凌克：謝謝組委會，今天讓我談一下資金方面的問題，這些是我們的一點實踐或者說是我們的一點知識，我也不是金融的專家，不一定能全對，最近大家都很多在討論資金的問題，確確實實這個問題牽涉到大家，當然也牽涉到金地公司，金地公司總部設在深圳，開發的地點主要是在深圳、北京、上海，最近又去了東莞和武漢，開發產品以中檔大規模低密度的住宅小區為主，比如說在北京，我們開發的這個經濟格林小鎮，第一期是500畝，今年年底開發完了，第二期前股現在也已經進入了開發的過程，我們在上海開發的格林村曉，第一期是兩百畝，現在已經進入到銷售的過程中間，第二期二千畝，現在也已經在開發建設，同時金地公司也開發一些高檔的景觀住宅，我們在深圳開了一些樓盤，有一個在金海灣，售價一萬塊錢左右，在北京我們也開了金地國際花園的住宅，售價也是一萬塊錢左右。這樣在全國加起來的土地儲備有四五百萬平方米，這個金地公司的總資產四十多個億，四十五個億左右，所以這個資產覆蓋率也是接近60％左右，所以像大家關心相同的問題，也就是現在中國地產發展很快，各公司也發展很快，資產覆蓋率高起，在這種情況下，怎麼樣解決資金和資金有效使用的問題。
這個在中國的開發資金的來源主要有這樣幾點：第一是自有資金；第二是銀行資金；第三是私募資金；可以看出來銀行的資金是很大的，是67％，這個和金地公司的情況差不多，也是普遍存在的，這個是中國現在的現狀，大家看看美國是什麼的情況，美國差不多是倒過來的，自有資金是百分之六十多，銀行的資金比重要小的多，百分之三十，大家看中國和美國的差距很大，但是也不要認為中國就這個問題很大，不要這樣認為，美國我們在這裏講的房地產開發資金，他指的主要是做開發，他做屋業的運行那一批，那一部分資金是另外一個公司，開發性的公司它的資產覆蓋率也很大，另外看看國外的香港的這些公司，香港的長江這些公司，資產覆蓋率都是在25％左右，所以比我們中國的這些公司都低的多，香港和中國的有一些不一樣，香港的這一個區，第一稅率的區域就可以做的比較低，但是看廣州的，相對來說，我們中國是比較高稅率的地區，所以我們可以把資產覆蓋率做的高一些。
另外地產的經濟比較好，地產的世道比較好，所以可以把資產覆蓋率調的高一些，所以這個資產覆蓋率他不是一成不變的，不要一看到高就還害怕，有時候你看到他低的時候，你也會覺得他不正常，如果一個資產覆蓋率對中國的一個企業來說，不帶卡肯定是不對的，不帶卡是一個百分之十，百分之二十的資產覆蓋率，那是資金的使用效率出問題了，但是畢竟你說這個資產覆蓋率高到太高的程度來說，這個時候的企業經營風險會增加。在這樣情況下怎麼辦，有以下幾個途徑：
融資的渠道無非是這樣四種，股權性融資；債券性融資；信託基金就是這四個渠道，那我們看看這各自的優缺點。
這個股權性融資主要指的就是IPO，IPO完了之後蒸發和配股，在中國兩萬多家地產公司，上市公司太少，這個一方面我們這些地產公司他的來保證一個非常穩定的業績，因為我們是開發商，我們這個開發賣完了就賣完了，這個業績很難出好年報，半年報，季報，這樣比較平穩，這個對地產公司會比較難，所以這樣的一種情況，我們上市的公司少一點，另外這個門檻也不低。但是還是要正爭口氣，還是要多幾家。
股權性的融資選擇上市的地點，即可以在境內，也可以在境外，兩種方式都可以，在境內這兩年，地產公司股權性融資情況不是太好，只有四家公司上市，四家一家深圳、一家北京、一家天津、一家南京，接着就沒有地產公司上市，這個是現在的現狀，股權性的融資優缺點在這裏，至少給大家作一個解釋，第一，他可以增加一個融資的渠道，不一定是債券性融資，第二他可以獲得持續發展的資本，就是你要發項目，就要花一點辛苦出來，第三個，可以解決短期流動資金，第四個，對知名度和品牌度影響都很好，第五對僱員的期權激勵。
