8月13日，由觀點地產新媒體主辦，上海證券報、每日經濟新聞、搜狐焦點網聯合主辦的2009博鰲房地產論壇正式開幕。13日下午的論壇現場，中原集團主席施永青先生髮表了主題為“中國機會，2009內地房地產市場”的演講。
以下為施永青先生演講的全文實錄：
施永青：今天主辦單位給我的題目是中國機會2009年中國的房地產。其實機會很難在研討會上告訴你們，因為具體的機會應該是跟每一個人所在的地方，所在的時機配合的，不是在臺上可以講的。臺上講的都是假的機會，拿了也沒用。我能夠講的是看看這個市場將會出現什麼樣的變化。因為有變化，才有機會。沒有變化的話，一切都是跟原來的差不多，你要上位也不容易。所以瞭解變化就可以掌握機會。其實2009年的變化是很大，剛才很多談的都說了去年大家都在擔心公司能不能生存下去，現在如果說機會的話，大部分的變化已經出現了，拿到機會的人，我相信也是多數。今天上午有兩個講者，他是有一點酸溜溜的，他就是看到人家的機會太多，他把機會白白沒有用。恆隆陳總說政府把大部分房地產商都救了，他說應該做的不好應該懲罰，沒有懲罰，所以他的機會反而小了。他本來以為這個浪把其他小的地產商都掃出去了，淘汰一大部分，剩下來他的機會就好了。SOHO潘總也準備的好好的，錢也有，但是政府把其他人都救了，救市對他們沒有用。但是其實對大部分內地開發商，其實是給了他們一次重生的機會。問題是有機會重生了？下一步是不是能夠接受教訓，以後可以做得好一點。機會，我相信大部分開發商都拿到了。
未來情況怎麼樣呢？我認為在中國的機會，在宏觀來說還是最好的。金融海嘯之後，中國是頭一個國家給人民有希望，覺得經濟開始復甦了。前景又開始美好了。其實中國在國際上的地位，經過金融海嘯之後應該更加鞏固。我在香港接觸很多西方的經濟學家也好、一些評論人員也好，他們以前都是覺得中國的政治制度、經濟制度、管理模式都是存在很多問題的。他們都是認為這些問題可能隨時爆發，使中國高增長的經濟會被拖後腿。但是實際上證明了中國在金融海嘯之後，在原來困難的環境裏面，我們的生命力，我們的適應能力比西方反而更加強，所以西方現在不但是在實體經濟上現在開始覺得自己做得不夠了，他在理論層面其實世界上的學者都是很現實的，誰做得好，就說誰的營運模式好、誰的管理理念好。
好像80年代日本做得好的時候，大家都要學日本。我相信很快，西方的大學都要來研究中國了。為什麼中國在金融海嘯之後，會做得比人家好，不但學者要這樣做，先是有資金的人已經把目光放在中國。最近中國的外匯儲備在出口減少的情況下，外匯儲備還是增加很快，每個月就增加1700多億美元，其中估計有1000多億都是一些資金流到中國來的。我自己看未來中國房地產的銷售對象會比將來更寬、更闊。好像美國的紐約、英國的倫敦，他們房地產銷售的對象都不是英國人、倫敦人、紐約人。倫敦核心地區的房地產很多都是落在阿拉伯王子、什麼俄羅斯商人，現在中國有些先富起來的人也在倫敦買房子。如果中國將來成為世界關注的中心、資金流向的中心甚至是營運模式、政治制度學習的模範，那我們銷售的對象會更大，房子也好、商品也好，最重要就是你的需求大，你就支持力大、價格就會好。現在如果我們的銷售對象能夠增加的話，我們的市場承受力就會更大。當然現在因為國家還有限外的政策，限制外國人到內地來買房子。外國人一般不許買，來中國一年後才可以買，要成立投資公司在中國投資，難度也很高。但是長遠來說，你有需求，錢就會通過不同途徑進來。你有潛在的需求在，政府如果需要外來資金做支持的時候，只要放一點，錢就會流進來。我們現在有吸引錢的能力，這個潛在的資金都在等。長遠來說，我認為中國如果信心高的話，是不用怕外國人來買中國的房地產。為什麼呢？房地產是不動產，房地產是拿不走，他們投資後，這個房地產還在中國，還是要給中國人使用。在80、90年代的時候，很多日本人都到美國買房地產。有些美國人看了也不開心，什麼日本的財團把紐約的洛克菲勒中心都買去了。有一段時候，日本人在美國很不受歡迎，他們就是擔心日本人把美國都買下來了。但是美國一些經濟學家說不要緊，讓他買吧，他把錢拿到美國投資，銀行還借錢給他買。結果市場一變，日本人把很高價買回來的房子，要很便宜的又賣回給美國人，還欠給了美國銀行一大筆債，還要慢慢還。房地產他也拿不走的，他花了錢，永遠就是給中國人用的。對外當然有時候可以限制一下，但是大部分情況下不限制也不要緊。現在中國救市還要用自己的錢來救，如果真的要救的話，你開放一點，錢就會進來了，就可以用人家的錢來救市，這樣就更加便宜。
