任志強：前面有很多同志講了很多情況，來這前大家都讓我說121，報紙上介紹121不好的辦法，所以這次想說的是新的政策對房地產的影響，16號我們跟銀行進行了交流，銀行提出了有幾種說法，第一個說法是121號文件發出的時候叫做事出有因。第二個叫情有可原。第三個說法叫做要仔細研究。121號文件肯定是事出有因，就是因為他有很多特殊的原因造成121號文件的出臺，所以我想對121號文件的出臺背景做一個分析。

　　去年我們供給總量銀行貸款是19000，佔80.2%，債券市場是3800億，股票是以962億，總的量是24000億。到今年上半年1-6月份銀行的貸款總量是17000億，企業債券只發了65億，國債是3140億，和去年總比例差不多，而股市大大降低，只有240億，問題在上前年已經貼近前年容量，到7月份更慘，18872億總的貸款，如按貸款問題計算的話整個社會融資已經超過去年全年，同比增長9953億，這是銀行貸款總量增加，企業債比年減少10億，國債比去年同期增加了，因去年同期算起來連企業算過來才380億，可今年上半年國債又增加了310億，就是比去年同期增加50%還多，這個總量的情況看，已經比去年有大的增加了，大概已經增加到24，這個數量是非常大的一個數量，所以央行叫做事出有因，從投資情況看，上半年完成的投資額是19348萬億，增速是31%，到了7月份更高了，變百32.9，一路上漲投總額對房地產是有影響，對全國的經濟是有影響的，所以他們發出一個指令不只是對房地產，而是對全國的整個高速增長有影響。從房地產的增速3867億到6月份的數字，增速是30%，對GDB的直接貢獻率是一點二，加相關企業貢獻率是2％，在總的1900億投資裏房地產佔19。9%，就是1.2的直接增長。加上增加的其他附帶，大概又有2%的貢獻率，應該這個貢獻率在上半年發展速度很高的。我們過去GDP的貢獻率一般情況下投資增長是4.5％，進出口只佔一0.3，進出口雖然很大有700多億美元，但是在GDP的總量比重是越來越低的，過去我們對外的依賴度很強的時候，外貿的增長會佔到2％點左右，現在已經下降到不到0。5%，但投資增長過去佔一半左右，現在已經超過了整個比例。

　　這個投資增長的分類，從投資增長總的情況看房地產沒增長多少，表面上看我們房地產的增速是34％，但實際上競爭點比去年只增長了一點一百分點。但是基本建設和更新改造在整個GDP增長過程中是提高得很快，什麼意思呢？在我們97年以後，國家提出了經濟結構的調整，經濟結構調整的結果是沒有什麼可以發財的，所以大家都把他轉向房地產。為什麼會轉向房地產？當時我們政策基本上不允許發展，要減產，房子要壓定，鋼材以8個主要生產點為主，150萬以上的基本上滅掉。當時新一屆政府提出的一些防止重複建設，壓縮市場供給過量的一些產業，所以像我們的紅豆從服裝向房地產轉業了。中遠跟大企業幾乎把產業都轉到了房地產，等於是98年以後一次國家的經濟結構調整的結果造成了所有的產業幾乎把所有的資金都轉向了房地產，因只有房地產可以發財，經過5年時間後，造成的結果是什麼，鋼材不足，煤炭不足，發電不足，所有的都不夠，就是因為房地產業整體的龍頭作用、先導作用在整個經濟發展過程中對其他行業的帶動要遠遠大於房地產本身，因此在更新改造和基本建設增長過程中，明顯看出都遠遠高於房地產的增長速度。房地產表面看來是很高，但實際上在國家經濟中的比重並不是很大，1-6月份房地產貸款中只有1488億，佔的比率是非常低，只佔百分之八點幾，但全國整個貸款問題是高速增加，高速增加中增速是主流的，其他行業的帶動是由於房地產產生了帶動效應。