主持人：現在大家很疲勞，但是往往精彩的都放在最後，今天晚上大家都已經看到橫幅是"金鹿航空對話之夜"，請來的都是重量級的人物，上午一直都沒有露面的萬科的老總王石先生，專乘趕來，王總是從香港過來的？
王石：從深圳
主持人：是坐熱氣球過來還是怎麼過來的？
主持人：這個那兩位都不用介紹了，大家都認識。這位海南博鰲投資控股公司的董事副總經理賀英偉，那麼今天我們這個上半場的對話由我們幾個人進行，對話的題目是"財富人生"，但是實際上我給大家一個底，我們這個暗題叫"誰能做中國房地產的大老"既然我們來了兩位房地產的大腕，你們兩位算不算大老？
王石：大老這個含義感覺沒有那麼大。
主持人：顯然是實力
主持人：這個可能不一樣，那麼從某個角度講無論從哪個角度講那麼認為是自己哪方面是大老，他是從哪方面可以算？
任志強：把它拔下來，咱們都熟，有聲音嗎？
任志強：這個萬科現在可能，王石得算大老。
任志強：我過去可以跟他拼一拼，把這個股權賣完了就是人家的了。所以我肯定是··· 主持人：從甲A降到甲B了現在
任志強：肯定從是小手指頭半截，那個萬科從股本結構總資產和經營規模來說，應該來說全面排在前列。
主持人：這個王總肯定有話要說，
王石：我來談談這個大的企業界很感興趣的話題，剛才吃飯也談這個話題，我是這樣看的，就是你把你的經營目標放在什麼地方上？我們一談到大就是五百強就是前十強呀往往就是把大的當成一個目標，是有問題的，大小隻是一個結果，如何排序的結果對萬科來講八八年進行房地產當然進入房地產深圳已經形成行業的一個局面排位的結果，對我們來說是一個不看好的，一班年輕人又不懂房地產兩千萬房地產投到一個地上就殺進來了對我們不看好，很明顯，當時最大的規模是深圳房地產公司，也是全國最大的，當時我們就把它當作一個目標，也是它大我們要作我們很大，它的很多經驗值得我們學習，但是怎麼都沒想到，到了九八年我們突然發現就這麼最大的房地產公司曾經一年最大利潤是五個億，實際上萬科現在還沒有做到，這是九六年的事，但到了九七年五個億降到了一百多萬，那麼我就是知道五個億到一百多萬就是虧損了，到了九八年從九六年的五個億虧損十個億，虧十個億，對萬科來講的突然發現，我們把它當作目標來學習，到了九八年我們上市公司將近三十[家是房地產公司，我們從很後面的排到第一位，大不是追求的目標來的，而是一個結果，所以現在的房地產說大老我的年齡就比較大，我想說我的年齡不大都沒辦法，但也要說大老指的是你的規模和你的影響力，但就中國房地產來說經營還比較分散，萬科就十個城市佔有率佔不到百分之一，我們在十個城市平均市場佔有率是百分之二，就是這樣說這樣一個大老，有什麼意義，我說意義不大，說家電前三位，佔領市場百分之七十到八十，在目前來說，房地產的規模還沒有出來，還有五六年的時間，比如說，在座的博鰲中遠九八年的時候還沒有中遠，應該說，在五年前九十年代的末期中遠還沒有進入房地產，到了2001年上市公司的排位中遠已經排在第二位，現在說排位是沒有用的，
主持人：現在一般說這個大老，現在王石先生任志強先生一般媒體稱是大老闆，以前都是地產界頂尖的經理人，任志強今天下午演講說，任志強向老闆極巨的演變，但是下午王石吃飯的時候說，他還是一個經理人，癡迷一個經理人，我想問問兩位怎麼看？
主持人：王石先生比較早提出職業經理階層人。
王石：我們從志強穿的服裝可以看到，我們這一次來發的服裝有兩套，一套綠一套紅，我們看到志強穿的是紅的，我是穿綠的，他已經脫變成花蝴蝶了，所以說變老闆他已經成功，像我現在問我將來有什麼想法？還是屬於打工的，脫變好，是花蝴蝶，脫變不好，就說不清楚，既然不清楚，就不要脫變，還是大蟲的好。
任志強：王石比我晚來兩天，前幾天穿了綠的，今天就要換紅的，我可以有點查覺，對萬科來說，王石基本上是職業經理人的角度，過去的大股東是深特發，實際上大股東和經理人沒有直接聯繫，我和王石有一個重大差別，國有資產的代表者也是我，所以我實際上在華潤的合作過程中，我是股權的代表人，不是一個完全經理人，同時是一個經理人的角色又是一個股東的角色，這是我們兩個人的差別，所以跟華潤的合作中可以把股權賣掉，因為我是股東代表，我這個經理人的身份隨着股東代表的拆掉，我這個經理也被拆掉，也不存在經理人的職務，轉移到另一個陣地，就用另外一種辦法來處理它，那麼，萬科完全可以用另一種辦法來處理它，萬科已經是非國有化的一個公司，百分之八十是上市流通的，這種公共公司，而我本來是一個上市公司，但賣了股權以後，把這個資金變成完全國有，今天說了要把這個完全國有公司改為適應市場化的公司，那這就發生了一個重大變化，經過第一次轉換，我已經知道如果沒有一定的股權控制能力角色的轉換，可能會隨時被炒掉，所以我們在重新組建一個構架公司的決定一個公司的命運，就設立了一個投資管理中心完全自然人所持有的股權，而且被管理者和管理層這樣的一個公司加入到這個地產公司，這樣它就可以以股東的身份和職業經理人的身份持有相當的股權，雙方共存，用股東的角色來參與更多的角色，確實是一個經理人職位和地位的轉換，有的職業經理人很多是不持有股權或者是控股而現在是希望職業經理人股東身份的代表參加公司決策來說，這時候經理人的身份就會轉換，我認為，我當了這麼長時間打工的，也希望能對自己作點主，所以要轉換角色，但是我們的私人力量很弱，在公司裏面不能持有絕對控股的地位，恰恰是因為股權結構分散國有的和非國有兩個基本上是平衡，經理層所持有的股份就起到一個法碼的作用，希望往別一邊偏就變成了絕對控股，結果偏到國有資產這邊，就有國有資產控股，結果偏到非國有資產這邊，就變成了非國有腔股，所以這裏頭法碼平衡的作用，用極少的股權控制我想這個可以是職業經理人進一步發展走一條必然的道路。
