郭梓文：女士們、先生們，非常榮幸來到博鰲和媒體的朋友一起來探討在新的金融政策底下我們房地產的發展方向，在2002年的東雪到現在，發生了比較多的事情，主要有幾方面，第一方面，我們現在整個中國的城市，都在調整發展規劃，很多人可能跟城市的規劃又有溝通，所以他們也忙於城市規劃的責任，還有我們新的土地政策出臺以後，很多業界的朋友，在方法也要進行調整，再一個，今年剛出臺的也令到我們業界的朋友，今後的對手，對於金融和房地產之間的關係，我本人的理解是這樣的，金融像我們的血管一樣，房地產像我們的重要的器官一樣。他可能會成為比較重要的器官，具有巨大的帶動性和牽引性，因器官和血管關係他們兩個人互相依存，所以金融業和房地產業，可以說脣齒相連，互相依存這種關係。

　　我們看到我們中國住宅商業化推動汽車工業，而美國是汽車工業推動了住宅商業，我們看到現在有一些比較大的城市，在重組規劃時對房地產是有一點偏見，所以要業界的朋友們來重組他們的經營理念，確實要充分認識到，跟整個城市的整體規劃，瀏覽這個空間和機遇，我們經常會看到這樣一個問題，金融政策的出臺或對房地產政策的出臺，那麼對房地產的推動力和帶動力、影響力的會是怎麼樣呢？我們往往會看到這樣一些情況，有一些事情，對政府是很好的，但往往事與原違，比如說，香港就是一個例子，最近新聞看到，在一年多以來，香港的土地政策，對整個香港社會帶來多少的好處，所以在制定整個金融政策和房地產政策的時候，我認為有一條原則是很重要的，就是有什麼樣的社會就有什麼樣的房地產的金融品種，我們在8年前誰會知道中國會有按揭呢？不就是我們把它按揭起來的嗎？所以我們可以說，今後政策的制定，消費者會起到一個重要的推理，我們可以預見三年之後，或者是房地產企業的金融品種，肯定會豐富多彩。

　　第三個問題金融新政下房地產發展方向，是用專業人士來當總裁好，還是要財務人員當總裁，結果用財務人員當總裁會好一些。房地產的老闆他一有錢以後，他就去買地，買完地以後就去築房，比如說待遇公司，比如說，金融服務的一些企業，還有一個是房地產的策劃家一起，有一個汽車的經銷公司，從外地雲運來了一個全新的勞斯來斯，他以為廣東老闆都會買得起，會後展示給他們看，報價是450萬，我們的老闆看都不敢看，結果是房地產中介的人買了，結果房地產的老闆不是有錢，但是做房地產的中介可能是有錢的。

　　現在中國房地產運動員彼多，但是優勢教練比較少，所以我們面對金融新政上面我們也一些想法，我們認為房地產要迎來資本時代，我們的公開化，招標、投標，另外一個房地產的產品要向大眾化，年青化。第三個是房地產企業角色要發生改變，我們在香港聚會的時候看到有很多老闆，他們講一兩個能夠代表他們的，能夠也比較好的經營的管理，你來幫我操作怎麼樣，所以我們會看到，有一些開發商發生轉變，可能有一些開發商變成一個城市運營商，有一些從開發商變成一個投資商，有一些可能從一個綜合型的房地產企業變成一個專業型的房地產企業，我們相信產業化的程度肯定會得到進一步的提高。第四個轉變是馬泰效應更加明顯，集中度肯定會越來越高。第五個就是拆出外次銀行的，銀行會更加活躍，現在是桌底下的業餘是非常活躍的，通過這次調整以後，國行業務對房地產的要求幫助及關聯的業務會越來越活躍，第六房地產企業空前活躍，廣東的房地產企業老闆很少聚會，121文件出來，表現非常友好非常團結，所以我們認為房地產企業可能會，地產企業的聲音會起來越得到政府的重視。我們公司在金融新正上採取一些對策，通過幾年的發展奧園集團現在進入奧林匹計劃的第三個階段，由居住空間供應商成為城市空間，由開發市區參與到城市基礎建設參與到開發區的建設，我們這一年來做了一些轉變，也做了一些城市運營的供給，我們最近跟廣州松化市作一個全面的合作，從化市是目前在廣州財政收入比較少，但松化的資源非常豐富，從化以前新興工程搞得比較多，但缺少月亮工程，所以產業顯得零散，沒有號召力，我們對松化城市經營提出一個新的定位要打造休閒直路，採取一個三馬拉，一個是從化新城的建設，一個旅遊信息的恭城，第三個新型工業的起飛，將會形成三股合力，三個強大的引擎拉動信息化，最關鍵現在中國的所有政府的財政，原來不認識，這一點慢慢地從政府的市場接受這個，現在中國國有政府可以說是吃飯財政。怎麼辦，藉助城市運營商，對從化進行市場化、企業化和資本化的運用，具體體現在首先要把松化的資源變成資產，再把資產變成資金，把資金變為資本。

