對話主持：秦朔、巴曙松
對話嘉賓：陳啓宗、陳景祥、李稻葵、蓬鋼、閆建霖、楊戈
主持人：昨天任志強、潘石屹先生給了我們一場生動的對話。下面進行今天下午的精英對話。我們有請今天兩位主持人，秦朔先生和巴曙松先生。
參與對話的嘉賓是：陳啓宗先生、陳景祥先生、李稻葵先生、蓬鋼先生、閆建霖先生、楊戈先生。
另外我們這場對話也安排了幾個話筒，讓臺下的嘉賓和我們一起來做一個實時的互動。好，我們把時間交給兩位。
秦朔：我覺得今天還堅持在這裏的人，是我們這次博鰲論壇最幸運的一羣。過去清華大學校長說大學不是有大樓也，是因為有大師，所以是好的大學。今天我們聽了巴教授和陳先生的一番陳詞肯定明白這個含義，我相信我們這一輪的對話也會非常精彩。
這兩天的會開下來對於中國房地產，我們先先把它界定中國內地的房地產，基本上兩種聲音，一種聲音是非常的看好，認為還有15到20年的黃金機遇期，這種最極端的一種表述就是今天上午我們中信證券的王先生講的叫《心有多大舞臺就有多高》，另外一個方向的判斷就是現在也要居安思危，也有一些潛在的問題，我們把它極端化一些也可以叫做心有多大，陷阱也可能有多大，這就是兩種方向的思考。
我想跟大家提第一個問題，尤其是我們巴所長呆會因為趕航班要先走，我們要請他先發表一下意見。我一直在思考一個問題，中國房地產開發商創造的價值問題，現在我覺得中國的房地產的價格出現了兩個創，一個就是價格屢創新高，無論是地價還是房價；另外一個我們不能說價值是創新低，但是我自己覺得價值提升的程度遠遠趕不上價格的提升程度。如果把價格和價值作為一個性價比的曲線，我認為中國的房地產是不斷下降的，我用越來越貴的價格，但是買不到越來越好的價值，我認為這是越來越下降的。當然又有人說我創新很高，我們越來越好，我們價值是不斷上升的，我想這個問題就是房地產這幾年價值到底是在上升還是在下降，請巴所長先談談這個問題。
巴曙松：謝謝秦總，我現在還沉浸在剛才的陳先生的演講裏面，還沒有回過來。
我想接着他剛才比喻說一句，說有錢人的兒子，不太容易成才，陳先生開始演講說了，房地產為了要做房地產，因為賺錢快，在過去幾年裏面我們房地產行業賺了很多錢，從整個國家的產業來說也算是一個有錢的兒子，所以我想剛才秦總提出的這個命題，接着再請陳先生從旁觀者清的角度，再來談談對中國房地產有錢的兒子，有哪些剛才秦總所說的值得反思的問題。
陳啓宗：我還是那一句，對不起，我認為你不要忘記中國現在這個大的氣侯，大的環境，乃是中央政府，還是非常大的參與經濟的活動，我個人認為，不這樣做，是沒有前途的，可能你從原則上面理論上面來說，我不願意看見這個東西，但是在可見的未來，我認為中國的特殊的情況，中央政府必須大力的參與經濟的，不應該說活動，是政策的制定，所以到底中國的整體經濟前景架構是怎麼樣子的現在還不好說，房地產是其中很大的一塊，到底國家要怎麼讓房地產這個行業健康的發展，我剛才說過了有一些房地產是非常重要的，因為數字大，帶動了整體經濟，好好的利用它是好事，不好好利用它的壞事，所以國家領導這方面就真正考驗他的智慧了，但是我最終我認為你不我做多改變政策怎麼樣，才能夠決定將來前面的路怎麼走我覺得這個不容易，你既不扼殺他，不殺死他，叫他仍然興旺，但是又不價格飛昇，搞到社會不安寧等等，這個就很高難度，所以我認為這方面是巴教授你們這些學者們要好好研究的問題，所以我現在把麥克風給你了。
李稻葵：這個問題我覺得問的非常好，很有深度，我在考慮這個房地產的開發商，他提供的價值，這個東西恐怕有兩個層次，一個層次是你這個房子的使用價值，你設計的怎麼樣，節能不節能，是不是經得住審美觀的演變，再一個是短期的，或者是長期的投資的價值，目前來看，好像我個人的判斷，我沒有深入的系統研究，好像第二方面做的還不錯，房地產價格二級市場猛漲，所以投資價值是有了，但是使用價值要打一個問號，半年前我們請陳先生到清華大學做過演講，他說過一句話，我重複一邊，他蓋房子，要蓋出來30年以後都不過期的房子，我說好，首先請你在清華大學幫我們經濟管理學院先蓋一個新的順德樓，再找香港的富翁捐一筆錢，這是大學非常需要的，現在很多房子蓋出來之後馬上就過時了，這兩個價值想不清楚，我但是我覺得應該分開。