這種效應殺頭時一定先殺房地產，從產業情況看，第二產業的增長速度是最快的，超過了50％，這是連續九年沒有過的情況，第三產業比去年同期下降，比重也下降，這就說明由於房地產帶動其他產業的高速增長，包括我們的壓定，壓定的結果造成現在的紡織業大幅增長，紡織業的進出口由於進入WTO受的侷限性小了以後，就並命出口、生產，這利結果是第二產業發增長速度巨快。另外從東中西三個部分可以看出來。落後地區的增長速度遠遠高於發達地區的增長速度。現在房地產主要是指東部地區，因發達地區的增長速度和總量是很大的。東部地區已佔73%，中部和西部各佔19%，總量非常低，但是從發展速度看東部和中部的發展速度是遠遠高於發達地區的。比如廣東去年增長速度是百分之二十幾，而今年1-6月份增長只有百分之七點幾，比去年大概同比之下了三分之二，北京去年是26，今年大概只有12，也是大幅度下降，發達地區可能除了上海略有增長以外，其他地區應該說發達地區的增長速度是很慢的，非發達地區房地產增長速度尤其快，比如說內蒙達到119%，這種增長速度是非常快的。像江西中等發達地區和甘肅等等大概有16各省市超過了80這個增長速度，很多在90以上，這個增長速度在中西部地區是很明顯的，原因是原來的基礎低稍微一改過就超過了，所以他增長比例是非常快的。從資金來源情況看和所佔比重看，銀行也就是國有預算佔的比例是越來越低了，去年是19。9，今年只有5%，非常低，其他經濟佔18％，增長率是47％，也是非常高的，這是我剛才說的很多非房地產企業的資金流向房地產，在房地產中佔了越來越多的比重，國內貸款增長率佔了55.9％，比重是24.8％，自籌資金增長是最快，在上半年我們完成的投資的過程中是完成3800億，但是到位的資金已達到5700億，就是到位資金怎樣投到房地產在帳上存的錢還有兩千億，這個數量是非常非常巨大的，自籌資金上半年增長的是1700億，貸款只增加了1400億，說明我們自籌資金，各行業的股本金或其他行業轉過來的資金遠遠大於國內貸款。從上訴的情況看，我們可以明顯看出，房地產在今年的上半年，在所有的比重中都不是最高，在所有增長中也是不最高的，為什麼打到房地產頭上，就是因為我們歷史的教訓由於房地產而產生了其他一些重要影響。此圖2001年以來生產價格和消費價格的變化，高這條線是生產資料的價格的增長。我們經常學家最擔心的是生產資料價格增長之後可能會產生消費價格的增長，92到93年最先起作用的是生產資料價格的增長，這個價格增長，在六個月到九個月之後引起了消費品價格的高速增長。而消費品價格攀升後產生通貨膨脹，從經濟學來說，這是一種歷史上的必然規律。這個圖表可以看出，我們在2002年生產資料價格趨於上漲趨勢，但到去年年底前仍然是負增長，是在0線以下，但是今年的一季度，工業鋼材、生產資料這些價格是暴漲，漲到5.9％，第二季度有SARS原因仍然長了3.4，這個增長速度是非常快，雖然現在略有所下降和我們的信貸和非典以後都略有所下降，但經常學家都有擔心是不是會出現92年，93年的情況由於生產資料價格增長以後導致消費品價格增長。從消費品價格來說，我們到六月份的增長是0.5％，到七月份增長了0。1%，這是消費品價格，而消費品的價格略有增長的趨勢，這種趨勢會不會延長誰也不知道，所以央行就在拼命的說總量過盛的情況下一定會帶動消費品價格的增長，這就是可能出現通脹的一種前提，所以先要發出一個警告，這是我們去年儲蓄存款的一個變化。今年上半年儲畜存款居中，新增存款是一萬億，同比增長了2358億，增幅是18。4%，居民儲蓄的總量已超過了1.52萬元，這個數量是非常巨大的，今年的增長大家都很奇怪，GDP沒增長那麼多，都說社會收入水平沒提高那麼多，可是錢從哪來呢？老百姓的存款增加了一萬多億，如房地產說我們去年的總量有7800億的銷售總額，如果居民新增儲畜一萬億，也就是說每年不用花原來的本錢，新增的存款已經可以在現有的基礎上提高好幾倍，提高30-40%是沒問題的，不是沒有錢，儲蓄的情況是什麼呢？就是遠遠高於GDP增長，同時高於房地產的增長，這是一種怪現象，今天銀行宣佈增長1%的上交儲備率，相當於增長銀行的1500個億，這個數量看來很大，但實際上從新增貸款存款情況看沒什麼用。可能提高3-4%也不會把貸款總量速度的壓下去，所以仍然存在危險。

