8月13日，由觀點地產新媒體主辦，上海證券報、每日經濟新聞、搜狐焦點網聯合主辦的2009博鰲房地產論壇在海南博鰲正式開幕。論壇第二天上午，中房集團理事長孟曉蘇先生髮表了題目為《用物業稅取代“土地財政”》的演講。
以下為孟曉蘇先生演講的全文實錄：
孟曉蘇：昨天晚上已經跟大家見了面，昨天晚上我也講了一些觀點。包括房地產業在目前形勢下是不是要想方設法抬高房價，以便引起政府和社會的反彈，好再對房地產進行一次調控。我也談了自己的看法。在那個場合也不好過多批評其他朋友。今天我要說，房地產企業家是不是以謀取利益最大化為自己的目的。現在人類文明已經進入今天這個時間，就像捕魚一樣，一個漁民是不是要想辦法把海里的魚一網打盡，以便使別人捕不到魚。本來是這樣。現在漁業協會限制捕魚，就是要使魚繼續在海洋裏生產。我們房地產商要保護市場，就要保護它的健康平穩發展。所以房地產企業家要約束自己，不要把房價抬的過高，把房價上漲空間更多留給居民，這樣才是我們的社會公民，這樣才能得到社會的擁護。
其他的觀點是個別人的意見，他們不代表我們，並且很多人是沒有經過頭腦詳細思考的。說這些話的人，他們平時說的話是很正確，只是偶爾犯錯誤。特別是剛剛下海捕魚的人，總想把海洋裏的小魚一網捕盡。
去年我在這個論壇上講了物業稅，今天我還講物業稅。我講的用物業稅取代土地財政，我們換一個角度考慮物業稅的問題，是不是我們政府一定要靠土地差價來支持地方財政。有沒有辦法從有錢人身上收稅，避免對農民兄弟加大負擔。
物業稅是中房公司2003年，由中房上海公司總經理在國務院常務會上提出的建議，適時開徵物業稅。這個建議很快被接受了。中房最初建議是把保有稅和流轉稅對應起來。開展保有稅就是物業稅，降低流轉稅，因為流轉稅太多了。這些思路也為解決地方政府依賴土地財政問題和農村土地流轉問題開闢了思路。
我在去年6月份在這個論壇上講到要從小產權房開始徵物業稅，又指出一個現實方法。在去年博鰲論壇開的不久，兩個月之內，中央召開十七屆中央全會，提出了農村集體建設用地可以轉讓土地使用權，實際上就是為下一步農村土地合理轉讓，包括建設用地轉讓，以及規範發展小產權，提出了思路。
最近國務院主管部門又提出來深化房地產稅改革，研究開徵物業稅，這個問題又一次提到大家面前。我還是分六個方面談。
第一，物業稅確實優於目前的房地產稅費。很多發達國家、不大發展的國家都有地稅、物業稅。一些國家75%稅收是來自地稅、物業稅。在美國，物業稅徵收各不同，一般按照房屋評估值1-3%繳納年稅。另外還有地稅。在新加坡，我們知道稅率是房屋評估值的4%，但是新加坡把房屋評估值減半計算，這樣等於2%。而香港叫差餉，香港不光是住豪宅的人、住普通房的人交稅，所有有房的家庭都要交差餉。包括40平米的房子一年也要交4000-6000元的差餉。這已經是全民共識。而我們在房地產稅制裏面存在的問題，在交易環節收費，保有環節不收費，而且交易環節稅費過重，顯然對老百姓買房、交易活動不利。為什麼當時設定這樣的稅種，而不是設定保有稅呢？是因為當時情況下，老百姓沒有房子，老百姓房子是在房改後，98年後才逐漸擁有的。但是現在不一樣了，現在老百姓的房子已經86%個人居民有房產了，因此開徵物業稅有了條件。就可以使多佔房子的人，那天我聽牛刀說有人有100套房子了。不知道他說的是不是真假。恰恰是因為這個問題，才應該開徵物業稅。另外對低收入家庭建立廉租房，廉租房需要財政資金，中央政府已經把建設保障性住房作為十項措施的第一條，政府投4000億，5000億是其他社會資金。這4000億怎麼來？就要靠稅收。我們更多從房子大、有錢人身上徵稅，再建設保障房，它可以有效縮小貧富差距。
第二個問題，好事難成，徵新稅受阻於城市居民的心理障礙。老百姓壓力大，老百姓有意見，老百姓說了，70年土地出讓金都交足了，還交物業稅？因此，把稅率降的越來越低，還是不願意交。香港地區，普通老百姓只要有房產的，都交稅。應該說我們大陸老百姓有誤解。而且說減少流轉稅，對你有好處。很多人提出流轉稅我已經交過了，對我們沒有好處。現在輿論對於研究開徵物業稅，各種猜測和擔憂，有贊成的，有不贊成的，所以董藩教授做了一個判斷，住宅物業稅十年出不來。