另外出現一個變數是什麼呢？房價在上半年上升的太快了。升的快，對擁有房子的人當然有好處，大部分人民在城市裏面的都有房子，那他們就感覺到開心。他發覺自己的資產值上升了，他就願意去消費，願意去投資，對經濟復甦很有好處。但是另一方面，還沒買房子的人，他就覺得房價跟他自己的負擔能力，越來越遠了。所以在網上可以看到很多針對房地產商的言論，在傳媒裏面、在學術界都有很多為民請命的人，都是說應該抑制一下了。我認為這種呼聲在下半年會依然存在。另外對於中央的政策，也會有一定的影響。因為作為一個政府，房地產影響居住民生，他不能夠不關注的。所以現在有一些言論，就是政府官員的言論也會對一些第二套房的管理，對房價是不是太高，都有一些聲音出來。我認為這種聲音如果房價在這個水平可能還會出來的，但是總體來說，我上午也說了，政府寬鬆的貨幣政策，借貸還是比較容易的。所以這個價格可能會升慢一點。但是掉下來的機會還是不太多的。在這種情況下，某些政策一點會收緊的。一個就是貸款的政策。另外我估計政府對資助性的房子，就是一些限價的房子、廉租的公房，政府要在這方面做多一些，解決基層的居住問題。對開發商來說，可能也有一些機會。但是開發商也會擔心這樣的政策性房子出來後，可能搶走了市場需求。這種情況我在香港見過，但是香港的情況就是如果政府製作了一部分資助性的房子，結果留下來給開發商做的房子，是一羣收入比較高的買家。開發商做比較高等的房子，政府做的是比較基層的、比較小的房子。這種分工出來，對開發商也不是不利的。因為如果政府用另外的方法處理，不是用公家的錢建一些福利房，政府可能用另外一個手法，就是增加土地供應量，大量增加土地的結果可能把整體的房價拖下來。現在是分開來，政府做一些福利性的房子，開發商做一些商品房，針對社會裏面收入比較高的人，這種分工對開發商也不是一定不利的。
另外我自己看未來土地的政策，上午也有人說最近有一些地王，價格很高，這種情況會不會繼續下去呢？我自己看政府應該是批多一點地出來，一個可以調整供應不足，另外就是你在經濟上，政府需要去開發，不是去賣儲藏的房子。開發商如果把以前建好，賣不出去的房子，現在幫你賣出去，這個當然對開發商有好處。但是政府來說，希望你買了土地後，要去開工，要去建房子，這個功能才有工作，建築材料，鐵也好、磚頭也好、木材也好，才有這個需求。這個對拉動經濟，樓價上升有好處。所以政府在某一種程度上應該推一些土地出來，讓你們去開發，去建造，不是讓你們賣原來的房子。在這種情況下，我認為土地還是會出來的。所以地王要不要去搶，我認為等一會兒還是有機會的。因為有些開發商經常說這麼高的價錢叫我怎麼辦，我認為未來應該是還有機會買得到好的土地。另外，政府我相信對一些投機、炒賣、稅項方面也會有新的檢討。
總的來說，我認為現在的價錢其實已經相對偏高的是在貨幣政策下相對偏高，如果對開發商來說，應該找機會在偏高的時候賣多一點。因為長遠來說，一旦經濟比較好的時候，政府就不需要房地產去支撐這個經濟復甦的時候，他就會掉回來，可能就要打壓，宏觀調控。經濟好的時候，可能反而樓價沒有機會。現在的價錢，是建立在一個比較脆弱的基礎上的，所以有機會我認為還是應該儘量賣多一點，因為未來可能還有便宜一點的土地供應。因為實體經濟已經產能過剩，政府寬鬆的貨幣政策的錢很難流進實體經濟的，為什麼很難流進實體經濟，產能過剩，它的生產線已經有很多停工了，你給錢他，難道再去建多幾條生產線嗎？他這樣做是更大的浪費。所以在經濟沒有好之前，政府會支持房地產，真的如果出口增加了，內需增加了，經濟上去了，政府對房地產的政策可能會有所調整。所以我認為這個機會大家要認清形勢，自己把握自己的機會，謝謝大家！