由觀點地產機構、第一財經日報、搜狐網、焦點房地產網、全國工商聯房地產商會共同主辦的2007博鰲房地產論壇於8月17日上午在海南博鰲盛大開幕。經過2004年到2006年的房地產宏觀調控之後，中國房地產依然欣欣向榮。然而關於宏觀經濟風險的爭議導致我們對中國房地產的未來依然充滿了困惑。我們不知道中國是否面臨真實的經濟風險的挑戰，不知道或將到來的經濟風險將給中國的房地產行業帶來什麼？我們不知道未來的行業規則會有怎樣出人意料的轉變，也不知道下一輪更為猛烈的宏觀調控會落在那裏？面對越來越高的信貸門檻，與越來越高的土地價格，中國房地產行業與金融行業的接軌將把行業導向何方？在2007博鰲房地產論壇中，或許能找到答案。

　　以下為2007博鰲房地產論壇8月17日上午楊慎演講實錄。

　　楊慎：尊敬的各位嘉賓，下面我就接着剛才搜狐網的負責同志和我們大會的主持人提出的“尋找中國房地產未來”這個主題講一點個人的意見。

　　上個禮拜（8月5號），我在北京開了一個會，都是北京市及有關單位的大力開發商在中央黨校開的。會上大家講了一下開玩笑的話：房地產商現在是人民公敵；第二個有幾個大的開發商說，我們現在賺錢賺得我們自己都頭暈了，不知道怎麼賺就有點害怕。這兩個問題就引起了我的思考。

　　下面是我要講的第一個問題：如何評價房地產業，如何正確評價房地產的產業形勢。

　　第一點，我國的住房建設經過20多年的快速發展，取得了巨大的成就。如果就簡單的話來講就是，令國人驚歎，令世界矚目。為什麼這樣講，我們僅僅用了20多年的時間，基本上解決了13億人口大國的住房問題。使全國的人均住房水平達到了發展中國家的前列。

　　第二點，住房建設的發展，促進了經濟增長、促進了國家的財富的增加、促進了個人財富的積累，現在個人的金融資產力量大體上40%-50%都是房地產。

　　第三點，住房建設的發展，它作為經濟基礎的改革，深刻的主導了我們的生產關係和上層建築，主導了我們法律法規的制度建設。

　　同志們大家都知道，中國的憲法和有關的法律規定，除國家的財產這是絕對不能動施，土地更是任何人不能動一點的。我們通過八十年代住房改革，通過大家的共同努力，首先在土地上的對憲法進行突破，以及87年的全國人民代表大會第一次會議，首先修改了憲法，土地從過去的任何人不能佔用，改為可以通過有關的規定依法進行扭轉，最後建立了比較完善的土地化。特別是今年，人代會正式通過了物權法，經過八次審議討論，由此引發了國內甚至全世界的驚訝和關注，使得這些國家，他們過去對我們的社會主義市場經濟制度不贊成甚至有疑問、質疑，變為認為中國是真正的改革，現在承認中國市場經濟地位的國家越來越多。這是來自於住宅建設不動產的改革，我們除對上層建築和生產關係重大突破，沒有比這個更大的。我們對國家，對老百姓，對社會做的貢獻，比我們做的財富貢獻大得多，所以我們對我國住房建設已取得的成就應有一個充分的基本看法。

　　上面的問題是我們的住房建設和住房改革的主流和基本面。但是有問題，問題在什麼地方，大家提出的房價上漲過快等等一些其他的問題。對這些問題，我們通過逐步的改進，能夠得到解決，不能把這些問題看得過分嚴重。我們解決有一個過程，我不同意現在有些人說的“教育、醫療、住房是中國改革的三座大山”的觀點。把貸款買房、貸款租房、分期付款說是“房奴”，我不同意這種情緒化的觀點。應該客觀的實事求是來看，我們取得的成就和問題。我在這裏進行三組數據的說明。

　　第一，1949年以前，全國的城鎮住房面積一共2.16億平方米，建國以後我們加快了住房建設，那個時候正在蓋工廠，建工業，沒有那麼多錢建房子，因此與老百姓需求差距較大，從1956年開始到1980年，30年的時間蓋了7億平方米的房子，一共1400萬套，按50平方米一套折算，蓋了1400萬套，平均每年47萬套，105個人才能分到一套住宅。

　　第二，1980年以後，鄧小平發表講話，把住宅建設作為國民經濟資本產業大加快住房建設。從那以後我們一步一步的改革，從1981年開始，到2006年至今已有26年，蓋了88.6億平方米，解決了一億一千一百萬戶老百姓住房問題。按照80平方米一套來折算，過去按50平方不算現在提高了，現在按照90平方米一套解決了9430萬套住宅。這個成績只有在共產黨的領導下才能做到。所以我們住房建設的成就還存在的問題應該有一個客觀的評價。

