張元端：女士們、先生們，上午好。下面我想對房地產市場的形勢和宏觀調控談幾點看法和各位一道談論、探討。第一個，相對房地產市場的形勢作一個分析，如何來觀察、分析房地產的形勢，我認為有三組數字的對比很重要，第一是國民經濟增長速度與房地產業增長速度的比較、對比；第二組數字是房地產投資增長速度和商品房銷售額增長速度的對比；第三組數字是竣工面積和銷售面積的對比。我認為這三組對我們觀察房地產市場有重要的意義。
從近6年，房地產發展的總體上來看，我們認為近6年來，我國房地產業的發展總體上是健康的，但是我們今後還要繼續地健康發展，為什麼說是近6年來房地產業發展是健康的？第一，房地產投資增長處於經濟發展可允許的範圍內。我們大家知道所謂房地產過熱，主要是指房地產開發投資超越宏觀經濟的發展水平，增長速度大大高於國民經濟的增長。這個情況下過熱。例如，１９９２年國民經濟增長１４．２％，同期房地產開發增長則高達１１７．6％，是經濟增長速度的８．３倍；１９９３年國民經濟增長１３．５％，同期房地產開發增長則高達１６５％，是經濟增長速度的１２．２倍。從而表明，當時的房地產開發己超出了經濟發展可容許的範圍，因此認為出現了過熱現象。從1997年到2002年，中國經濟增長分別為8.8，9.2，7.1，8，7.3，8，同期房地產開發投資分別增長負3.4，6.1，11，19.5，25.3，21.9，與經濟增長都在3.5倍以下，這六年房地產的發展速度平均起來的比較平均是2.1倍。因此，我們認為除了個別年份增長速度稍高以外，總的看，仍然處於正常範圍之內。
但是從房子過熱的角度來看，房地產很容易過熱，從房子熱來看，進一步研究房地產增長與國內經濟增長的良好的費用關係，那麼我認為控制在兩倍左右可以。房地產投資增長速度和經濟增長速度控制在兩倍左右可以；第二商品房銷售的增長率高於房地產投資增長率，呈現一種需求拉動增長的好態勢，92年，93年房地產投資增長率的大大高於商品房銷售率的情況也是不足的。今後，我們國家將繼續執行擴大內需的政策，這就意味着房地產的發展存在着長期的，但是我們也要看到投資增長率和銷售增長率也在逐年拉平，這就提醒我們現實性投資增長率遠遠超過增長率的開始；第三，1992年和1993年出現的房地產熱，他表現為各行各界都在搞房地產開發，過多的社會資源的方面，有的甚至不經濟搞房地產開發，他也來搞房地產開發，這幾年情況不同了：一是有了股市等新投資對象；二是有了信息產業等投資容量很大的新興產業；三是各行各業都有自已的發展天地；四是資金流向的監控大大加強。因此，儘管房地產業仍具有很大的魅力，但社會資源過多流向房地產開發的現象已得到控制。我們認為當前房地產的比較，總體來看是健康的，今年上半年及房地產形勢怎麼樣，儘管有着非典意外的災難，但是我們房地產業仍然取得很快的發展，根據國家統計局最新測算的全國房地產開發景氣指數結果表明在連續3個月的小幅回落之後，“國房景氣指數”再次回升到107點以上的水平。全國房地產開發市場逐漸恢復了原有的快速發展勢頭。