　　實施這種發展思路的關鍵是，要引入市場化手段充足資源，實施由資源向資產的轉化。引入企業化運用，實現資產向資金的轉化，再通過市場化將資金轉換成資本，資本再轉換成資源的價值鏈轉換，每通過一個週期就進入一個，已經得到非常和的回報，我們還做了一個大崗鎮的項目地點是一腳踩三城，一邊跟順德是鄰居，一邊跟中山是鄰居還有一邊是跟番禺是一個鄰居，但這個大崗鎮現在這個中心鎮的發展，為房地產企業提供了一個良好的機遇，如果房地產企業能夠做好這個的話，應該說，不管112文件出來也好，都沒有問題，我們對大崗確定了一個發展，現在已經在實施過程中了。在一年前的8月8日，我們正式投身大南沙的建設，我們跟南沙的政府簽訂一個協議，最早開發南沙應該是霍英東先生，在13年前，他就看上南沙這個位置，那個時候能看得中南沙的人是不多的。我記得我們跟政府籤繼續合作協議的時候，有個記者追問我為什麼在10年前會看上南沙這塊地。我說霍英東先生賣這麼多我可以學他，南沙以後如個地方是最好的，我說惠州，惠州以後哪個，我說珠海，他說珠海以後哪一個城市值得投資。南沙現在確實是廣州發展的一個重點，我們主要是參與南沙的一些公共事業建設既成事基礎建設，比如南沙自來水廠，南沙的污水處理廠我們都參與，還有南沙的奧園新城，南沙博奧數碼城，南沙的主題公園，還有王碼科技園我們都參與，我們看到現在的金融政策有緊的一面也有松的一面，松的一面我們看到現在的房地產貸款怎麼樣，但是還有一塊非常大，那就是城市基礎建設的投入，為什麼現在這一塊還那麼薄，所以我們在往城市運營商微小方面，會有很大的機遇和空間，剛剛8月8日，我們跟政府簽訂一些條款時，中國銀行，農業銀行，我們是南沙國際一起做博鰲數碼城。還有我們在南沙搞了一個物流基地，還有南沙搞一個主題公園。南沙一定要用非常的武器，那麼非常的武器怎麼做呢？一定要先有一些有震撼力的一些大型的主題公園把人引到南沙，南海如果採取一些常規性的招商引資是不行的，我的問題就到這裏，謝謝各位。

　　與郭梓文對話：

　　主持人：朋友有什麼問題可以舉手示意。

　　嘉賓：你好，郭先生，我是海南電視臺的記者，你對海南房地產有什麼建議？

　　郭梓文：我問了一些海南的一些情況，聽說海南已經逐步恢復起來，我覺得海南要靠房地產一些常規性的做法是不行，海南不只是單純是一個海南的問題，他的市場是面向一個亞洲的問題，海南是面對亞洲的問題，海南應該把這個月亮工程做起。雖然他以旅遊產業為主，海南必須要有一個比較大型的月亮工程，把這些新興帶動起來，才能稱得起這種，海南要把房地產做起來，一定要把海南人的生活方式做起來，如果海南人生活方式做起來，澳大利亞的生活方式有吸引力。為什麼澳大利亞的那麼厲害就是澳大利亞的生活方式問題，就是海南島如果是這樣做的話，就有希望了。

　　嘉賓：你好，郭先生，我是廣東電視臺的記者，我想奧園集團作為全國的知名品牌，在國內還有下一步有什麼重大的發展計劃？

　　郭：奧園連鎖，第一階段把房地產與體育進行連鎖，開創奧林匹克連鎖店，第二是戰略把文化，教育與房地產信息組合，開創奧園連鎖系列，，我們現在推動兩條腿，一條腿是，另外一條腿是奧園鏈鎖店。