秦朔：這個問題如果像李教授所說的，如果你的利潤保障主要是依靠投資性的價值，我覺得你千萬不要貪天之功，據為己有，這不是靠你創造的使用價值，不是你給消費者創造的實用、科技，這是這個社會整體發展給你帶來的特殊紅利，這個不是年年派這個紅利給你的，我現在見到他們這種驕橫，到了一種真的是難以容忍的地步了，所以我覺得要發出這種盛世危言：不可以貪天之功，據為己有，中國房地產發展20年，你自己如果從實際的效果角度來看，你究竟有沒有發展，英國建築的壽命是多少，我們建築壽命是多少，我看你幾年以後房子都不能看了，就得拆下來重新建，GDP每年都在增長，你拆一次建一次就增長，國外是建造，建造好之後維護，我們是建造破壞，再建設再破壞，GDP可能翻了很多翻，國民福利有沒有增長，行業有沒有真正的進步，這個問題是很值得我們思考的，不知道陳總同不同意這個觀點？
陳啓宗：對我來說是一個好事，為什麼呢？因為價格的上漲，大家都得益處，反正我不願意看到他上去，他也要上去，我是得益者，但是價值我跟朋友說我真笨，我去跑去高盛，摩根史丹利，他們拿別人的錢混一混，又賺了很多錢，但是並沒有為經濟體創造了價值，我是笨，買了地，然後慢慢的蓋，蓋最好的東西，但是我的回報率也非常的好，所以這個是兩碼子事，不能夠完全放在一塊。
這個就提到另外一個問題，就是現在全世界的資金過剩的太多了，有人說，從前說中國窮，後來說中國富有，我現在說中國還是窮，中國13億人口改革開放28年，現在在銀行系統裏面才有23000億美元，外匯儲備也不過說13000億左右，但是中東以往三年從油價的額外的收益已經就3萬億，人口不過是1億5千萬，等等，現在全世界錢太多了，這個錢都往亞洲跑，特別是往中國跑，也包括我們中國的房地產，這個對我來說就是很小心的，國家官員們麻煩你們注意一下，從一個方面來看我喜歡了，他們買股票大陸的公司80倍，老實說我那個公司才20倍，是香港最高了，第二名才只有11，我是21，市盈率，剛才巴教授說，來香港買，歡迎，但是你聽了，他們現在不只搞上市公司，也去蓋房子了，他們懂什麼蓋房子，蓋房子就是那麼容易了，好多人以為房地產是最容易的，有錢就可以，買了地，圈了地，找一個建築師，凡是請建築師來蓋房子的人都是非專業人士，他們蓋的東西都是亂七八糟的，都是水平不夠的，但是卻是破壞市場，卻是對價格會有影響，從這個角度來看對我有影響，我是兩種看法。
巴曙松：我想插一句，剛才陳先生批評的像高盛投資銀行，其實沒有什麼價值，你作為美林的說一下。
蓬鋼：金融也有金融的價值，金融並不等於說是經濟體系裏面就不創造價值了，金融是把資金合理的分配，把它用到最需要的地方去，也是在經濟體系有他的作用。
我剛才就一些問題，剛才陳先生講市場錢太多了，可能在今後這幾個月可能就會出現一個逆轉的情況，有可能這個就是極速的下降，到目前為止，資金量把資產的價格推到很高，這個趨勢有可能在今後幾個月有很明顯的下降，尤其是在流動性的衍生產品，尤其是在美國市場的泛濫有很大的關係，在亞洲來講這個問題並不是很大，大部分的經濟學的還有做投行這個行業是這樣的，亞洲市場實際上對於所謂高科技財務產品這個方面他的比例並不大。
我接着說您說的問題，價值和價格優沒有直接的關係，我覺得也是值得討論的。
價格裏面有價值的成分，但是價格實際上主要是由市場供需關係決定的，這個東西有價值，但是如果沒有需求的話，他的價格不會很高的，一輛汽車很高級的，如果放到一個沙漠裏面沒有油的話也是一錢不值的，如果是一個很容易做出來的東西，但是在一個市場裏面需求量很大，可能又很難再來復制它的話，價格依然會很高，我覺得把價格和價值放在一起來討論，未必有那麼大的意義。
還有陳先生講的關於中國外資對中國房地產市場的價格的衝擊，因為我們專門從事這方面的從業人員，所以我覺得第一量非常少，另外我覺得這個問題的關鍵所在並不是說外資進來對這個市場有多大的衝擊，而是我看到一方面中國的銀行裏還有中國的金融體系裏面，有很多的資金，可是中國的企業又非常需要資金，這兩者之間沒有一個非常有效的平臺，這樣造成了為什麼這些外資的投資機構在中國能夠找到這樣的業務，就是因為中國的錢現在用不上，實際上我們政府應該立即關注而且要解決的問題是應該在中國創造出更多的金融產品，創造出讓中國的資金用到合適地方的平臺，正是因為國外資金有這麼多靈活性，才找到了這麼多投資機會和做業務的機會，中國的錢如果組織好的話，實際上並不需要太多的外資參與，但是目前沒有這樣的平臺，中國整個金融體系的錢要不放在銀行裏面，要不拿到股市裏面去，要麼一年掙3%的利息，要麼一個月丟的精光，中間沒有其他的風險和回報，根據不同的人不同需求來創造需要的產品，這個是我們對於中國的金融系統急需解決的一些問題。