　　居住金融資產的基本結構，我們現在居民大量儲蓄是70％以上的銀行存款，什麼概念，就是從國際上來看基本上存款率在5到10之間，就是要把錢要投到房地產中去，房屋可以替代所有的存款，我們現在的情況，金融界或者說經濟學界都認為由於大家都用貸款買房子，所以壓制了其他銷售。確實我們二季度的消費大幅度下降，只有6.3是四年以來最低的，但7月份已經上升到9。9，這個增幅已經很高了，主要是因為非典的問題造成的。他們把他歸結為是因為房地產貸款增加以後，大家把錢作還貸款了沒錢去做其他消費。大家儲蓄主要的原因在於，我們希望有教育基金，為養老存款，為醫療存款，因在不斷的改革過程中醫療要個人出錢，養老要出更多的錢，在國際上其實房子就代替了養老基金和教育基金和醫療基金，因為房子可以隨時抵押給銀行，從銀行轉換出現金來，在我們的國家裏把房子抵押給銀行後，不管你還我多少貸款，只要你沒百分百還完前房子是不能作為二次抵押。這是我們金融制度的一種缺陷，在美國你還了10％，你就再貸10%，還了20%你就可以在再抵押再貸款了，房子可以隨時變化我的教育基金、養老基金、醫療，因此他把所有的存款都變成房子，而不變成存款，中國的改革還要很多年才能達到這個地步。在我們居民資產裏存款應該是佔一個大頭，而這個大頭仍然會影響到我們現在的有市場消費和我們的存貸關係，前面就是告訴大家央行為什麼事出有因，因除了房地產以外的同步增長或比房地產更高的增長已經引起了銀行的恐慌。上調儲備金不是面對房地產，但是房地產作為一個先導的行業開刀一定開在房地產，如不把發開在房地產上，其他行業的高速增長仍然會出現各種危險，這張表是2000年按GDP計算的同比例中國、美國的情況。從表上可明顯看出，香港是靠股，股市的融資量是最大，美國是靠債，債的融資是最大的，中國是靠貸，因中國除了貸款以外，沒有其他的。前面那張表可以看出，企業債券只有65億，市場融資只有200多億，對於我們的房地產已經完成3800多億的貸款總額情況來看，除了貸款外沒第二條路，這是中國的制度性問題，這個制度問題不是今天能夠解決的，也不是長期能解決的，央行用121文件夾來調整了房地產貸款的問題以外，有人說為什麼不用國外銀行來分解中國銀行對房地產投資或信貸的風險呢？我們央行不是不想這麼做，但是一旦境外銀行進來以後，實際上不能控制的是投資增長的風險和通用的風險，所以要同時限制才有可能防止其他通脹風險的存在，或者說經濟過熱的現象在整體局面上現出，這不是單一房地產問題，國家體制的金融不開放程度，可能到06以後才會全部解決，但可充分說明不管是房地產，除了房地產外其他行業也只有靠銀行的借貸，也同樣沒其他的融資渠道，也同樣缺少發展的潛力。比如說我們民航業的負債率是全國最高的，比我們的房地產負債率高多了，平均覆蓋率是91％，但是銀行為何仍然給民航貸款，給民航去買飛機，我們經二個負債率最高可能就是銀行，我們所有都幾乎達不到8％的資本，也就是有最少有92%以上的負債率，所以房地產平均70％並不高，不在於負債率的高低而於你受市場約束的情況有多少，央行把刀砍在房地產主要是因為房地產可能會帶動全國的其他行業而產生通過膨脹的或經濟過熱的風險。