主持人：任總，據說你當年收入是最高的職業經理人，你剛才說想要角色轉換，你說為什麼要這種角色轉換？
任志強：原來收入高是因為香港上市，如果沒有在香港上市用上市公司的角度來出發談這種收入很難用國內的角度來談收入來增加問題，那麼，就國內這種收入基礎上可能我們這種經理人可能就沒有一個企業請得起，所以就要以資本獲得收益的來轉換直接從工資收入所起得的收入狀況，總得收益情況就會被資本市場所認可，和經理人市場的結合上較差，差到什麼程度？幾乎不承認經理人知識資本，或者經理人的實際價值，而資本想承認也到國有企業的傳統工資待遇所限制。
主持人：這裏沒有你覺得更好的結構，經理人儘管掙這麼多還是覺得少？
任志強：不但我覺得少，在座可能都覺得少，凡是職業經理人都少。
主持人：王石先生覺得少不少？
主持人：王石先生沒有任先生掙得這麼多，為什麼還安於現狀？
王石：首先說，我拿的也不是像你們想像這麼少，(笑)這是第一點，你比如說，志強在香港拿幾百萬而且志強也沒有動，那動不動我不知道，那像幾年都沒動，他是合法的交稅戶但是他又很心痛，所以怎麼辦呢？就是又合法交稅又心痛很多錢交了，所以他就沒動，沒動呢就沒交稅問題，當然我想他現在動不動就不知道了，這是我想說的第一點。我的工資沒有你們想像的這麼少，我盡滿足現在的工資又不滿足我的工資，第一呢，我是滿意我待遇，因為往往一談到工資實際上形象上大了個人的作用，比如說，任先生說，年薪七百萬我覺得是個案，他在中國來講，剛才任先生也是一個案，資本給你的付出一定是你的盈利能力相結合起來，他給你七百萬是需要你七百萬回報的需求，在我們看來職業經理人不是獨立的，如果你是第一把手七百萬，那你的副手就是四百萬，不是說搞平衡主義，沒有四百萬也有三百萬，那他副手下面的經理。。。。。。。。這樣累計下來成本就受不了了，就萬科現在目前情況來看，他的整個工資支出，當然不是僅僅我一個人的，整個萬科的薪籌支出在成本佔不低的，所以從這個意義來講，總體工資支出佔的比例是我你現在整個經營能力一致的，所以在這個情況下滿足你的待遇的話，那就提高你的經營能力，所以我第一滿意第二不滿意，我還希望拿更多的錢，那怎麼辦呢？就好好的幹活，提高效益，比如說，按照我的理想當中，。。。。。那是不可能的，不能把中國的通貨澎脹想得這麼利害，在我的理想當中，我現在的年薪現是六十萬，我希望後面加個零，即使再加一個零，也沒到志強七百萬。但是到那時候，我後面加一個零就不是給一個人加了，也就是萬科的經營能力加零，去年是三億七，差不多，我想怎麼經營能力也有十個億吧，經營利潤十個億，王石的工資加個零，所以說這是穩妥，不滿意的結果是努力去做。
主持人：沒有其它的因素，比如說，作老闆更累，我知道王石同志的愛好比較多，比如說劃翔呀，劃雪呀，前段時間亞不利劃雪把手給骨折了，如果作老闆的機會就不多了，要是作老闆的話。
王石：另外一個話題，就是說當打工的就沒有當所有者。實際上呢，這裏有幾點，和個人的志向有關係，換句話說是跟個人的情趣有關係，你突然錢很多，你會被它所累，對於我來說是。情趣問題這是我想說的第一點，第二點，就是剛才說的生活方式，生活方式跟錢多錢少沒有關係，比如說，英國有一位老闆他是億萬富翁，但他也喜歡搞極限運動，熱氣球/航海，沒有因為他是億萬富翁影響他了，因為他有物資財富很多，我們想做做不到的他做到，比如說我們想到太空去，旅遊一次兩千萬，他有這個。對我來講，不要說兩千萬美金了，兩千萬人民幣我也沒有這個能力，如果說兩百萬人民幣我有這個能力，飛上太空去。我支付得起，但我也不認為我喜歡的運動。和這個有錢是沒有關係呢？我可以說有幾點我想說，像志強這樣做了職業經理有小財富的聚集，志向像老闆所有者轉換這個準備是很充足的，像很多的人突然有錢起來，準備不足，突然有錢往往是災難，因為這個錢不知道怎麼才花，這我真的是說，說老實話，你突然一下子鏈條全段了，沒有任何思想準備，突然有錢是災難，有準備和沒準備差別是很大，有準備是知道怎麼運用財富，沒有準備的他就會遭踏財富，比如說，中國農民歷史上都說勤勞勇敢，但實際上是窮得沒辦法，他必須得幹活不勤勞就沒吃的，不勤勞也得勤勞，不勤勞生活問題就解決不了，非常有風險的情況下他還得必須得去做，不做就不能生存，一旦風調雨順一旦大豐收有錢了他幹什麼呢？第一，賭博，第二，娶小老婆，當然說現在說是娶二奶，三個呢？第三，修祖墳光宗耀祖。他突然有錢就不會分配財富。
