必然發生。我只能說從目前為止到明年全年對房地產行業而言，是一次非常好的投機機會。但是就象我昨天所做的小的測驗一樣，我個人堅定認為未來三年這個行業必須面臨一次比2008年更大的挑戰。
回到我們一開始，第一，對世界經濟的看法。結論是什麼呢？我個人傾向於不用太過於悲觀，對美國經濟而言，不太可能出現比今年上半年更糟糕的情況。第四季度或者明年第一季度美國將擺脫零增長。隨之歐洲、日本也會復甦。看起來全球經濟最壞的時候已經過去了。也同時提醒大家一下，所謂次貸危機第二波根本不存在。既然這樣的話，我們對外部經濟環境做一個初步判斷，整個國際經濟由於次貸危機帶來的衝擊基本上接近消化，至少在金融層面接近消化，但是對實體經濟還會有一個很漫長的調整過程。這並不取決於金融部門的努力，還取決於我們在技術層面有沒有創新，取決於有沒有新的產業集羣的出現，因此對國際經濟而言，病危狀態已經過去了，我們正在復甦，什麼時候能夠康復出院，不知道。
第二點，對中國經濟的確定與不確定。3月份我們討論中國宏觀經濟的時候，幾乎所有學者都是提出悲觀，只有少量學者樂觀，到現在為止，仍然有很多悲觀看法。原來預計全年四個季度增長現在得調整一下，一季度6，二季度8，三季度超過9%，四季度超過10%。四個季度增長當中來自投資增速貢獻是巨大的，投資增速30%，消費增速大概15%，這都是最高的。過去六年，鋼鐵、有色金屬消耗量比01年以來任何年份同一時期都要高。所以中國經濟所鋪的攤子是非常之大的。我們看四萬億佔我們08年GDP大概12%、13%，這是在沒有發生次貸危機的中國。在發生次貸危機的美國，有小布什、奧巴馬兩任刺激計劃，加起來不到GDP的10%，整個歐洲對經濟刺激計劃加起來不到5%，所以中國雖然沒有發生次貸危機，但是幾乎採取了全球最猛烈的刺激手段。如果你糾纏於經濟結構有沒有問題、企業效益有沒有好轉、居民收入有沒有增加等等，那麼你太高估GDP增速這個指標了。通貨膨脹今年全年都不存在，是通貨緊縮。我們最樂觀估計CPI到今年年底才略微回到0以上水平，而PPI全年都是負的。2010年中國的通貨膨脹仍然幾乎不存在。明年主要是糧食或者農產品價格上漲帶來CPI價格上漲。原來的翹尾因素是因為今年全年CPI都是負的，所以同比以來，明年自然有增加。翹尾因素加上新增因素，使得2010年CPI大概3-5%之間。總體，2010年中國經濟增長高增長，低通脹，這掩蓋了大量的問題。
正是因為我們對中國經濟復甦有更多的懷疑，所以我才認為，央行7月份貨幣政策微調是完全必要的。即使從現在進行宏觀調控，已經為時過晚。92、93年我們M2增長、信貸增長同比增長30%，一直到97年信貸增長才勉強回到20%增長。今年信貸增長是28%。我不相信2010年、2011年，我們會對信貸規模有一個非常好的收縮。因為今年已經投出去，全年可能有9-10萬億，明年再怎麼得增長15%-20%，所以明年信貸增長大概11-12萬億，後年仍然增長，所以信貸壓縮起來不是那麼容易。除非政府可以承受大面積的在08年第四季度及09年政府主導投資項目大面積爛尾，否則這些信貸將穩定下去。由於這些因素，我們認為中國經濟重新由於次貸危機，回到一個鋪攤子粗放式增長道路上，就速度來看沒有任何問題。正是因為對2009-2010年宏觀經濟不足，所以諸位慶幸吧，政府暫時沒有功夫收拾房地產。所以宏觀經濟沒有一個好的共識，恰恰是房地產業的機會。
總結我們對中國宏觀經濟的看法，從速度、從規模看沒有問題。這就是宏觀經濟的特點，今年保八，明年超九，今年通縮，明年溫和的通脹。正因為宏觀經濟陷入保增長還是防泡沫的翹翹板選擇當中，因此現在重點是保增長，不是防泡沫。
