巴曙松：謝謝主持人，非常高興參加觀點的年度論壇，和陳淮教授的討論留給晚上的討論會，白天這20分鐘我想就我們參與研究城鎮化所做的思考跟大家討論、交流一些看法。大家非常期待城鎮化，一個關注下半年的三中全會的決議，另外就是城鎮化的具體推進方式，大的思路和策略，因為這個程度不同的，和我們這個房地產行業的發展狀況，它的業態直接相關。
如果就城鎮化談城鎮化，顯得比較單薄，如果我們就這些發達國家走過的城鎮化道路，實際上城鎮化和整個經濟發展的不同階段，和不同的經濟發展的時期，以及不同時期它的主導產業它的那個時期的勞動力的主要的分佈是直接相關的，也就是說可能在早期的工業城市的時候，往往是一些機械製造業，而且是在自由競爭的發展階段。而發展到比較成熟的時期，到了郊區化的時候，高速公路和城市羣的時候，這個時候發展的產業往往是一些汽車發展、服務業發展的時期。所以我們討論城鎮化，你很難脫離特定的發展階段，脫離特定的基礎發展的水平，必須要結合實體經濟來討論。就好象我們通常看到的很多文獻，都討論城市羣。我看主管部門也在談，未來推進城鎮化的主線是人的城鎮化，而城鎮化的載體是城市羣，但城市羣的範圍多大？實際上在基礎設施發展的不同水平的時候，它的範圍是不一樣的。現在通常所說的城市羣的概念，比如100公里，大概就是開車一個多小時的範圍，如果把它延伸到高鐵時代、動車時代，可能變成300公里的範圍，所以我想這個圖表的意思，就是供大家做一個對照，不能僅僅只是就城鎮化談城鎮化，它必須要有產業的支持，而且受特定的經濟發展階段的影響和制約。
在城鎮化大的線索裏面，我想有幾個方面值得大家關注，我們撇開具體的方案，從國際經驗來看，城鎮化首先是人的城鎮化，而人的城鎮化主要就表現為勞動力在不同行業的重新配置，這個發展階段不一樣，勞動力的配置不一樣，他對房地產的需求就會不一樣，所以我們在發展到不同階段的時候，要根據不同的發展階段，我們來把握不同的勞動力人口的需求是什麼。我們從這個圖表上看，勞動力的分佈，隨着經濟發展的推進，它的歷程實際上是勞動力在農業不斷的流出，佔比在減少，製造業初期有一個上升，到達一個工業化的峯值之後，逐步的回落，而非貿易服務業和貿易服務業則是一個平衡的上升態勢。所以在不同的發展階段，其實房地產的需求不一樣，所以我們大家所需要開發的主要的產品就不一樣。一個主要是服務業主導的經濟體，和一個主要是製造業主導的經濟體，它的房地產需求差異是非常大的。中國經濟有一個很重要的特點，就是區域差異非常大，可能在一線城市它是服務業佔比已經比較大，但是在中西部這些地區，可能還是一個製造業佔主導的經濟格局。所以在不同的地區，實際房地產它的需求格局，我們的房地產行業的主要價值鏈會有很大的差異，所以背後一個重要的推動力之一，就是勞動力在不同行業之間的配置。
我們以美國的情況來看，勞動力的佔比在農業、製造業和服務業這三個產業中間的勞動力的佔比和GDP的佔比，它提供了一個很重要的參照，它實際上現在是一個非常重要的服務業佔主導的這樣一個格局，服務業勞動力吸收佔79%，貢獻的GDP佔77%，所以我們會看到它的商業地產、綜合商業地產的服務、房地產的價值鏈的多元化，是適應這樣一個格局的。