主持人：劣根性就出來了。
王石：所以說突然有錢呀，當然我相信在座的民營企業都會合理分配財富，但不知道我會不會分配，我屬於那百分之五的。
主持人：好在沒做這麼多錢。
王石：突然有一天控制不了就離它遠一點，這是個人的私人思維方式，就把它簡單化了，所以我現在就當打工的，我也很開心，我想再說一點就是真正的將來中國，現在我當打工了我也很開心。我也想跟志強交換交換看法，我認為中國現在在八十年代缺少創業者，缺少老闆，但是在九十年代末期，尤其是到了二十一世紀，中國是不缺老闆，缺的就是職業經理即使缺就是奇貨可聚，那是奇貨它硬要變成大陸貨，那沒辦法了。(全場大笑)(掌聲)
任志強：我個人還是覺得不缺老闆也不缺職業經理人，缺的是老闆和職業經理相結合，(全場大笑)(掌聲)很多有錢的老闆急着去找職業經理人，覺得一個職業有缺陷，有時候職業經理人有少了老闆的資本支持，所以呢，他需得找一個能和他意向相結合的老闆，很多職業經理人和老闆鬧出很多矛盾，職業經理人也待不長，資本和經營利潤相結合可能不會一致，一定是有矛盾的，在國際上經濟學是一直打了很多年一直沒有打出來，到底是在經濟學上，到底是以老闆為主還是以經理人為主，這個中間曾經很多次翻過來倒過去，最後決定還是以股東為主，這個經濟學近來把員工為主以勞動為主的理論都推翻了，又到了股東為主的管理概念，那實際上是不是取得一種融合，老闆和經理人之間能融合在一起的時候企業效益是目前最高。
主持人：你是指一個身上融合還是指兩個人身上融合。
任志強：通常是指一個管理者然後才附帶一個管理團隊，這種期權給予管理者和管理層的概念，就是期望管理層也是股東之一，國外的經濟學發展情況目前這種情況是最多的，所以大量的用期權的方式來獎勵管理層激勵管理層就是想管理層成為股東之一，這個到目前來說，這幾年經濟理論都是朝這個方面一邊倒，那也就是說成為老闆不一定是最大的老闆，職業經理人兩個同時存在的時候常常是企業效益最高的時候，可以照顧短期利益，也可以照顧企業長期利益，因為持有股權的時候也在考慮企業長期利益，所在這兩者相結合可能是目前這幾年管理學為股東負責，轉換以後發展的一個必然趨勢，所以我個人還是認為中國目前缺少即是老闆又是職業經理人。
主持人：咱們的話題先進行到這裏，任志強先生和王石先生都是中國房地產的風雲人物，兩個人之間還有一種剪不斷理還亂的關係，今天我們也抖抖歷史的賬，因為當時華遠和萬科是要合作的，但任志強先生一直非常反對而且還攪黃了，我就想問任志強先生為什麼堅決的反對？現在回過頭來看，當初的反對對不對？
任志強：我說可能是媒體把它搞錯了，王石應該是最清楚，我是堅決想和他合作的，所以我帶着支票到他們那是收購股權的時候，不是我沒有誠意去收購，因為大股東發生一些變化，他不肯賣給我，那次收購沒有收購成，大概是九八的時候第一次收購，後來以華潤北京置地上市公司的名譽，我是董事總經理，當時"令光林"是董事長，王石也是董事，但我也是非執行董事，他是獨立董事，仍然保持這樣的一個名譽，所以第一次收購，是以華遠的收購，我不但沒有反對，反而是最積極的，最後沒有收購成功，後來的收購是華潤北京置地用上市公司的名譽收購了B股，然後用華潤的名譽收購了A股的，不是是法人股的百分之六點幾，收購的加起來百分之十五左右，但是這個收購和華遠的直接的收購已經沒有關係了，這是兩種不同性質的收購。
主持人:剛才王石先生說話的時候在搶話筒，現在來表達了。
王石：沒有搶話筒，每人一個不用搶，剛才第一個話題是"誰是房地產大佬"？志強已引用國外成功的經驗，經濟學家的論證證明是成功的，實際上大佬已經產生了，就是任志強先生，(笑)我想說的就是這個，第二，剛才說萬科和華遠有恩恩怨怨剪不斷理還亂，實際上是剛才志強已經講了，本身是志強比較強勢的姿態，造成了錯覺，好像是志強反對實際上志強是積極參與的，但為什麼。。。。。。我和志強都有共同之處，雖然一個在北京一個在深圳，兩個都是軍人出身，兩個人都是搞貿易出身，而且都是短兵相接，八四年的時候，搞錄相機主要是從香港進口，然後再批發到北方去，按理論上講，志強他們在北京應該是我們的下家，就是我們批發給他們，他們再去零售，但我突然發現我的批發渠道被打亂了，就是北京一家公司租的軍用飛機，到珠江三角洲直接在當地收購，然後再急速運回去，成了他扮演一個批發的角色，這是誰呢，這就是任志強，哈哈(笑)之後呢，萬科除了搞貿易還搞很多行業，華遠也是搞了很多行業，中間進入房地產而逐步逐步的成為主導，這都有很多類似之處，所不同的呢，就是一個是在南方一個是在北方，所不同的當兵，他是當官出身，他是復員轉業出身的，我復員的時候我是班長他是營長，他本人是我的上級，所以在萬科合併的時候他本人是我的上級，所以是以上級的姿態和廣州合併的，當然他也選擇一條經濟學家證明行之有效的即是經營者/管理者又是所有者走過這條路，顯然我還走在他的後面，這個就是這麼關係吧，應該之間脾氣這個很相同，我非常同意志強這種說話很像，就人家問，你跟王石先生之間區別是什麼？這樣說吧，要用音樂來表示，他說，我呢，是進行曲。。噹噹。。。。。。他這個王石啊！是小夜曲，哈。。哈。。(全場大笑，掌聲)，比較舒緩，是吧？我覺得這個來形象我們性格，他說，你說過，說過，我不是直接聽你說--------------------
