8月13日，由觀點地產新媒體主辦，上海證券報、每日經濟新聞、搜狐焦點網聯合主辦的2009博鰲房地產論壇在海南博鰲正式開幕。論壇第二天上午，瑞銀集團投資銀行亞洲區主席蔡洪平先生髮表了主題為“IPO開閘及房地產企業IPO前景”的演講。
以下為蔡洪平先生演講的全文實錄：
蔡洪平：各位早上好！我今天主要的話題還是談談資本市場對中國房地產業的看法。作為全球最大的歐資銀行，現在每天每七隻股票裏有一隻是房地產股在香港市場交易。從今年來看，整個的市場對中國房地產的看法可以說有一個翻天覆地的變化。我想談三個問題：第一，上半年資本市場對房地產行業的看法。第二，目前市場裏面期待的中國房地產行業的發展。第三，中國房地產業在國際資本上市注意的問題以及我的看法。
今年上半年整個香港的恒生指數上漲70%，內地A股也上漲非常高。可是整個香港資本市場裏面，反彈最大的、最快的是中國房地產。市盈率從平均五倍左右，到現在目前十六倍甚至二十倍。市淨率從0.2%到現在回來0.8%和1.2之間。特別有一些公司的股票，像復地、雅居樂，他們股價上漲超過5倍。我們曾經在1月份在桂林開過一箇中港兩地會議，那個時候是非常慘淡的時候。所謂的四大天王都到了，富力、雅居樂、碧桂園、合生創展都在。
金融風暴之前，四大家房地產商的市值和規模基本和中國海外門當戶對，差不多的規模。可是現在我們把廣東四家房地產商再加上綠城，統統加起來的市值，也沒有到達一箇中國海外的房地產市值。碧桂園上市最高是2000億。當時這麼困難的時候，中國海外市盈率還有16倍。可是當時誰敢買呢？說明什麼呢？說明國際投資者對民營房地產業在資金支持和信用方面是很擔心。同時也說明了國際投資者還是看好房地產業。等到全球金融風暴慢慢趨緩，中國經濟四萬億政策出來，經過半年後，整個國際市場又給中國房地產業15、16倍市盈率。這是目前高於平均中國製造業的價格，同時也是高於全球房地產的價格。我們一直在推薦中國房地產業，在經濟最困難的時候，我們也沒有動搖過我們始終認為中國房地產業是中國經濟的支柱之一，甚至有認為是中國經濟的火車頭。我們說一個平方六個人的就業，一個房地產業的發展，帶動二十個行業復甦和發展。這是今天資本市場對中國房地產業的重新認識。當然前一段有股價偏高的現象，有的市盈率達到25倍，這當然是偏高的。
總體來說，投資者重新認識了中國房地產業，也看到這麼大金融風暴中，中國房地產業還是經得住考驗。上半年中國房地產業整個融資又非常活躍，無論是配股、市盈率、高息債，上半年在香港資本市場投資中國房地產的資金達到40億美金。融資非常活躍。這就是上半年資本市場對中國房地產看法。
第二，下半年第四季度可能是歷史上中國房地產業海外融資的最高潮。我記得07年我們一共做了45單配股、上市。07年做了碧桂園、SOHO，當時碧桂園估值17-23倍，最後是25倍。上市後成為一個最大的亮點。接着SOHO上市，市盈率18倍，融資18億美元。那一年，郭廣昌還有一個綜合概念的，融資19億美元。那一年，中國房地產業在海外融資將近50億美元，是歷史上最高的。
下個月開始到12月期間，將是中國房地產企業密集融資高峯，我們將等待這個高峯到來。有一些08年準備上市沒有完成的，現在重新準備上市，還有一些新準備上市的。可以預料，如果市場是目前這個狀態平行發展的話，我們相信下半年中國房地產在國際資本融資可能會達到將近70億美元。這一點國際資本市場也有所準備。20天我們做了一個北京金隅，也是跟建築有關，居然創造了香港有史以來最高的散戶凍結資金局面，2465億港元。我們定價已經不低了，定了16倍市盈率，結果股價當天上漲56%。足以看到國際資本市場對中國房地產業和房地產相關行業的興趣和投資慾望。我曾經開玩笑說，北京兩件事跟世界人民有關係，一個是49年建國，一個是北京奧運會，兩件跟股民有關，其中一件就是金隅掀起的投資熱情。在投資結構來看，中資機構和中資相關的資金和投資財團在金融風暴後更加崛起。百分之百在香港上市的局面已經一去不復返。我們最最困難的時候，第一個看到市場回暖，所以我們4月份做了忠旺控股，獎金40%來自中資以及中資相關投資的資金，包括這次金隅也是很大部分來自中資投資者。隨着中國經濟發展，隨着中國崛起，在今後有沒有必要到美國、歐洲路演，這是另外一個話題。
第二個變化，以前07年發行股票前，有很多香港的豪富以及迪拜的基金，金融風暴後，我們看到投資局面改變了，一場暴雨過去了，很多歷史上非常成功的投資者不見了。相反冒出新的投資者，這是一個非常新的局面。