第三，房地產行業。我們能夠看到的確定性是銷售在增快，不確定性是價格過快上漲，帶來行業調整不夠。我們回顧已經過去的三個季度。就在三、四月份的時候，房地產企業也都仍然非常悲觀。到現在房地產企業就樂觀了嗎？樂觀的情緒從什麼時候出現？從房地產行業的投資來看，樂觀情緒大概是今年6月份出現。因為今年1-5月份房地產行業投資增速僅僅只有6.8%。而1-6月份房地產行業投資增速回到的將近10%，6月份一個月房地產行業新增投資大概4600億，從鈔票投票行為來看，大多數企業都是從6月份開始才看好這個市場。目前這個市場特點是什麼呢？這個市場特點：第一，銷售節奏非常快。快到在08年11月份的時候，我們的存貨是24個月，估計目前的存貨從全國來看大概已經不足9個月。庫存已經消化完畢。第二個特點，一線城市價格上漲，銷售加快，正在向二線城市傳導蔓延。由剛性需求帶動的房地產行業復甦正在向由剛性需求、投資需求共同推進的房地產復甦擴散。我不認為70個大中城市房價有顯著增長，但是14個副省級城市在今年上半年房價至少上漲20%。第三個運行特點，房地產行業銷售面積跟金額大幅度增長的同時，新開工不足。銷售面積上半年增長25%，銷售金額大概增長45%左右，這主要是因為上半年銷售增長快，主要集中在一線城市。而新開工呢？和房地產投資呢？任總剛才說了，我們目前新開工和房地產投資的增速實際上是不足的。還要考慮的是目前的土地購置並不完全是由民營企業推動，央企也在大量進入，這些都導致我們可以清楚看到從目前為止到明年上半年，市場處於一個更加供不應求的狀態，這是我們目前對房地產行業特點的介紹。
這個行業的確定性在哪裏？這個復甦是一個無準備的復甦，它的不確定性是這個行業的復甦帶來一個有徵兆的泡沫。所謂無準備的復甦，也就是雖然銷售節奏在加快，但是你們並沒有從這一輪復甦中掙到令你們驚喜的錢。因為你們自己手裏存糧不多。這是無準備的戰爭。有徵兆的泡沫是什麼呢？這個行業本來應該調整，但是沒有調整，阿貓阿狗又來做房子。尤其是國有企業進入這個行業，對這個現象我是非常不安的。不安的原因我並不是擔心這些央企進入到行業來是否掙到錢，因為這個他們並不是太關注，關注的是能不能保住央企的牌子。
央企進入這個行業的後果：第一，即便央企進入這個行業掙到錢了，他對我們中國綜合國力進一步上升和國有企業在重要作用，有什麼狗屁關係嗎？第二，央企進入這個行業當中，能夠有能力以更低的價格、更好的品質提供非常本地化的商品房嗎？第三，誰對他們的投資負責？第四，如果他們的行為是為了保住央企這塊牌子，請問央企和非央企到底在資源爭奪方面存在多大差異？為什麼他們死活要保留住央企這塊牌子，所以央企進入，帶來這個行業市場化大大降低。
結論是什麼呢？第一，國際經濟最壞時期已經過去，但並沒有康復。第二，對中國宏觀經濟存在非常多的爭議，但是復甦勢頭比較確定。第三，房地產行業已經追平甚至極有可能超過07年，而這個行業本身發展模式並沒有根本轉型。如果我們認為在07年底以及08年上半年的時候，這個行業應該面臨一場調整而沒有調整的話，如果我們接受前面所說的09年銷售金額及銷售面積都有可能超過或者接近07年，結論是顯而易見的。如果你作為房地產開發企業，有能力在今年或者明年全年拿到項目的預售，開始銷售並且在2010年基本完成銷售，那恭喜你，你獲得了一個非常好的投機機會，僅僅是投機機會而已，如果你錯過這次投機機會，也不要後悔，因為我一直相信有07年年底所帶來的各種各樣不好的現象，現在已經全面出現。在未來3年，這個行業的調整，尤其是大的調整是難以避免的。謝謝大家！