　　121號文件可能會產生的情況，一個是土地儲備與供給情況會發生巨大變化，供給的總量會相應減少，當供給總量減少時對已經擁有的地產不是壞事，比如說，開發區總量的限制問題，除了銀行的貸款對房地產的土地儲備進行限制以外，對開發區的土地儲備加以更加大的限制，我們現在365萬開發區的總量和我們現在城鎮總的建設用地相比都大於了，我們房地產開發土地用量是多少呢，大概只有開發區總量10%都不到，非常低，所說最主要的限制各種不合法的開發區和限制利用開發區土地建設住宅或其他的設施建設，包括國土資源對開發區土地的限制，對房地產企業是個好事，他會使非房地產限制用地的總量得到控制，使房地產不會因開發區的泛用而增長了，我們現在很多村、縣、鄉、都有自己的開發區，這種開發區基本上非法佔地，非法建設，用大量的低價房子來擠壓房地產的供應總量，這可能是一個比較大的影響。土地價格連續三年高於房價的增長，今年上半個是7，房價增長是5，連續土地的高速增長，這有個茅盾，中行希望房價降下去，而房價降下去的唯一條件是加大供給，加大控制和加大供給才有可能使房價降下來。另外一個是控制土地，只有控制土地，自然會使土地價格上升，土地價格上升時一定會使房價相應上升，這種逆轉關係，我覺得土地供給的減少對現有市場情況並不是太差，可能是一個好事，但是差在哪裏呢？差在今後房地產公司的儲備減低，從房地產操作都知道，一個項目操作可能要兩年，美國機場的改造要用多長時間，大概用的十幾年的時間，其中規劃的時間用的8年，香港機場現在已經四年多快五年時間，到現在規模都沒有做，為何沒一個完整的規劃，因很多年了，就是在一個重要的地區認真做一完整的規劃對城市不產生各種負擔而增長價值的時候，規劃期是非常長，房地產公司的土地儲備減少只能證明工作準備的時間會減弱，拿到一塊土地後用一年或兩年的時間研究他和規劃，而如果是地拍賣的話，必須馬上就要開工，不開工錢都扔進去，往往在兩年之內再不開就會沒收，這種情況的結果使我們的房地產業可能受到一重大損失，就是一個企業不能夠連續起動業績，中間會中斷或突大突小，對開發企業的信貸問題，115號文件實際上把對各種開發企業的政策都寫得很清楚，只是一個重申並沒擴大範圍，自有資金30%原來的文件都有了，但是對重要公司產可能產生相對危急，中小企業怎麼辦，幾種情況，一個是能不投就不投，把地賣了就算，一種情況是把中小企業聯合起來，變成通過股權融資聯合起來就普大了，還有互相聯合起來可以互補，否認的話自己想把好事都獨吞了，不能形成使用的話很難使金融政策發生危機的情況下讓中小企業很寬鬆的。而我們中小企業怎樣和希望的資金或與社會融資結合。重要一個是你這個中小企業可能不具備境外融資的一些條件或資金結合的一些條件，因為你的管理體制是不透明的，也許中小企業很多是一個人說的算。如果你是一個有共同社會團體，如由議會帶決定，能不能發導彈或原子彈時，這個國家可能這個管理體制被西方來所接受。這和我們企業機制是一樣，如你的中小企業我這個總經理一個人說了算，沒有一個健全的對外管理班子的話，國外的基金一定不會接受，因為你會把錢卷跑。因沒有安全感，因此你投資和決策機制治理結構都和你能不能境外資金相結合有直接關係，不是一箇中小企業說，你要的規模多大才能成為一個好的企業，判斷一個企業標準的時候，第一條不是看的規模和資金總量，而是看是直接監督還是簡接監督，還是通過部門運轉，這是美國平衡哈飛大街是這麼寫的，平衡一個企業是大是小基本條件，雖然你可能是一個小公司，但你完全是這種運作治理結構時。國際上沒一個單位認為你因只有15個人是一個小公司，因7個人的資金可以管幾千億美元，所以國際對中小企業判斷和我們現有判斷是不一樣，這次信貸裏對寫字樓和商務的影響是最大的，可能要改變協作和商務的一些做法。