主持人：上午有好幾位嘉賓都談了這個問題，基本上是否定態度，但是確實是八月二十六號六部委聯合發了一個規定，其中就有預防防止房地產過熱現象，如果就不存在過熱現象的話，就沒有必要的這樣的一個文件，這裏到底說明什麼？各位包括對這個文件房地產市場的判斷，張司長："我現在是非官方身份，下臺幹部，那麼下午我也講了這個問題，過熱和泡沫經濟是兩碼事，過熱是指開發量的過多擴張，這個過度擴張不一定是價格價值很高，過熱是指開發量的過多擴張，這個泡沫呢，講的是價格遠遠的被離了價值，也就是炒作炒上去的，我想這個泡沫經濟和過熱要把它區分開來，我下午也講到一個例子，海南房地產泡沫經濟破滅，我個人看呢，還不能這樣說，海南主要是房地產經濟的發展超越了它的宏關經濟的發展，房地產超前了，形成了一個過熱現象，當然海南當時也有泡沫但不能說泡沫經濟破滅，這個過熱的過程當中也有泡沫，這個泡沫的表現是炒地皮，一手四手五手這樣炒，地皮的價格越炒越高，這時房地產有泡沫。
主持人：是不是過熱呢？
張元端：是過熱，所以當時過熱，九三年下半年，國務院在調控經濟的時候，房地產作為一個重點，進行宏關調控，海南還有一些地區，廣東的一些地區，作為過熱來進行調控。
主持人：現在屬於不屬於過熱？
張元端：現在是不是過熱呢，我看在全國而言還不是過熱，分析過，還是需求拉動增長，但是在一些城市已經出現了過熱的跡象，所以有必要在太沒有過熱的時候有過熱苗頭的時候及時的預防是非常必要的。
賀英偉：我們博鰲控股公司作是博鰲水城的主開發商，今天能夠有機會跟房地產界的前輩王石董事長以及任先生以及各位領導，談論房地產的話題非常榮幸，還是帶着一種學習的心情來的，剛才談到房地產過熱的問題，我認為對於海南來講，我今天非常高興的聽到了林廳長對於海南近兩三年房地產發展的一個思路，可以年平均百分之六十六的百分率左右在增長，我來海南的時間，比較相對於九二九三年那個時候海南發展高峯時期的狀態我沒看到，我從飛機往下看到半拉子工程，由於當時的泡沫經濟帶來的後遺症，實際上到現在還是海南的房地產，還是海南的房地產一提到房地產就"維恐"揮之不去的惡夢一樣，那麼現在兩三年的發展尤其是這種中高檔的樓盤，尤其是在海口/三亞出現一些以旅遊房地產概念為主這樣的新興的房地產開發傾向，而且以島外熱為主，這樣的一個事實，我總覺得對於海南而言，以中高端客戶為主，結合了海南當地的旅遊資源和良好生態環境，打造出新的旅遊產品和旅遊概念的房地產恰恰應證了海南全國唯一的熱帶省份唯一的淨土，所應該體現出是一種價值，是價值迴歸，從某種意義上來講，海南有很多待開墾的處女地，比如說象我們的博鰲，一夜成名，實際上從我們的前身曉鰲公司九二年進入博鰲到2000年博鰲亞洲論壇成立大會一直到今年的首屆年會，之前實際上博鰲和類似於博鰲這樣一些成遍開發的佔據獨特旅遊資源項目的還很多，有一些，由於種種原因停在那裏，但這並不意味着海南的旅遊資源的獨特性不能在市場上實現，無論是在現在的海口/三亞以及現在的博鰲前一段熱銷京城的博鰲藍色海岸，它的別墅大家可能明天去參觀，它以六千多每平米起價，都以為是天方夜譚，不可能這樣的地方賣這樣的價錢，賣出去的，一期賣得很好，二期有一定的預售，從這一點意義來講，我認為對於海南目前房地產發展來講是一種真正的價值體現，而不是過熱，還不夠，還應該加大對這種資源的開發力度，只不過把過去的擊鼓傳花式的市場變成實實在在能夠把海南真正的環境生態環境智能概念，以及現在類似象博鰲這樣的一種國際放在品牌裏，它就能夠體現海南獨特的價值。
主持人：聽你這麼一說，潘石屹在博鰲發了一筆大財？
賀英偉：這個你可以在給潘石屹先生做專訪，據透露了消息是這樣的。
主持人：不管怎麼說過熱的現象是存在的，你們兩位認為各地房地產過熱怎麼樣？你們兩位操盤手最有發言權，從你們項目的本身存不存在過熱？
