主持人：接下來是房地產精英對話專場。
2007博鰲房地產論壇"精英對話"，我們知道，國際社會對中國未來有着比較良好的預期，許多人認為中國未來十年將進入高速發展的時期，被稱作是"黃金十年"。在過去的七年中，中國房地產已經感受到市場化改革為我們帶來的種種好處，我們相信未來的十年一定是中國規範市場經濟，平衡區域發展的十年，這樣的十年將會為中國房地產行業帶來那些期待呢？在思考高速發展的過程當中中國經濟是否面臨着風險，而這些風險對房地產行業又會有怎樣的影響呢？
我們今天精英對話主題就是：未來的黃金十年與中國房地產企業的未來風險
首先有請對話主持：第一財經日報秦朔(先生)
搜狐、焦點房地產網新聞中心主任莫春(女士)
下面我們請出對話嘉賓：倪建達先生、任志強先生、潘石屹先生。
莫春：我想在座的三位應該說是行業當中的領軍人物，而且他們也在這個行業和市場上面取得了很多經驗，在市場上面經歷了10年，總結了很多的理論，所以我們將房地產市場熱點話題，和三位進行一個交流。
莫春：我想在座的三位應該說是行業當中的領軍人物，而且他們也在這個行業和市場上面取得了很多經驗，在市場上面經歷了10年，總結了很多的理論，所以我們將房地產市場熱點話題，和三位進行一個交流。
秦朔：我是臨時過來當嘉賓主持的，我今天比較感興趣是三位中國房地產精英，這些人物的生活方式，因為他們的價值觀比較獨特，那麼他們自己在現實生活中，比如他們接人待物，比如他們看中的是一個什麼樣的事情，類似這樣的事情我覺得是我們想了解的。
比如說我聽很多人講任總每天堅持做運動，晚上下班也要做，所以我想請您談一談，現實生活當中的任總究竟是一個什麼樣的生活方式，給我們介紹一下，還有三位房地產大師級的人物，他們自己住在什麼樣的環境裏面。像上週我問樊綱，他說住在三百平方米的房子就夠了。任總先給我們講一下。
莫春：我先透露一下任總血性是O型。
任志強：我住的都是我自己蓋的房子，一般的發展商不住自己蓋的房子，害怕業主去找麻煩，大部分發展商另外找一個隱蔽的地方，或者買別人的房子，讓別人找不着，我覺得住在自己建設的小區裏最安全，而且我住在建設小區裏也覺得非常安全，不會恐慌和害怕。我從一個發展商到做房地產產品的成功，可能有各式各樣的層次，或者你擔心一些麻煩，那麼我想開發商對自己的產品應該有信心。
因為每天的時間有限，因為大概每個月3、4小時的時間和家人在一起，包括我去調研一到那個地方就有活動參加，我的業餘時間是在沒有被媒體佔用的時間之外，才會去休閒，我的業餘活動有打高爾夫，另外一個是橋牌，橋牌可能在房產屆裏面我是最高級別的，我是全國橋牌協會的副主席，已經當了十幾年了，帶隊首次突破了海峽海岸的重圍，代表團去參加了遠東和臺灣地區的橋牌比賽，這個鮮為人知吧？我想我的橋牌技術起碼可以達到大師級以上水平。
莫春：任總，您自我表揚，你開個這麼好的頭，一講就是那麼長，應該留點時間讓別人講一下，剛才說到潘總的一些事情，下面請潘總講一下吧，還有潘總的感情生活。
潘石屹：今天快後半夜了，說是住的房子，我是一直奉行住最好的房子，開最破的車，這個觀點會讓你的資產升值，所以我住的房子要好一點，也是我自己建的房子，車開的挺破，開的是吉普車，不像任總奔馳、奧迪等等一些好車。
任總談了一半，我也談一半，剛才任總是自我表揚了一下，我要批評一下他，任總有幾個不太好的習慣，這是我跟他接觸十幾年的時間看出來的。第一個，他公司自己辦的食堂，這食堂做的飯菜極其難吃，不是一般的難吃，但是他對所有員工規定，這飯必須要吃完，不能剩，所以我跟他談生意的時候，有一次我去他食堂嚐了一下，結果我坐下，他們部門經理給我來一大盤，我死活也吃不完，因為他們的飯太難吃了，我說吃不完，任總說不可以，必須吃完，我覺得這樣吃下去對人的身體不利。