大連萬邊採用商業地產的做法就是如果你要到變成現房才給我按揭，變成按揭時乾脆用租金的收入來代替按揭的時候，一旦你有了一個好的租約的時候，你就可以有條件去發信貸資金或者是說賣給境外的資金。防止大的企業有條件去拿銀行貸款的人都不會用信託基金，因成本高，但對中小企業來說，只要你提供相應的保證或比較好的營利條件的話，發信托資金並不是一個難的事情，按揭的延遲會影響到開發的現金流，這個現金流有影響已經成為現實，因現在有些企業可能出現斷流的情況，實際上要想辦法增加你的貸款，大的企業可能沒問題，當你自有資金比較松時我無非是把按揭貸款換成開發貸款，我增加貸款來解決時間差的問題，但中小企業由於註冊資本低，很難從銀行所得更多的開發貸款，可能會造成現金流的一些差異，我們的文件上寫了，不允許開發企業要求施工企業墊款，有一個槓桿的作用，你可用最簡單的法辦來要求施工企業墊款，那就是你找一個擔保公司，你讓他給你擔保，他的擔保條件你可能交10％的押金，然後用90%的資產或其他的相關擔保，他負責給你開出一個單子給施工企業，讓施工企業給你墊款，在這種情況在國際上是通行的，在銀行來說也是通行，因任何一個施工企業拿到一個貸款，因他算是一種合約行為，商務談判不記為121號文件所列入的違約條件，如果你提供的擔保起到一個槓桿作用，你可能會用10%或30%的資金獲得百分百的資金。利用槓桿的作用使你的資金總量加大，我想我們的中小企業可能更多要用社會上已經現成的，國際上已經慣例的一種方法改變你的資金需求總量，利用你的承受效應去轉換你的資金帶動力，這就是我們包會長所說的，你可能要用各種金融手段，把他變成1比5，1比10，或1比多少更多的帶動力。

　　對消費信貸的影響可能是最大的，在延期支付的情況下資金量會有一定的影響，特別是在寫字樓和商住的經營方式，今天用的金融方式的錢全是開發同的錢，房子沒賣，他把它賣給一個商業公司，由商業公司去組織經營，商業公司經營後通過房屋的賣價變成一個的抵押貸款值，然後從銀行貸到一筆錢，不是開發貸款，變得固定資產貸款，然後從固定資產貸款在經營過程中，提升商業品看，把商業地區的品質提高後再把他整體轉換為，賣給一個基金，或者賣給其他的一些業主，這種轉換過程就是我們經營方面的轉換，比如說我們的商場還沒有開始建，但我們跟渥爾馬簽訂了15年加15年的租約，一下子就可能有10億以上的資金我把租約賣掉。那麼剛剛需要把租約買走的時候，有可靠穩定的收入，同時你建設資金你就不用想了，你不需要銀行貸款，他把租約賣走時你獲得的資金已經高於你的銷售價格。因此，用各種辦法去轉換他的金融方式這是很重要的。第二個住房預期問題可能會在城市上有一定的影響這種影響可能需要我們在產品項目選擇的問題上做一些調整，比如說你過去做的很是高樓，你是不是選一些低樓，就是把不同施工週期產品結合在一個公司裏，使你的資金流通過不同的施工週期取得轉換。兩三套房子可能三個月封頂，6層的房子可能要8個月封頂，小框型的房子可能要一年時間封頂，你每一次都要做三十幾層的房子，你可能要兩年才能做完，因此，時間週期差是每個開發企業在結構上選擇時可做相應的調整，萬科比較穩定地或平衡地保持了他每年的結算，因他基本上都做同類型的產品，我都做四到六層的房子，我的週期就很短，每個週期縮短的過程中就把按揭的資金鍊問題通過時間差或週期差調整開了，假定你只有一個項目而且是三十多層的項目，你就會遇到一個資金鍊現金流的困難。

