由觀點地產機構、第一財經日報、全國工商聯房地產商會、搜狐網、焦點房地產網聯合主辦的2008年博鰲房地產論壇於6月13日-16日在海南博鰲召開，本屆年會的主題為“改革三十年大變局下中國房地產新契機”。觀點地產網作為博鰲房地產論壇官方網站，對會議進行獨家全程網絡直播。

　　以下為6月14日上午中房集團理事長孟曉蘇演講實錄。

　　孟曉蘇：非常感謝大家！

　　博鰲房地產論壇已經是第八年了，我是第一次參加這個論壇。為什麼前幾年沒有來呢？因為這裏天太熱、火太旺、炒作太多。要感謝觀點地產機構、第一財經日報、焦點等機構，為房地產業提供了一個媒體聚焦的平臺，可惜我們的一些“房地產名人”，卻談不出什麼對產業發展有益的“觀點”，他們所講的只是一些“感覺”。這些“感覺”被炒作，反映出的是一種行業浮躁。為什麼今年我到這裏來了呢？因為今年該炒作的都炒作完了，什麼“拐點論”、“鉅變論”都炒作過了，房地產企業家自己出來唱衰行業。此外，這次的題目是改革30年，在這種厚重的題目面前，那些輕浮的議論難以上得檯面。所以我猜測，應是認真研究問題的氛圍了吧？

　　創新是一個民族的靈魂，房地產就是一個在創新中不斷發展的行業。我是從1983年起在最有創新精神的國家領導人萬里同志身邊工作，後來又師從厲以寧教授學習經濟學。我在1990年寫的學位論文，主張堅持中國經濟改革的市場取向，成為最早提倡市場經濟的青年學者之一。十六年前我開始從事房地產業，又用創新的思維研究這個產業。中國房地產業發源最早的就是由中房這個企業，第一任董事長肖桐堪稱是“中國的房地產業之父”。中房集團各企業在這次汶川大地震中的捐款，粗略統計不低於5000萬元。中房綿陽公司和中房成都公司的樓宇無一倒塌，而且地震之後馬上趕到前線救災。剛才會上第一位主持人講到，房地產企業家在地震中經受着道德的檢驗，我看需要道德檢驗的只是個別人。有的“房地產名人”不會講話，影響了房地產企業家的形象。所以我要提醒那些“房地產名人”，不會講話你就不要講。

　　十多年來我和我的同事研究房地產行業發展，不斷向國家提出政策建議。包括住房建設成為新的經濟增長點、房地產成為國民經濟支柱產業、房地產業週期性發展理論，等等。在發展房地產金融方面的許多建議也是我們最早提出來的，包括髮展住房抵押貸款、抵押貸款保險、反向抵押貸款，等等。這些建議不少都是當年都被採納變為政策，正確的政策推動了產業健康發展。當然也有被推遲採納的，楊慎會長和我在1998年就提出“政府要積極推進保障體系建設”，被忽略了九年，終於在去年被採納。

　　面對房地產發展的新局面研究深層次的理論問題，我今天帶給大家的題目是《統籌城鄉建設用地，加快供地制改革》。

　　第一、哪裏有地：大量建設用地在農村閒置。我完全擁護溫家寶總理所說“一定要守住全國耕地不少於18億畝這條紅線”。一方面城市建設不應該多佔耕地，另一方面城市發展又需要擴大用地，這個矛盾怎麼解決呢？到哪裏尋找城市發展的建設用地呢？我們看到大量的建設用地在農村閒置。我國的建設用地包括城鎮用地、村莊用地和工礦用地，全國城鎮用地只有5000多萬畝，而村莊建設用地有24800萬畝，將近5倍於城鎮面積，其中80%以上是農民的宅基地。據調查北京郊區有的地方戶均佔用宅基地超過3畝。溫總理提出的解決城鄉建設用地要“統籌兼顧”的說法非常正確，包括要解決由農村進入城市需要解決住房人員的居住條件問題。現在不少村落“空心村”現象嚴重，有的村子裏80%的人已經進入城市，成了空心村，大量建設用地卻在那裏閒置；農民進城後要買房或租房，又多佔了一塊地。所以我認為，城市發展用地的解決之道是在於如何盤活農村建設用地。

　　第二，政策障礙：完善土地制度須打破壟斷。全面實行招拍掛所反映出的問題是單一的供應者壟斷着土地供應市場。在土地招標過程中是多家購買，但卻只有一家供應，造成地價過高上漲是必然的。另一方面，城鎮增量土地主要是來自在農村，可是法律規定農村建設用地只能由政府徵用才能用於城鎮建設。使得地方政府用壟斷權進行土地居間經營，獲取土地差價。現在廉價徵用農民土地、高價拍賣給用地單位，形成了新的“剪刀差”，而且是就地高價轉賣，這是不合理的法律規定。溫總理說，佔用農民土地必須給予應有的補償，土地出讓金主要應給予農民。在去年全國土地出讓總價款一萬億當中，有多少是應當給予農民的？肯定是大部份。

　　問題源於法律不健全。中華人民共和國憲法規定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律的規定對土地實行徵收或者徵用並給予補償。“公共利益的需要”的限定是很為明確的，但是土地管理法卻規定，任何單位和個人進行建設需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，與憲法的原則不符合。黨的十六屆六中全會決定中已經提出，要加快徵地制度改革，探索確保農民現實利益和長期穩定收益的有效辦法。我國憲法規定，城市的土地屬於國家所有，農村土地屬於村民集體所有，不能剝奪村民集體對於他們土地的支配權。現在物權法已經規定允許宅基地轉讓，只是權威觀點認為，從全國範圍看，現在放開宅基地使用權轉讓和抵押的條件尚不成熟。