第二點，任總形象看起來挺粗的，實際上他不是，他是非常細膩的人，除了寫文章和說話粗俗一點，他還會打高爾夫，打橋牌等等。
還有，一個毛病就是，1983年還是1985年他在辦公室丟了一次錢，從此以後就把保險櫃放在他的辦公室裏，從此每天晚上都不回去，一直住在辦公里直到現在。我不知道丟了多少錢，大概就幾萬塊，從此以後就住在保險櫃旁邊，我就問他，他說沒辦法，我說你老婆怎麼辦？他說她願意來就來，不來就拉倒，我覺得夫妻兩個人，他老婆在家裏住着，他在辦公室裏看保險櫃。我覺得這可能就是任總的經典生活吧。
任志強：我們那個大廈丟了480萬黃金，是全國商場被盜竊案最大的一次。這400萬黃金丟了之後，公安局就說你們當官的怎麼不值班，我是董事長，就逼着我去值班。一開始是董事長跟總經理兩個人換着值，我住一天他住一天，後來他說你住一個星期我住一個星期，後來他又提出你住一個月我住一個月，最後就我一個人值班了，一直到現在。從94年，當時是94年丟了480萬黃金，是全國商場盜竊案最大的一宗，從解放以來是最大的一宗。但是很慶幸，裝修工人啊，裝修完以後把閉路電視都裝修過，當時那些人偷了之後不知道怎麼賣，往當鋪裏面賣，結果我們早在當鋪布好眼線了，結果丟的錢都收回來了。
潘石屹：個人的私人生活就不談了，說了大家也不愛聽。
倪健達：每次到博鰲來都有很大的收穫，剛才任總和潘總把自己很多的隱私給大家講了一下。任總說住自己的房子，才是對自己的客戶最大的負責，還好我也是住自己建的房子，153平方米。潘總是說住最好的房子，開最破的車，使資產不斷的升值，我和潘總不一樣，我是開最破的車，住最破的房子，因為車也是自己掏錢，房子也是自己掏錢，我想便宜一點。
潘石屹：住自己的房子有一個好處，我記得我剛搬進去的時候，有一個業主找我，他說房子可能快塌了，我說為什麼快塌了？他說他搬到新房子想掛一幅畫，訂一個釘子是空的，再訂一個釘子也是空的，所以覺得這個牆是沒有結構的，就說房子快塌了。我就問設計師設計師，說我們個牆是內包的，所以打一個釘子是空的，所以當然你要是住在那邊的話，客戶也放心。
莫春：好，剛才應該說是娛樂環節，所以現在我們要進行一個嚴肅的問題。你們三位畢竟是行業中的領軍人物，我們關注一些熱點的話題，想先問一下任總，因為任總比較擅長評論、解讀政策。我想問一下：今天大會當中，有人提出來的一些政策的建議，比如說盡快出臺物業稅啊、提高按揭等等這樣一些方式來解決目前房地產的一些問題，不知道您對這些建議有什麼看法？您覺得物業稅有可能出臺嗎？會在什麼時候？
任志強：我個人覺得物業稅是中國提出的物業稅不高，國外的物業稅更高。物業稅是維護物業的治安環境，讓物業升值的一種稅。所以凡是出臺物業稅的地方政府(國外)，都希望房價高一點，如果房價低了，那麼它的稅收就會減少，房價高了它的稅收就會增加。政府收這個稅幹什麼？主要是僱警察維護社會治安，如果房子不升值他就沒有辦法讓警察的工資提高，或者安排更多的警力去維護治安。我覺得房產持有，就應該納物業稅。其實從墨索里尼開始建立物業稅，拿坡侖開始立法，到最後拿坡侖失敗，但是他的立法還在，所以有些稅你得看他所出所處的環境，有的叫做房屋拆遷稅，所以香港人民為什麼不怕警察嗎？因為香港人民知道，我養活你。香港警察知道所有的居民養活過我，所以就盡力保護當地的居民。地方政府希望房價越高稅收越高，房價越低，物業稅越低，還有人說住大房子要高收稅，小房子要少收稅，為什麼呢？因為有錢人才住大房子。