8月13日，由觀點地產新媒體主辦，上海證券報、每日經濟新聞、搜狐焦點網聯合主辦的2009博鰲房地產論壇正式開幕。13日下午論壇上，中體產業集團總裁、中體奧林匹克花園管理集團董事長吳振綿先生髮表了主題為“當前市場中的品牌突圍”的演講。
以下為吳振綿先生演講的全文實錄：
吳振綿：大家下午好！首先感謝主辦單位和聯合主辦單位和各位同事對奧林匹克花園的支持和愛護。包括對我們的信任，給我們機會能夠達到跟大家溝通的目的。今天主辦單位給我出的題目叫做品牌突圍。品牌突圍如果按實際上講，金融危機來了，我們的品牌被包圍了，我們怎麼能夠突出去？實際上，金融危機來了，我們確實做了一些準備，包括去年年底我們預測到08年的房子賣的不好，09年利潤要受到影響。我們主動向董事會報告，我們要降低經營目標，同時以我為首帶頭高管人員降低工資1/3。嚴格控制成本。說白了，沒想突圍。但是今天主辦單位讓我講突圍這個概念。我一想實際上應該是希望講一些品牌的再發展，不是突圍，而是怎麼能夠發展成更好的品牌。
我有時候站在這裏一講，就不好意思。人家專家一講就是從國外到國內，從金融到宏觀調控政策。我一講就是自己家這點事。別人的事說不清楚，社會的事又怕誤導了。所以只有說自己的事比較清楚，就跟各位報告一下品牌突圍我是怎麼理解的，我們下一步的品牌如何發展。
奧林匹克花園我們沒有被圍住，不管自身發展還是政府救市，從今年年初開始，特別是3月份以後都有明顯好轉，各方面良性指標大幅度提高。應該說是比較樂觀，下一步我們也在積極做一些動作。但是我想一個品牌最大的必須做到的，就是不斷創造新的概念，打造新的品牌。可能是中體產業從成立之後不斷創造了一些房地產、體育方面的品牌。有的同事可能知道，今年3月份，在北京在國家體育總局新聞發佈廳，由國際奧委會、中國奧委會、中體產業等四家聯合和三亞簽訂了一個奧林匹克灣協議，三亞市政府給我們劃出2200畝土地，讓我們打造一個體育概念的聯合體，我們本來想叫奧運村，國際奧委會說這會重名。後來我們想叫奧林匹克灣，概念也不錯。如果說是奧林匹克花園，只是跟健身或者一些其他單向體育活動結合的話，那我們這個就是更大的符合，把奧林匹克文化、房地產、度假旅遊概念、教育概念、論壇概念等等都打包在一起了。簡單介紹一下，我們地標建築是5萬平米的一個奧林匹克博物館，主館就是把國際奧委會所有展品全部複製過來，雖然結構不一樣，但是國際奧委會展品有的，我們這個都應該有。第一個附館，我們把北京奧委會展品有收藏價值的放在第一個附館。第二個附館作為其他流動性的有關展覽或者論壇用。這也是海南省、三亞市都非常歡迎的，也是海南省委省政府、三亞市委市政府都非常重視的項目。第二個項目，奧林匹克研究院，也是重點發展在這裏有教育、有科研。因為它作為北京奧委會一個遺產項目，我們必須要把它文化保留下來、把教育保留下來。另外我們在一線海景還要做奧林匹克大家庭。這個奧林匹克大家庭，凡是參加過奧運會的同志都知道，他就是參加奧運會期間的概念，官員、運動員、教練員都可以來的地方，在這裏開論壇、在這裏洽談、在這裏消費等等這麼一個綜合體。再加上其他的度假村，可能還有更大一部分土地用於整個項目的度假村。這就是目前奧林匹克花園品牌突圍後在做的一個更新的概念。
這個概念從3月份出來後，我今天晚上還要趕到三亞，跟他們市委領導進一步洽談這個項目怎麼做。我們這個概念提出後，國內反響也很大，特別是沿海旅遊城市，都希望奧林匹克灣到他所在的城市，他給提供最好的土地做這件事。我們打造了這個綜合體，應該說是有生命力的。就目前來看，已經受到有關城市，特別是一些旅遊概念比較重的城市或者新開發的城市，比如我發現積極性最高的就是澳門和珠海中間有一個橫琴島，86萬平方米準備開發，國務院已經批准成特區了，將來享受中英街、沙頭角概念，象這些地區都在積極洽談。品牌突圍在這方面有所體現。品牌第二個突圍，我們現在積極做的，我們正在籌備的，這個月末可能實現的就是我們對中國的體育場館進行一次大聯盟。我是萬變不離其宗，我做的任何事情都是體育，從小就打球，到現在做體育經濟，大概專業機構統計，這個跟房地產有關係，全國體育設施整個建築面積大概是20多億平方米，整個投資是19700億，就是建國以來建設的體育設施的總稱。其中大概有5000億用於教育，不管大中小學，教育也包括在這裏面。他們佔的面積要佔一半，但是實際投資比體育場館投資要少。我們現在這些城市，包括地級市、直轄市等等，我們這些城市體育場館總的建設造價大概將近1.5萬億，國家發改委同志跟我們座談的時候就談了這個事，中體產業現在發展的不錯，國家體育總局以金牌為主，全民健身你們也抓，每年賣彩票的錢拿出很大一部分做支持全民健身活動。