秦朔：因此時間關係，我們請李教授，我順帶再問一個問題，請李教授做一個陳述就結束，就是關於價格和價值，我覺得李教授是清學經管學院管理的角度，我一直在研究，我看很多其他行業的行業領袖，你看他去觀察行業和研究企業上升的時候會給人一種要談到管理，比如說研發、供應鏈、營銷、人力資源、組織結構等等，但是我看到房地產行業裏面我們也去搜索了一些著名的富豪，我發現他們基本上談三跟問題，第一個談土地，第二個談錢，第三個就是政府政策，發現似乎這種行業裏面內升，我們通用管理的規定在這個行業不適用，所以有一個觀點這個行業是不是一個特種行業，這個行業說的話和通用管理人的話是不一樣的，他們有自己一套獨立的語言，這個其實和價值和價格很有關係，因為我們看很多其他行業在價值創造過程中，如何優化他的管理，而且房地產行業這些東西都是可以忽略的，請您談一下。
李稻葵：這個問的是非常關鍵的問題，中國房地產行業有什麼特殊性，這個問的非常好，我觀察，我覺得咱們房地產行業在一個正常的市場經濟裏面他同其他的行業恐怕差不太多，今天上午說，房地產和賣平板電視做汽車上面本質上面沒有什麼差別，就是生產產品，服務人羣，但是在中國經濟特殊情況下，有特殊性，兩個重要的資源，一個是土地，一個是資金，這兩個資源的獲得，是需要大量的政府關係，社會關係，所以在今天我們房地產屆的英雄們，這個我看大部分可以說沒有一個例外，在這兩方面是不可以的，一定是必要條件，這兩個方面搞不定的話，你房地產休想發展，所以給定現在這個行業需要這兩方面重要的資源，所以你在這個行業做成功的人，一定是這兩個方面非常強的人，社會上面的智力、財力分佈一定是符合某種規律和分佈，這兩方面強的人，肯定搞設計、研發、審美相對而言就不一定可以的，這是一般規律，不說某個個人，這裏邊也有例外的。
但總的來說由於這兩個因素在目前中國這個市場經濟情況下，是至關重要，而且是政府控制的，所以出現目前很奇怪的現象，說到這兒我剛剛沿這位着老總的話我提一個東西，就是中國現在的確不缺資金，而且國外的資金也很多，於是我們的房地產的這個行業大家更看重投資的價值，大量資金進來，包括投資銀行高盛等等，美林都進來，但是我感覺到這些資金進來，在很多程度上來是瓜分我們的價值是提前把價格上升鎖定了，如果咱們純粹總狹隘的民族主義來看的話，但是這個是我們不需要，海外有經驗的有設計水平的，有管理水平的，遊服務意識的，非常成功的開發商進來，在這個產品開發上面給我們提供幫助，搞合資，我提過一個概念，在金融裏面叫QFII，在房地產行業應該也提出類似的概念，我叫做QFRED，把在海外成功有經驗有理式紀錄的開發商引進來，有意識請他們進來，就像我們請海外投資銀行來幫我們投資銀行提高水平一樣，在海外引進一批合格、境外的投資商幫助我們的開發商來共同發展，讓我們開發商拿地，一起來研發來拿地提高我們產品的質量，這個是我個人的觀點，希望大家可以借鑑。
巴曙松：我對香港房地產有限的瞭解，他們幾位都在，在香港房地產快速發展的時期也有3、4千家各類各樣的地產商，羣雄逐鹿，到今天大概前10大地產商能佔多市場份額的60%還多，所以昨天的股市大跌和尾市大反轉，我有一個做投資的朋友說，今天市場要死人了，跌到1200點的時候，做投資可能會被銀行斬倉，斬倉之後到了半個小時跌到200點，所以要經過一個週期的洗禮就重新排名了，所以我也希望如果我們經歷過這麼未來10年的快速成長，然後在中國內地的比如說新鴻基、恆隆、這樣前10大企業，在目前3、4萬家公司裏面，未來的這些公司在哪裏，能夠在10年之後還站在博鰲講壇上面說，84年的週期，65年的週期能夠都過來，那不是一件容易的事情，所以我們每次都在投資屆講一些非常有趣的話，第一句說，只有當潮水退去的時候，我們才知道誰沒有穿游泳褲，當颱風來的時候豬都會飛。
陳啓宗：我一句話話，土地增值稅現在大家都說不好，到底是徵這個稅，要是你真的按照法規來收的話，整個房地產就完了，政府要做事的話，是可以做的，但是要衡量不良的效果，但是並不表示政府不可以做這樣的事，現在政府還是主要用其他的行政手段，有一件事還沒有看到政府用的，用市場供求的方法來把房地產價格降下來，譬如說剛才巴教授說，城市發展一倍，土地的供應量多的不得了，住房很自然就會下來了，再加上不一定要收百分之百，你就威脅收土地增值稅，你一這樣說，就把雞飛狗跳，所以其實可以做的很多事。
