觀點網 廣佛線礌崗站C2出口一上來，便是家天下廣場。

粉色拱門、巨型“佛山”字樣、露天餐車，更多以“微醺站”示人的家天下廣場在夜裏最為熱鬧。但若在白天走近，家天下廣場巨型挑空中庭之下，不少店鋪鐵閘緊閉，只剩練歌房與零星幾家便利店開張迎客。

一個運營超過二十年的三萬平方米商業體，夾在千燈湖環宇城和南海萬科廣場之間，靠夜間“微醺”在此矗立。

而家天下廣場很快便要改頭換面了。近期，佛山桂城街道南約家天下地塊改造項目的土地徵收成片開發方案編制服務合同公開，項目由廣東東圖規劃科技有限公司以18萬元中標。

在此之前，市場還曾傳出華潤將要收購家天下廣場的消息。將家天下廣場放回南約村舊改中看，華潤或許想買的不是商業面積，而是一把打開停滯近三年舊改僵局的鑰匙。

南約的機會與掣肘

家天下廣場的歷史，是一條“起大早、趕晚集”的曲線。

家天下廣場最早由由佛山市南海裝飾城有限公司投資開發，佔地7.5萬平方米，於2002年9月動工，最初規劃建築面積達13萬平方米，一期建成後號稱“佛山最具規模的建材家居航母”。

以“一站式家居購物中心”超前定位打造的家天下廣場卻遇上開業難題，招商兩年未有大的進展，項目一度面臨關門困境，拖到最後實際產權已不足30年，投資客望而卻步。

純粹的家居建材走不通，家天下開始“變身”。

2007年初，家樂福在南海家天下廣場開業，對人氣帶動頗大，項目逐漸調整為集家居建材、休閒、美食於一體的大型綜合性購物中心。

但超市這根“柺杖”並不長久，2011年元旦前夕，家樂福撤離，儘管同年12月麥德龍接棒入駐，家天下的客流始終沒有真正被激活。

家天下廣場真正意義上的大規模轉型始於2022年，這一年裏，家天下廣場引入“微醺站”業態，定位為佛山第二個夜經濟示範區、南海區首個夜經濟綜合體，引入了酒吧街、餐飲、電競、創意辦公等業態，家天下才在夜間找準了自己真正的定位。

華潤收購消息的最終落點並不在於家天下廣場的商業站位，在旁邊的南約村舊改中，家天下廣場是城市更新的一塊商業拼圖。

據觀點新媒體瞭解，南約村位於佛山千燈湖南側，緊靠廣佛線南桂路站和礌崗站，與南海萬科廣場、礌崗公園近在咫尺，項目改造範圍約46公頃，其中南約村本村43.03公頃，涉及1552宗地、建築總量超過74萬平方米。

這樣一塊地放在任何一個核心城市的核心區位，都是舊改市場的“硬通貨”，華潤置地加入的時間並不晚。

2022年初，南約村還未進行改造表決時，華潤置地便開始介入南約村舊改，進行前期摸查，當年12月被作為前期服務機構，並簽訂《前期服務機構協議》。

2023年3月，雙方在南海土地推介會上進行了簽約，合作框架進一步明確。8月，官方公示了初查階段的基礎數據調查成果，房屋和土地權屬的底數基本摸清。兩個月後，全村意願表決便以壓倒性多數通過。

但舊改的殘酷之處在於，高同意率不等於可實施性，真正決定舊改能否啓動的，是錢從哪裏來、先動哪一塊、動完之後能不能算得過賬。

2023年底之後，南約舊改陷入沉寂。2025年4月桂城街道對此作出回應：因市場低迷，無法確認開發商是否會繼續推進。

無法立即推進整村改造，便從家天下廣場入手。家天下廣場是南約村集體的核心物業，也是整村改造範圍中少數已經具備經營性現金流、但現金流質量又不高的資產。

跨過家天下廣場改造這道關口，或許會為南約村改造進程撕開一條口子。

萬象系的哪一張臉？

家天下如果最終被華潤收入囊中，最自然的聯想當然是“萬象系”。

在今年8月傳出的收購消息中，還有一條細節存在：華潤潤以10多億元收購家天下商業項目，同時一併承擔承租方需賠償的約1億元違約金。

用10億元買一座舊商場看起來並不划算，但若放在南約村體系中看，華潤能夠拿下家天下廣場的改造，便是從“前期服務機構”轉變為可能的“實施主體”，中間隔着的是真金白銀的風險承擔。

值得注意的是，儘管傳聞並未得到華潤的證實，但早在2023年南約村的宣講會上，華潤置地就曾明確透露，未來家天下改造擬引入華潤集團旗下商業品牌“萬象系”，打造千燈湖商業新地標。

不過，“萬象系”包含萬象城、萬象天地、萬象匯三條產品線，對應的是完全不同的城市能級、體量條件和客羣邏輯。落在家天下原址上的是哪一個“萬象系”，更多取決於華潤對這塊地“能做成什麼樣”的判斷。

家天下廣場最大的優勢是區位，項目就在廣佛線礌崗站上蓋，緊鄰南海萬科廣場和礌崗公園，處於千燈湖核心區向南自然延伸的居住稠密地帶。

除此之外，華潤此前在佛山已有兩個“萬象系”項目落地，分別是2025年4月開業的順德萬象匯，以及今年9月開業的禪城萬象天地，在品牌和招商上還有華潤兜底。

若家天下廣場能夠變身佛山第三座“萬象系”商場，華潤在佛山的商業競爭力或許會再上一層。

而家天下廣場最大的掣肘同樣在競爭上。

如今的千燈湖商圈商業供應已經飽和，禪桂商圈2025年底的商業體量便已超過200萬平方米，桂瀾路沿線集聚了南海萬達、環宇城、南海萬科廣場、金鉑中心等多個大型商業體，且均處於較高出租率水平。

更遠處還有宏宇瓏熙規劃中的開放式商業街區，計劃2029年開業，南海創鴻城（原桂城萬達廣場更名後的鳳凰薈項目）也已在年初動工，家天下的競爭能力要在改造與定位上斟酌再三。

而所有傳聞與猜想的落點最終都要回歸一個根本問題，華潤是否能夠鎖定南約村舊改的實施主體身份？

如果只看舊改的宏觀環境，答案並不樂觀。行業仍處於深度調整期，舊改項目鞍鋼需要長週期、重資金、多主體協調，想要繼續推進改造還要衡量投入產出的平衡。

華潤在佛山並不是從零開始做商業，順德萬象匯和禪城萬象天地已經落子，家天下廣場未來是否會成為佛山第三座“萬象系”項目，還要看華潤與南約村的緣分會不會繼續。

當然，華潤也可以選擇從家天下廣場改造入手，對舊改進程安裝上加速器，或者只押寶家天下，拼上萬象系在佛山的第三塊拼圖。如今，三方的棋局還未落定。