主持人(莫春)：今天時間非常短，希望大家將自己的真知灼見，拿出來跟我們的同行分享。首先請兩位開發商談一下，八三一大限之後對資金的要求越來越高了，門檻也越來越高了，現在房地產企業是不是沒有辦法再空手套白狼了？錢從哪裏來？

　　莊宗汨：過去是銀行追我，現在是我追銀行。

　　客觀說政策改變之後，企業的融資比較難了，可能我們在這個方面跑的快一些，對於市場、政策敏感的企業，不會有很艱難的事。銀監會的同志可能更清楚，信託計劃發行完，銀監會出臺了有關房地產心態管理辦法。

　　主持人(莫春)：搭上了最後一班車，還是很幸運的。

　　張總除了研究零能耗，還對資金的來源潛心研究了一年多，聽聽他的看法。

　　張在東：應該說不是八三一，從一二一之後，按照老潘的說話，就是拿了真拿了。過去是銀行追着我們，現在銀行還追着我們，為什麼？我認為就是零能耗，可能這一下子說有點暈。也就是說信貸不好跟頭幾年不一樣了，因為銀行也要講效益，我問總行的領導有沒有發過文件，特別是像今年四月份國八條之後，是不是有規定不給我們貸款了，現在銀行都是就一個項目來進行貸款，如果他對你這個項目有信心還會追着你，當然四證要齊全了，跟頭幾年的辦法不一樣了。現在難就難在什麼地方呢，我遇到很多發展商的朋友，你沒有新政之前怎麼辦，有的說我原來有那麼一塊地，但是現在銀行要四證不行了，今天上午我在仔細的聽聶梅生會長的講話，聽完之後將我研究很長時間的東西很系統的梳理了一下，又得到了一個啓發。如果說未來，包括我總結很多人都知道鋒尚，我們說低能耗八個方面，現在圈錢還得要八個方法，像房地產信託資金都是有待時日的，最現實的方法，因為更多的是在成長中的發展商，最現實的辦法，也要到境外去找錢去，因為一二一文件說的太清楚不過了，你沒有四證想要弄到錢是絕對不可能了，只有一條道，就是跑到境外去，我去年跑了差不多一年，連研究再調研，現在我們在南京做的項目是滙豐銀行給我們貸的款。到國外找項目，我建議大家將我過去跑了一年的心得跟大家共享，就是像找老婆一樣，得匹配。我去了幾個大的機構，最後他跟我說，少了幾十個億他不想談，你要考慮自身這個項目，你要跟他匹配，而且最好找項目，他要在境外的話，要有資金的背景。跟我合作的兩個股東，一個是香港的一個是新加坡的，他們家族在新加坡非常有背景，他要看你順眼給你一點錢一點也不在乎，現在我們大家要做的，就是怎樣使你這個企業變成他相信可以為他賺錢。我看大家都要跟我合作，我就提出要控股，因為我是鋒尚，他們到北京看了我們鋒尚公寓這樣的節能環保房子，這樣被市場追捧，我們當初是屬於排隊買房，抽籤什麼的我們都玩過，北京鋒尚冬季沒有暖氣、夏天沒有空調，這樣的房子他們看了很吃驚，企業有自身的特點他就願意跟你合作，我相信這樣大家都可以找到自己的點，你在自己非常小的細分市場做到第一位，鋒尚就是要做到房地產的寶馬，我們提出零能耗六星級。很多人跟我說不可能，張在東說南京這樣的市場怎麼可以做到這麼高級的房子，這裏也涉及到市場營銷的問題，但是總而言之，我的投資人非常認同我這樣的想法，我相信每一個企業的老總，都可以找到某一個方面的第一，你只要將這個題破開了，這個錢不難，還是可以找到的。

　　主持人(莫春)：張總剛才說話裏我們聽出來，現在很多外資對我們現在的房地產項目是遠水解不了近渴，很多房地產項目還是依賴於貸款，現在又有了各種各樣的貸款規定，這樣的情況下房地產資金要想更多的獲取，我想聽聽李伏安先生的建議。