他的不好的地方在哪裏呢？第一你要特別的嚴格規範，第二股權有可能分期制，你控制權有可能要降低，這個控制權就在降低，第三這個成本還是比較高，這個成本一般來說，在國際市場上，都是債券性融資比股權性融資成本要低，因為在一個比較成熟的股票市場，分紅利潤要做到股票估價的5％，這個是比較高，只是中國現在大家都沒有做到這個水平。中國特別低，所以這個成本比較高，就沒有體現出來，另外一個要處理就是和股東之間的關係，有這麼多優點和缺點，所以大家就在想，到底應不應該上市，所以有很多地產公司就在說，那我還是不上市更好，那我還是支持大家把他做上市，因為上市很重要，我們來分析這個長江實業就可以看出來了，這個是長江實業公司的股本變動情況，這個長江實業是72年上市，上市的時候，總股本是四千二百萬股，所以這個時候，大致上他的市值我想是兩個億左右，每股三塊錢，一個多億，兩個億左右，我們在看看這個他2000年的情況，2000年他的總股本股數已經是23億，從四千萬達到二十三億，這個變化是非常大，到23億的時候，他的淨資產大概1千個億，所以他從23個億做到1000個億的過程，是一個什麼樣的過程，就是這樣一個過程，看看，像李嘉誠信託發售股份，無非做一些新的股份和發股、查股這些。所以上市還是滿重要的，我們地產界的同仁要去爭取，這個就是股權性的融資。
債權性融資就是：銀行貸款，企業債券，這樣可轉換的公司債券，債權性融資現在在中國比較難，難的就是現在我們這個企業發債要通過國家計委批，國家計委往往只支持那些國家重點的大中型基礎建設項目，所以你說，一個地產公司，去發信貸，那個計委好難批，主要難就難在這裏，但是最近聽說上市公司的發債會轉到證件會去批，所以上市公司的發債就容易多了。大概這個發債還可以到境外去發債務，境外發展當然是一個非常好的地點，比如說我們到歐洲去發債，歐洲的發的債務的利率，可能是一釐左右，就是一年下來可能百分之一的利息都不要。
這個都是講債權性融資，就是哪一個公司做了債權性融資，這個債權性融資的這樣一個條件要求，還滿足哪些的公司都做了，比如說正業、華遠都發過債，萬科就發過可轉債，債權性融資也會有他的優點和缺點，債權性融資就是特別便捷，銀行貸款是很便捷；第二，相對成本比較低；第三財務槓桿的作用非常大，如果資本報酬率高於利率的時候，這個財務槓桿作用是非常大。
缺點就是他還債的壓力比較大，所以有的時候風險也比較大，但是債又分長期債和短期債兩種，如果說是全部的債務都是短期債的，那也可以發一點五年期或者是三年期的債。這種債就是可以調整你負債的結構，長期的多少，短期的多少，調整合適的比例，這個對公司的經營有好處。
另外一個就是最近開始有房地產之間的信託，房地產信託就是發完這個信託，他可以把這個信託拿過來的錢，一個是貸款給你房地產公司，第二個他可以投到你那個，房地產公司當股權，作為一種全投資。兩種投資都可以。
這個到2003年6月份，全國發了60個信託，集資了100個億，地產有三十個信託。融資三十個億，這個都是一種新的方式。這個可以探討。這個信託有他的優點和缺點。優點我就不講了，就講它的缺點。
他的缺點一個是信託他有一個上限，只能發兩百份，如果每一份是一百萬的話，發兩百份也才一百個億，一般的信託都發不到兩百份，一般都是兩千萬，三千萬，五千萬，都是這麼大規模，所以信託的規模實際上是有限的，第二就是發的時間長短，一般是發一年到兩年，發兩年的人，第一年是還息，第二年要開始還息還本，所以這樣就是他的資金怎麼樣和房地產開發需求的有效的結合，當然也可以，就一開始讓他發一個信託，用兩年然後把這個信託套出來，也是可以的。
房地產投資基金，這個是一個非常成熟的行業，在中國見不到他，中國為什麼見不到他呢？中國因為沒有產業投資基金法，中國有證券投資基金法，所以你可以看到很多的證券的基金和證券基金管理公司，這些證券管理公司盈利之後是不納所得稅的，其他有限責任制公司是要納所得稅，他這個是非常大的區別，所以中國沒有這個產業投資基金法，所以也不能合法的成立產業投資的基金管理公司，也不能合法的去公佈產業投資，所以這個在中國見不到，這個在美國非常多，在東南亞，在亞洲是非常多，只是在中國見不到，這個是一個非常非常大的行業，是非常有潛質的行業，這個都是講的這個意思。