而從總體的趨勢來看，美國勞動力在三大產業中的配置，美國的重要經驗之一就是，資本和融資的大量投入，農業的效率的提高，它釋放了大量的農民勞動力，這個成為工業化、城鎮化推進的一個非常重要的基礎。我們可能，中國改革開放以來，包括下一步城鎮化推進，我們也要把這個需求落腳到勞動力上，就好象說我們過去30年改革開放表現為工業化的成功的推進，城鎮化的成功的推進，但是從不同城市的表現來看，從吸收農業人口的能力來看，其實主要集聚在少數城市，比如說前100個城市，它吸收的從農業轉移出來的勞動力，可能能佔到百分之七八十或者更高的水平，接下來這種分化的水平會更明顯，所以我們在選擇不同的城市，選擇不同的城市主打的產品，背後可能要考慮最關鍵的因素就是勞動力的配置。比如深圳，從去年開始勞動力，特別是中低端的製造業，隨着它向中西部的遷移，它在淨減少，所以這個對整個城市的房地產需求格局會出現非常重大的一個影響。
我們看到中國未來的發展趨勢，一個是人口會繼續從第一個支柱——農業，流向第二產業和第三產業。在不同的城市的分佈來看，目前一二三線城市的產業佔比差異也非常大。所以換個角度來說，可能在二三線城市還有一個工業化、城市化推進的任務，而在一線城市主要就是圍繞服務業的提升，以及相關的產業結構升級、轉型。
我們考察城鎮化除了說人口之外，第二個值得關注的要素就是時間。馬克思在《資本論》裏有一句話說“一切的技術進步革新最終表現為對時間的節省”，時間的節省和收入的提高，城鎮化的發展會帶來很多服務和休閒的需求。我們看到這樣一個統計，1850年到1956年，全球的勞動力平均的工作時間在持續的減少，尤其是發達國家，它減少的幅度也是非常快的，所以相對應的就帶來了大量的服務和休閒的需求。城市規模的擴大，城市產業的升級，再加上休閒時間的增加，是發達國家的服務業發展的一個重要的推動力，所以我們看到，我們自去年以來，很多文化產業發展非常好，今年以來創業板上股票漲得比較多的，好多就是文化產業，它的股票漲幅很高，其實背後也跟產業的變動和休閒的需求增加有直接的關係。
第三個值得關注的線索就是空間線索，不同的產業選擇在什麼地方，它背後一個是產業的集聚，產業集聚在一起，有助於信息的交流，創新技術的擴散，降低產業運行的成本。但是過度的集聚又會推高生活的成本、土地的成本，所以就是在這兩種力量的平衡推動下，我們看到不同的產業在城市的不同的地方，在不同的區域進行遷移。所以這個遷移背後也是我們這個行業所需要關注的很重要的一個線索。比如說我們看到，美國80%的高科技製造業，它集中在100個最大的城市。而它的高技術水平的製造業，比如我們看它的分佈，有100個最大的都市區和中小都市區和非都市區，它背後我們看到這些不同的產業在不同的地區分佈，所以這也是一箇中心和外圍城市之間產業在這幾個因素影響、推動下重新佈局，重新的再調整，背後其實就是我們帶來的工業地產、物流、住宅和商業地產的需求在不同地方的重新分佈。我們看到比如說一些低端的、中低端的技術產業，它向郊區的遷移，以及一些服務業和高科技產業逐步的向城市中心的遷移。這個過程的一個變化，我覺得也是我們要考慮城鎮化對我們這個行業影響的第三個線索。
圍繞這一點，我們再來看在城鎮化發展的一個新的階段，房地產行業怎麼找到新的行業成長的曲線。無論怎麼判斷我們房地產行業，現在有一個大的判斷，我覺得分歧不大，第一個就是整個房地產行業顯著的、全國性的總量上供不應求的階段已經過去了，剩下的是結構性不平衡的問題，其中一個很重要的衡量指標就是家庭套數比。你可能10年前我們討論這個問題的時候，家庭套數比很低，你在城市的一個家庭，他對應的這個住房的套數，無論是租還是買，可能只有0.6、0.7，而從去年底，這個已經接近1了。所以顯著的短缺的時代應該過去了。