任志強：上午的統計數據中，吉司長全國統計的角度看來，要現在說全國出現過熱的現象不太現實，從現行指標來看可以是投資以及土地交易大於交易銷售的增長，從現行的指標來看可能會出現後期預警的問題，在土地的投入上有一個制後的過程，有可能土地第二年第三年才真正轉化為項目的投資和項目的推出。對市場的供應，但我個人覺得不會出現這種現象，中央在七月份的土地拍賣的這個取消協議書上完全進行土地拍賣和掛牌處理情況，前期對土地大量的採購準備以及投資可能和政策是有關的，那麼當這政策推出之後，可能全國土地的供尾速度會大大降慢，而這些土地制度可能明年後年可能會產生的東西就會大大壓縮，如果從北京的情況看，北京最新執行土地拍賣制度之後大概土地總供應量可建樓面的面積算起來不到三百萬，其中有兩個項目本身超過一百萬，如果按照他們五年計劃算的話，每年大概向市場投入二十萬左右的建築面積，這二十萬是當年實現不了的，不管是廣區門還是大紅門都會在明年才會出現這二十萬，因為他們的計劃和土地的時間來看都在三年到五年時間裏，那麼實際上也就意味着今年的在七月一號的土地拍賣出場費當年幾乎沒有任何風險，那麼原有的項目提供在這個時間之前就是為了迴避土地的掛牌拍賣，就趕着在這之前進行大量的投入，必需交納土地代納金，完成土地合同，防止被政府回收防止立項被拍賣，或者用拍賣的手段去重新獲得土地，在這個之前有大量的資金投入到土地，可是實際上完成規劃完成開工完成這個項目到市場的話，還有一個制後時間，假定全國的土地拍賣速度都按照北京的這樣在今年的從七月一號開始算下半年過程中到明年的上半年的過程中所有的城市規劃部門都沒有完全將土地向市場拍賣的供應的準備，有一些個別老的城市像廣州呀他們開始他們的時間比較早，所以儲備中心手裏還有一部分土地，這樣一個制後過程緩解了我們所有先行指標高於銷售指標增長速度，今天早上吉司長公佈的數據土地增長40點8，銷售指標這樣一個增長速度而銷售這一塊增長是二十，這兩者間差一倍，但所有的土地大部分被拍賣的過程中可以看到獲得之後都要一到兩年的規劃期而制後於向市場的推廣，王石可能更有經驗，因為他們從南京深圳都有一些拍到的土地，去年拍到的土地都沒有推向市場，我估計是分期分批的推向市場按這樣一個計算，我估計原來預計可能出現過熱現象會被土地政策的轉化而被消化掉了，壓制住，不管原來是不是這個現行指標都被壓制住了，但實際的市場今年和明年都不會有過熱的現象，那這是其一。
主持人：按照你說的這個現象，說的這種防止房地產過熱現象有一點杞人憂天了。
任志強：就是防止，他就是先行指標的一個防止而不是實際已經出現的，而是防止過熱，但是並沒有真正出現過熱，還有一個就是從這兩年的統計的數字看速度會大大的提高，前一個五年計劃裏，九五期間基本上我們每年不到百分之一的速度來進行，後一個五年這一個十五，五年計劃中，吉司長還可以提供一些數字，我們還可以接近一或者一的速度大大超前，過去在八五期間我們每年城市化的百分之零點五，就是五年增長了百分之二點幾三點幾，九五期間我們增長了百分之五左右，從三十一增長了三十六，每年平均百分之一，不到一點，這個五年計劃實際上的最近速度會不到一點，這是城市新增的容量問題，如果這個新增容量在不斷產生和延續的話，這個過熱現象也會被消化掉，所以表面上看，這個過熱指標都達不到城市化增長百分一個點，這個百分之一點是非常非常大，要是城市提高百分之一的話對房地產是非常大的影響，我個人來說，我不太擔心過熱的現象，第三個就是私人資本的投入會自我約束的去控制，過去是靠銀行資本/國有資本來投入控股，而現在的統計數據證明，企業的自有資金加大，就是非國有成份的加大，非國有成份佔到了很高的比例，自有資金的加大和運作款的加大，減少了銀行對地產的支持和投入，上午吉司長說，那個只佔了銀行貸款的百分之二十三，已經很低了，過去銀行支撐的資金要佔百分之六十到七十，這個比例是很大的，靠銀行的錢產生的泡沫性是很大，而靠自己的錢和預售款去支撐地產的時候銀行的風險和信用的風險都會大大減少，所以我個人認為，從全國的現行指標來看和採取的現行政策的來看，今後一兩年不會產生太多的過熱。
主持人：剛才任先生談到在土地和銀行資金方面減少一些共擠。我現在發現另外一個現象，就是很多公司忙着上市，包括排隊的地產公司，那是不是意味着銀行那方面風險轉移到股市的可能性，任總？
任志強：說是這麼說，但是真正的地產公司上市的有幾家？九八年以前大概加起來有二十九家，境外上市三家，共計三十二家，發行共是三十二家，債券不超過五家，這一些債券到了還款期都還完了，後來買殼上市和準備上市，真正開放後新上市的只有四家，真正掛牌只有四家，買殼上市的大概是十四家，其它行業轉向的不超過三十家，總共加起來一千多家上市公司不超過一百家，不到百分之十，全國將近四萬家開發公司，現在就接近四萬家，四萬家開發企業你只有一百家上市，你到市場上能融多少錢？對股市有多少影響？對整個地房產商有多少影響？我們要指定分析一下沒有多少影響，幾乎可以說是非常非常少，我們這一次對地產公司進行排列，也沒有超過五十家進行排列，就是都沾得上邊的不超過一百家，這裏真正在地產中投入在股市中所融的錢也是少之又少，非常非常少，對股市沒有什麼影響，影響很少，和資產結合我想地產公司這個走向是必然的，可能今後會越來越多，是我國的經濟制度和土地制度決定，用過去辦法拍賣可能不行了，用過去的辦法可能有問題了，大家都會向資本市場融合，再一個我們沒有太多的證券化債券化和其它的一些金融支持，土地的抵押是貶值抵的，國外的土地抵押是增值的，他們是按產出來抵押，我們現在是按評估值減值這種差別是非常大的，我們的改革不能在短期之內改變的話，依賴市場依賴於銀行和資本金各三分之一這種現況短期之內是不會完全改變的，所以資本市場想對地產商擴大影響那可能就是一萬家或者一千家公司對股市產生的影響隨地產產生的影響而影響。
