觀點網 與其在波動中被動沉浮，亞洲規模最大的房地產投資信託基金領展，還是希望通過一些主動的資產置換，來掌握自己的命運。
但目前，領展仍未走出市場低潮期。
11月12日，領展房產基金公佈了截至2026年9月30日止，2026/2027財年半年度業績，期內該基金收益69.09億港元，同比減少1.6%；物業收入淨額51.35億港元，同比微跌0.8%。
每基金單位分派127.25港仙，勉強守住了0.3%的同比正增長。可分派總額32.95億港元，增幅0.4%。
在收入與租金雙雙承壓的半年裏，這份分派數字是成本削減與資本管理共同“省”出來的結果。
分區域看，香港仍是最大的營收池，也是最大的壓力源。香港物業組合貢獻約一半的總收益，期內收益同比下降2.7%，物業收入淨額下降2.9%。內地物業組合的表現也並不算好。兩個核心市場同時處於租金下行通道。
但與此同時，領展在澳大利亞、新加坡等海外市場卻取得了非常穩定的成績。
同一個基金裏，不同區域、不同業態之間正在拉開越來越大的溫差。這也是促使領展做主動資產置換調整的因素之一。
續租租金未回正
先看中國香港市場，作為領展基本盤，香港物業組合包括130項資產，以民生商場為主，還包括約5.7萬個臨近公共屋邨及主要交通樞紐的停車位。這類資產近年來受“港人北上”影響頗深，但由於其“民生”屬性，在穩定性特別是出租率上，還是表現頗好。
期內，領展香港物業組合總收益及物業收入淨額分別按年下降2.7%及2.9%，其中零售物業收益同比下滑了3.0%，錄得35.99億港元。以上跌幅都較2025/2026財年有所收窄。
除此之外，在97.0%的高出租率之下，領展香港零售物業全年續租租金調整率錄得-7.5%，較2025/2026財年的-8.2%，也呈現回暖。同時，商戶銷售額增長也已同比修復到-0.2%水平，而上一財年同期的數據為-2.1%。
只是，香港零售物業平均每月每平方呎租金從3月底的60.1港元輕微滑落至59.4港元，顯示續租租金調整率的持續負增長。
管理層在業績會上指，得益於良好出租率及大致穩定的租戶銷售額，基金在香港的資產組合依然保持韌性，而且情況在好轉。
“三年前簽下的租約租金水平偏高，現在正陸續到期重訂。”管理層解釋，並稱財年下半年的指引是“中至高單位數負增長”。換句話說，領展香港零售物業負租金調整遠未結束，只是斜率可能不再變得更陡。
租賃進展方面也有好消息。數據顯示，領展在香港的商場上半年持續更新租戶組合，簽約引入100個新品牌，包括霸王茶姬和布魯可等首店，租戶保留率維持在82%以上。管理層指出，已看到一些來自特色餐廳、教育和興趣班的新增租賃需求。
內地區域與香港區域一樣處於逆風。
財年上半年，領展中國內地物業組合以人民幣計算的總收益及物業收入淨額，分別減少2.9%及1.2%。收益的減少還是因為負續租租金調整率。
具體而言，還是以最核心的零售業態看，領展內地零售物業組合續租租金調整率錄得-8.7%，比香港區域更深，但也同樣較2025/2026財年實現收窄。
同時，內地零售物業組合出租率從上一財年末的的96.6%升至97.5%。
與中國內地和香港兩塊區域相比，領展在海外市場顯然是更從容的。
期內，領展海外組合的收益按港元計算同比微降0.3%，但物業收入淨額卻增長5.1%，而且收益下滑也主要由於出售了新加坡商場Swing By @ Thomson Plaza。
其中，澳大利亞零售物業續租租金調整率錄得17.8%，出租率達99.8%；新加坡零售續租租金調整率錄得8.0%，出租率達99.2%。
雖然兩個區域的消費者同樣面臨利率與生活成本的壓力，但領展在當地持有的資產，尤其是悉尼中央商業區的三個零售物業和新加坡的裕廊坊，在細分定位上恰好踩中了韌性消費的區間，所以表現穩健。
這也加強了領展管理層對於繼續加註兩個市場的信心。
新一輪資產置換
至於對於未來的展望，管理層對前景的措辭沒有太多修飾空間。
業績簡報的展望部分寫得很明確，高息環境及公用開支上升，將對全年盈利構成壓力。而2027/2028財年，由於收益基數降至較低水平，加上宏觀不確定性、偏鷹派貨幣政策及通脹環境，“市況將仍然充滿挑戰”。
因此，領展接下來的經營重心，仍然是“維持嚴謹的成本及資本紀律”，以及“繼續出售非核心資產，並將資金再投資於核心資產組合”。
出售非核心資產，領展過去幾個財年一直推行的策略。
在2025/2026財年業績發佈會上，管理層就曾表示，領展對自身的定位是“亞洲商場運營者”，並指出整體物業組合中約5%-10%被視為非核心資產，“公司正審慎考慮於適當時機出售這些資產，並將部分出售所得資金用於投資核心零售資產組合。”
