易憲容：我很高興有機會來參加房地產論壇，我在年初的時候，參加很多論壇，有朋友告訴我說今年房地產是宏觀調控，基本上不會有變化。我說2006年房地產發展，基本是靠政府來理解，如果政府覺得它投資過熱，覺得它價格比較高，可能會出臺一些相關的政策。所以到2006年五月份的時候，政府就房地產市場問題，出臺了“國六條”的細則。那麼出臺了以後，中國的房地產市場出現了一個什麼樣的變化？目前的形勢如何？“國六條”細則在我們整個房地產市場會不會有影響？對我們房地產市場未來走勢如何？我今天基本要針對這幾個問題進行討論，今天的博鰲論壇是與現實問題相結合的。由於中國最近出臺的“國六條”細則，可能對改變我們房地產市場的一些發展模式，可能會改變我們房地產商的經營模式，可能會改變我們房地產消費者的消費模式，也可能會改變整個房地產市場的一些根本性的觀念。

　　那麼，對“國六條”基本看法是：我認為，就“國六條”的細則來說，基本上一個基本原則就是如何保證我們中國的房地產市場向健康、穩定的發展。這一條我一直堅信，但是它基本的一個點，他的宗旨是如何調整我們目前不合理的房地產市場的綜合結構，調整我們房地產結構上的不平衡。由於結構問題是中長期的問題，那麼，“國六條”細則的出臺，對整個房地產的影響不會太大，比如房價等不會產生太大的問題。他基本延續過去的一些規則，只是把一些內容進行細化。通過四次的方式來表明，比如說70%，無論一個地區生產中低檔的產品，就是90平方米以下的住房70%，還是一個項目佔90平方米以下住房的70%，其實意義差不了多少，他強調一條，就是今後的房地產市場來講，產品是向中低檔產品發展。如何讓我們房地產市場發展適應民眾的需求。另外一個是70%如何通過稅收政策調整房地產市場。

　　我對“國六條”的理解是：1、我國的房地產市場是一個住房結構的調整。2、對於政府出臺的政策來講，他是通過把整個規則、運作的方式完全數字化。他說明了一條，政府有決心也有能力對我們國家房地產市場不合理的結構進行調整。3、大家可能意識到，去年定的是國部委，今年加了另外兩個部門，說明政府一定要對相關的政策進行強制性的執行。如果是地方政府對這個政策意義，通過相關的監察部門進行監察。說明政府對房地產市場以往的一些不合理的、不規範的、非法的行為進行嚴厲的查處。比如說天津和北京的問題，政府一定會通過行政性的方式來落實我們整個出臺的政策。第三個方面來講，我們定出房地產政策的宗旨：是調整房地產結構。也就是說，我們以往房地產市場內的發展模式會發生一個根本性的變化。房地產市場開始之後，基本是廣東、深圳開始。而廣東、深圳學習的是香港的模式，香港的模式是高房價、高地價、高福利分房。這種發展模式，曾經講過，這幾種發展模式讓少數發展商寄予整個社會，讓高工資提高房價，然後讓整個住房福利水平也擴大。大家看到，香港的住房模式是雙高模式。我講過，香港那種以小島的住房發展模式不適應中國。這次政府的“國六條”細則出臺，基本上要發展中低檔的產品，就是使絕大多數民眾可以購買得起的房子，這是整個住房發展模式的改變。

　　第三個來講，房地產開發商、房地產經營者來講，你就是要做，不是如何解釋我們的政策如何不合理，而是應該在現有的政策如何把房子蓋好。政策變化了，我們整個經營模式如何改變，我們生產的產品在這種經營模式下，如何蓋得更好，更高的模式滿足市場的需求。

　　還有，由於我們整個住房生產模式發生根本性的變化，民眾住房消費需求肯定會發生變化。以往幾年來講，由於市場引導，還有消費者對住房消費觀念上的誤判，無論什麼人、無論收入水平高低、不管今後的整個就業狀況如何，最後都紛紛進入房地產市場。而且在進入房地產市場的過程中，很多消費者都認為自己應該一步到位。我們現在的消費者大概有幾千萬的消費者成為房奴，這不僅是對房地產的重大問題，也是整個房地產市場資源的嚴重浪費。現在住房發展模式的改變，引導消費者今後的消費模式，他們更有能力進入有支付能力的市場。