第三，在投資來看，資金量非常大。上半年亞洲資金流入將近400億美元。這是統計數字，我估計實際數字更大。總體來說，國際市場對中國房地產業還是非常看好。下半年有一箇中國房地產業在海外融資高峯，這些資金到位後，80-100億資金規模，可能大規模促進中國房地產業進一步發展。當然A股市場也一樣，A股也有一些房地產公司發企業債、公司債、上市。
有哪些注意的問題我想提醒一下。經過07年資本市場高峯，08年低谷，在我自己的交流過程中，我看到我們客戶、房地產業都更加理性、成熟。上市拿到錢，更加理性。有一些沒有上市，也得到了一些教訓。上市的目的還是為了發展我們房地產業，08年有些房地產公司差點倒閉，有一件事要小心，雖然我們創造了很多首富，但是財富和實業市場不是一碼事。碧桂園上市，我們資本增值差不多5倍以上。然後報紙媒體說這個首富、那個首富，這不是一個好的稱號。其實楊總和他女兒本身沒有這麼想，這是一個天外送來的禮物，可是對一些企業家來說，他就有點動心了，有些企業明明可以上市，他不是衝着事業穩步發展，而是衝着財富去的。明明可以上市，他也不上了。市場和世界不是這樣，等到所有人看到的時候，機會就沒有了。特別是07年下半年為了上市而大規模圈地，快速發展，這樣的企業在08年過程中非常痛苦。他們會吸取教訓，還是做我的房地產，把我的事情做好。有一個地產商深刻的告訴我，讓我非常感動。他說一個地產業的發展，中國宏觀經濟脈搏不斷調控，但是房地產發展步伐不能亂，不要因為資本市場特別高，我快速發展。微調是可以，但是如果衝着財富去，這有很大問題，這是我自己的感受。第二，沒有準備做10-15年的房地產，最好不要上市。我們也不會做。投資銀行不是光是為企業圈錢。目前很多渠道，可以私募投資等等。真正上市，是要面對一個使命、一個承諾，就是向投資者承諾。你為中國人民未來生活居住帶來某種貢獻，你是一個有很大的責任心的企業家。因為上市不容易。這裏我知道有些企業準備上市。上市過程中，帶來的理念、價值觀有很大變化。第二，透明度。第三，資本市場通常追求短期利潤的情況下，會逼得你非常痛苦。如果沒有準備做10-15年以上，我勸你不要上市。往往這些企業上市後，走了不遠。第二，上市後也會付出很多成本。第三，穩步發展很重要。有些企業這樣想，房地產業第四、第一季度他可以自主調整，往往把一些樓盤可以賣的壓着。我們通常不是看一年，我們通常是三年，過往三年怎麼樣、未來三年怎麼樣，複合增長率。你明年很高，後年上不去，還是沒有用。市場上都是聰明人。在利潤安排的時候，我認為還是正常應該做就怎麼做，不要為了融資而過分調節利潤。投資者看到你即使這樣好的利潤，他也會打折扣。
總體來說，我認為中國房地產業是中國經濟的火車頭。在未來發展中，我相信房地產業還有十年、十五年甚至二十年發展期間，因為中國太需要房地產業的發展。剛才也談到對物業稅的看法，我也想多說幾句話，第一，千萬不要把中國房地產跟國外房地產相比。有人說東京的多麼便宜、美國的多麼便宜，但是千萬記住，他們是發達國家。全球中心城市平均房地產價格都在5000美元左右，中國中心城市離這個價格還差多遠，每個國家的文化、歷史完全不一樣，不要因為中國房地產價格漲，就太高了。歐美沒有那麼高。要知道在美國，人口增長是負的，GDP增長也是負的，那麼多房子，他怎麼會上漲呢。可是中國有龐大需求。
第二，稅收制度完全不一樣。將近30%稅是被政府收走。如果100元價值，真正房地產拿到也就是15元左右。還有建築公司、相關配套行業，政府從土地出讓金、稅收將近拿走50%，這些東西都加在居民身上。所以是不是還要增加物業稅這些，如果要加也可以，就把前面20%、30%稅收取消。中國房地產開發是全世界最貴的。所以我認為各種稅收考慮的時候，還得考慮我們這個國家、我們這個人民剛剛富有，剛剛發展，雖然目前是一個全球矚目的發展中國家，同時在國際市場上地位越來越高，可是我們試想一下，我們真正發展起來，80年代主要是體制的改革，真正發展起來是90年代中期後，中國真正快速發展也只有15年不到，離鄧小平所說的小康水平，離到2025年還有很長時間。我記得78年三中全會有一句話，日益發展的人民的需求和社會物質供應的極大的稀缺這樣的矛盾。到今天為止，還有很多人房子需要改善，還有很多人沒有房子住，要改善他們的生活空間、實現他們的生活力量。一個人奮鬥了半天，最後留下了什麼，我想物質財富主要的東西當然很多很多，很重要的留給子女的大概就是房子。從物資領域來說，人們對產業的升值保值或者未來需求我相信是首要考慮的。真正增值和保值和未來能夠改善生活的，和人真正有關的還是房子。所以我們會繼續致力於中國房地產行業發展，也會繼續幫助中國房地產行業海外融資或者多種融資。也希望中國房地產企業上市後，能夠繼續走10年、15年甚至100年，謝謝大家！