第一，房地產開發投資，一到六月份累積完成3816。81億元，比去年同期增長34％，高於同期固定資產的1.2的百分點，佔25.3％，其中，中東西部地區增長過度分別為29.2％，55.9％，45.6％，可見中西部比東部快。其中，有12過省區增長過渡超過了50％。按分類來看，商品住宅開發完成投資2856。79億元，與去年同期相比增長28％，佔商品房同期的67。8%，其中經濟用房完成投資227。66億元，同期增長22.6％，佔比重為8.8％，完成投資45857億元，同期增長50%，佔商品房投資的比重42%，第二從商品房資金來源：1-6月份，全國房地產開發到位資金達到5723億元，同比增長48.4%，增幅比去年同期高13.4個百分點。從資金來源的構成情況看，國內貸款和企業自籌資金是拉動資金來源快速增長的主要因素。其中，國內貸款1488億元，同比增長58.4%；企業自籌資金1718億元，同比增長42.8%，第三商品房新開工面積，1-6月份全國房地產新開工面積為2.43億平方米，同比增長31%，比去年同期增加11.2個百分點。其中，商品住宅新開工面積為1.99億平方米，同比增長29.7%。第四商品房竣工面積一到六月份，全國累積完成房屋竣工面積8187萬平方米，同期增長40。4%，增長速度比去年同期增長提高20%，其中商品住宅竣工面積6761萬平方米，比去年同期相比增長38。6%，如，商品房銷售面積一到六月份全國累積商品房面積8672。35萬平方米，同比增長37。4%，第六，商品房的銷售業，全國累積戶口房銷售熱為2701。77億元，同比增長44。8%，第七，商品房銷售價格：上半年商品房平均銷售價格為2424元/平方米，同比增長5.4%，而去年同期是下降0.1%。其中，商品住宅的平均銷售價格是2266元/平方米，比去年同期增長5.9%。其中東部地區，價格漲幅加高，四個地區漲幅在20％以上，如青海，湖南，浙江、陝西，有九個地方商品房價格有不同程度的下降如新疆，河北，四川，廣西，北京，雲南，遼寧，內蒙古，貴州；第八，商品房的控制面積，上半年，商品房控制面積，增加了8.4％，比去年同期增長了8.6％，仍然在大幅度的增長。第九，土地開發面積，上半年完成土地開發面積7144萬平方米，同比增長40%，增幅比去年同期回落12.7個百分點。
個人認為，一，房地產增長速度與國民經濟增長速度比，第二，商品房銷售熱增加速度高於房地產投資增長速度，第三商品房銷售面積大於竣工面積，這是一個好的現象。雖然可以認為，到目前為止還沒有出現全國性的房地產過熱現象，但存在的一些問題也不容忽視。其中最大的問題是空置房持續增加。如我們把近六年來。
如果我們把近六年來，每年的竣工面積都大於銷售面積，實際上現在統計的數字，2002年商品房銷售面積，比2001年競爭其中控制時間在一年以上的競爭，佔竣工總量的14.6％，分別為3.6％，負的5.1％，和22.4％，中西部同期增長幅度，分別為6.1％，25。7%，33.2％，東西部地區較大，而且高於同期竣工面積速度，中部、西部、地區增長較快，由他原來的基礎數據比較小，但是征服的擴大，今年上半年同期數據顯示，增長過渡，為8.4％。
當然，光憑空置房的多少，並不足以得出過熱還是不過熱的結論。這是因為：
首先，必須區分出正常空置和非正常空置兩種情況。為了調節商品房開發的豐歉、抑制房地產價格的不正常上漲、為商品房消費者提供選擇餘地、以及應對“或有需求，可能會產生的需求等等，市場上需要有一定比例的空置房，這是正常的。關鍵是什麼樣的比例為適當。
其次，非正常空置也不都是由於過熱造成的，要具體分析其成因：行業外部原因，如國內和世界經濟宏觀經濟的變化，出現突發事件，如戰爭、流行病等。行業內部原因：第一由於整體過熱造成的空置，即行業經濟發展不適度地超越了國民經濟發展水平；第二由於市場預測不夠、市場定位不準、盲目跟風逐流，導致結構性過熱造成的空置積壓；第三不適銷對路造成的空置，例如地段不好、戶型不好或陳舊、品質低劣、配套不全等；第四由於價位不當造成的空置。