　　當然，房地產市場的變化，不止是這些。如果在現在“國六條”細則的條件下，房地產市場會發生很大的變化，這個變化可能是在兩、三年的時間內會發生。

　　還有住房保障的體系問題。在房地產時常發生變化以後，保障體系如何改變？現在大家有一個看法：認為中低檔收入的民眾由於收入有限，目前面對高房價來講，不是房地產市場要解決的問題，而是要通過住房保障體系來解決。這是整個房地產市場發展比較大的方面。即使是發達國家，住房保障體系要解決整個社會住房的問題所面對的對象，比如說加拿大不超過10%，比如說老弱病殘、沒有工作、沒有工作能力的人，他們要進入住房保障體系。比如說，上半年到加拿大的廉租屋，三口之家住的房子只有100多塊錢，連廉租屋都是有限的。所以住房保障體系，不是讓我們70%-50%的民眾進入保障體系，而是讓10%的人進入住房保障體系。現在與社會發展的本身是不相符的，整個政策要慢慢取消，讓絕大多數的人進入房地產市場。對於中低收入的民眾進入房地產市場，另一方面，房地產市場要提供比較低價的產品，政府要通過稅收、貨幣化補助、信貸的方式使絕大多數的民眾進入這個市場。所以今後我們面對最好的市場，就是如何面對70%以上民眾這個市場。

　　所以住房保障體系來講，應該不是以往那種理解。

　　對於外資市場進入房地產市場，是可以進入的。我們“國六條”基本沒有相關的規定。為什麼？因為，無論外資政策還是其他的法律都有相關的法律、條令。除了PFII可以進入中國市場以外，其他的一些資金要進入中國的市場是有明確限制的。外資進入房地產市場是通過合資的方式。根據我們的研究，無論是發展中國家還是發達國家，現在就有138個國家對外資進入房地產市場，政府有一個比較密切的關注。特別是房地產市場最重要兩個問題：一個是關注民眾基本需求的產品，這個產品一定是先滿足民眾基本需求的條件下，民眾能夠有居住的條件下，才能夠成為外資市場。第二，房地產是高密度的行業，那麼為什麼把很容易獲得利潤的方式拱手給外資，所以我特別反對外資進入中國房地產市場，特別反對外資利用中國的銀行槓桿炒作房地產市場。這個對中國各個民眾不利，對整個房地產開發企業也是不利的。因為很簡單，大量利潤別人拿走，肯定是不願意的。我想他們會制訂相關的政策，外資進入房地產市場，按照中國的規定進來的話，可能是面對很多的風險。

　　這次“國六條”對整個市場來說到底如何？有人就說這次宏觀調控必然會成為一個“空調”。從整個發展來講，政府必定是有決心把這個做好。房地產開發商如何來適應這個政策。

　　第二，房地產市場在“國六條”出臺以後，就宏觀調控來講，真正從房地產宏觀調控的工具、手段來講用得比較少，基本行政方式。宏觀調控是通過總量的控制如何抹平經濟增長中的上下波動，他是採用一些手段來進行控制。

　　今後的房地產市場、房地產企業要面對幾個問題：利率問題，政策沒有寫進去，因為利率不需要通過一個細則來表示，要靠整個宏觀細則來變化，所以房地產未來發展，利率的變化決定房地產市場可能是贏者中最大的優勢，應該對中國的利率連續調整，才能保證調整過的一些產業中不合理的部分；匯率的變化，像政策、稅收問題，如果房地產交易稅的出臺是對房地產業影響最重要的方面。大家一定要密切關注。所以房地產未來一年最關注的問題是利率和稅收問題。這方面會影響整個房地產市場未來發展，會影響民眾住房需求的一個變化，還會影響到我們房地產企業、消費者的負擔，以至於影響我們。

　　謝謝大家！