8月13日，由觀點地產新媒體主辦，上海證券報、每日經濟新聞、搜狐焦點網聯合主辦的2009博鰲房地產論壇正式開幕。在會上，香港恆隆集團、恆隆地產有限公司董事長陳啓宗先生、首創置業集團董事長劉曉光先生、SOHO中國有限公司董事長潘石屹先生聯袂奉獻了一場精彩的"博鰲三人行"。以下為2009博鰲房地產論壇第二場"博鰲三人行"的全文實錄：

　　劉曉光：這個題目我看了一下，復甦與改變。我覺得復甦肯定可以說是復甦了，應該說一個全面轉折的狀態已經出現了。第二，剛才陳先生講了很長時間，對於今年轉變的情況講了講，我想咱們要討論一下市場轉變以後的變化。

　　潘石屹：博鰲房地產論壇我每年都來參加，好像是從01年開始的，今年我覺得人氣最旺，而且坐在下面聽的時候，我覺得今年各位專家學者開發商講得最有水平的一年。前些年老是呼籲豬堅強、救市這些東西，今天我在下面聽，我覺得是一個特別好的學習機會。我想可能是因為任志強沒有來的原因吧，他一來就有點變化。

　　我想說在這兩個星期，我最深的體會是我去了四個城市，紐約、倫敦、上海、北京。國外兩個城市情況特別糟糕，從媒體經濟學家言語中談到要企穩、復甦。可是我看到的辦公樓，空空蕩蕩的，看到的大家情緒都特別不好。我看到的是一些最直觀的，可能比數字、分析直觀一點。第一個現象就是紐約跟倫敦開發商基本上要尋找到一個沒有破產的，已經很少了。大部分都破產了。所以談樓房的時候，不要跟開發商談了，已經沒用了。開發商股本最少5%，最高的20%，還有一個貸款，剩下的都是銀行的錢，銀行佔50%、60%，房價如果跌一半，開發商全部破產。另外空置率非常高。還有最繁華的商業房產基本上建安成本。比較好的地段地價款就是零，可是我們中國還在創造地王。一平米差一點的地價1.6萬，如果好一點的更高。而且銷售非常火爆。我就覺得一邊是冰，一邊是火。這種感受特別強烈。可是我回想起來，房地產這個行業我想說的就是在2009年中國要抵禦全球金融危機，房地產行業，我們在座的這些人確實立下的最大功勞。為中國戰勝金融危機贏得足夠的時間。我們回想去年全中國最大的事情是地震，牽動了全中國人的心。地震這個災難就是沒有給我們時間。連5分鐘的時間都沒有。所以死了不少人。地震之後產生的堰塞湖，如果流下來，死的人更多。可是給我們留下時間了，所以一個人都沒有死。全球金融危機突然過來了，中國政府決定把自己子弟兵、親生兒子、嫡系部隊派上去抵禦金融危機，出現了十大振興規劃，九大振興規劃出完了，前人大委員長成思危提前宣佈房地產是第十大，可是最後宣佈不是。結果抵禦金融危機過程中，前十大起的作用遠遠沒有我們房地產開發商起的作用大。我們房地產行業這十幾年時間是通過市場經濟成長起來的，如果說花和草的話，我們不是花園的，我們是野生的，是在山坡上長的。按照任志強的說法，給點陽光就燦爛。我們是村裏的野孩子，不是有錢人家的。人家是政府養着的，我們是山坡裏跑的，名聲也不好。野孩子在我們鄉下都是叫狗剩這些名字，名聲不好。我們在沒有飯吃的情況下，甚至可以通過地王把國有資金給吸引過來。

　　所以今天來看，中國的經濟形勢跟美國、英國、歐洲很多國家不一樣，房地產是起了最巨大貢獻。前些年去國外去看，特別羨慕他們，他們城市很漂亮、高速公路很多，今天中國不光城市漂亮，而且比他們都新。功勞還是房地產的。我先這麼多。謝謝！

　　劉曉光：剛才小潘講了一段，我們是不是簡單討論討論市場變化以後，市場格局全面轉折後可能會出現的問題。潘總，你認為整個市場格局變化了，明年是一種什麼狀態？後年是一種什麼狀態？

　　潘石屹：我看不清楚，昨天有好幾個記者問我，他說你覺得下半年會怎麼樣、明年會怎麼樣，我說了一句話，聽領導的。我說前些年我們想不聽領導的。前些年我們開這個會的時候，會場上沒有任何官方的聲音，官方一般不參加博鰲這個會。我們這些房地產商碰到一起，就老給政府的政策提意見，政府一會兒要限我們面積，一會兒要限我們價格，一會兒要限我們容積率。樊綱剛才說要把容積率提高，房子就多了。可是前幾年1以下容積率不讓你建，因為容積率太低了。限面積、限價格、限容積率，我們想不通，就發表意見，越發表意見，制定政府政策意見的人越不滿意，實際上應該從貨幣政策宏觀調控，調容積率、調面積、調價格這些東西對房地產市場的破壞性都是很大的，回頭看這些政策，我覺得這個過程，政府和房地產開發商都是一個互相學習的過程。如果再出臺政策，絕對不會限制你的容積率、限制價格，這個可能是宏觀調控這幾年的進步。

