主持人：接下來為我們演講的第二位嘉賓是華遠集團董事長任志強先生。他的演講主題是中國現有土地政策對房地產市場的影響。
任志強：王石作了一個精彩的報告，在上一次調控的時候，我們就一起討論過，因為我們在一個公司裏同時當公司董事，大家知道華潤置地王石是我的董事之一。他們討論很好的減法，而且討論了一個專業化的問題。我們和他們的差別就是我們的專業化是所有行業都參與了。可能王石的專業化是他認為商業地產對他來說是一個弱項，所以把
商業地產轉換成了一個最主流的住宅產業，住房為主的一種產業，因此也創造了一個在幾次宏觀調控後的變化。給我的主題，要求講的是關於土地政策。我們可能比更多的企業有幸經歷了多一次的宏觀調控，就是在1988年的，我們中國的土地政策在1979年的時候，因為合資法而開始了允許土地進行有償出讓。但實際上在88年之前，大部分都以行政劃撥為主的，一直到91年的時候，北京仍然用危房改造、行政劃撥的方式來提供土地。91年之後開始出臺了55號令，隨後開始有了土地出讓的制度。到95年的時候，我們開始出現了房地產法。而房地產法規定了三種方式，一種叫拍賣，一種叫招標，另外一種叫協議出讓。我們不知道現在的掛牌是根據中國的哪一種法律出現的，起碼到目前為止，任何的法律上都沒有掛牌的這種特殊方式。95年之後，中國房地產法裏明確規定在不具備直接招標和掛牌的情況下，可以用協議出讓的方式出讓土地，並且明確的規定協議出讓最大的弊病是要防止非市場化出讓金的損失，而政府真正要保護的是土地出讓金。2002年7月1號開始下達11號令。11號令用防止土地腐敗，或者因為土地的權錢交易形成的腐敗，而限制所有的地方政府不得再用協議出讓的方式進行土地出讓。同時，號稱用公開的土地市場的方式來提供土地，我們相信所有的地產商都歡迎政府用協議出讓的方式來公開透明的提供土地。但目前我們最大的問題是這個協議不是一個信息透明的，因為他只提供一塊土地的透明的信息，而不提供一個政府在一個年度或者一個較長時期提供土地的特殊信息。這樣就變成了局部信息的透明度被全部信息的透明度所掩蓋，而沒有全部透明的信息度就造成了局部地塊壟斷性價格的提高。而這種價格的提高，就成為現在市場上，大家所看到的我們的土地價格高於房地產房價的增長速度，最終形成了由於土地價格的增長而造成房價的鉅額增長。土地公開"招拍掛"，給了政府一個特殊的權利，就是可以有一個經營的商品，低進高出，用低價的方式收購土地，而用價高者得的方式拍賣土地，讓政府從中可以獲取無限的暴利。
我們的政府是把雙重的行政功能和金融功能混合在一起了。任何一個國家的政府都應該提供公共服務產品為主的功能，但是我們的政府通過11號令變成了一個商品的經營主體。它不但是市場規則的建立者，並且是市場規則的管理者，同時也是市場規則的經營主體。因為他可以用土地進行生產，用土地作為商品去賺錢，用土地變成向銀行舉債或者借貸的主要工具。我們到目前為止，各地政府利用土地變成賺錢的工具，同時可以不上稅，不接受稅務局的管理。那麼它在與民爭利的過程中，最終是由整個社會來承擔政府把土地變成賺錢的工具而形成的全部成本。實際上由消費者在承擔給政府的所謂貢獻，而這個貢獻相當一部分是不能返回於民有利的相關問題。比如說財政的收入裏面規定了必須有多少教育經費，必須有多少扶貧基金，必須有多少社保基金，它會按照人大所規定的一套制度來進行分配的。但土地所獲取的全部暴利卻不在人大的控制範圍之內，既不提取教育基金也不提取相應的扶貧基金和其他的公益基金，全部用於城市建設。就是這樣一種變化的過程和財政管理的過程，讓政府拼命的運用土地作為財政收入之外的額外收入。這種不受監控的額外收入，這可能會形成我們新一輪政府投資的擴張。