但是我們最大的一個閒置的資產就是我們的體育場館。就這1.5萬億體育場館建設，而且很多都是幾十年前建的，現在來評估，土地一評估，都是價值很高的。所以這1.5萬億資產在這裏閒置，通過統計97%閒置虧損，只有3%能夠持平，在這3%中，只有0.3%是盈利的。發改委提出我們花了這麼多錢建了這麼多體育設施，要求為民所用。建設完後，沒有給老百姓用上。呼和浩特湯市長就說無論如何要把體育場館運營起來。體育場館建了兩年半，一共搞了三場活動，其中兩場是政府辦的。建完後，十幾個億扔進去，就這樣閒置着。政府考慮一定要把體育場館充分利用起來，真正做到為民所用。發改委提出的第二點，盤活國有資產。國家拿出四萬億拉動經濟。就覺得這個數字很大了。實際上我們1.5萬億資產就在那裏趴着，如果評估一下可能就不是1.5萬億，可能就是3萬億。
第三點，拉動內需。發改委有關領導同志也說了要企業化改造，在座都是做房地產的，體育場館中國的政策挺有意思，國外體育場館都經營的那麼好，尤其美國、歐洲的都賺大錢。我們這裏賠錢。賠錢第一原因就是土地政策問題。我們國家規定體育文化用地不用交土地出讓金。這是一個很大的支持。這個政策定完後，體育用地劃撥來了，但是同樣跟着另外一條，這個劃撥用地不能做其他用途。體育場館圍起來後，什麼商業都不能做了。但是國外體育設施都是和商業緊密聯合在一起，無論購物還是餐飲、娛樂，統統放在一起，我們這兒是獨立的，我說你這個土地政策一下來，就把這個場館首先從政策上限制死了，你不許他幹別的，只能建體育中心，到最後能賺錢嗎？從根上，這個東西就不能賺錢，就不利於經營。我這第二點也是政策性問題，建完一個體育中心，20、30億扔進去了，建完後，然後成立一個事業單位，叫體育中心也好、體育場也好，管理中心也好，然後管理體育場館。最後造成什麼局面呢？他們就是一個打掃衛生的，負責管理的。我記得我到武漢，武漢市長給我說，體育中心建完後，根本就閒着，一年搞不了兩三場活動。我到內蒙，湯市長也提出了這個問題，還提出體育中心不作為。我說他怎麼作為？他沒有其他拉動能力，他不做這個還沒有錯誤，一搞了，賠錢了，更撤了。他們過得很舒服，不用幹事，幹事還得擔風險。體制上這兩點，國家如果能夠改。老體育場館商業化改造問題，現在純靠體育養體育，中國電視轉播權又在電視臺手中，這已經限制了體育產業發展。如果再沒有其他的，比如有商業，可能就好多了。青島的體育中心是全國第一個敢在體育中心建了商業面積這麼一個體育中心，裏面建了20萬平米商業面積，我說這種結構本身就不會賠錢了。他一旦把場館建成後，今年是全運會分會場，一旦建成後，他會千方百計把場館搞活，不管是文藝表演，中體集團成立了這麼多集團，各個單向運動會都搞起來，搞起來就是要把體育場搞活。沒有人氣的話，這些商業也不賺錢。如果體育場館搞活了，人氣上來了，商業設施就有收入了。回過頭才能養活這個體育場館。我想發改委提出第一條，改變土地政策，在原有體育設施基礎上，增加30%到50%的商業面積。象青島這種做法，你們準備拿它當反面典型還是正面典型，他們說如果能夠自己養活自己，就是正面典型。這是發改委領導同志充分肯定。濟南也不錯，濟南體育中心也有8萬平米商業面積，這就是一個很大突破。中國1.9萬億體育設施閒置，這與我們政策、體制有巨大關係。體育場館改造是很有商機的，我希望大家都能發展的很好，另外新體育場館商業建設問題，就是從地方政府一報上來後，你首先要在整個體育用地當中劃出一塊，你給他做商業設施，這個商業設施才能轉過來養活體育設施。NBA湖人隊主場，你看到它的門口多漂亮，光會所有有四五等，從NBA老闆會所一直到普通人會所，200個包箱，建場館本身就是為商業服務。地下室等等統統都把商業廣告充分利用。對面又有100多畝地，變成洛杉磯實況，左手一個8000人劇場，右手是製作基地。對面是一個差不多20、30萬平米的購物中心，購物中心後面是兩個塔樓，塔樓下面25層，一個是麗茲卡爾頓、一個是萬豪。他在好的比賽的時候，左手8000人看臺，它的牆都是可以移動的。明年好萊塢頒獎就要放在那兒了，他們手筆很大。好的比賽的時候，實況就在大屏幕播，他就是一條下馬路隔着主場和廣場。從商業到文化，到體育製作統統都包括在裏面。所以這種結構很先進，他這個公司叫做AEG公司，現在已經把北京五棵松籃球館改造拿過去了。現在接手世博會2萬人的會議中心。下一步可能要奔廣州這邊做。
就是說中國體育房地產這塊，特別是體育場館，應該進入市場行為，應該改造成很好的商業，我說品牌突圍第二件事可能就是要做這一件事。要把這件事真正能夠做好，也希望得到大家的支持，得到同志們的合作，謝謝大家！