兩次危機做對照，可能再出原來大規模4萬億空間不大，但是我們手裏還有迴旋餘地，其中很重要不同就是房地產在兩次危機表現很大不同。
2011年8月17日，“下一個十年 改變中的房地產”2011博鰲房地產論壇正式開幕，本屆論壇邀請到了朱中一、樊綱、陳淮、巴曙松、陳啓宗、任志強等專家學者以及八百位企業精英參會。
以下是著名經濟學家、國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松現場演講實錄：
巴曙松：根據大家的預期和上午的承諾，我對陳淮老師的演講作一點回應，我自己內容的PPT也不看了。
首先我想說第一點，總體的評論，我發現出乎意料的是今天陳淮主任的演講非常的四平八穩，非常的溫和和容易接受，這表明即使監督是錯誤的，但只要監督存在，就會給決策者形成一個制衡和約束。因此，我呼籲我們業界不應該只是對政策不發意見，要像任志強先生這樣多提建議，因為只要提，他講話就得注意，決策者就得注意，所以監督是有價值的。我們首先相信決策者水平是高的，但是如果在這樣的環境下能夠更審慎、更專業，我們房地產市場會發展得更平穩。
第二，我想評論的就是我們在回應的時候特別要關注公眾和業界真正關注的問題。公眾和業界希望你正面討論問題，結果你給看一個背面；公眾希望你談當前的困局，他給你談傳統文化的侷限；公眾希望你談政府的責任，他給你談演進的歷史；公眾希望你談政策的不足，他給你談進步很大。所以我覺得我也制衡一下，換了別人，我也不敢說，我嘗試着正面的說一說，要像剛才這張圖片好奇的老農民一樣，我們就是要看到正面，不能只讓知名專家只給我們看背面，我們對正面很好奇。
我對陳淮主任提的四大挑戰作一點回應，他這四大挑戰恰恰表明我們在房地產調控中的四大錯位。
第一個說城市化快速推進，“十六七八、吃死爹媽”，這就是我們調控房地產的理由嗎？它是真實反映什麼方面責任的缺位呢？
我很謹慎的注意到陳主任在日本待過，城市化、工業化，除了日本之外，其他城市都不同程度出現貧民窟的問題。我最近到巴西看貧民窟，提心吊膽，司機說別下車拍照，很容易冒出槍來。
日本為什麼沒有出現貧民窟？你看日本房地產，在進行工業化過程中，政府建設了大量我們把它叫日本農民工的住房，這是在工業化推動城市化過程中政府的責任之所在。日本真正的房地產投資，是金融化投資、商品投資，是在城市化基本接近尾聲，基本上叫做城市的家庭數量和住宅數量達到1：1大致平衡之後，才出現一個明顯的主聲浪。
所以不能因為工業化快速推進、城市化快速推進，就回避我們房地產結構、房地產政策、保障房方面的重大的缺位，而我們十年調控有一點明白的話，就是意識到有一部分該你承擔，不是該市場承擔。如果不從這個角度思考，不進一步推進戶籍制度、土地制度這些改革，我估計還會用工業化城市化推進來掩蓋有些領域的一些缺位。
第二個，我們說基礎設施建設說不足，基礎設施建設不足是我們房地產調控的原因嗎？恰恰是有些主管部門工程監理質量管制方面的原因，恰恰是因為規劃不足的原因，恰恰是因為對地方政府約束不夠、透明度不夠，大量賣地，從我們房地產獲得盈利建了大量廣場而不是建公眾使用的基礎設施，所以這個也不應該是可以推諉的調控理由。
第三個，對我們金融界的批評，10.7萬億地方債務和3.19萬億外匯儲備，我認為是兩個性質的問題。
3.19萬億外匯儲備是中國這個經濟結構和特定人口結構下一個儲蓄的盈餘，儲蓄減投資等於經常項目順差，我們儲蓄率高，投資為了防止過熱不能增長的很快，才有貿易的盈餘，迴流形成外匯儲備。
所以在某種意義上說，如同石油國家，主要通過出口石油，然後拿出一部分做儲備，進行主權投資一樣，我們是人口紅利時期，什麼都沒有，就有勤勞的雙手，我們通過大量加工，賺一點這個盈利。
當人口紅利拐點到來之後，這一部分外匯儲備會被逐步消耗，這只是我們儲備了人力而已，安全性是第一位的。它有改變的迫切性，也有很大的毛病、缺陷，但是缺陷比10.7萬億地方債務缺陷要小。這兩個不好之間，我寧可選擇外匯儲備，原因是我們10.7萬億這些資產是真的是優質資產嗎？它的決策過程是怎麼樣的？平臺的公司治理是透明的嗎？決策程序是怎麼進行的？它是我們房地產不斷向這個平臺輸血的理由嗎？是這些爛尾工程損失大還是這些外債，現在我們投資的債券的安全性高？
至於這一點，我們看到城市化是有推進的理由，包括剛才陳主任講的我們農民工進城是一個挑戰、一個大的問題，但是把它幾個問題和第四個問題城市結構失衡結合起來來看，為什麼這個問題我們主要領導，和陳主任這樣我非常敬仰的專家看得非常清楚，但是實際政策執行過程中似乎一點都沒有看清楚？
比如說如果我們認為城市結構需要調整，大中小城市功能要合理定位，如果說農民工問題我們要市民化，好，那我們房子的建設就要重點解決這部分人的問題。