　　李伏安：房地產應該說離開了資金是沒有辦法發展的，現在大家的感覺是缺錢，房地產行業是缺錢的概念。但是實際上缺錢對於整個房地產全部環節來說含義是不一樣的，說是缺資金，但是對每一個環節的資金都是不一樣的。從土地的收購開發整理，到房屋的基本建設，到原材料的投入，到買房和賣房，這些全過程都是需要有資金的，缺錢的概念太籠統了，其實總結來說，中國市場並不缺資金總量，能夠拿出來投房買房建房的資金並不少，但是銜接不上。應該說現在拿着錢買房的人並不缺，所以這個缺錢的概念，我想簡單來說，我們的融資環節，或者說資金的供給方式和渠道，不能很好的平穩的比較恰當的方式來滿足整個房地產行業開發全過程中各個環節的正常需要。資金在循環的過程中，造成了一些瓶頸，或者說一些梗塞，這樣的情況需要投融資渠道正常合理的多功能多渠道的融資機制安排來解決。要有一個正常的配比關係，就像水管一樣，從大水管到小水管到細水管。銀行既要防止給房地產貸款產生的風險，又要從房地產的發展中獲取利潤，我們需要調節的是整個銀行的資金，或者說整個資金流和房地產之間的順暢性，更加順暢的滿足各個環節的需要，不一定都要通過銀行貸款，但是總歸要有自己的方式來解決資金的問題。如果整個中國經濟的流量太大，這是需要調節總量的問題。

　　主持人(莫春)：現在有一些政策，讓我們的房地產開發商從銀行的貸款，應該說比從前難度增加了，現在我們都在討論怎樣利用外資、怎樣和外資合作的問題，如果外資要在中國房地產進行投資的話，可能選擇哪些項目、什麼樣的項目？

　　黃沁：現在缺錢的時候，最重要的辦法能夠解決的辦法就是找外資。上個星期我跟王石吃了一頓飯，稍微談了一下中國房地產事業和國外的比較，萬科是整個中國房地產的龍頭，淨資產五六十億，而香港大房地產商信合是一千五百億，比萬科的50億，5%不到，是一個零頭。我們再看資產證券化的市場，是四萬億美元。中國房地產開發到香港房地產公司到美國的信託在到美國的證券市場，都是十倍一百倍的量級差。中國現在房地產資金短缺的情況下，可以在境外找到資金。首先就是開發方面，開發方面就是你需要有地，項目要比較好，能夠有一個地位，可以找到一個比較好的股東跟你一起開發，在股權方面要有一個稀釋，國外大的房地產開發商一般都要控股，就是你有資源有地，缺錢了我們給你找外面的房地產開發商跟你合資或者買地都可以。另外一種方式就是房子已經建好了，國外基金非常有興趣整個收回來，如果在回報適當的條件下，我們可以在整個商業物業、寫字樓全部收。第三個，通過你的物業做抵押融錢，做長期的融資。在資產證券化的市場上，可以做到大規模的，最近我們跟英國的一家地產商，融大概二十多億人民幣，做十五年的融資，通過你物業的抵押，做一個長期的融資，也不稀釋股本，也是一個選擇。

　　主持人(莫春)：我聽到兩點，一個要將產品定位好，再就是要稀釋股份。現場我希望有互動的環節，各位來賓有什麼樣的問題，關於資金融資方面，可以向臺上的嘉賓提問。

　　在對話的最後，請四位嘉賓簡單的從我們這個主題出發總結一下。

　　莊宗汨：希望政府金融管理部門能夠出臺更多的金融品種，豐富房地產融資的渠道。

　　李伏安：我覺得中國房地產行業還是剛剛發展的新型階段，大家更多需要去認識一個行業發展的正常規律，找到整個中國房地產行業發展的長期穩定增長的合理投融資供應的方式，需要大家先去解決認識的問題，然後才是方法和產品的問題。如果認識不解決的話，我們簡單的談產品，這個產品是永遠出不來的，即使出來這個產品也是畸形的，也是不能滿足市場要求應該有的功能。有些事是需要銀行去做的，有些是銀行做不了的，如果大家對它期望過高的話，可能產品出來會變形。

　　黃沁：開發商應該將眼光放遠一點，誠信可以給大家投資，也可以幫大家融資。張在東：關心地球，關注業主，建出節能環保滿足市場需求產品質量好的房子，國八條之後找錢依然不是夢，很容易。

　　主持人(莫春)：我們的未來不是夢，謝謝四位對話的嘉賓。本場對話到此結束，謝謝大家。