　　下一步，中國經濟怎麼樣、全世界經濟怎麼樣，我根本就不知道。我看到的現象就是說，去年9月15號，雷曼兄弟破產後，說投資銀行消滅了，他們大量虧損，需要美國人民救他們。所以給他們注入資金。今年我剛到紐約去，說投資銀行高盛賺了歷史上最多的錢，發了最多獎金。在中國名聲不好的是開發商，在美國名聲不好的是投資銀行，所以就組織了一個調查團調查，發現投資家有兩天沒有上班，40天上班，上班的時候每一天賺的錢是1億美金。我聽完後，我覺得這是危險的另外一方面。當經濟冷的是病，當經濟熱的時候，就一個交易員一天可以賺1億美金的時候，是另外一種病，這是一個結構性的病。市場上發生危機，給我們得病讓我們理智思考，我們應該怎麼調整，如果我們還不思考，還認為賺錢好。如果這個人一天賺兩億美金，這個經濟結構的病是更大的病。所以在這種情況下，我看不清楚下一步趨勢是什麼趨勢。突然人民銀行在金融危機的時候提出來說要建一個超主權貨幣，把美元、英鎊、人民幣全都統一起來，我覺得這個太好。全球經濟都一體化了，我們貨幣是什麼呢？就是我們衡量的尺子，我們衡量的尺子老變。一年內英鎊和人民幣比，最高是1：16，等我去的時候是1：9.8，差了一半，誰還願意做一個具體行業？當投資銀行可以賺這麼多錢的時候，病還很重。

　　陳啓宗：有一件事永恆的，萬變不離其宗。就是說市場的波動是一定有的，所以無論政府政策怎麼樣，市場反應怎麼樣，唯一永恆的就是波動。上去下來，從地產商角度來看，只能預備自己，讓自己在下一個波浪裏不僅可以生存，而且可以賺大錢。剛才朱祕書長有一句話，我有點意見，你說希望市場理性買地，我覺得這個大概不可能。因為房地產市場永遠是不理性的，特別是買地這個過程，是需要很長時期，成熟了、進步了，才可能有這個情況出現。不過在短暫時期裏，市場的不理性對發展商是最好的事，因為要是你是理性的話，你就能夠在不理性的環境下賺最多的錢。

　　允許我對潘石屹說一句話，我知道很多人覺得不公平，國營機構有政府注資，民營的不行。但是我認為長遠來看，對我們民營是好事，因為他們這種環境下不可能，最少是非常困難訓練出一班真正在公平的市場環境下運作能夠致勝的管理者。在不利的大環境下，反而作為民營老闆，能夠訓練出我們在任何大環境裏，在波動裏能夠生存下去。我同意潘石屹說的，房地產是貢獻相當大。5%左右整體GDP，但是加上相關行業，差不多20%、30%都是跟房地產有關係，所以房地產行業必須被政府注意。我們沒有被算為第十個行業，我認為不需要，反正政府其他的做了很多事，已經叫我們復甦了，不要搞去第十個行業裏，反而那個不好。的政府就給人一個不好的印象，政府是救發展商，反正已經救了就好了，自己享受就好了。最後你提出到美國、到英國去，我奉勸大家千萬不要海外搞房地產，我到海外搞房地產那麼多年，最終還是回到香港、內地，因為這裏機會大很多。我不反對樊綱說的到外國買一個房子，每年住一兩個星期，那是好事，但是出去做房地產的，那是大笨蛋。

　　劉曉光：剛才你說拿錢容易的企業可能死的快？

　　陳啓宗：也不一定死的快，但是長遠來說，確實不容易培養出一班對市場脈搏敏銳的人。就像小孩子，從小沒錢就可以向爸爸拿，這些人不可能是好孩子。反而我們是窮孩子，窮孩子身上確實出人才。

　　劉曉光：我們剛才討論市場轉變、市場劇變、市場突變，或者市場轉折的格局已經形成，我想下一步還有很多大的問題需要我們去研究。比如第一，這種市場的狀態能維持多久，會不會轉向過去了。再比如價格水平，從現在開始到年底還會有上升的幅度嗎？上升多少？再比如宏觀調控政策過程中，有沒有微調的東西出現。由於時間關係，我們今天先到這兒。

　　(原文：http://www.guandian.hk/article/20090813/85533.html)