中國物業稅要改變土地出讓金的制度，和其他一些房產現有制度，緩和起來變一下，就成為物業稅，現在的房產稅是非常高的，假如把房產稅變成物業稅，全世界沒有物業稅超過20個國家，而我們現在物業稅遠遠比我們全世界所有稅率都要高得多，所以現在房產稅也非常高，而且物業稅要實現的話，會比現在房產稅少繳很多錢，房價根本就不會降下來，是財政部稅收研究人員專門和國外的一些專家交流，他當時就談了，其實他非常清楚我們稅收政策有很多是被逼死的，只有不知道的人才說收了物業稅，才會使房價降低，有些人在國外和國內都非常交過物業稅。
莫春：還有一些建議提高按揭的利率。
任志強：提高按揭的利率，進行適當的調控，但是各個國家通常零售戶開始，大部分調到10%甚至15%，最高15%，剩下的居民住房有一個基本的目標，政府的目的是讓更多的人能買房，能改善住房條件，所以它不會任意調整市場，讓大家買不起房或者買不到房。這與政府基本觀點主張是被動的，所以沒有人為了壓房價讓大家都買不起房子，這和政府的方向是反的，大部分是5%的人可以買得起房子，還解決不了大家的居住問題。現在連續17屆美國的新增住房量下降下跌的一種情況，可是美國房價到目前位置仍然沒有提高房價，現在在很多國家仍然沒有提高貸款按揭，那麼也就是說最發達的國家，根本不用這種愚蠢的辦法，讓政策和促進政策的導向相悖，為什麼，這是一個老套的，不同的人一定要有不同的方向，而我們恰恰是讓最低收入的人決定我們的政策，因此不會完全符合市場經濟和民選政府的經濟稅收，我不知道會不會提高首付，但總體上來說，我認為這種提高首付的辦法是有悖於政府真正解決好市場上面臨的一些問題。
秦朔：任總你覺得給他再選一個位置，比如說建設部長，或者是像你一樣，完全擁有一個私人公司，你估計會做什麼樣的選擇。
潘石屹：怎麼想的更大一點，可是我覺得這個問題他要賺多少錢，這和這些人的年齡，他不是浪漫主義，所以這個是作為一個商人，賺很多錢，比一個首富做很多事情要強很多，但是總體福利這一塊我想還是要想一下的。
莫春：潘總，您在演講當中，有關土地方面，你也提出了疑問，關於閒置的土地，我們也是看到最近在土地招牌掛着很多案例當中，都是大型企業在拿地，都是規模很大，實力很強的企業在拿地，我想請問您一個問題，我們房地產企業當中，很多中型公司還有小型公司來說，今後應該怎麼做？
潘石屹：大家把今天定成了從90年代以來最大的一次黑色星期五，所以我覺得未來的中國金融市場，股票市場，房地產市場到底要怎麼發展？不確定因素我覺得非常多，當然任總是行業的代表，說話非常的尖銳，非常的看好，可是充滿着很多的風險，尤其在我們房地產行業當中，經濟總量在不斷的減少，至於土地問題，我首先說招拍掛，尤其在我們經濟總量規模較大的時候充滿風險，至於土地問題呢，我首先要說把政策公開化，可是在各個地方政府實施公開化案例的時候，本身就不多，實施的時候沒有起到一個好的作用，建立了一個不好的榜樣，開頭會使很多房地產開發商失去信心，我想借助任總和我們北京市長彙報的時候的一段話：去年我在北京一共參加十幾次招拍掛，沒有一次中標的，光招拍掛的利息就損失了7千多萬，它出的價格最高也中不了標，出了價格在最低也中不了標，不管出在哪裏都中不了標，所以我覺得土地公開化的好的政策還要操作，操作應該公開、透明，尤其招拍掛不一定存在，但是最重要規範，我覺得公開的話，對大家都是有好處的。
莫春：潘總您說的都是任總的利潤，那您自己的利潤呢？
潘石屹：我也是一樣，最高和最低都中不了標，但是可能這幾年有一些限制的條件，不讓別人進來的時候，我何必拿幾個億的資金在那放很長時間，利息損失一大堆，所以我投標的次數也很多，我是在招拍掛的時候也是一個失敗者。