　　從國務院來說，從我們座談會知道國務院要發的10號文件和央行的意見並不一致，很重要一個就是對房地產市場的看法，我認為央行的文件實際上不只是面對房地產，只是因為整個宏觀經濟的過數以後，把房地產當成龍頭來壓制，把龍頭壓住以後可能龍身就飄不起來了，從國務院來說充分認識到房地產對中國整體經濟平穩發展，用了持續健康，要繼續發展的良好評價，就是因為現在基本上沒有出現過熱或健康穩定發展過程，經常學家在分析過程中認為，我們現在的房地產有可能出現每年可能取得30%、40%、50%的增長，取得一個高額和鉅額的回報，但是可能三年後就下去，然後還需要用兩三年的時間再上去，他們舉了個例子是我們需要每年有10%或20%的平穩增長，還是你一年取得一個100或者是200的高利，然後兩年就掉下去了，當然，我們的中央政府一定希望是持續和健康，但每年不是一個鉅額波動的增長情況，是希望我們平穩發展20年或30年，從地方政府來說，實際上對121文件也有采取了一些突出的政策，如成都已經採取一些財政補貼的方式，對購房實施一定限度財政補貼。比如上海也對土地為和周邊地區競爭採取一些降低成本價格或降低稅費這樣一些財政補貼的一些方式來解決相應的問題，實際上各地政府都可以相應地出臺一些類似的政策來彌補因宏觀政策的調整，而使當地經濟或經濟GV下降的一種措施，因為地方政府可能比國務院政府可能跟強調我地方的GDP和地區的經濟效益問題，地區城市居民住宅的改善問題，作為央行來說，幾乎所有商業銀行都認為央行只是發出一個信號，並沒有真正想把房地產徹底搞垮。97年應該說房地產的高速發展是因為我們房貸政策的幾次重大調整，從97，98，99，大概每半年出臺一個新的政策文件對個人消費信貸給予巨大的支持，假如沒有這個巨大的支持，實際上房地產市場也不可能發展到今天，98年23號文件房改前，全國的房地產個人消費信貸只有100億，但是現在已經超過了10000億，這是一個巨大的發展過程，超過10000億的個人消費信貸已經佔到我們貸款餘額的8％，這個比例也是迅速提高了，過去幾年百分之零點幾都不到，現在已到了百分之七、八，增長速度也是非常快，假如沒有銀行支持的話，我們房地產市場也不會發展到今天。實際上央行想發出信號沒有出臺新細則前就是告訴大家總體經濟可能會過熱，請自己根據你淚當地發展情況去研究，你當地的房地產是不是過熱，或是不是應該增加投資或減少投資，他可能是一個好意，對商業銀行來說和央行不一樣，商業銀行求的是最佳經濟效益，因商業銀行可能需要要承擔，央行是不承擔存款利息，商業銀行要承擔存款利息的，如果沒有貸款的話商業銀行的風險是最大的，因他要給貸款支付利息，反過來說他也希望自己的貸款是大額的，為什麼大額的呢？房地產可能是到一千萬、兩千萬，或三個億、五個億，而三個億、五個億變成個人貸款的話他可能需要100個人去勞動，管理成本就大大增加，而一筆貸款的話就可能一個人就可以解決好幾個億的貸款，這一定是有一個商業利益在中起到一個追求作用，在追求商業利益的過程中可能有自己不同的做法，所以也可能有一些貪污腐化，然後有一些違規貸款，121號文件下來以後大概境外有很多銀行進來了，他們可能更多地希望用境外銀行的低息貸款來吸引國內的按揭消費，我們已經和三家境外銀行簽了合約了，我們國內的商業銀行貸款利率，不但低而且貸款成數提高，有的銀行提出百分百的貸款，有的銀行提出8萬貸款，包括辦公樓也是8成，也有的銀行提出前三年你都可以不還錢，只還利息不還本錢，等06年進入人民幣以後你還人民幣就行了，所以各個銀行的談判條件是不一樣的，為什麼可以接受人民幣，就是因為人民幣的長虹值壓力是存在，所以，很多境外銀行把美元扔進來以後，人民幣升值掙的錢比利息還多，如果你這個企業具備一個透明度，能夠和西方接軌的話，多境外銀行獲得按揭貸款不是一件很難的事情，因為現在的銀行都希望做自己的生意。央行解釋是這次政策是為財務補臺，就是我們的財政措施可能會退出，雖然現在還有大量的國債發行，從97年以後，%C