閆建霖：我是中信證券的，來到博鰲參加這個論壇主要作為一個聽眾，聽到了很多不同的聲音，非常的高興，我們也非常高興聽到了很多不同觀點，還有我們也發現來到這裏我們總共來了五個人，在這裏會有很多潛在的客戶，中國經濟高速發展房價不斷上升的看似盛世的情況下，也聽到很多危言，包括風險的防範，包括週期性對行業帶來顛覆性如果進行防範，包括很多警示，換一個角度來看待問題，以及引發一連串經濟問題的討論，其實因為工作的原因，我有幸和很多企業有較為深入的關注，我們投資銀行沒有什麼，主要價值體現是和客戶共同成長，通過客戶來成就投資銀行，中信證券在房地產的佈局是在去年因為資本市場很好的全流通的實現，以及房地產也迎來了很好發展的時期，在這種情況下，我們做了一個大的佈局，現在比如像萬科、中新地產本身，富力這些都是我們現在服務的客戶，在這個過程中，我們跟他們有一個比較深入的接觸，今天討論主要是企業價值，除了掙錢以外，發展以外，還為社會帶來什麼價值，我想說的是我覺得在這裏不乏受人尊敬的企業和企業家，其實企業發展經歷過一個週期，尤其房地產從90年代中期，80年最早成立的中國房屋開發集團，逐漸在93年包括海南房地產泡沫，其實也經歷過很多週期，現在能夠生存下來都是非常了不起的企業，在這個過程中間我發現企業除了發展之外，他能夠給社會帶來的價值是多方面，比如他首先是建設住宅為例，居者有其屋，因為很多人會去買他的房子，包括在座的人，你住他們生產的房子，還有就是像商業地產方面，現在越來越重視生態，在商業地產方面比如像陳先生我希望能夠建30年不落伍的建築，或者更長時間，現在是越來越多的且，因為市場的競爭是越來越激烈，房屋的質量包括重視生態環保等方面，我看到我們很多的客戶都是高度的關注。
還有一個是企業不斷競爭和成長的過程中間，好的的企業不斷脫穎而出，我相信很多企業其實在下來我們討論企業價值的時候，企業最最重要的價值體現在他的團隊，就是人力資源系統，他的文化，包括他的管理，還有他的戰略，這些都是企業最重要的，我們可以看到現在我們要問一個問題，一個整天爬山的董事長，這個房地產企業可以搞好嗎，這個不能簡單的回答，完全看企業處於什麼樣的發展階段，所有的房地產幾乎都起家在一個項目公司，你如果是家整天爬山，你這個項目沒有可能辦好搞好，隨着不斷的發展，搞好這個項目之後，再搞下一個項目，實際上所有的房產企業都是控股公司，下面都是項目公司，這樣的發展就成為了個企業型的公司，下面是項目公司，但是你如果想更大的發展，比如說你要同時去下面有150家的項目公司，而且非很多的片區，進入了很多的城市，你要如何辦呢，你可能在總公司提升之後，要在區域形成區域管理公司，本身就是區域集團管理公司，我們把它稱作三級管理，目前在全中國能夠實現三級管理架構的大的集團房地產開發公司可能萬科是剛剛通過這兩三年建立了三級管理的架構，我記得有有一個演講是規模為王，在講究規模住宅開發的環境下，你如果沒有三級的管理，你想怎麼可能承受200億，400億，萬科有這樣的設想，甚至上千億的銷售額我覺得從這個角度不管是企業文化，企業管理，包括產品本身的企業家還是創造了各方面的價值。
秦朔：您確實給我們一個更加的平衡的看法，就是說隨着市場經濟的激烈，隨着公司規模的擴大，自發會提出各方面的要求，所以就促進了各方面的提高，我還想請美林的朋友，從我粗淺的觀察，包括PE，投行，做直接股權投資的，投的項目裏面，比較多的都是集中在中國的製造業，中國的房地產的公司，就您的瞭解你你們的PE、投行裏面你們有沒有選定一個項目，現在有一些做商業地產，但是直接做公司股權投資，有沒有這樣的想法，如果是沒有，是因為他們不讓你們進去，還是說你們月的他們有什麼問題？
蓬鋼：這個不光是有想法，以後有大量的資金進入到股權裏面了，而且尤其是在海外上市的中國房地產公司，世貿、綠城、富力、在上市之前都曾經融資，美林去年投了3家以上這樣的公司，今年在準備上市，這個領域已經是投了很多了。
從海外投資來講，一個是從上市前的投資，除此之外在國內開發項目也有很多的投資。
秦朔：你們現在已經操作的案例裏面，獲得的彙報會不會遠遠超過其他的製造業或者其他的公司。
蓬鋼：我覺得從股權的投資來講應該是差不多的，從IPO之前的投資到IPO之後來推出，大概是從05年開始，這些行業有投資，這些投資的效益最終都是不錯的，有很多現在已經成熟了。
秦朔：你可能給我們在座的更多的信心。陳總，我再請教一個問題，剛才中信證券講到規模為王，是不是在住宅產業裏面，主要要體現規模為王的思想，而在商業地產裏面是不是要體現價值為王的思想，還是說有什麼不同的產品結構裏面怎樣去讓他的效益或者最大化的時候要要採取不同的策略嗎？
