由觀點地產機構、第一財經日報、搜狐網、焦點房地產網、全國工商聯房地產商會共同主辦的2007博鰲房地產論壇於8月17日上午在海南博鰲盛大開幕。2007年，中國房地產跨入資本時代，這是大家對中國地產的共同理解。在一個資本時代裏，房地產企業怎樣有效的控制資金並駕馭資金成為大家面臨的共同問題，8月18日上午，2007博鰲房地產論壇圍繞一個資本話題進行討論。
以下為黎明楷演講實錄。
黎明楷：各位朋友早上好，從昨天到今天其實聽到好多精采的演講，有對政策一些評論的，也就很好的數據分析，也有罵地方政府的，其實這些業界精英、學術界的一些前輩，這些我學術不夠，我自愧不如，我也不敢罵地方政府，各個地方都有生以做，所以挑一些比較好談的題目來談一下。
說到房地產討論，好多時候大家圍繞的角度都是從土地市場，還有二級市場來談問題，但其實三級市場本身，我想對大家來講算是一個比較陌生的市場，確實也是在房地產市場佔有一個很重要的地位，三級市長的發展，對於土地市場還有二級的市場有很大的推動作用，所以，在這個期間和大家介紹一下關於三級市場和中介行業的發展。
其實，我想在社會上對中介有點不好的看法，不算很重視的一個行業，因為一方面有可能是中介從業人員的市場還是不規範，不成熟，還有很多的欺詐的行為，所以讓社會人士看不起，另外看不起確實是從業人的素質不高，如果做二級市場，一些做策劃、營銷一般都是大專、本科以上的學歷，但做中介行業的同事高中都沒有畢業，看不起也有理由。
雖然行業從業人員素質不高，但是其實有很重要的社會功能，社會功能就是很基本的供求有效配對，避免資源的浪費，供求的有效配對先就算你是一個普通的人，撇開投機的行為，你既用買下一個房子，其實人一生中，都會經歷過換房，因為有可能你的居住條件需要改變，家庭人口增加了，還有或者工作上班的地方轉換了，那你就要換房，那個時候就要中介人員來幫助你解決這個問題。如果不解決這個問題，要忍受資源的浪費，對於房地產市場有一個很重要的作用，三級市場激發了購買的需要，現在房地產市場越來越蓬勃發展，三級市場能起到的作用非常大，還是以自用為例。
如果沒有一個活躍的三級市場，要考慮的時間很長，如果是覺得肯困難才能轉手賣出去，就變成要從一而終的考慮，就好象選老公一樣，肯定要慢慢選，精挑細選如果每個人都這樣，整體對房地產需求量就會下降，如果不講自用市場，講投資需求更不用說了，如果買房子很難脫手賣出去，有沒有投資，房地產投資需求其實是一個三級息息相關的。
沒有活躍的三級市場就沒有投資需求，因為流動性極低的市場沒有投資，沒有投資價值的。另外，其實，也能起到平衡供求關係作用，存量房的市場可以當市場供應過剩的時候，剩下的房會流入存量房市場，當這個市場供不應求好象目前的狀況，新房供應不足，可能那樣的房子剩餘東西也可以流入，這是正常的市場。就好象一個平衡的關係，整個上來講，三級市場對房地產市場來講，一個健康發展，是起着很重要的作用。
先看一下目前國內的三級市場的現狀，數據手集容易，以北京、上海、廣州深圳來看，第一個現狀比較明顯，看到市場的交易量高速增長，增長的速度遠遠大於一手房的市場供應量，以深圳為例從01-06年交易量增加3倍以上，廣州也接近3倍，上海本身發育的比較早的市場，從01年增長的比較快，但是從01-06年也增長了，北京就不用說了之，根本沒有上市場，從01年統計到交易量極低，北京的三級市場整體交易量及增長速度非常快。這也可以看上三級市場交易量及增長速度非常快，也看三級市場逐漸追上二級市場交易量，只有整體交易量的20%幾，上海和廣州已經有30%幾了，深圳在最近一年或者過去一年是增長比較厲害，現在已經達到54%，就代表什麼？三級市場大於二級市場，說一下中介行業的本身的概況，大家對中介不是很瞭解，我可以看到南北市場差異非常之大，或者不能純粹講南北，應該講大城市、小城市和整個情況和南北情況有點類似，南方市場的發展比較到，市長的量比北方市場大，另外一個區別的地方是，南方在中介行業基本靠服務是取費，收佣金，就是我成交多少按照某一個百分比收取佣金，但是在北方或者小城市，還是比較傾向基本營運，就是現金收購，中介公司不是提供服務，是把房子買下來，高價賣出去，有一些房屋銀行的行為，其實也和買差不多，其實是租，每年多少租金租給我，我在找一個更貴的租客回來，就賺取中間的差價，還有一些基本營運的基本來做，這在小城市與北方城市還是普遍的現象。其實，這種運營通過信息不對等，你掌握大量的信息，老百姓不掌握大量的市場，來謀取利益對消費者不利的行為。
為什麼會這樣，南方可以做的規範一點，北方和小城市做不到，就是客戶的意識還是比較低，南方人精明一點，所以，懂得怎麼挑選一些對他好的一些服務，但是北方人老百姓比較純樸，想不到這麼多事情，融易給一些不良的一些公司可以採取這樣的途徑，去損害他們的利益，除了南北截然不同，應該值得大家注意的是市場空間非常巨大的，其實，再發達國家來講，三級市場與二級市場的比例，大概是9：1，去年美國總體的市場交易量有600多萬，其中新房交易量就佔大概佔80萬左右，大概接近9：1。