　　現在大家提的困難主要是低收入住宅，中國的房價從來不管農村的，這是我們制度上的大毛病，中國一講住宅就是城市住宅，哪個國家是隻管城市，你應該是城市農村都管。城鄉一體化是我們的政策，所以我們最近這幾年的房子又在整改，有很大的改進，所以我們當前解決低收入的問題。我們國家的住房保障制度，應該在住房制度開始就應該解決。為什麼呢？中國原來的工資太低，中國改革開放以後人員工資一個77塊錢，買一套房子幾萬、幾十萬，哪來買一套房子4-6倍的比例就可以買一套房子，中國沒有這樣的規律。國內是工資，國外是收入，收入包括自己的工資、股票、第二職業等等，中國的工資就是每月幾十塊錢。

　　在這種情況下，從原來的福利分房改到住商品房，單人購買。不動工資對不對，不對，哪裏都沒有這個規律，應該先動工資。當時就有人提出建議，而應該限制工資制，而應該算出具體的帳出來，這是當時大家沒有認識到，即使低收入住宅本身也在變化年當中，以前我們建設部和統計局的組織了73萬人做了調查，結果顯示：人均住房1046萬戶，住房面積2-4平方米是標準，4平方米以下不解決。

　　現在我們低收入住宅，每人8-10平方米，現在的標準就是這樣的。雖然也是低收入者，但是我們也是這樣算的。說明大家都在進步，生活水平都在提高，都在發展。所以我經常思考用什麼樣的公式，什麼樣的說法、什麼樣的道理來說明我們住房短缺的問題。住房天天短缺，價格天天上漲。最後我總結兩條道理：第一，人均住房消費及其價格，同人均GDP成正比，同恩格爾係數成反比。這進一步說明我們國家的經濟不斷增長，我們的收入不斷提高，人們對住房的需求量就不斷的提高，房價也就自然上漲。第二個道理，住房消費和價格同城市化的進程成正比，同自然經濟的收入方式成反比。現在中國處在進程化當中，每年的進城人口過去20年以前是一年1560萬，最近2006年以後每年是2000萬，每年有將近2000萬的人口進城，住房的需求能不緊張嗎，價格也能不上漲嗎？本身處在城市化進程當中，農村人口進來了，也需要房子。但是如果在農村住就不一定，因為是自然經濟。蓋一套房子一輩子不搬家，房屋也不流動，房屋不流動就不會有整治。房地產要害在流動，在流通當中，保值甚至整治，整治甚至保值，農民蓋房子一輩子不流通哪來整治、升值？

　　所以住房價格、住房消費在這個問題上我們要從大的方面來看，大的方面理解問題就不至於產生這樣的那樣的疑問質疑，甚至對一些開發商的不太公正的指責，對黨和國家政府所做的努力，我們應該客觀的理解和評價黨和政府對堅決住房所做的努力。儘管2004年、2005年連續兩年的調控，沒有達到預期的效果、目的，但是他使我們在市場經濟的大學校裏受到了鍛鍊和提高。

　　第二個問題，怎麼樣去創造未來，現在大家質疑最多的問題是房價高，這樣的房價怎麼接受，房價問題的根源在什麼地方？考慮明天、考慮未來，講一些大道理沒有用，報紙天天講，關鍵是誰能拿到藥方來解決。

　　現在有一個問題需要大家討論，我們住房價格問題主要採取什麼樣的方針，我個人意見採取加法的辦法，就是增加供給量，涉及時間的問題我就不往下講了。

　　第三個問題，講第三點意見，加強我們現在的統計制度建設。現在的房地產出現一些亂子，有工作原因還和我們現在的統計數據不準備、不正確不完善有很大關係。因為我們現在用的統計基本上還是過去的固定資產統計，沒有真正的房價統計，因此我們的房地產基礎數據，客觀講叫做大氣，可信度相當不高。如果說我們通通與現在的統計數據，全是以這些數據評判房地產熱不熱，價格高不高就會出現這樣的問題，原因就在於我們國家還沒有一套完善正規的科學合理邏輯，非常嚴謹的房地產統計制度。房地產包括哪些項目，沒有人說清楚。現在房地產投資佔固定資產投資很大，在全國來看大部分佔17-18%，去年的數據是17.8%。但是這個數字有問題，我舉個例子，北京市去年連續三年數據：23、24、25，每年佔固定房地產投資數據比例是54%，上海每年佔固定房地產投資比例38%。這樣算來所有住宅、工廠、商店、學校、醫院特別是工廠，還有土地基礎設施，幾乎是12類全部都算在房地產裏面，造成一種滿城竟是房地產的加價，不明確。所以這樣應該對我們現行的統計制度、統計方法、進行完善和修改。

　　因此去年03年4月份，我正式向國家統計局的主要所領導，要建立和修改完善我們現行統計局的建議。我認為如果我們的基礎統計制度本身有問題，計算方法有問題，我們的基礎數據有問題，我們在這個基礎上判斷規模大小，房價是高是低，投資規模是冷是熱，最後我們就變成直接混戰一場。將來有時間大家共同討論，發言到此為止，謝謝大家。