在這裏講一講，國外的基金有哪些基金？國外的基金是非常多，我們見的德意志銀行，這就是一個基金，荷蘭的ING，這也是一個基金，摩根時代也是一個基金，除了這些之外，還有一個是美國瑞制的一個基金，都非常的大，一個小型的基金，一般的管理資金總額是10個億，一般是一百到兩百個億，這些基金做什麼事呢？他們做的事情，就是他們基金下面當然有基金管理公司，他們一種是參與房地產開發，第二就是買賣現成的房地產，但是總體來說，參與房地產開發的基金就不是很多，因為他很難決策你這個項目，是好還是不好，所以說他更願意買一個現成的屋子。家裏準備把北京他的國貿大廈賣掉，我相信國外的基金會出很高的價把他買走，為什麼呢？他有一個非常好運營的模式，這些國外的基金，非常願意買這些產品，買的時候可以出租，然後如果說升值了就把他賣掉。
也還是有具備房地產開發經驗的這些基金，他會參與房地產開發的過程。這個也還是有，我們要怎麼樣能夠跟這些國外的基金去合作？這一點非常重要。我們具備什麼樣的數字，別人才跟我們合作，所以首先國外的基金非常注重企業管理的規劃，也非常注重你這個項目產品的評價。所以大家不要用自己的眼光看國外的基金。大家千萬不要用自己的眼光去看自己的項目，你要換一種觀點，讓國外的基金看你的公司怎麼看，要國外的基金來看你的項目怎麼看。所以他們會有很多的研究報告。
B股裏面有很多的中國的地產公司，比如說萬科他就有B股、中海有B股等等，還有幾家都是有B股，他們會有很強烈的一套報告，他怎麼來看這家公司好不好，他有他自己的一套看法，不是我們自己中國人，或者是大陸認識的一套看法，所以要去學會，另外國外的基金參與你這個項目的開發，對這個品質和經營模式是非常重要的，這個品質他會問你，你如果跟他講是國際一流的設計師設計的，那就給他的信用會大很多，這個我們中國的設計師不一定掌握的好，同時經營的模式他也是非常關心，你說我做了一個大商場，商場到時候誰來幫你做招租，你是分開來賣，還是一起賣，非常關心，所以他們要做一個投資，他會在這個方面很多方面都會很重視的。
房地產基金的優劣勢比較，我在這裏不講了。金地公司，也會做一些房地產信託，房地產基金和基金管理方面的一些工作。金地公司會和金地公司的一個股東信託一起來基金管理公司的執行。做這些事情，去做一個基金管理公司，去發一個基金是做什麼呢？一個是產權型的投資，第二是證券型的投資，第三地產界的融資。第四地產的證券化，這個權益性的投資，如果他這個基金他可以投資一個不良資產，把不良資產買下來，也蠻賺錢的，也可以清理租賃型屋業，也可以參與二手房的業務。這是權益性的。資本型主要是買賣債券，買賣股票。
這個融資就是可以給跟國內的房地產公司合資，可以向國外國內的基金或者是信託公司，幫助他們搭建國內基金和國外基金的橋樑。第三個可以發行股票。第四個是房地產的證券化，可以把銀行的資金給替代出來。這個土地開發商，也可以把土地賣給物主。
最後是非常好的地產公司，在金融方面要做一些什麼事情？在金融方面應該做一些什麼事，他可以在中國上市，中國現在這個PE高，所以你可以去發很多的股票，你在國外上市也有一個上市地點，你可以到歐洲去發債，利率只有百分之一，這種債你可以去跟亞洲的基金去談，做一些項目公司一起來合資，比如說你跟韓國人談，跟日本人談，他們都會有興趣。跟美國人談他不一定有興趣。因為他不知道這個跟你在一起做項目怎麼樣做。因為日本人和韓國人他們可能會知道，我們在一起做這個項目是怎麼樣去做。但是美國人他會一起去很高興在中國置業，所以你可以把你的一個很好的辦公樓，很好的商場把他經營好了之後，賣一個高價就可以賣給國內基金了，這也是可以做的，另外你還可以跟中國的證券公司做信託，中國的信託公司做信託，所以滿多事值得做的，但是一家好的公司，把我剛才講的所有事情全部做到了，這是一家好的公司，比如說，長江實業。他把我剛才所說的都做了，所以他是一家非常好的公司。謝謝大家。