這次宏觀調控有一個重要的文件就是限制地方政府的拆遷。而這種拆遷行為要有計劃控制恰恰是認識到正是因為土地成為了一種商品，政府無限的可以舉債，用銀行或者其他土地預期收入變成套現的一種方式擴大了大量的拆遷、大量的農用徵地而進入到一個轉化為商品的過程中。一個典型，比如陝西省的扶豐縣年財政收入只有5000萬，累計欠教師的工資大概超過了1000萬，而農民的現金收入只有160塊。但是它花了2個億，建了一個新區，建了一個大量的土地開發區，就是想用土地大量的舉債去轉換成商品，然後換成地方財政收入。類似這樣的事情可能在很多地方舉不勝數。大量的低級別的縣級、地級或者政府裏頭大量的舉債，恰恰是因為他們希望土地能成為商品，進行商品經營。我們就提出一個問題，政府為什麼能大量舉債？通過大量負債把土地變成商品的過程中沒有破產？就是我們的法律給了我們中央政府或者地方政府一個保護，就是它在作為商品經營的過程中不受這個破產法的約束。所以大量的負債使它可以不被破產。另外一個，就是11號令給他一個保險，就是通過11號令的土地壟斷，使他今天不能發財，但以後可以用土地發財。
我認為這樣一個形成過程對房地產形成了雙重的角色：第一個角色是在2002年的7月1號以後，形成了新一輪土地投資和房地產的投資高潮。尤其帶動了整個房地產的提升，比如說大量的拆遷。長三角地區的城市化速度是遠遠高於全國平均值，去年和前年都達到了2.5以上，其中一個重要原因就是他們用土地的收益去大量轉化拆遷過程和徵地過程造成拆遷量巨大。江蘇省的拆建量相當於去年它全部竣工量的三分之二，如果按1：2.5計算，它今年的房子都不夠去年拆遷還帳。所以我們雖然有大量的建設，遠遠不見存量增加，就是因為我們在同時拆除大量的原有建築。這輪政府的投資行為而造成南京地區和周邊地區房價的高速增長和土地價格的高速增長，離不開政府把它作為商品而形成的一種結果。我原來以為統計的累計3年中土地收益是6千多個億，我昨天發現一個最新的報道，3年累計的土地收益是9千多個億。9千多個億的政府土地收益這個意味着什麼？我們從98年開始，為了防止宏觀緊縮的局面，政府用了積極的財政政策，從98年到2003年一共發了9300多億的國債，利用9300億個國債來推動中國的投資增長。可到目前為止，實際上9300多億沒見多大動靜，真正起推動作用的是地方政府的9300多億的土地收益。這個土地的收益真正造成了土地徵地和建設過程中的循環，因為它在徵地和拆遷的過程中不斷的創造大量住房的需求。而這個住房需求是強制性的需求，沒有列在消費領域而是列在投資領域。它轉換成我們可以看得到的，拆遷的土地價格、補償價格在不斷的提高。城市裏每拆一平方米的補償價格在不斷提高。這個提高重新返回到一級市場變成房價的高速增長和供給與需求關係的不平衡。我們大概的算一算，北京最貴的就是北京破平房的拆遷費用大概一平方米3萬多塊錢，比買一個高級的辦公樓的還要貴。為什麼？十平米的房子大概住三口人，按照北京市的規定，你少於六平米最少要給你補到六平米，再乘於1.7的廚房廁所和客廳的面積數，然後再加上每平米按室內大概一萬塊錢的拆遷費。累計算起來攤到他們10平方米里，等於花3萬塊錢到3.7萬去買他們10平方米的一間小平房。這樣的一個累計結果形成了政府額外財源和轉向推動，就是說用強行拆遷來帶動房地產市場，實際上引起了這次最終宏觀調控的結果。我個人認為，宏觀調控的行為恰恰是因為這樣一個土地政策而形成了最新一輪的房價和土地價格的高增長。而這種高增長被中央所認為，我們可以看到，這次宏觀調控的一個重要原因就是控制土地。