第三，實施有道，合理納稅方案應該區別貧富。我們應該有足夠的智慧來設計這個方案，我認為方案要分步走，區分貧富。第一步，把商業地產稅制平移。1984年我們已經對商業房產徵收土地使用稅、房產稅。比如北京某商業物業，每年繳納1.25%左右。如果把這兩個稅合併為物業稅，只不過是一個稅制平移，改變了徵稅方式，問題不大，完全可以先實行，再調整。這樣做的話，明年就可以先把商業房地產物業稅建立起來。第二步，我去年在這裏提出的從小產權房起徵物業稅。小產權房的稅率不宜太低，可以參照發達國家標準，按1%-3%。因為小產權房遲早要被承認，這個孩子已經生出來了，再塞回去不可能。既然如此，可不可以下一個臺階。給買房人下一個臺階，給賣房的農民下一個臺階，也給我們政府下一個臺階。第三步，對高檔住房和豪宅徵物業稅。對富人多徵稅。這是一種社會道德，這是一種社會公理。這個物業稅也應當取1%-3%國際平均值。第四步，如何向普通住房居民徵物業稅的問題。我是同意目前稅務總局設定的0.3%-0.8%。是不是對一些居民基本住房實行免稅，就像加拿大的做法，核定面積，第一套房多大面積以下就不徵收，也可以考慮。應當說還是交稅，提高人民納稅意識為好。因為低價位房子稅額很低，一年也就是2000、3000元。如果這樣計算的話，用它代行現在的土地差價是可行的。比如現有房產按照1%計算，就是3600億。小產權房66億平米，按照2%計算，現有城市房產房計算每平米3000元，這比平均房價還低。每年合計6000多億的稅。除此之外，還有一個地稅，地稅也應該徵。因為有些住別墅的人佔土地太多。如果按照全國的城鎮現有面積，折半，低價位徵收也是4000億元。現在各個城市財政對土地依賴太重，2007年土地出讓金超過1.2萬億，補貼了財政虧空，他是從窮人身上徵收了費用。五地方政府對土地依賴程度達到35-46%，促使一些城市拿土地、搞開發。去年2/3城市沒有完成土地出讓計劃，所以收入銳減。今年就出了不少地王。這說明我們土地設計有問題。不利於守住18億畝耕地。如果賣地的話，他可能拿農民建設用地、宅基地，他只能想辦法徵用以外土地，就是威脅了18億畝耕地。物業稅實行，將成為地方政府穩定收入來源。
第四，考驗至上，小產權房可以通過徵收變為合法。現在各地已湧現了大量的小產權房，這是農民自發起來為維護自身利益做的事。現在小產權房佔了多大比例？佔了66億平方米。小產權還是要想辦法解決，如果有了物業稅，就不必徵為國有。在這種情況下，我相信小產權房會增值，增值了，地方政府就多收稅。
第五，推動轉變，地方財政不必依賴土地差價。為什麼地方政府熱衷土地收益。因為財政虧空，在這種情況下就靠壟斷土地資源，一方面不讓農民直接賣，一方面政府在城市裏拍地王。我早就提出要改變土地供應的單一渠道。現在中央已經認識到這個問題，中央已經做出決定，去年三中全會決定就說得非常明白。三中全會做出決定10個月了，為什麼沒有貫徹？主管部門反對。我們很奇怪，一個黨的決定到現在沒有貫徹，什麼時候可以開始貫徹？我們拭目以待。
最後，談一談深層思考，稅收設計可以體驗制度的優劣。到底向高收入者徵稅還是向低收入者徵稅，都知道理性的社會應當向高收入者徵稅，而向低收入者傾斜。如果稅收設計不妥，往往會引發問題。北美的獨立戰爭，從1775年開始打響第一槍，為什麼？是英國人向殖民地不適當的徵收印花稅和茶葉稅。1775年憤怒的波士頓人民就把茶葉倒到海里。英國人講我們就是因為茶葉稅丟掉了美國。中國農民熱愛土地，但是在國民黨反對派壟斷下，地主佔有土地，農民得不到。共產黨通過土改動員農民，把地主的地拿過來，分給農民，農民知道土地要保住，就要推翻國民黨，所以他們就踊躍參戰。有些老將軍說國民黨是人民羣眾打敗的。人民羣眾就是幫助共產黨掌握了政權。象萬里同志老革命家推動下，農民獲得了土地承包權。現在城鎮化已經成為大勢所趨，如果按照現有規定，如果一定要把土地收回國有，那不是把農民吃飯的碗都端走了嗎？農民怎麼會滿意呢？廉價徵地、高價賣地形成剪刀差，比過去的剪刀差還要厲害，城中村也是這種情況。臺灣的辦法，臺灣是吸取了大陸土改經驗，但是臺灣後來徵用農民城中村做法是什麼呢？減半徵用。這樣農民土地增值了，私地重劃。因此臺灣形成了一批田僑仔的富裕農民。我們黨的決定已經非常理性，農民的土地可以和國有土地享有同等權利，我們現在建設保障房資金哪裏來，土地出讓金10%。這是農民的土地，是他們的土地差價，這合理嗎？我認為我們的稅收制度應當更加合理，從向農民索取土地差價到向城裏收取物業稅，從徵收流轉稅到徵收物業稅，讓有豪宅、多重住房的多徵稅，這樣我們才能建立一個和諧社會。現在三中全會開了十個月，中央提出要加緊完善相關法律法規，我認為制定物業稅的時候要考慮三中全會這個要求，解決農民土地佔用、土地差價的問題。我們使命是要推動房地稅制改革，完善我們國家社會制度，謝謝大家！