莫春：又快到一年一次的8.31，這個日子對很多房地產企業來說，都是具有重大的意義，因為從三年前8.13開始實行招拍掛制度到現在接近三年時間，真的快到了解決這個制度的時候，今天下午鍾偉演講的時候，說到如果一個土地制度不改變房價怎麼能降呢？對於這個，我想聽一下任總的看法。
任志強：招拍掛是2002年6月1號開始實行的，當時沒有一個非常規範的制度，地方政府供應投標之後，那麼這個制度的本身，還有一個是數量問題，好象量變就會引起質變，如果出來很多，企業沒有那麼多錢，也是不可以的，但是如果土地很少，也不可以。所以假定民營企業，它一定要把產品做得更好，每一塊土地單位的利用價值越高，創造價值越高，就會使房子收益提高一點兒。可是投10次標的錢全部投進去了所以我要投100次標，就中一個，那也好，我專門研究過，我們土地價值不斷的提高，必須是這樣的，大概北京平均1塊土地投標保證金加上各方面的保證金是1億左右，如果每天連續投了無數此標，十幾億就沒有了，我去年就20個地平均沒有中一次標，連續20多億都沒有了。
這種制度是不是一定是土地價格越來越高，最終但是沒有人去想過，香港有沒有招拍掛，我們看一下，所以他沒有，最後在中國產生了這樣一個制度，最後使我們不得不提升房價，因為我們也沒有辦法，而這種制度實際上成為我們表面上看所有的人把不滿意發泄到開發商，實際上開發商背後是政府製造的麻煩，也許我們政府會改變一些對我們開發商的做法。
莫春：好，謝謝任總。
秦朔：是一個很特別的東西，所以，我覺得怎麼看一個人跟一個產業，或者對一個單位的價值，我覺得物與物的之間差別，有你這個人和沒有你這個人是有區別，而且區別很大的。那麼你們這種存在的價值，所以我很希望，我們這三位尤其我們的任總、潘總，你們時間更早，貢獻更多，你們談一下這二十年發展有你們和沒你們對這個行業有什麼變化？你們認為這個行業的變化最大的價值究竟是什麼？
任志強：我的最大價值就是做了房地產。我在北京更多地和國家各式各樣的機關有着密切的聯繫。我在十幾年以前就贊助了一個基金，那個基金我是最大的投資者，有一大批合眾國改革政策相關的內容，我們和部委機關有一些密切的聯繫。所以，對中國改革很有作用的，而且通過他轉達房地產很多的政策，這是一個。
除了這些以外，更多的機會參與到提意見的過程中，包括國務院18號通知全部制定，也包括國務院很多的內容，其中很多內容我們參與過建設部或者國家發改委組織的各種各樣的討論。在幾年以前，企業就搞了一個報告，這個報告已經在國務院、人大、發改委等等，各種研究機構的研究中心開始向建設部，主管部門提供了無數的意見。建設部關於央行提出的意見，在一個禮拜之內以發言人的名義明確這件事，對此建設部也是以開座談會的方式讓我們地產商提供各式各樣的資料，其中，我們提供了66個國家各種各樣的參考，而且有各種各樣的發言，代表了商會、代表了企業。在開會的過程中，我們還提出我們的不同意見。最後，獲得了認可。
莫春：我覺得任總剛才的講話沒有回答我的問題。任總如果不做房地產，房地產市場會是什麼樣？潘總要說一下這個問題嗎？
潘石屹：任總他列舉他那些偉大成績的時候，有很多會議都是我跟他一起參加的。我記得有一次，建設部有個是不是要取消商品房的座談會。任總說，不用急，我們不去會議不會開始的。但看到商業銀行、各種銀行單位都去了。所以，會議過了10分鐘時我就考慮過去參加這個會。我一看所有人都去了，就我們兩個沒去，一大堆各個部委的都在開會。過了一兩個小時，任總進來，一發言就把國家工商銀行那個女的給說哭了。可是，我覺得這每一個人，在這個行業大規模發展中的作用總是非常保險。包括任總，任總老是所有的會場他教我做房地產，他要不教我，我就不會做房地產。當然房地產的推廣跟今天比遠遠不如今天。所以，我也是部門經理，部門經理騎着自行車在走，籤合同的時候我也是剛接觸房地產，所有的事情都是以學習的態度。結果人家說："你還做房地產呢，連四通一平都不知道，"還做房地產呢，我這個孔子說"三人行，必有我師"。