而接下來重點的問題，實際上是一個結構的不平衡的問題。比如說一線城市的供不應求，和三四線城市目前庫存積壓比較大並存。再加上城鎮化的推進，我們怎麼找一些新的增長點，就好象我們說，目前第一個曲線還在上升，但是上升可能已經接近尾聲了，我們怎麼找到一個新的上升的曲線。這就使我們有必要來考察一下在我們整個房地產行業是哪個環節會給我們創造價值，在整個產業鏈、業務鏈裏面，是哪些領域在哪些階段給我們創造價值。如果我們再把它放到城鎮化的不同階段，產業的不同發展階段，再來對照的話，我們會發現房地產行業它的傳統的商業模式裏邊，你能拿到好的項目、好的地塊，把成本控制好，其它的銷售、物業管理就變得不重要，這是我們這個業務鏈價值鏈的分佈。未來可能這個價值鏈隨着供不應求的總量問題顯著突出的時期逐步的過去，整個房地產行業的價值鏈在出現變化，可能從上面這樣一個曲線變成現在這樣一個微笑的曲線，前期的產品調研、產品的設計，後期的物業管理、金融的運作，這些方面變得更為重要，所以會打破原有的行業的空間和行業的極限，它慢慢的有一個說法，我們房地產行業在經濟調整期，從一個重資產公司慢慢變成一個輕資產公司。有一些大的會計師事務所，在美國有的地區，審計部門把房地產行業劃歸為金融部門來審計。所以這是房地產發展，它的價值鏈在不同階段的產物。
未來房地產行業的一個轉型，在人均收入突破8000美元之後，房地產行業將從住宅市場這一個支柱佔據主導地位，可以說是住宅的黃金十年，經過調整之後，會轉向多元業態的百花齊放，包括製造、運營、服務，包括住宅地產、工業地產、物流地產、商業地產和房地產金融。考慮到未來，中國從工業、重工業這樣一個時代向服務業時代轉型的大背景，房地產行業的轉型方向也在向整個服務價值鏈條的重塑。今年上半年第三產業超過第二產業，成為中國經濟GDP貢獻裏邊排在第一位的一個產業。所以我們可以看到，服務業增加值佔GDP的比重在穩步的上升，這種業態的變化，這種實體經濟的變化，我在第一張PPT裏給大家介紹的對比，可能在中國的城鎮化和產業演進，以及對我們房地產業影響的方面，可能也會以不同的方式，這種互動的形式表現出來。
下一步我們大家都知道，城鎮化規劃儘管沒有最終正式發佈，但是基本上一些主要的政策線索，大家應該很清晰，比如說以人為核心的城鎮化。其中最重要的，一個是農民的城市化，第二個是農民減少向大城市遷移，他遷向什麼產業，遷向什麼地區，就會直接影響未來我們這個行業發展的格局。所以在這個背景下，我們考察房地產行業的未來的機會，最重要的就是要尋找人往哪裏去，它產業、就業、住宅、基礎設施的配套、商業地產的這些需求。從美國化的歷史進程來看，人口流動的方向主要是大都市區化，我們看到在美國城鎮化的不同階段，從早期歐洲逐步移民，到城市化開始醞釀，到1830年到1920年整個城鎮化的加速，從1920年到現在變成一個郊區化，但是總體上美國一半以上的人口居住在百萬人口以上的大都市區。從美國的情況來看，366個大都市區生活了大部分的國民，從分佈來看，它也是一個典型的大都市化的格局。
大都市區化這個時期很重要的一點，就是郊區人口的增長速度可能比中心城區的增長速度要快，這是1910年到2000年，美國的中心城區和郊區的人口變化趨勢，大都市區裏面郊區化成為很重要的一個新的增長點。從美國經驗來看，人口在美國大都市區、中心城區和郊區之間的重構，催生了美國房地產市場50年代之後的第二輪繁榮的浪潮。這個是我們看到美國1900年到2012年美國的私有住房的開工量，可以看到，房地產行業跟隨着城鎮化的不同階段，跟隨着產業演進的不同時期，它開啓了第二成長曲線。所以我們說城鎮化對我們有沒有影響，表面看似乎不直接，但是你把它結合到城鎮化發展的特定階段，結合到不同產業的發展階段來看，實際上影響還是非常直接的。
我就先彙報這些思考，謝謝各位。