目前，空置商品房增長後我們要具體分析，因此，我們要對空置的目標要進一步研究，第一要研究控制空置商品房的定義，什麼叫空置房的定義還沒有到最後的階段，第二空置率的計算方法目前是以”報告期末商品房或商品住宅的空置量“與”近三年商品房或商品住宅的竣工量“進行比較，其比值即為空置率。對此，經常看到有不同爭論。例如，是應該”以近3年商品房的竣工量為分母來計算空置率“還是應該”以全社會存量房屋為分母來計算空置率“，就有不同意見。
我的看法是，這兩種空置率指標對房市調控都是很有用的，應同時存在。
以近3年商品房的竣工量為分母計算出的商品房空置率，是一種”增量空置率“。它反映了報告期（某年）商品房的空置狀態。它的用處是為調控房地產投資量和開發節奏提供科學依據。有專家建議：按年度計算商品房空置率。其計算方法是：以報告期（當年）的商品房空置量（包括過去累積的和當期新增的空置房）為分子，以報告期竣工的可供出租、出售的商品房，加上過去累積的空置商品房為分母。這個算法與”以近3年商品住宅的竣工量為分母“的算法相比，更能及時地確切地反映空置房的實際狀況，因而更便於進行年度開發、竣工量的控制。我以為這種算法較為合宜。
以全社會存量房屋為分母計算出的空置率，是一種”存量空置率“。它反映的是全社會存量房屋的空置狀況。它的用處是為判斷正常空置和非正常空置、是否需要新建房屋和新建多少房屋提供科學依據。其計算方法是：以社會全部空置房（含用於出租、出售和自用的空置房）為分子，以社會全部房屋存量為分母。
還應該分別統計出住宅和非住宅房屋的空置率。當前比較關注的是住宅的空置率，而非住宅用房的空置狀況也應同樣加以重視。
如把我們換一種角度來看，研究關於房地產飽和度的問題，既需要有一定量的空置房（正常空置），又要防止非正常空置。那麼，超過一定量限度的空置商品房（簡稱”超限空置房“）的實質是什麼呢？
我覺得，可以看成是商品的積壓，也可以看成是總體、局部或某類房地產產品的過熱，也可以看成是市場的飽和。
為此，我們要研究商品房市場飽和問題。以住房為例，主要是以下四種”飽和度“：
（一）”長期飽和度“。即相對於若干年以後，例如二十年、三十年以後，我們中國社會上居住用房或非居住用房總量己經基本夠用而言，出現的飽和現象。
（二）”短期飽和度“。即相對於當前一定時期內，例如二年、三年內的由國民經濟發展水平所決定的社會購買力，有效需求而言，出現的飽和現象。
“短期飽和”現象的成因：一是“過熱”，即在某個時期裏，商品房投資的增長超過了國民經濟的增長和由國民經濟水平所決定的社會購買力，有效需求水平；二是受經濟週期波動的影響，購買力發生潮起潮落，在某個時期裏發生飽和現象；三是由於不均衡供給，即眾多樓盤同期集中上市，在某一時期內形成供給洪峯。
（三）“結構性飽和度”。即由於商品房的產品結構失衡，一個時期內某類產品開發得過多，從而發生該類產品過剩的飽和現象。
（四）“或有飽和度”。即由行業內外部原因所決定、可能發生、也可能不發生的飽和現象。
這裏講的“或有飽和度”，是借用財務上的“或有負債”的概念。“可能發生”的外部原因如給外單位擔保和企業經濟糾紛等等；內部原因主要是經營管理不善、缺乏自我保護防範的意識和措施、員工素質方面原因等等，。
對房地產業而言，出現“或有飽和”的外部原因是：受國民經濟或世界經濟形勢的忽然變化的影響，受突發事件（如戰爭、流行病等）的影響；內部原因是：房地產業的市場調控、投資決策、開發經營失當等。