按照當時的說法，領展一改過往按地區劃分物業組合的做法，轉而以物業類型作為主要區分維度，將組合明確劃分為“零售及停車場資產”與“其他資產”兩大類。
這暗示領展在各地的寫字樓、物流資產是最有可能被擺上貨架的。另外管理層也提到，如果“對手給予的價格很具吸引力”，購物中心類物業也是可以考慮出售的。
圖片來源：領展26/27財年中期業績簡報，商業客截取
瑞銀在今年5月份的一份研究報告中也曾提及，領展擁有的非核心資產規模最高可達340億港元，佔總資產約15%。
這份報告列出了一張清單：澳洲及英國辦公室資產、中國內地物流資產，以及各地表現欠佳的商場，都被視為潛在的出售對象。半年過去，清單上的項目正在被逐個兌現。
據商業客統計，2026年以來，領展共進行了5筆資產買賣，其中出售了4項資產，買入1項資產：
1、出售新加坡商場Swing By @ Thomson Plaza（全部權益）
時間：2026年4月公佈交易，6月交易完成
代價：2.50億新加坡元，約15.38億港元，較收購時溢價45%
買方：新加坡本地資本Jack Investment Pte Ltd 及 Pangjwee Development Pte Ltd
背景：領展自2018年12月以來逾7年的首次資產出售，打響了本輪資產置換的第一槍。出售所得用於基金單位回購及核心零售資產再投資。
2、出售澳大利亞悉尼寫字樓100 Market Street（50%權益）
時間：2026年7月公佈交易，9月交易完成
代價：約2.26億澳元，約12億港元
買方：澳洲養老基金 Aware Super 旗下的房地產平臺 Aware Real Estate
背景：出售後領展保留50%合營權益，並與買方建立新的戰略資本夥伴關係，同時繼續為該資產提供管理服務，產生經常性費用收入。領展管理層表示，出售時機合適，在澳大利亞寫字樓市場進一步受限前實現了價值。
3、出售中國香港旺角彌敦道700號商廈綜合體，即T.O.P商場及上蓋寫字樓（全部權益）
時間：2026年10月公佈交易，預計2027年1月完成交易
代價：約23億港元，較最新估值低約9%，較59億港元收購成本低約61%，賬面處置虧損約3.72億港元
買方：傳本地投資者
背景：出售後領展繼續為該資產提供管理服務，產生經常性費用收入。
4、出售中國內地5項物流資產組合
時間：2026年10月公佈交易，預計2027年第二季度完成交易
代價：人民幣11億元，約12.87億港元，較2026年9月30日應占估值折讓約3.4%
買方：未知
背景：管理層明確將物流資產視為非核心資產，出售符合“迴歸基本”的策略，是“資本重新部署的一部分”
5、收購新加坡商場東福坊Eastpoint Mall（50.1%權益）
時間：11月公佈交易，預計2027年第一季度完成交易
代價：2.395億新加坡元，約14.68億港元
賣方：新加坡英康保險（Income Insurance），交易後英康保留49.9%權益。
資產性質：新加坡東部近郊以社區型零售物業，與領展“亞洲商場運營者”的核心定位契合
背景：領展自2022年以來的首筆收購，打破了持續數年的淨出售狀態。
此次收購屬於資本高效率型投資，領展成為資產管理人及物業管理人，在持有權益的同時擴大第三方管理規模。據透露，初始淨營業收入（NOI）收益率約4.5%。
後續，領展與英康保險將分階段開展資產提升計劃，工程預計2027年展開，期間商場維持營業。
圖片來源：領展26/27財年中期業績簡報，商業客截取
上述四筆出售，合計回籠資金約52億港元，錢去了兩個方向。一是回購。期內領展已動用約15億港元回購，下半財年計劃再回購至少10億港元、最多20億港元。
二是再投資。包括上述的收購新加坡東福坊50.1%權益，以及對旗下零售物業的提升工程等。
2026/2027財年下半年，領展正計劃對香港4個商場，包括彩雲商場、興東商場、天澤商場和寶達商場進行提升，總支出約9300萬港元。另外，對發展中項目會投入約8億港元。
整體而言，在目前這個市場大環境內，一隻REIT能夠主動控制的變量其實不多。成本削減是其一，資產置換是其二。
領展目前正將資本從非核心的物流、寫字樓和邊緣零售中釋放出來，轉入回購，轉入與核心能力咬合更緊的亞太零售中去，同時借合營和第三方管理擴大費用收入，本質上是保守策略的延續。
這條路徑一方面讓領展能兼顧分派，另一方面讓領展保留了重新配置資產的能力。
只是根本問題讓難以解決，領展兩個核心市場，中國內地和香港的零售租金回正的時間可能還要再等一段時間，大環境仍有挑戰。
領展能做的是在波動中把籌碼重新擺好，等回暖。