陳啓宗：我先說一個現象給大家考慮，美國差不多沒有太多全國性的房地產公司，都是地域性的為主，所以真的全國到處跑的，可能就是以往十幾年，RACE出來之後，收租而已，但是開發商差不多是沒有的，我現在想不起美國有一家，房地產商是全國性的，好像沒有，中國現在這些所謂的規模，像剛才閆總講的三級的管理，在房地產公司，在海外好像也不多，你說歐洲不用說國家都非常小，能夠和中國比只有美國了，所以這個東西可以說世界上還沒有看過的，現在在中國慢慢的出現了，有沒有全國的可能性言之過早，規模性因為國家是這麼大，沒有規模確是不可以，所以我看住房規模還是要大，你說商業，當然對品質最不需要是工業樓房的，然後是住房，寫字樓，最高是商場，所以你要是跑到我這邊來，就是商業這一部分來，你的質量一定要是最好的，但是你也不能沒有規模，就是你一個城市裏面做的最好那又怎麼樣，你品牌很難打的出來，而且房地產這個東西和別的行業不一樣，地點太重要了，一個三流的東西佔最一流的地點，你再好的東西也沒有辦法，所以品質還有這方面的講究。
秦朔：你從提升品質的角度能不能給我們分享一下，比方說提升品質有什麼方法。
陳啓宗：剛才李稻葵教授講了，他剛才提的方案我是有保留的，房地產到哪裏做的好，都是非常地域性強的東西，你要對當地的規則要認識，我們恆隆全國也不過18個成城市，但是每個城市都是不一樣的，請外國公司進來給他什麼利潤，唯一就是保證他某某利潤，要不然的話把根本沒有當地的知識去做這個東西，所以我對這個事情是有點保留的，但是也不一定不可以再研究下去。
再說就是恐怕品質的上去，只有藉着錯誤、失誤才學得來，因為裏面好多學問的，好多人以為非常簡單，其實正如要造一個車子，造一個好的房子能夠有競爭力，老百姓喜歡進去的，公司願意進駐的，是有很多的知識在裏面的，這些東西是需要時間的累積。但是中國現在的特殊情形就是房地產業務增長的速度是前所未有的，根本沒有時間去累積經驗，他忙着累積資金，因為資金不夠，下一輪循環就被淘汰了，資金對他來說是最重要的，老百姓要求也不是最高，你沒有喝過好的紅酒你不知道是什麼好的紅酒，普通的酒就已經不錯了，除非你真正喝了好的紅酒原來是這樣子的，現在也難怪內地的房地產商不能夠好好的累積經驗。你說香港公司怎麼樣，對不起，我對香港公司也有批評，香港公司我們也不可以，在香港有幾棟大樓是真有水平的，是香港房地產商蓋起來的，難得有一棟，你說IFC國際金融中心，那個不是房地產商設計的，是人家設計完了，然後招標，香港的房地產商也沒有賣過什麼好東西，我個人跑到上海花了17年學習，因為沒有把握，對市場沒有把握，所以只能夠慢慢來，反而學了一點東西，反而累計了一點經驗，而且是從第一天開始我們就理解，到上海不能夠用香港的水平來衡量上海，香港是小香港，上海是大上海，人口對國家的重要性等等，長遠來看，短期香港非常重要，無可否認，長遠來看上海不能夠以香港的水平來衡量，所以我再從香港很少去做一個設計師全球設計的比賽，我第一個到上海就做了一個這樣的比賽，規模和大小都是我在香港沒有做的，市場允許我有15年的光景，從1992年到2007年有一段時期，叫我累計經驗，現在我還要把握，到別的市場我都能做好的東西來，但是對不起，全中國你跑到任何一個城市去，你選五棟夠世界水平的寫字樓給我看，我每一棟告訴你為什麼水平不夠，我不想舉實際的例子，譬如說上海有一棟，他的使用率非常低，他的維修費用非常高，這樣的東西你要我蓋，我不願意蓋我不願意把恆隆的名字放到上面去，但是已經是全上海最好的五棟之一，中國內地是充滿了垃圾，在商業的樓房來說，寫字樓是如此，商場也是如此，因為沒有競爭，對我來說好。
秦朔：為什麼會充滿垃圾，有沒有這樣個問題，我們來討論一下，一個產品的供應要優化的話，一定要市場的壓力，消費者很嚴格的篩選，供求兩方比較均等的談判權利，日本的東西很精良，日本的消費者非常嚴格的要求，美國有很多對資本市場的嚴格要求，是因為美國的投資者是有舉證責任的辯方，有很嚴格的要求。但是房地產就非常地域性，你說不可能像三星的手機可以在中國賣，你說外面有一個好東西，也不可能賣到這裏，因為是不動產，所以也有很多本地化的特徵，也不可能說外面搞的好，經驗都完全一致也很難，是不是在房地產特有行業裏面，消費者權力不太夠，特別是在目前的情況下，因為大家看重是不是使用價值，更多是看重升值，大家都非常急，別人都在買，我為什麼不買，明天會怎麼樣，往往會因為這種特徵，導致忽視對使用價值很嚴格的界定，會不會有這樣的情況。