我國的情況是：由於國民經濟持續發展、城市化水平正在快速提高、收入增加後要改善居住條件、城市建設更新改造等因素的支撐，一二十年內不會發生商品房“長期飽和度”方面的問題。但需要注意的是“短期飽和”和“結構性飽和”的問題。
“短期飽和”和“結構性飽和”的問題固然可以靠“長期飽和度”來稀釋、攤薄和消解一部分。但是，這決不是說可以有“房子蓋起來總會慢慢賣掉”的想法。且不說資金積壓沉澱對國家和對開發商家的危害性，就說其中有一部分不適銷對路的房子，鑑於房型變化進步之快，愈往後拖，愈難消化。這就是我們一再不厭其煩地強調要調整產品結構、增加有效供給、做到適銷對路的原因所在。
近三年國民經濟增長速度為百分之7.3到8，而房地產投資增長百分之19.5到25.3。我覺得房地產投資增長是高了一點，以致出現部分地區過熱的苗頭。一個不成熟的想法，相對於國民經濟增長速度為百分之7.3到8的水平，假定把房地產投資增長控制在15%左右，亦即房地產投資增長率與國民經濟增長率的比值控制在2倍左右，是否會更加協調一些呢？這需要進一步深入研究。
飽和度如何預測？事實上，由於存在許多變量和不確定因素，一個時期內的有效需求量是難以通過調查統計來得到的。因此，所謂飽和度也是難以精確計算出來的，只能是一個模糊概念。但模糊歸模糊，總比沒有強。以住房為例：我們住房長期飽和度，可以通過若干因素來預測未來一個長時期內的住宅需求量，從而推算出飽和程度。這些因素如：①城市經濟、社會發展的趨勢；②城市人口增減的趨勢，或曰城市化發展的趨勢；③城市規劃、建設的趨勢；④居住現狀和提高居住水平的分階段目標；⑤舊住宅更新重建的數量；⑥存量空置率；⑦其它有關因數。
但需要注意的是這種預測的住宅需求量，只是一種潛在的長期需求，而且是一種理論的和理想的需求。它只能說明一種“光輝前景”。而不能就此來確定和要求每年的投資增長水平。因為每年的投資增長率應該與現實的需求即有效需求相平衡協調，不能盲目超前得太多。而現實的需求即有效需求，主要是取決於一個時期的國民經濟的發展水平、以及由此而決定的國民收入水平。而不是取決於潛在需求。最近，筆者看到一篇文章，在預測了“十五”期間的住宅需求量以後，就認為房地產投資每年增長28%也不為多。這個說法是很容易產生誤導，從而加大空置的。
短期飽和度，除可以參照上述長期飽和度的預測因素外，還可以通過“存量空置率”和“房價收入比”來預測。所謂“房價收入比”，是指一個國家或城市的年平均上市房價與居民年平均收入之比。據世界銀行提供的資料，在衡量一個國家的住房消費時，以房價收入比在3倍至6倍之間比較適當。即一套中等水平房子的價格與一戶中等收入家庭的年收入之比為3～6倍。如果一個時期內的“房價收入比”太高，市場無法承受，引致空置房大量增加，我們也可以認為或視同出現了短期飽和現象。
第二個問題是關於房地產宏觀調控問題，為了防止和減小房地產市場的波動，必須適時地採取調控措施，不僅要保持房地產總供給和總需求在總量上的基本平衡，而且還要求兩者內部結構的平衡和相互適應。
溫家寶總理組織召開的國務院常務會議，會議要求房地產市場的調控，調整供應結構，增加建設和管理，控制高檔商品，第二，健全市場體系，第三，發展住房信貸，強化管理，第四改進規劃管理，第五加強市場監管，整頓市場秩序。