但是我們3600萬保障房是怎麼算出來的？考慮了這四個方面的因素嗎？你分配給誰了呢？農民工是怎麼流動的？在金融危機之後，沿海土地、勞動力成本上升，促使加工業、製造業向中西部轉移，09年以來中西部投資高於沿海，似乎這部分保障房就應該跟隨農民工遷移。各省計劃是怎麼分配的？標準是什麼？後續怎麼維護的？從這樣影響深遠的重點領域結果就沒有體現陳主任說的四個方面的擔憂，這就說明我們理論判斷比較前沿，但是沒有體現在一些具體政策和實施裏面。
如果一開始就設計了3600萬套，農民工進城測算了嗎？評估了從沿海向中西部轉移嗎？考慮到了基礎設施建設的需要嗎？考慮到城市功能的再調整嗎？所以我覺得，下一個十年我們值得反思總結的還很多，可能就是要更多地把這些理論界的優秀研究成果、業界的意見，更加平衡地反饋實施到我們政策和執行過程中，這是下一個十年的挑戰。
我們應該從原來簡單的批評、對立，轉移到整合和形成有效的公共政策決策這樣一個大方向上。
我跟陳主任是好朋友，所以才有這樣一個調侃，但是體現了我們一個期望。今天他講的四平八穩，說實話漏洞不太多，不太好批評，所以我只是想表達一個意見，我們這些理論的判斷、趨勢的判斷，業界專業的意見，在這些政策執行和實施過程中應該得到體現，這樣才是真正的科學發展觀。
七月份新增貸款4962億，比之前看到的市場中位數的預期5500億低，這表明信貸政策根本沒有松的意思。儘管你說7月份的數字普遍偏低，但是今年低於市場預期。
從未來的8-12個月，市場通常預期大概還有2.8萬億左右，月均算下來5000億，沒有明顯松的，緊縮進行中。
第二，M1、M2增速也超預期回落，M1增速大幅回落表明實體經濟的活躍度確實在明顯降低。在這樣的情況下，我們應該做好相應的政策討論和準備，那就是我們看到，外部的動盪使得我們現在證明還在金融危機裏面，而且兩次金融危機有內在邏輯一貫性：09、2010年危機是過度槓桿化，所以要去槓桿，要減少債務，政府大量發債及承擔的責任，就使得經濟沒有出現大規模崩潰，但是政府債務被極大增加了，這就是歐美出現的問題，也是我們地方政府債務擔心出現的問題。
但是我們可以比較一下兩次危機，我們把這一次叫做債務危機，上一次叫次貸危機。政策怎麼應對，大家心裏可以有一個大致的底，可以對我們行業有一個參照。
因為對未來方向迷茫的時候，歷史的對比可以提供一個參照。09、2010年的危機是一個恐慌性的危機，恐慌就在於雷曼兄弟倒閉其實大家都沒有想到，雷曼倒閉導致的衝擊有多大也沒想到，次貸產品到底損失有多大，也沒想到，對全球影響有多大，也不知道，很困惑。
美國資本市場轉折點之一是美聯儲和美國財政部做了一個銀行壓力測試，表明有多少銀行有問題，是恐慌型的。而這次危機我一直認為是一個風險型的，債務壓力上升，市場波動，市場一直有這個預期，一直在談，包括說美債降級，不是今天才開始談的，3、4月份標準普爾就在說，市場一直在做資產組合調整。
上一次危機應對主要措施在歐美來看就是我們說量化寬鬆，QE1、QE2，提供充足流動性，避免了流動性危機。但是這次的壓力在什麼地方？物價上漲。
但是也有有利的一面，美國上市公司現金比較多，美國這些企業庫存並不高，現在只不過處於沒有新的投資增長點，尋找新的投資增長點一個迷茫期，經濟沒有那麼壞。
我們會有什麼工具呢？08、09危機來的時候，我們剛剛改革完銀行業，資產負債表很健康，地方政府和企業負債率很低，所以我們的措施跟美國正好相反，美國是去槓桿化，我們再槓桿化，加大負債能力，這是一個對應很明顯。
現在呢？再應對外部大幅下滑，很難進行再槓桿化，地方政府債務壓力已經10.7萬億，但我們也有牌可打。
這一次我們對外部需求的依賴程度很低，上半年進出口對增長貢獻值是負的，GDP還有9點幾增長，07、08年我們依賴程度是兩個點，所以下滑對我們衝擊不大。
第二，房地產。當時房地產是危機時期，一緊縮，出現非常慘烈的簫條回落。現在我們房地產的投資、開工各方面還不錯，這是支持我們應對外部危機很重要的力量。
另一方面，可以看出房地產實際需求空間在應對危機中可能會發揮的穩定力量。
第三，我們儲蓄率很高。上一次我們靠貸款擴張，儲蓄率高反映在資產負債表各方面指標上，我們準備金率21.5%，實在出了問題，我估計準備金率會作為一個很重要的下調工具，可以提供比較大的流動性支持。
我們利率跟美國比，儘管跟上一輪4.4我們低一點，我們是3.5，但是出去真要調，也有空間。
所以兩次危機做對照，可能再出原來大規模4萬億空間不大，但是我們手裏還有迴旋餘地，其中很重要不同就是房地產在兩次危機表現很大不同。我們之所以討論今天房地產行業不能僅僅討論我們自己，它跟應對危機、宏觀經濟關聯度聯繫是很大的。謝謝大家！