有人說土地是由於開發商大量泛用徵地。我們可以想想，在座的可能都是開發商，沒有政府的批准你敢去濫徵用嗎？所以一定是政府在土地上犯錯誤。第二項就是控制金融，而金融的控制首先我們應該看到政府是在用土地的預期收入做大量舉債，而形成了地產的投資，或者是用預期收入去騙房地產先支付買地的錢。因此很多的地區已經出現了大量政府違約，就是政府簽了合同收了錢以後不能按期完成拆遷或者提供土地。到目前已經在法院起訴的項目大概已經接近70%是政府違約了，雖然數量總數還不太多，因為太多數開發商不敢告政府。這一輪兩項的調控主要矛盾不是集中在開發商，而是集中在政府，所以土地政策對房地產影響，就明顯可以看到像8月31號的大限問題。所有的歷史問題是發展商創造的嗎？不是，發展商沒有一個會去創造歷史遺留問題，歷史問題一定是由政府創造的。因為只有政府才能劃一條線去創造歷史遺留問題，任何時候發展商一定會按照政府所規定的土地規則去申請土地或獲得土地進行開發。每一個項目下來，二百多個章，你少蓋一個開發商也幹不成。所以一定是政府在犯錯誤，然後讓發展商吃藥。我們認為政府在招拍掛的過程中而形成結果，只有一個解決辦法，就是把土地的壟斷變成土地公開的一級市場。而這個一級市場可能是用招標方式、用土地一級開發的方式、社會公開的方式去進行。政府只作為市場的建立者，就是隻建場不建市，不能成為市場的從業者。這樣它才不會有舉債，不會有市場信息的不公開，不會有私下交易的問題，而這個公開的土地競爭才可能使成本大大下降，使政府的腐敗真正不被權錢交易而兌現。因為公開招投標的過程中市場化的操作過程中，可能不是你作為運營主體了，同時能控制土地成本，也可以在土地再招標的過程中限定這塊土地上百分之多少的土地房屋必須在某某價格之下，而其他的房屋可以用高價去產生。否則一定會出現土地價格越高，所有的開發商一定不會因為高土地成本而去生產低質的產品，因為土地的價值是由土地產出價值而決定的。
由此可見，土地政策在歷年都是對我們房地產發展有極大的關係。88年的停款建，93年的金融控制一直到這次的宏觀調控，但我覺得這次宏觀調控和前兩次的完全不同。就是原來的兩次調控是為了把經濟壓下去，增長的速度要軟着陸。而這次只是希望把投資速度控制在一個合理的節奏範圍之內，而不是希望投資更低，或者是越低越好，或者是重新回到緊縮的過程。因此我想面臨這樣一次新的緊縮的控制，我們應該有些充分的認識。我覺得中央政府會考慮全國人民的的收入問題和我們進入小康的目標問題，不希望把它變成硬着陸或軟着陸。也許更多的發展商恰恰利用這樣的機會，能在這次宏觀調控中使自己獲得更大的發展。我們1993年宏觀調控的時候，恰恰是我們剛剛進行股份制改造的時候，大概比萬科晚了很多年，萬科是88年，大概五、六年。但是就是因為宏觀調控讓我們在境內不能獲得融資，所以94年我們採用境外合資的方式，引進了境外的投資者。96年成功在香港上市，前後融進大概5億美元。這樣一個過程恰好說明，每一次宏觀調控，對一些態度不太明確或者是認識不太充分的企業是一個危機，而對另外一些企業可能恰恰是一個機會，用這種危機的機會去創造一個度過危機的成功案例。