將從土地的規劃供應，建設管理，資金，幹部監督各方面聯合整頓土地市場，存在的開而不發，全而不用等現象。據不完全統計，開發區面積達到三點六萬平方公里，包括全國現有城鎮的問題，其中在開發區管理方面違法違規現象多，包括在內房地產在內的供應。從商品房開放市場的角度來看，當前首先是要加強建議調控體系，應加緊建立調控體系，包括建立準確實用的統計系統、信息系統和預警系統，這三個系統構成體系的基礎，更重要的是，調控的政策措施一定要得當，盡力防止因調控不當而引起大的樓市波動。為此，至少應注意以下四條原則：第一，利弊得失，慎重權衡。主要是考慮兩個關係：一是供求關係；二是行業經濟發展與整個國民經濟發展的關係。
如果是供大於求，會造成產品過剩、資金沉澱；但如果供小於求，又會造成炒作盛行、價格飈升。如別墅，固然目前在數量和質量兩個方面都存在問題。而在用地和融資方面對其加以控制以後，又要防止由於出現供小於求而產生的各種弊端。
房地產投資適度增長，會拉動國民經濟增長；房地產投資過度擴張，會造成供大於求，影響國民經濟的正常發展；反之，房地產投資過分緊縮，又會產生供小於求，同樣會影響國民經濟的正常發展。因此，必須通過反覆權衡，找出利弊得失的臨界點。既要防止局部過熱，又要保持一定的房地產開發規模和增長速度，使其最大限度地為拉動國民經濟作貢獻。
第二，調控的着眼點始終要盯着搞活流通。黨的十六大指出：“擴大內需是我國經濟發展長期的、基本的立足點。堅持擴大國內需求的方針，根據形勢需要實施相應的宏觀經濟政策”。
我們在過去的長時間裏，國民經濟宏觀調控往往是將抑制總需求的過快增長，作為調控經濟過熱、克服通貨膨脹、保持經濟穩定增長的主要措施。現在的宏觀調控，應該進一步地轉到“擴大內需”的戰略方針上來。
“擴大國內需求”，就要求我們進一步搞活流通環節。房地產業的生命力在於搞活流通。房地產業能夠為國民經濟和各相關行業的發展作貢獻，其基礎也在於搞活流通，搞活房地產一級二級三級市場。
為此，我們一方面要控制好投資增長的“度”和“節奏”，防止投資過度擴張；另一方面更要發揮住房信貸等支持系統的作用，鼓勵住虜消費，搞活流通，以銷定產，以銷促產，繼續保持以消費增長拉動投資增長的良好態勢。房貸是一種安全性比較高的貸款，少數違規貸款應該通過強化監控和風險評估機制來解決，而不宜靠緊縮貸款來解決。
第三，要加緊拓展多元化的房地產開發投資結構和融資渠道。多元化的投資結構和融資渠道，既有利於資金的籌集，又有助於風險的分散。國家統計局公佈的2002年房地產開發資金來源的結構是：國家預算內資金佔0.12%；國內貸款佔22.5%；債券為0.025%；利用外資佔1.6%，其中外商直接投資為1.2%；自籌資金佔28.5%，其中企、事業單位自有資金為15.7%；其他資金佔47.2%，其中定金及預付款為38.6%。國內貸款增長幅度比上年上升3.9個百分點；國家預算內資金比上年負增長26.9%；其他來源所佔比重變化不大。
由此可見，開發資金在多元化方面已邁開了步伐，但還大有拓寬的餘地。例如，現有渠道中的債券的比重就非常小。同時，還可以在資本市場開拓其它的融資渠道，例如上市、房地產信託、類基金的房地產投資公司、房地產私募基金等多種方式，打造堅實的資金鍊。
據資料介紹，美國房地產資金構成中銀行貸款只佔15%，而企業自有資金佔70%。企業股東多元化，如保險公司、養老基金等福利基金、房地產產業投資基金等各類長期投資基金、社會公眾的資金等等，形成了實力雄厚、廣有資產的企業羣。
第四，要因地制宜，充分考慮我國東、中、西部和各個城市房地產業發展的不平衡性，調控政策應有區別。2002年全國商品房銷售額當中，東部地區佔76%；其餘的24%中部地區和西部地區各佔一半。因此，應針對各地區、特別是城市的情況，過熱的加以抑制，不發達的加以扶持，即中醫辨證施治的“虛則補之，實則瀉之”。