主持人：因為剛才一直在過熱嗎，現在房地產出現一種現象大規模的圈地，王石先生為首的萬科在去年到今年圈地的規模應該達到一千八百萬平方米，是不是這樣數字？
王石：一千八百萬平方米是相當大的。
主持人：是不是預視着未來房地產走勢是這樣一種模式。
王石：剛才說到房地產是不是過熱的現象就不準備談了，突然發現矛頭對準了我，帶頭來圈地，我再說一下，不久前，在北京地產十週年論壇上，我談了一個觀點，房地產形式傾向的三個觀點，第一呢，是地產商圈地泡沫投資過熱，消費超前，當然要轉過來，萬科把地都圈了，你不讓別人圈，你說是泡沫我們來看什麼叫泡沫，兩個概念，一個是大小不適當的大是過大，比如說，我們所在地博鰲，博鰲地發展商拿地是幾十平方公里，四十平方公里，四十平方公里是什麼概念呢？兩個澳門，是個城市，絕對不是地產商開發而是城市開發，我們的開發商不是表揚自己，在表揚潘石屹，歡迎投資者來投資，絕對不是一家能承擔下來的，這顯然規劃不是一樣，我們現在的開發商，我們的目地就是規劃城市，那我說，你拿十平方公里不算大，但你做一個項目一個住宅區就太大了，就目前我知道的案例，這去年以來最大的案例就是一萬八千畝，一萬八千畝就是十二平方公里，我們知道蛇口，誰知不知道蛇口是多大？有沒有誰能告訴我，開發的改革開放之前蛇口模式時間就是生命，效率就是金錢，這個蛇口，蛇口開發到現在，十平方公里，就今年這蛇口，但我們現在一個區小得四千畝，五千畝，六千畝，多的一萬八千畝，顯然作為一個區的開發就規模的大小，一般來講，十二平方公里是什麼概念，你隨便算一下，一平方公里差不多是一百萬平方米，十二平方米就是。。。。。。。顯然這種圈地的方法小區的開發是過大的，大小的概念就不一定在地球上一平方公里十平方公里的差不多，實際上差別是非常非常大的，就一般來講超過一平方公里我個人認為，已經不是一個小區了，這是一個概念；第二，資金的能力，雖然剛才志強講，他自己的錢怕什麼，我們不是說怕，我們說是一種現象，因為你投了就希望它產出平衡，現在中國房地產平均的負債是多少？是百分之八十五，是無論從什麼角度來講是非常高的，是非常非常危險的，在這樣的前提，除了個別地是免費給你的之外，但其它都不是免費的，不是免費的大規模的圈地，這個資金會發生變化，資金鍊一定會斷掉，所以說這樣大的圈地在普遍資產負債這麼高的情況下，圈地運動毫無疑問這是泡沫，這是發出一個判斷看法，顯然對發展商再去拿地再去開發對你的把握應該引起關注，這是我想的第一點，至於反過來講，以萬科是一千萬平方米這也是不小的數字，你說多大，你沒有十二平方公里，你差不多也有十平方公里，對萬科來講很簡單，剛才講了單向的十平方公里也好，八平方公里也好，但我也要告訴你萬科的單向項目到去年年底萬科的整個土地儲備是九百六十萬平方米，沒有到一千萬平方米，當萬科的土地儲備是十個城市的二十五個項目，分攤一下，算一下，一下一個項目多大面積，十個城市分攤下來也就是九十六萬個平方米，你在二十五在平分，一個項目在四十萬平方米左右，就基本上萬科的單向項目是沒有超過一千畝土地，因為萬科是全國房地產開發公司，是在十個城市差不多一年過去了，半年過去了，到目前狀況我們的土地儲備量是多少？我們的土地儲備量是六百八十萬平方米，其它的在開發。
主持人：那三百萬已經在開發了嗎？
王石：開發中，不象傳說中的一千八百萬平方米，我個人認為，按照萬科的開發速度保持一千萬平方米的儲備，因為我剛才跟你講了，我們看我們上海我們在閩行有兩個開發項目，在徐匯/浦東/寶山有一個，我們在上海是六十萬項目，我們在上海的土地儲備最多，我們在天津有很大的土地儲備，一塊就接近佔了三平方公里，萬科的體會，這是萬科三年前拿下來的，是萬科本質的資產重組當中我們把我們的酒店換出去拿下來的，我們的項目酒店不是我們的優勢，酒店的股權換給地方政府，拿一億五千萬現金換了它，就屬於我們資產質換中，一種激活我們的成量資產，就這塊土地我們萬科搞了三年，為什麼我們規劃下不了手，後來才發現這個大的一平方公里以上是一個城鎮開發，萬科一直都是小區開發，我拿的這塊大地沒辦法，我相信博鰲開發商也有他的苦衷，所以我們講這個概念，絕對不是說萬科手裏拿了很多土地，你們說不要拿了，這絕對不是，本身平均下來項目不是很大，就最大的一塊也是萬科被動。
主持人：你這一千萬平方米土地佔有你萬科多少資金？
王石：我只能這樣來回答你，一個總數來回答，萬科在發十五億轉換債之前我們的資產負債重來沒有超過百分之五十，基本是在百分之四十五左右，就是這樣一個把握，因為這是我們的土地儲備象今年發十五億可轉換債，我們知道可轉換債可以轉換的股票也可以到五年之後才可以還是一個長期的發展項目，就把這個加上，我們的負債呢百分之六十，萬科的經營風險角度看這一點偏高的，所以說現在在普遍房地產/資產公司負債在百分之八十五的情況下圈地項目，是泡沫。