莫春：任總的演繹到潘總那兒整個都被推翻了，我們還有一個問題要問一下倪總。
任志強：主要是他都漏出來了，這個不能泄漏給大家。
莫春：今天我們聽鍾偉的演講，我覺得鍾偉說了半天，他預測2018年到2025年中國會有過萬億的企業出現。但是，下午那場對話的時候，我不知道它是哪家公司。我就想問一下倪總，在這樣狀況下我們一些中型公司、小型公司將如何差異化的生存？
倪健達：這個問題是非常大，我們上海企業可能以後找潘總，每一回政府中間很多改善，完善的情況。我們享受就可以了。剛才莫春的提問我覺得，如果說展望未來的話，我認為我們今天參加的很多同行會在未來的一段時間裏面慢慢成長；我覺得成功的地產商你和我會在未來一段時間裏成為主人；隨着中國經濟總量的發展，還有世界經濟的影響會越來越大。以後我們會換一種方式去思考這個問題，我想再過十年的話，品牌和品牌的比例，肯定和現在大不一樣了。所以，我想成功的房地產商人都會成為房地產的主人。
那麼我們房地產由誰來做，我相信隨着中國資本、二元化改革，肯定會有很多新的房地產企業家出現，特別是土地供應的一些改革，我認為以後的房地產發展商會越來越向一些經濟相對發展滯後的地方去尋求發展機會，房地產發展中間可能不是一種障礙，而是更多讓國務院實行的政策，如果說企業的未來有一些發展，相信我們的這個羣體還是非常努力的，我認為中、小型企業招拍掛的政策。對不對，好不好老潘都已做非常精確的闡述。中小企業房地產商方面挑戰還是非常大的。所以，可能以後像今天我們祕書長主持的一個信託資金，這樣一個思路基金會越來越多，我們中小的房地產業發展商會由小成大，也會越來越走向聯合。所以，我認為房地產業的發展可能會高，成功的投資人不再那麼辛苦，那麼賺委屈的錢了。
秦朔：因為時間關係，我們精英對話就要結束了，陳詩濤他們講話太精彩。所以，最後再問一個問題就結束了，這個問題是請我們任總和潘總互相展望一下未來他們將為中國房地產業做出什麼樣的貢獻？
過去20年已經講過了，我認為他們兩個購房潛力裏面，不僅把房地產變成一個大眾化，這樣一個行業，我很衷心希望，他們倆能夠某一年在春節聯歡晚上表演一下，最後一個問題展望一下我們就可以結束了。
任志強：未來房地產的彙報，如果我們上市以後，未來的十年二十年我們就發展的更好。
潘石屹：很明顯一說就低了一倍。剛才大屏幕上唱的一首歌是《二十年之後再相會》，我給你們說，你再過二十年，你比楊局長的年齡更大，我再過20年，沒有人理我，我就自己打打高爾夫球吧。二十年一下子就過去了。所以，這二十年確實一晃就過去，我可以向在座的每一位說的是，每一天都要快快樂樂，高高興興的過，在房地產經營過程中一定要居安思危，現在我們過去十年，二十年也好增長的速度太快，發展太快，所以今天任總想要做國際化公司了，市值要突破一萬億。其實，在我們這個理想當中，最好要居安思危，否則這些這個時間過去的話，將給我們帶來的是無限的痛苦。
莫春：好，時間已經非常晚，已經10點多了，我想今天我們對話是穿插一些環節在裏面，但是三位嘉賓的很多觀點，在我的心理產生很多思考，思考過去發展的二十年和今後的路應該如何走？可能這一個小時時間太短了，我想每位嘉賓在自己以後的過程中都會找到答案。好，我們精英對話到此結束，感謝大家的參加！