陳啓宗：我看你說的很對，特別是應用在住房上面。但是從商業的樓房來看，他們還沒有看過好東西，什麼是好的，有時候根本不知道，比起從前已經很好了，就滿意接受了，除非有的好的東西進來，才能夠把整體水平來提升，我現在到了每個大城市去，我跟市級領導，我說你看看全中國誰的東西有世界一流的，根本沒有，你去上海看看我的東西是高水平的，你要不要我來，我不會付比別人少的錢，同樣的錢你不要給別人，你給我，我有好的紀錄，有些市場就不管這套，我就知道了這個市場水平不夠，我就算了，你不要我來了，我就不來了，但是也有城市因為我們的水平高人一等，反而他們就說你正是我要的那類的公司，反而成為我的好的項目，這個過程是整個國家的一個過程，整個國家需要提升，最後舉一個例子，兩個經濟學家，我請了一個北京大學的教授我非常尊重他，他跑到香港來開會，完了我們吃飯的時候，站在高樓大廈之下，他說，這個高樓真漂亮，這個樣子不可以，他不說可以，那棟是一個著名的設計師設計的，他說可以的話是抄襲加拿大某一個大樓的本港設計師的設計，他認為這個好，那個好，他的審美觀還沒有達到那個水平，他在他那個領域是一把手，但是他建築、建築水平不夠，所以也不可以怪他，我說我看的公司的其中一個社會責任，就是要公眾藝術，我搞一個藝術品放在那裏很好，但是我整個大樓本身就是一個藝術品，我放在哪兒你就可以有比較了，站在這兒是一箇中國小姐，另外一個是其他人，你一比才知道什麼好，我認為我們是肩負着一個社會責任，要把中國老百姓的美感、審美觀設計的水平提升。
秦朔：下面朋友有問題可以問了。我覺得陳先生其實給我們發展商一個很好的啓示，你的產品不僅僅是自己賺錢的工具，你的產品因為你是在城市裏面，你是在公共空間裏面，本身就天然的具有外部性，如果你設計的及其醜陋，你就影響別人的視線，你對率部一個負的外部性，如果你可以作出一個很好的建築，本身對城市是正的外部性，所以天然的具有社會使命和社會價值的，
陳啓宗：最終也是自私自利，我的品牌出來了。
秦朔：你提問題？
嘉賓：我有兩個問題，第一個問題，我想請陳先生介紹一下，當1997年的金融風暴來臨的時候，香港房地產公司是如何渡過這個金融危機的？然後渡過的過程當中你有什麼樣的教訓，有什麼警示？告訴我們現有的房地產公司，當風暴來的時候，你是怎麼樣應對。第個二問題我是請教投資銀行，當風暴來的時候，請問你們是釜底抽薪或者雪上加霜或者抗洪救災？你們要明確告訴我們，你們採取怎樣的策略？
陳啓宗：我想答第二個問題，但是不方便答，我對投行經歷多了，我知道他們的答案是什麼，但是還是讓他們聊。1997年香港的大公司基本上沒有問題，因為大家負債不準太高，有幾家負債很高的銀行業不讓他們下去，因為影響整體的經濟，所以也就算是度過了，這個是因為香港的公司是身經百戰，經過我說的1965年等等，有一些經驗，所以比較小心，不像內地的貸款是70%、80%、90%，我們香港要是30%算是很高的了，資產負債率。所以基本上沒問題，但是就是如此還是辛苦得不得了：第一，住房跌了75%，寫字樓也跌了75%，那個嚴重性太厲害了，之前我就95年開始停止買地，當時不僅別人罵我保守，也罵我懶惰，我說你罵我什麼都不管，結果他罵我懶惰的時候，我不僅不買地我還要賣房子賺錢，我還要謝謝投行等等，所以1997年我是坐在50億上面沒事做，到1990年的時候，再買的時候根本沒有競爭對手，最好最便宜的地讓我買去了，就是因為長江，搞碼頭等等很多錢，其他搞房地產最大的都沒錢，所以這個給了我一個最好的機會。1997年對恆隆來說是關鍵性的一年，不是因為市場下去了，而是因為之前做了很好的準備，一定給人罵的狗血淋頭。第二是我家是大股東，要是我們是西方社會，我作為董事長早都給別人炒魷魚了。但是，我家是大股東你炒不了我結果才有機會讓我們正確的決定，能夠藉助市場印證出來，這樣才有今天的景，所以內地我可以保證，再未來幾個風暴，又淘汰一班人，市盈率到了80%的時候，我看非常危險。
蓬鋼：我說一下，你剛才的問題是投行如果來金融風暴以後會怎麼做，與其說投行，實際上說資本市場對於我們各個行業，投行只不過資本市場中是中介的作用，為企業尋找資金，為投資方尋找投資的機會。資本市場一個正常的經濟體系，不可能缺少資本市場，沒有資本市場化，在一個環境好的時候，企業需要錢，投資銀行和銀行起到一樣的作用，是起到比銀行更靈活一點，渠道更多樣化一點，這是主要的區別。資本市場總的來講，它的特點是，我們經常跟我們同行或者一些企業討論，沒有資本市場，企業就像自己在劃一只小船，風平浪靜的時候，你完全靠自己的力量一步一步地走。有了資本市場以後，你就像海水裏面有浪，運用的好的話，可以想衝浪一樣，但是衝不好的話，可能就被浪捲走了，資本市場尤其是國際化資本市場的這種力量大得很，浪有可能是非常巨大的。資本市場，如果全球在金融行業力量很大的情況下，什麼東西都貴，錢很容易拿，拿到錢就做很容易做的事，但是浪就有可能以跑到別的地方去了，或者有可能就消失了，這個時候企業是不是還能生存下去。所以大家要承擔自己能夠承擔的風險，根據自己的水平來衝不同的浪。
秦朔：閆總，您可以結合中國上市公司的市盈率來回答這個問題。