香港的三級市場和二級市場為例，也是8：2，中國目前比例最高的是深圳，也就是5：5，這樣代表未來的一個市場巨大的，即使我有一個最保守的估計，算一手房的交易量沒有增長，因為國內的一手房市場特別火爆，城市化的促進讓新房特別多，三級市場未來的一個市場的增長幅度大概應該還要4-5倍的增長，比目前情況。
其它中介公司我就沒有數據比較，只能拿自己來比較，從這個來看，從02年-06年三級市場佣金收入，是從大概0.5個億增長到8個億，以估算4-5倍看，假設我不增加已經開業的城市，也不增加我們市場佔有率，以後到市場成熟的時候，我應該也有40-50的業績，也算是一個不錯的業績，正因為這個市場是非常巨大的，所以吸引了好多行家進入這個市場。
雖然目前來講，中原還敢說在市場上業績還是遙遙領先行家，但是其實，我們分行數目不敢說第一，現在都不知道排第幾，好多的公司的速度非常之快，以深圳為例有一些新的行家比中原高一倍，在北京排不上榜，初步估算一下，以北京為例全市總的店面有6000多個，去年整個交易量有800萬，800萬簡單點算，就算大概100平米一個，一年是8萬中交易，折算一個月大概8000中交易，8000個交易，6000個分店來分，每個店一個月只能做一、兩、三套，連租金都應付的比較勉強，因為市場空間巨大，也是羣雄聚齊，好多人就進這來做的。
我估計好多行家都虧本來做，都是看前景比較美好，這個人家算盤我就不說了，現在政府對這麼一個龐大的市場管理的一些措施，第一個，一級都有了，地方物價局對於中介收費的限制，現在可以說市場上有城市嚴格執行，有城市不嚴格執行，雖然是我對於為什麼提供服務要限價，我是有點懷疑的，因為服務質量有點不同，但不應該按質量，雖然如此，但是政府有政府的規定，也是政府管理其中行業的一個，這是物價局對於佣金收費的限制，另外，按房地產經濟雖然說學裏不高，其實還是要專業試要考，原來還是一個專業來的，但只是目前房產經濟資格在市場上比較的混亂的，以前一直以來都是地方的一個資格考試，上海的、廣州，02年出來的時候，全國的經濟牌照，但只是有了全國牌照考到了也很奇怪，某些城市是不承認的全國牌照，拿了之後還要再考本地的，而且從規定上來講，應該是所有人員都要持證上崗的，但是現在做不到，因為市場上考試一方面資格比較嚴，合格率非常低，而且是一年一考，而且報考的名額還有限制，市場上通過考試合格，遠遠不足以應付市場，導致目前現在所有地方都放鬆了，沒有要求所有從業人員都有資格，有1-7個資格認證就可以執業。
作為好的政策應該從去年開，因為三級市場越來越大，要規範的行為，類似的一些東西開始出來，以前放寬的，現在已經從政府上有規定，行業上還有做，但最少沒有明目張膽，通常在店面上掛很大招牌，現金收購，現在都收回來了，是按照地理還是有做的，最早看見市場慢慢往好的方面轉，另外一個政府在做的交易資金的監管，其實，以前交易資金風險很大，和外國不同，國內的房地產交易客戶的現金，交給中介公司來監管，這樣子就導致剛才說好多公司就可以挪用這筆資金，留在我這可能有一、兩個月時間，把這筆資金都用在公司營運資金上，營運失敗了，就變成客戶買房的樓款，也不知道到哪裏去追訴，現在這方面政府開始限制。
一限制過來，在天津出現兩個很大型的中介公司倒閉，現金流接不上，政府開始監管，後續沒有錢，以前用的人家錢要還，利馬就倒閉了，這也是對行業健康發展的一個很好的措施，另外，為了讓市場透明度更高，現在也開始執行交易合同在網上備案，我想後面的措施對中介行業一個整個規範行為有很大的幫助，對行業是一個好的。
政府在這個範圍應該是做的好，現在說一下行業的展望，第一個，規範化。純服務模式將會成為主流，政府意識到規範化為操作，對市場比較好，現在是已經成為一個主流模式，另外規模化，還會繼續進行。
看到這個行業未來將會走向壟斷，作中介行業主要是講信息，房源多客戶來了，就會找到，規模越大信息收集渠道就越大，還有市場交易效率提高，通過規模化有好多的交易流程可以把它交換，也可以網上的技術，把整個交易做的更有效率，三級市場做的更有效率，對於房地產市場和土地市場都有利。
通過三級市場掌握大量的信息，信息都是及時，如果是通過政府的登記，來拿到信息數據會比較慢，另外就是政府的統計數據處於某些原因，根據我們的統計會覺得政府好多數據不準確，打比方指數為例，看到這是通過我們的指數來看這個市場，房價的漲幅遠遠高於政府公佈的，深圳從上半年升了70%幾，政府公佈遠遠低於這個數，可以說是統計方法的不同，但是不能全面反映市場。
通過三級市場我想對業內人士應該對市場有一個比較好的掌握，另外一個在做一、二手聯動的效應，提高房地產的銷售速度，以前賣樓都是通過售樓處以廣告招來客人，但現在開使用的一種方式三級市場的龐大網絡，來銷售，舉個例子在上海銷售的一個項目達到76%的銷售，一點廣告沒有打，就是通過三級市場帶動客戶，成交了。未來也做業界的主流的形式，時間好象差不多，我就講到這。