　　第三，直面難題：如何對待小產權考驗智慧。現在問題是農民羣眾已經等不住了，各地大量湧現的小產權房，反映了農民改變土地利用現狀的急切。現在“小產權房”已佔居民樓盤很大比例。主管部門說小產權房違背法律規定，而我和不少專家認為它有利於人民羣眾。難道法律就不能修改和完善嗎？我曾在國務院和全國人大參與立法工作，三十年來我國兩次修改法律，使得農村耕地推行土地承包制和城鎮土地使用權有償轉讓從“不合法”成為合法，沒來得及立法的是農村建設用地的轉讓，當時還沒發現有這種需要。現在實踐發展了，難道就不能通過立法予以規範嗎？小產權房會走向何方，最好是加快徵地制度改革，我國法律與政策的出發點都是為人民羣眾。前段時間有“宋莊農民告畫家”的報道，法院判畫家退房，而這個問題最後是怎麼解決的呢？是由村裏收回了農民的宅基地。現在小產權方已經引起各方面的重視，包括新任的住房部長要求“按照統籌城鄉建設的原則，深入研究進城定居農民享受城市住房政策和農村宅基地政策的銜接”。

　　第四，深層思考：城鄉建設用地應合理調配。自改革開放以來，涉及農村的重大變革往往首先表現為農民的“羣體性違法”，最終證明農民是正確的。我國憲法曾規定，人民公社制度不可動搖。但是農民羣眾在黨的領導下推動了農村“聯產承包制”的改革，最終導致修改憲法，剔除掉“人民公社制度”的規定。這以後農民開始進城務工，各地依據法律規定，組織幹警到火車站“堵盲流”，就是阻止農民進城。有多少人為此獻出了寶貴的生命，值得我們景仰，但最終弄清楚原來做的是一件錯事，寶貴的行政資源就這樣被濫用了。現在堵不住農民進城了，有關部門在做什麼呢？他們想堵住城裏人不讓出去，阻止城市居民到農村居住，我們的行政資源可能再一次被濫用。如何面對這些新課題呢？

　　現在我國每年出現“春運大潮”，幾億人同時在交通線上流動，桓古未有、舉世未有、中國獨有。各個系統都動員起來服務於春運大潮：交通部門加強運力、公安幹警不能休息、影視界拍出《天下無賊》、銀行推出“農民工異地轉款”。沒有人考慮為什麼出現“春運大潮”這種怪現象，和怎樣改變這種現象。還不是農民“一腳城裏、一腳城外”造成的？有的已進城工作多年，在加拿大都能辦移民了，我們還把人家叫“農民工”。為什麼農村出現“留守兒童”？現在全國犯罪率中一半是青年，犯罪青年中有一半是“留守兒童”，而同時出現的是城市有很多中小學的生源不足。這些問題為什麼不能夠統籌解決呢？

　　中央早已提出“五個統籌”，包括“統籌城鄉發展”、“統籌經濟與社會發展”。在這種認識基礎上，我提出：“讓農民帶着地票進城”！什麼叫“地票”呢，就是把農村閒置建設用地作為建設指標，拿到他所移民進入的城市，從而獲得在這個城市的居民權。一畝地票總能換一套經濟適用房吧，這樣他就不至於變成無產者了。這樣的一畝土地能在城市發揮更大作用，不佔用耕地，只是建設用地的轉移。那麼農民交出宅基地能復墾嗎？其實現在很多宅地佔用的都是良田，而城市發展則可以使用沙地、荒地和坡地。這樣不僅不會減少耕地，反而有可能會增加耕地。這樣就可統籌調配城鄉建設用地，我把這種思路稱為經營國土。當然這需要政府部門認識到位、工作到位。

　　第五，利益調整：徵收物業稅可代土地差價。地方政府為何熱中從土地出讓中獲取利益？原來地方財政多年支大於收，虧空額每年達一萬多億元，不得不靠“土地差價”彌補。如何使地方財政不致減收？中房上海公司2003年在國務院常務會議上提出開徵物業稅的建議，物業稅在各國都是地方稅。現在物業稅“空轉試點”已三年，開徵起來困難重重。國稅總局最近表示物業稅近兩年內都不可能開徵。為什麼物業稅不好徵呢？城市居民說70年土地使用金我都交過了，怎麼還向我徵物業稅！可見最好是從沒有交過70年土地使用金的房屋開徵物業稅。那麼到哪裏去找這樣的房屋呢？有啊，就是小產權房。它沒有交過土地出讓金，恰恰可以從這裏起步物業稅。所以我建議，可以把這幾個問題聯繫起來考慮。一方面沒有交過費的交稅是理所當然，另一方面可以給政府提供源源不斷的稅收，比利用土地差價剝奪農民要合理得多。還可以幫助各方面下臺階，幫誰下臺階呢？幫賣小產權的農民下臺階，幫買小產權的城裏人下臺階，也幫政府主管部門下臺階。

　　諾貝爾經濟學獎獲得者、美國經濟學家斯蒂格利茨說：“二十一世紀對世界影響最大的有兩件事：一是以美國為首的新技術革命，二是中國的城市化”。我們應當讓城市化造福於全國人民，使農民不至於因為進城而從有產者變成無產者，使城市居民可以得到更好的居住生活條件，也使房地產企業可以在更大的空間為城鄉居民建設房屋和提供服務。

　　謝謝大家。