賀英偉：我接着王總的話題說一下，提到泡沫又提到圈地，王總也是把我們為什麼作為土地儲備的概念為我們作了一個說明，對於博鰲我們還要多說兩句，這個博鰲呢，從海南曉奧公司進入博鰲以及三個規劃面積的調整，當時叫海南博鰲旅遊度假區，當時是十五平方公里，由一個蔣曉松先生所創辦的海南曉奧公司也是日資的公司獨家開發萬泉河入海口這一塊，然後到了九九年調整到為二十七點八平方公里，到2000年調整為四十一點八平方公里，調整是經過海南省政府針對博鰲水城的發展依託於博鰲的這裏地理的條件服務於博鰲亞洲論壇的宗旨，就是要把博鰲不僅僅是一個房地產而是把它昇華成能夠適應未來為博鰲亞洲論壇專業化服務的人文環境和社會環境都比較好的居住的地方，從這個概念來講，我們博鰲整個四十一點八雖然是相對於其它的開發區來說，博鰲的面積比較大的，兩個澳門這麼大，那麼仔細看呢，博鰲它有百分之二十五的江河湖海溫泉水域都在裏面，這些地方是不適應當房地產的概念，那再有一塊呢，按照我們開發的力度我們要讓出大部分的農莊。。。。。(換帶錄製)
王石：房地產模式實際上剛才已經談到如何融資，現在融資市場對房地產還不是很暢通，隨着我們看，剛才講了有一種泡沫現象，這種房地產開發規模越來越大是必須趨勢，規模越來越大資金量就會越來越大，通過多種的融資渠道必然房地產公司要解決的，但是實際上我們上市的渠道到目前為止，還是限制的，也就是說2000年以來就是四家，再把過去就是九八年以前上市的29家再加上4家，再加上中間買殼，中遠房地產進行上市的，如果說我們這是五千億的產業，我們現在已經成為各地城市的支柱產業也好，或者主要的經濟產業之一，顯然房地產公司的規模是不相適應的，那我們談第一個觀念，規模的第一個開發，目前市場的籌資渠道是不相稱的，萬科這樣的地位是很少的，發A股又發B股可轉換債，但直到現在萬科的資產規模已達八十個億，至於說剛才談話的主題，誰是將來的大鱷，這種說法我不同意，房地產開發必須有正當的投資渠道，一定是透明的，一定是公開化的，如果它都不能透明，是不公開化的，它可以做得很大，它可能在新疆，我不公開化，一百平方公里的儲備沒有人跟你，但我認為中國在五年之內房地產格局變化不大，但如果說大小我們在市場信息化數字化的當中，首先要一點透明度，如果沒有，就沒有意思。
任志強：大概只有中國人喜歡說大鱷媒體早想把地產公司弄成什麼大鱷，我這個從美國回來，真正用於上市百分之七十以上，出租鋪面不是搞開發，美國小的地產公司只蓋兩棟房子，一年三個月蓋兩棟房子就完了，三個月又蓋兩個房子，一年大概蓋八棟房子，每一次就兩棟而且很簡單的住宅，但是美國的產率有多少？美國的房地產所有的交易量都加起來接近我們中國每年的固定資產總值，總值量的百分之七十五，非常大，靠什麼，就靠量大，每一個小公司兩棟兩棟房子建，他沒有大額，美國今年新增的估計在一百三十萬套，二手市場佔多數，大概有七百萬到八百萬，而中國的房地產才有多少？農村的不算，城市的全加起來二百萬多一些，比美國差遠了，美國都是兩棟兩棟的房子，而中國的王石可能就一個人可以蓋五十萬平米，但即使是這樣，有這樣幾個公司並不能撐起中國的一片天，中國的GPT總值我們也只佔到七八左右，而美國的就比我們大多了，在房產這塊佔了十四到二十二，它的總量靠小的積累，我們現在就拼命找個大了，成為大的很難很難，盈額到了三十四十億的時候已經覺得很累很累的了，大概有二十二個項目，主要是靠八個項目來支撐，而我的房子也賣得比較貴，王石的房子平均賣四千，五千，六千平均，我的都集中在北京，平均一萬塊錢平方米，我賣一平方米就他賣二平方米，我賣五十萬平方米就已經很多很多了，三十多個億已經不得了了，做到一百個億兩百個億進入到五百強，不太可能，而這個管理能力土地儲備入住糾紛，如果說還沒有露面的大鱷，只能說在境外市場和資本市場相結合的基金，經理人管理層迅速的佔有原有的土地項目，否則他拍賣的都來不及，到目前看，現在的格局發展情況土地制度金融拍賣以後，出現幾年迅速能成為大規模的如果沒有寵大資金支持這種大規模的是不可能出現的，現在的格局可能會在相當一段時間維持下去，我個人認為，年產都蹦出一位上百個億的很難，通過近兼併組合的形成的倒有可能，那麼就需要有強大的市場支持，這種支持才能實現把所有的資源形成一個巨鱷。
張元端：我想說一下大鱷，大鱷呀，我也不太懂，我在說經營理念要改變，不能再去求大，我的想法，我們原來的房地產是從1978年慢慢發展起來的，一開始規模很小，後來規模變大，但現在面對來說，空房大量增長，增大幅度還不小，如果在這樣的情況下，我們在片面的追求大，你生產出來賣給誰？空在那裏嗎？所以我說，對大這個問題，特別是房地產不能去做，不能再鼓動他，再鼓動他就不得了了，原來是求規模，你不鼓動他，他也要發展，現在經營理念怎麼改變，原來我們是求規模效益越大越好，現在針對現在的空置房大量增加，我們要改變這個理念，就是要按照新經濟思潮，主要是產品的，提高產品的科技含量和信息含量下功夫來提高效益，而不是擴大生產規模產品數量來求取規模效益，把規模科技信息相結合，求取一個綜合效益，南而不是單純一個規模效益。