閆建霖：這個問題問得很好，我很想回答這個問題，有中國一舉古話：夫妻本是同林鳥，大難臨頭各自飛。我們投資銀行要有很多定義，它的基本定義是促成交易，它是促成交易的一箇中介，那麼現在不斷發展會接受很多資金的委託來做投資，就是它的資產管理業務，包括它的自有資金，在髮型股票的過程中間，或者是併購中間產生投資的機會，這樣它對企業帶來的服務，本來是幫有錢人找項目，幫有項目的人找錢，這個過程中可能如入了自己的投資，在中信目前我們房地產業務主要設計這方面業務，包括基金的管理，全部在我們這個部門來實現。
閆建霖
剛才您講的情況，我再補充兩條，一個就是說，在中國的股票承銷的過程中間，不管你是IPO還是說再融資，投資銀行在中間是一個保薦人和承銷人，它是一箇中介機構，當股市發生一些大的波動時候，原先設定的價格不能發出去，這個時候產生包銷行為，投資銀行和你籤這個協議書就是產生包銷的行為，包銷不是拿嘴說的，你必須有足夠的資金，中國A股歷史上曾經出現包銷的事情，不多但是也有發行人和承銷就直接達到了協議，取消了這次髮型，或者削減規模，這樣市場安全性會得到保障，但是投資銀行還是靠信譽來吃飯的，可能會受一些影響。
包銷不是光憑嘴上講一句話，包銷是要有資本金的，而且現在發生規模越來越大，包銷是有資金實力的，你必須拿自由的資本金來包銷的，從這個角度講，我覺得有一個不錯的消息，你比如很多證券公司，大部分證券公司資本都在100億以下，只有極個別，中信在100億以上的公司，最近做一次增發，證監會已經同意了，下週開始路演，這次髮型募集資金在200到300億，如果髮型成功之後，本來各項業務排名在前幾名，綜合來說自認為第一，目前市場高達兩千億，那麼我相信如果有那種和客戶同進同出的機會，我相信我們應該挺身而出，站在包銷的這一邊，這是我的一個意見。
第二個意見是，包括房地產在內，它一定是週期性的一個行業，那麼在這個過程中間，在牛市的時候，今天有一個先生也說動員我們去發股票，其實在它的熊市到來的時候，它的調整期到來的時候，我們是這樣認為，你每一次調整的實際上都是優秀企業脫穎而出的機會，或者我們叫強者恆強的機會，因為在低谷時期，這個時候投資銀行是一箇中介，其實它在中間扮演很多不光彩的角色，完全是一個利益驅動，他是賺取佣金的，但是一羣資金會在這裏選擇獵物，首先它會選擇誰是這裏的真正強者他有一套評價系統，會有人給你錢，因為市場的資金就是追求利益最大化，而投資銀行在中間扮演了中介的角色，可能就會給你資金，希望你成為這個市場併購的扮演人，整頓之後真正優秀的企業會脫穎而出，在這個過程中間，不太好批判，跟你走，還是跟你散，如果這個行業在不斷的下滑，投資銀行還可能勸你，你乾脆把房子賣掉算了，實際上你在賣的時候，他又可能在幫助別人，又在賺取一筆佣金。
秦朔：我們還有哪位朋友舉手？那邊有一位男士。
嘉賓：我想問一下陳總，陳總剛才提了一個問題，中國政府能夠允許房地產這個行業賺多大的錢？我想反問一下陳總，我們知道，現在我們國家制定政策，主要是根據經濟和政策方面來制定一些相關的政策，現在我們根據經濟情況制定的政策都是有缺陷的，但是我們從宏觀角度來看，中國正是這些有缺陷的經濟政策支持了中國幾十年的高速發展，換句話說，中國政府在經濟政策上面，是採取了一個折衷或者比較可行的經濟政策，你有什麼理由認為在未來幾年或者幾十年裏面，會採取一個極端的政策，讓房地產不在賺大錢。
還有一個方面是政治方面，房地產行業只要自律自醒，就能保證房地產行業正常發展，不去挾持中國政府，那麼您又從什麼方面感覺到中國在政治方面會限制房地產的發展。
陳啓宗：關於政府為什麼會有極端政策，這就關係到政府到底對他們來說最重要的是什麼？第一，你問我的話，那是保持社會的穩定。要是房地產飛昇，不影響社會穩定的話，政府大概也不會用極端的手段。但是我擔心的就是，因為房地產跟老百姓息息相關，貧富懸殊是社會不穩定的一個基本因素，國務院領導必須出一些政策來控制這個局面。但是正確已經出了很多招了，但是有沒有效果呢？可能它的政策招數出錯了或者出得不夠強，都可能是政府的原因。
第二個問題你說只要房地產商自律，這個我覺得就要看人性了，人性是自律有限的，對不起，我說白一點，從前做有36，不做也36，因為有為人性，你要房地產商或者任何的行業自律，這個要求恐怕是不大可能的，就正如會計師、律師等等，要是沒有法律在後面控制它、引導它的話，自律是行不通的。我不是說不要自律，是必須在法律健全的大前提之下才能要求一個行業的自律。房地產業務太多了，而且跟政府扯上的關係太多了，自然會有很多不正歸的情況出現，這些當然又回頭有說，跟法制的不健全有關係，所以我認為，房地產商在全世界有這麼多，最不自律的是房地產商，除非有法律監管它以後才能自律。