我想，在這次宏觀調控中，一定會有更多的發展商從小變大而成長起來，或者創造更多發展機會。別忘了我們每年大概要生1500萬個農民。假定我們首先不把這1500萬個農民安置了，那麼每年我們的城市化率不是在提升，而是在降低。僅此一個目標，就可以讓我們的發展商可能超過剛才王石說的2013年的發展速度。這個陡升的速度我估計還要保持20-30年的高速發展，沒有房地產的高速發展，中國仍然不會在2050年實現我們的城市化率和達到的小康目標。我說完了，謝謝。
主持人：好，下面是任志強先生的提問時間。
聽眾：剛才王石先生提到商業地產會受到比較嚴格的限制，剛才任先生也提到這個，請你把這一塊詳細講一下。
任志強：最新文件規定商務部要起草一個文件，要下一個文件規定，地方的商務局要負責對當地的10000平米以內的房地產進行聽證會，而且要請周邊地區已形成競爭對手的人提出意見。商務局要在8000平米以下的大型Mall之類的單獨的商業提出一種聽證會，這是正在運行的辦法之一。我覺得這是一個毛病，能不能從事商業地產要根據各個企業的情況，也許我企業的專業化，就像王總說的這個專業化就是專做商業地產，而他的專業化是做住宅地產，這個根據各個公司可能是不同的，但是商業房地產有一個很重要的問題就是你的融資方式。如果你用境外的現金流銀行的融資方式，可能會在每次一萬塊的東西抵押了一萬五千塊錢，你是不斷增加你的資本現金流而擴大，否則的話，你一定有一個資金支撐的問題。我們都知道可能香港的上市公司裏商業地產大概固定出租回報會佔到公司盈利40%-60%，所以它是很穩定的。金融危機並沒有使香港的地產上市公司垮臺。而我們現在的地產基本上是建了房子就賣掉，沒有任何存量或者沒有任何租金收入。發展商業地產很大在於有固定回報的收入來抵抗類似於宏觀調控的金融危機，你的租金可能是3年5年的租金，所以在宏觀調控中不會因為房價的一個週期的下躍而造成租金收入的減低，通常是這樣的。但是你能不能做到，在於你的專業化程度夠不夠，或者在於你的融資能力夠不夠。政府在確實是在對它限制，我覺得政府在瞎操心。溫總理大概批了三次對商業地產的限制性問題，我覺得這和我們的土地制度有關。因為土地制度首先限定了你一定要有40、50、70年的差別，一定要有公共建築、商業建築或者是住宅建築的差別。在美國，我們可以充分看到，紐約的房子今天可能是住宅，明天可能變成了寫字樓，後天可能變成了商場，大後天又把它變成了寫字樓。他是根據市場來進行逐步調整的，但是我們國家的土地制度限定了這個東西一定是按照這個使用年限和規劃條件跟你簽訂土地出讓合同，你不能改變這個它的使用性質，這是一個極大的錯誤。類似在唐人街裏我們可以看到很多舊的廠房，舊的工業房子都變成了很高級的住宅。不管你是在紐約也好，澳大利亞也好，加拿大也好，你都可以看到類似的現象，非常典型。就是因為他的土地，你幹什麼我不管了，你就交土地錢就行了，交物業費就行了。但是我們中國恰恰因為我們的管理制度而造成了今天批准你的商業，明天不能改成住宅後天不能改成工廠大後天也不能改成寫字樓。其實李嘉誠也同樣會把他的希爾頓炸掉，很新的一個希爾頓，改成