任志強：我在補充一個，我們在座有一箇中文說得很好的英國人，全世界一個最大的地產商的案例就是一個英國的碼頭，全世界第一位加拿大的地產商，在英國建了一個碼頭，當時在全世界引起震動的就是同時他帶動銀行和帶動地產商的破產，整個碼頭的區域非常大，一共是十七棟樓，每棟樓的規模都很大，幾年以後，這個地方成為非常好的場所，那是整個大型的CBD中心，當時卻因為需求支撐不夠，所以公司帶動銀行都破產，歷史上有記載的，地產界破產最大的一個案例，大不一定是最好，中國的地產是一個高速增長的一個過程，兩位數以上的增長，可能明年和後年仍然保持兩位數以上的算高速增長，這個高速增長過程中不會因為你大就產生問題，但是一旦出現問題，反正越大越不好調頭，地產的和別的不大一樣，它有差別，所以在土地儲備的問題上，我們過去是三百到四百，五百萬到頭，而這個土地相當一部分不用於建設，這次的物流六千多畝，真正的可以用於建設的只有一千四百多畝，所以號稱我有六千畝的土地儲備，但真正的用於建設不到三百萬平方米，所以這個土地儲備不能單用我有多少畝這個概念，我們要落實到可以建設的面積上這個概念，我這個不管有幾百萬畝的土地，但我可建築的面積是多少呢？可能是一百萬，二百，三百萬。。。。。。。北京現在有綠化帶項目，綠化帶項目可能很多公司吹我有多少多少面積，但實際綠化帶要求百分之七十以上，只有三百畝可以使用，所以他說他有一千畝實際上他只有三百畝，另外一個可建設面積還有一個差別，就是配套要扣掉，我們拿竣工和銷售增長的對比，所有的統計局各地方的統計局常用的數據，今年我的竣工面積是多少？我的銷售面積是多少？而銷售面積只要大於竣工面積這個城市就不會有泡沫，正常和高速的增長，銷售面積大於竣工面積，這是一個很重要的指標，另外，我們國家的統計不是以套為準，是以平方米為準，而每一個建築面積只佔銷售的百分之七十面積，有百分之三十歸建築公攤面積，我想城市裏面或地區裏面，你的銷售面積大於竣工面積是沒有泡沫的，只要你保持銷售面積大於竣工那你一定沒有什麼空置，都是被銷售掉了，但它可能有一個制後，就是說我今年把明年竣工面積都銷售了，合算到今年，合算到當月的，可能有一個制後，如果每一個城市都延續的制後的成為一個成立可能不會出現什麼問題，這個對比還是有其結果的，我們現在的問題是認為我個人認為，我們的地產公司小得太多，所以我們需要大的公司，比如說我個人認為，什麼比較合適，一個小區面積三十萬平方米合適，因為它的公共配套和它的建築最成配比，你要用一箇中心配套，走得太遠，可能用兩個配套呢，費用會增加，從一個公司的情況看，六十萬平方以上，當年開過工可能是自行能週轉，如果不是六十萬平方米以上，對於上市公司來說，也要保持三年一個週期，每年有一個利潤結利做不到，可能大一點的公司要一百萬到五十萬才能調整，保證一定的竣工量，盈利利潤上市公司和資本市場相結合利潤保證，要不然每一股收益今年高明年低，資本市場接受不了，所以一定要看你的規模和你的需求是批配的才可能，否則的話就要需要三百萬五百萬以上的，當年開工這可能就太大了，而過小的三萬五萬這樣一個小區不成熟，這個小區很難做到很好的配套，居民住起來不是最舒服的，環境和條件都比較差的，而我們恰恰是這種小區太多了，你就給城市的規劃城市建設居住環境生活質量，提高上了都會造成很多困難，我們最缺的不是最大的公司多大多大，而是最小的公司要適當的有多大，那我今天下午也講了，採購一千套的與三百套五百套的採購的價格就差了很多很多反而不值得，對量的大小一定在根據你的體制相適應跟市場相適應，最後的結果才是最好的結果，美國的市場他是私有主意，他就買兩小塊土地，我就賣兩棟房子就夠了，我不用跟別人去競爭，他可能不斷的作業，那中國就不行了，兩個房子怎麼形成一個完整社區，政府又不批你，你怎麼做這兩個房子的配套，因此，各個地方要根據自己的情況要是在一箇中小城市，你一年的銷售量才三十萬平米，能建一個一百五十萬平米的開發公司，你不能遭踏市場，但是作為一個一千萬的銷售量的城市來說，你是一百萬的，那你的市場佔有率並不大，好的公司一般佔有百分之二十至三十，我們公司去年在市場上佔有的分額是百分之十五，這個要根據你城市變化的開工面積和市場背景，才能保證大小的問題，這樣有利於我們公司的發展，謝謝。(掌聲)
主持人：看來誰將成為中國房地產業大老，臺上的幾位都持否定態度也不願意看到這種局面出現，更重要的是能有一批優質的企業以健康的心態推動房地產業正常的發展，所以誰將是房地產的大老，我想這個企業整體健康發展也是這個大老的願望，那麼我們這個議題上半場就到此，非常感謝大家，請嘉賓下臺，我們再請出兩位嘉賓，休息幾分鐘。下半場的討論由副主持宣佈一下，下半場兩位嘉賓一位是福布斯的中國首代福潤先生和國家統計局的汲司長。