秦朔：我覺得我們這次博鰲論壇，我個人認為，其實最值得關注的問題，就是剛才陳總提出來的問題，到底中國政府允許不允許房地產業賺大錢？我覺得這個問題很值得我們思考，其實延伸這個問題我們還可以思考巴曙松先生提出的這個問題，中國城市化的程度，中國高低價的程度，中國政府的行為，中國金融市場的行為，它未來能不能支持房地產業賺大錢，這是整個行業的外部因素，包括李教授所說的中國房地產特殊性，特別依賴外部因素，這些外部因素會不會讓我們房地產賺大錢，這個問題其實還值得我們再進一步思考。
林少洲：我本來想，這個問題，我們一會兒有一個圓桌閉門會議，在這兒公眾性比較強，我認為房地產已經渡過了青春騷動期，已經進入20年了，所以大家可能有一些成熟的思考，包括一些冷思考，我在第一次博鰲論壇時就來了，最近這次來大家覺得會場有一點沉悶，前面幾次高潮迭起。我本來是想向陳先生問幾個問題，一會兒咱們圓桌會議再談。關於中國房地產的趨勢問題，我個人就是說，我是學社會學的，對經濟的思考，往往從社會背景的角度去思考。
我有這麼幾個簡單的看法，第一個是在未來幾年，中國的房地產出現一個大的結構上的變化，就是說在商品化程度可能會有所下降，公共產品福利性的屬性必然上升，這是一個階段性的結構性調整的需要，因為中國社會貧富的差距，它已經出現了一個很大的量變，所以到了現在，我們社會學家在講，很多人買不起這趟列車的車票，它跟不上這個經濟的怎樣，方自在增長，但是他的就業情況跟不上，這個比例在每個城市量都是非常大的，所以要指望全部市場化，全部市場化，在解決每個人的住房問題，這是非常不現實的，所以政府政府要大幅度提高廉租房福利性住房，我覺得這個是對行業帶來巨大的影響，在這個問題能夠真正的解決好之前，所有的壓力都放在商品化的這個市場裏頭，那麼各種調控的政策，會根據市場的表現，包括城市社會的狀況，包括一些社會矛盾的情況，包括一些經濟安全，國家安全的一些問題，可能隨時進行調整，我覺得這種調整可能性還會經常性的存在，包括未來幾年，比如說物業稅、土地增值稅實施的情況，其實對房地產來說，很有可能隨時就落下來，但是是不是會落下來，它其實取決於市場的發展狀況，如果矛盾沒有激化到惡化程度，我相信政府不情願，如果中國政府問題處理得好，它確實在高熱偏熱的運行，但是沒有出現問題，如果一個國家的管理，一個政府的管理，能讓自己的經濟，長期的偏熱高位運行，這是一種極高的調控水平，如果長期快速增長，中國會縮短走向富強的時間，會盡快成為世界的強國。我覺得是領導人願意看到的，也是老百姓願意看到的，但問題就是這個過程，它是什麼樣的趨向，是大起還是大落？或者微微的增長？或者是30度40度角的上升，所以我覺得這個是完全動態的結構，我們這裏頭包括我們這個論壇，也可能給中國房地產的管理，包括我們的調控會出各種各樣的建議，因為這個大的前景，包括房地產的未來，不僅僅是國家的事，也是老百姓的事，也涉及到行業裏面的每個人，所以我想技術性的建議，策略性的意見，可能通過媒體提出來，可能真正對房地產的發展有一些啓發的意見。
秦朔：由於有嘉賓要趕飛機，主辦方要求我們馬上結束這場對話。是我覺得這場論壇很有質量，我覺得居安思危會作為2007年博鰲房地產混談的關鍵詞，也會載入博鰲房地產論壇的史冊。我用最簡單的話回答陳總剛才的問題，我覺得房地產行業的利潤，主要是來自於地價的上漲，來自於投資性的需求，我認為至少在中央政府層面是不會允許這個行業賺大錢，因為很多行業均衡，也和民生，社會屬性高度關聯的，所以我想從總的來講，回答陳總的問題是不允許的。但是由於中國特殊的結構，特殊的國情，房地產行業是地方的經濟支柱，也是地方才財政收入最重要的來源，所以地方政府和地方政府的官員，再像這次我們有很多人講到了，可能和臺底的交易腐敗等很多複雜的原因，也許在地方層面可能是允許的，或者說是希望的，在中央政府層面不允許和地方層面的默許或者是允許、讚許之間就會形成非常複雜的政策博弈過程，這也是我們前幾年看到的許多調控措施，其實最後近乎於流產的，所以我覺得未來從這個意義上講，陳總在這個問題上提示我們，我們在繁榮昌盛一定要意識到我們面臨也許是一個更加不確定的未來，謝謝大家！
主持人：好的，也謝謝幾位對話嘉賓，的確像秦朔先生說的是地場高質量的對話，我覺得大家說的和聽的都非常有滋有味，由於時間關係就要結束這場對話了，在稍候有一個圓桌閉門會議，會有大家感興趣的話題，大家可以在更加自由的氣氛中暢所欲言，讓我們以掌聲送給精英對話的嘉賓，還有我們的媒體主持，謝謝！