了一個新的寫字樓，就在香港的中國銀行的邊，差點想蓋的比中國銀行還高。因為中國銀行王雪冰當行長說你最好別比我高，所以砍了兩層。我們說明市場中是允許做調整的，但是中國政府死硬的按計劃經濟的管理辦法，不允許你做產品的調整。住宅就只能是住宅，商業就只能是商業，這可能是一個政治上或者是制度上的一個錯誤。所以在嚴格的限制商業地產不能擴大或不能發展。我想最主要是我們沒有按照市場化的要求來平衡我們的地方經濟。商業地產，比如按美國來說，他的衡量方式是按照我們的第一產業和第二產業企業向第三產業轉移的速度決定的，或者就業人口的轉移速度來決定的，決定商業地產的發展狀況。而中國現在城市化率大概只有39%，十年前只有28%，這兩個差距是巨大的。我們大概93年到現在提高11點，平均每年增長1個點。而我們到2050年要求是60%，這個數字的話我們還差20多個點，是根本不可能在短期做到的，因為我們的出生率太高了。那麼商業地產的價值恰恰是就在於越是政府認為不應該建的，它可能恰恰是老百姓需要量最大的也可能是最值錢的。
聽眾：你好，如果以你剛才的話說，政府犯錯了給我們吃藥，如果現在政府生病了的話，我們應該給政府開出一劑什麼樣的藥方？
任志強：我們給政府提出了最好的就是你不要是投資體制改革而是投融資制體制改革的方式，你不要用行政命令的管理方式而是要用市場經濟的調節方式。這個不是一個經濟學家是這樣提出來的，所有的企業者可能也這樣提出來的。你可以用利率、匯率、物價等等其他的任何市場經濟的方式去調解，但是你不要用行政的命令方式去調節。行政命令把我們房地產的資本金提高了35%，但是按法上規定我們只有25%。如果按法執行的話或者中國是一個法制的國家的話，政府規定最好不要自己去觸犯法律，去違反這些規定。
聽眾：我是來自天津日報報業集團的記者，我想問你一個問題，剛才王石先生提出個黑馬現象，你認為天津發展起來的順馳集團能不能看作一匹黑馬？你怎麼看待順馳現在在全國快速擴張的戰略？華遠集團有沒有在中長期進入更多城市這種擴張計劃，你怎麼看待的房地產的規模經營和控制風險之間的關鍵問題？
任志強：第一，我不知道王石說的黑馬是不是指順馳。第二，我也沒有說順馳是一匹黑馬。我想作為企業來說，我們沒有權利去評論別人的管理體制和商業經營模式，只能評估一種現象。作為商業模式來說，任何一個企業要靠自己內部的經營管理方式。比如說專業化，我們都同意，你如果適用於這樣一個專業化，你就做這樣一個專業化。我覺得我們可以用商業的三種模式來平衡一下地產的三種模式：一個是百貨店。我自認為我就是百貨店，什麼都賣，既賣土地，又賣辦公樓，又賣商場，還又賣住宅，還賣別墅。第二個可能就是沃爾瑪。我想王石就類似於沃爾瑪這種同樣的大面積的重複性的拷貝，這是城市擴大或者是在規模擴大過程中一個最成功的案例。第三個就是專賣店。就是我只賣耐克鞋或者說我只賣奧運商品。我們大概商業上分這三類型，地產界實際上商業模式也分為這三種類型。你願意選哪一種類型，是你企業自己的事情。我覺得最終是要看它是不是能夠成功，能不能被市場所認可。我們只能提醒大家要防止各種宏觀政策的變化而引起的資金鍊的斷鏈，或者要注意你的商業模式中你是不是在每個行業中都夠專業化，如果你確實做到了你可能就會不至於犯三九的錯。我們所看到的就像朗咸平先生所說的，過大的時候不如先做強，如果你先能做強的時候，一定比你先做大更好。也有人剛才提出來了，我們也有很多黑馬，就做某一單項，比如說潘石屹先生，就做SOHO這項，但他很成功。如果他兜裏的錢比你兜裏的錢多，可能這就是成功的表現。我之所以把地賣給他，就是因為可以從他那裏拿到大量的現金，而創造我企業的大量利潤。我想最現實的就是落袋為安，我們先把錢擱在自己兜裏。謝謝。