由觀點地產機構、第一財經日報、全國工商聯房地產商會、搜狐網、焦點房地產網聯合主辦的2008年博鰲房地產論壇於6月13日-16日在海南博鰲召開，本屆年會的主題為"改革三十年大變局下中國房地產新契機"。觀點地產網作為博鰲房地產論壇官方網站，對會議進行獨家全程網絡直播。以下為6月14日下午建業地產股份有限公司董事局主席胡葆森演講實錄。

　　胡葆森：各位朋友，非常感謝博鰲地產論壇的主辦單位也就是我的好朋友再次邀請我到這個地方和大家分享一些心得和感受。今天利用有限的時間和大家分享兩方面的體會：一是中國地產的行業格局在發生變化，這我想把自己的觀察和觀點跟大家分享；二是在這次博鰲房地產論壇中的感受，跟大家分享，提供給大家借鑑的東西。

　　我記得2005年在杭州房地產金融業的論壇上，我第一次提出一個觀點，就是中國地產的格局從831大事件之後出現了明顯的格局泡沫，其實大形勢怎麼變，國家採取住什麼政策使其更加理性。我自己認為從2003年831大事件之後明顯有一個時間限，中國地產行業就出現一次非常大的泡沫，這次的調整是以批次轉移為特徵的。從現在到調整已經4年了，我認為還要持續四到五年時間，這個梯次轉移是怎麼進行的呢，比如說北京、上海、廣州、深圳等一線城市，幾億的土地劃出來擺在那兒蓋房。市場突然由於不明亮的原因導致了市場的加劇，因為導致了在市場拿不到二流、三流的貨，被迫無奈逃到了二線，這樣二線的市場格局已經變了。二線是二流、三流，二線的市場格局已經發生了明顯的變化。

　　未來在兩三年裏發生同樣的變化之後，在二、三線城市拿不到土地的時候，這個轉移大約從2004年開始，會持續八年左右。這個過程最後是怎麼樣的呢？一線市場的格局做萬之後就是大年初一的年夜飯，那就和現在相反了，那都是非常成熟的。出現了類似於目前的發達國家和發達城市的市場格局，要貼切。我就預測大概五、六年以後幾乎在中國的一線、二線、三線、四線基本上沒有這種形式，以後的前二十大位，就是佔有了中國市場的前二十大地產商至少有一半以上不是傳統的，我們現在看到已經調整完了一部分一線和二線，現在這二十個裏邊基本上有一半以上是和外資對接，這就使得你是不是要出去，是本土的企業，像北京、成都、武漢都一樣，我特別希望和今天在座的同事談，如果經過了四年，而且到了五年有這樣一個趨勢的話，你將來怎麼做，是在一個市場做20億還是在十個市場做二十億，所以我說要了解其中的含義，你究竟是被動的逃離還是主動的轉移，這是目前擺在我們每一個開發商面前重要的問題。這是我今天想給大家分享的第一個觀點。

　　第二個觀點，這次很多人替我們捏了把汗，很多同仁犧牲了休息時間到香港，像任總、王石、老潘，大家覺得在這個情況下出門，這不重要，拿回來12、13億對我們來說不是大的，不決定什麼，它只決定了你這個階段的素質。我講一下我們這次的收穫，實際你就是一個推銷自己的作者，你要想一個說法把自己給賣了，賣了這個提綱怎麼說，他一開始已經啓動一個計劃，開始樹立另外的，一般來講投資機構通常不會看你太多賣點，你有多少比別人強的地方，不可能有太多，你的賣點不能有太多，你不要把你的亮點都告訴我，這就是我的情況。大家知道目前執行的市場化在中國房地產市場裏比較獨特的一個模式，這在很多年以前，不要說外來人，就連我們公司內部的中高層很多都將信將疑，我們這個戰略是1998年開始做起的，2001年開始做的，2002年開始啓動，用了六年時間完成了戰略佈局，六年間剛好完成二十個戰略佈局，現在是四十多個項目。大家想想從構思到佈局僅僅在第一個階段就用了時間，這樣的內部看到企業每年快速增長，相對來說看到它的加快。另外我說我在這個市場上佔有絕對優勢，假如全國大的地產公司到了，說"陳先生誤會、陳先生誤會"，我說你想什麼呢。萬科通過三個項目同意80樓。還有他們浪費的資源和我們百分之百的資源在一個地方賣，你自己一看就看到了。所以我說戰略不怪你，或者上面的同事不怪你，已經有人做了這個表演，過後我會請諸位同樣去一個地方備案，我現在三四年間以鄭州為中心，河南附近的地方劃定戰略，假如四、五年以後我的系統工作。我這次到美國拿到50%，這就是我給投資者劃了一個二環的300公里，五年的三環到350公里，我說它現在3米、3.6米，上去以後別興奮到27，我不用說人家也知道，他們不用跟我說了，看着不好就找你的任務，再加上我們的朋友，所以整體上還比較順利。

　　我講的這兩件事是有關係的，無論任何形勢下一定要把你的定位找準了，你將來即使做層面的工作也要把自己的樣子畫清楚了。謝謝大家！