觀點網 商業地產從“增量擴張”邁入“存量運營”的新週期，如何喚醒沉睡資產、激活存量價值，成為行業共同面對的命題。

去年12月，凱德投資（中國）發佈兩大商業新品牌--“來福士·界”與“凱德壹中心”。今年10月29日，凱德投資（中國）宣佈啓動旗下“凱德廣場（CapitaMall）”品牌煥新計劃。

不到一年時間，商業產品體系兩次推陳出新，凱德正在用行動給出答案。

“城市發展從'擴容'轉向'更新'，存量商業煥新是重要一環，關鍵在於以精細化運營打磨消費場景。”凱德投資（中國）商業管理董事總經理及負責人盧志昇在發佈會上表示，此次煥新聚焦成熟社區的商業提檔升級，“我們希望把多年運營積澱與趨勢洞察，轉化為更具活力的商業內容與體驗”。

這不是一次簡單的煥新，更是對存量資產價值重塑的深度實踐。

商業迴歸生活

在發佈會後的採訪中，凱德投資（中國）商業管理董事總經理及負責人盧志昇介紹，凱德廣場已經有超過20年的歷史，數量多、市場認知度高。

而隨着市場及消費趨勢的變化，附近、日常消費的需求也被重新定義。由此，凱德團隊也希望通過產品上的創新，持續提升項目的長期競爭力，同時能夠更好地服務市場。

盧志昇指出：“凱德剛進入中國時，會將覆蓋5公里甚至10公里視為目標，現在我們更希望服務好周邊1-2公里，甚至是步行、騎行，公交或地鐵兩站範圍內的客羣。”

這一半徑收縮與新加坡商業的發展邏輯高度相似，當消費從目的性迴歸日常，高頻、就近的日常消費更能真正激活商業活力。

支撐這一判斷的，是消費偏好、家庭形態及人口結構的遷移。消費者愈發重視體驗、社交與情緒價值的聯結，同時更趨理性，追求質價比而非品牌符號；家庭結構也從典型三口之家走向更細分的單元。同時，隨着老齡化趨勢的加重，全齡包容同樣被擺上檯面，銀髮羣體的需求亦不可忽視。

基於此，在此次發佈會上，凱德投資（中國）商業管理業務拓展負責人劉哲聞介紹，未來凱德廣場的產品設計與運營將立足“穩定的舒適、全齡包容、省心有效率、長效價值感”四大原則，圍繞消費者日常生活中的多層次需求，以“質感剛需、居家升級、家庭共處、即時悅己、每日成長”五大場景和內容運營，打造品質感美好生活場。

在盧志昇看來，“有趣見仁見智且有周期，而日常要去的地方，穩定的舒適才更有持續性。”

最終要實現的，正是凱德廣場的品牌主張--“Elevate Your Everyday 讓日常回歸日常，讓生活持續向好”。

凱德廣場的煥新理念，已經體現在持續的既有項目調改中，以局部、漸進式創新實踐，不斷為成熟項目注入新的內容與活力。

北京凱德MALL·西直門將位於項目負一層的傳統大型超市改造為融合美妝時尚、運動休閒、家居用品、圖書文創等於一體的複合空間；成都凱德·天府將整座溜冰場替換為1500平方米的室內攀巖館，並以“山谷”式處理保持跨層通透；凱德廣場·金牛與沃爾瑪合作，在商場內落地沃爾瑪“全新一代店型”的全國首店，將傳統大賣場重塑為更緊湊、通透的單層空間，帶來新鮮度、商品力、體驗感與便利性的全面提升；哈爾濱凱德廣場·學府依託高校客羣引入國潮街區與區域首店，被團隊稱為“永遠年輕的商場”……

凱德MALL·西直門的DT-X全國首店

凱德·天府1，500平方米的香蕉攀巖

這些案例共同指向一個目標，持續帶來“更好的生活日常”。

劍指城市更新

在商業產品矩陣層面，凱德在中國市場的三大類型、五大產品線，以差異化的定位和體驗，瞄準市場中的細分機會。

其中，凱德廣場面向成熟片區，把握城市更新機遇，為存量煥新、商業提質輸出系統化解決方案。

產品線與運營體系的成熟，最終則在業務拓展端得到驗證。此次發佈會上，伴隨品牌煥新，首批“凱德廣場”管理輸出項目簽約。

凱德投資與紹興市柯橋區開發經營集團達成合作，受託管理紹興柯橋區一個商業項目；同時與浙江凱鉑利商業管理有限公司達成合作，負責管理溫州鹿城區某綜合體項目的商業部分。

兩個項目均為存量煥新項目，凱德將升級改造為“凱德廣場”，預計2027年開業。此外，在石家莊、呼和浩特和鎮江等地還有多個項目達成意向合作。

紹興項目前身為閒置百貨，地處柯橋區核心板塊、緊鄰地鐵1號線中國輕紡城站，周邊住宅、辦公及學校密集，商業建築面積約6萬平方米，將聚焦潮流、數碼、運動及餐飲首店，帶動藍天商圈再生。

溫州項目此前近乎空置，位於鹿城區西部新城核心區，商業建築面積超10萬平方米，將以萌寵萌娃、超娛社交、親密熟鄰為核心，打造區域型親子家庭互動式購物中心。

這也恰好證明，當存量資產的盤活需求持續釋放，具備成熟運營體系與產品能力的管理方，才能真正抓住增長空間。

REITs為商業續航

值得注意的是，就在此次發佈會結束後不久，華夏凱德商業REIT也迎來最新進展，定檔11月3日起發售。

該產品於2026年1月30日申報並獲上交所受理，6月正式獲得證監會准予註冊批覆及上交所無異議函，這是凱德投資繼2025年9月上市的華夏凱德消費REIT之後，佈局的第二隻中國公募REITs產品，首發資產組合為深圳來福士廣場綜合體與凱德廣場·涪城購物中心。

深圳來福士廣場

相較於內地商業不動產REITs尚處起步發展階段，凱德投資則在REIT領域積累了二十多年的國際經驗。

早在2002年，凱德便在新加坡發行了當地首支REIT。據悉，凱德投資目前已在新加坡、馬來西亞、日本和中國四個公開市場持股8只上市不動產投資信託基金（REITs）和商業信託，是亞太地區最大的REITs管理人。

其中，在新加坡上市的凱德中國信託（CLCT）聚焦中國資產，投資組合包含17個項目，涵蓋8個購物中心、5個產業園和4個物流園。

待後續凱德商業REIT上市後，其持股的上市REITs數量將增至9只。

上市也意味着項目運營必須接受更嚴格的公開審視。盧志昇談到，CLCT每季度公告細至每個項目的出租率、NOI乃至租金變化，“所以對我們來說這並不陌生，我們已經習慣了與公開市場投資者保持高頻、透明的溝通”。

但他同時強調，透明之外，C-REITs更看重穩定可持續的可供分派現金流。這不僅取決於NOI表現，還需統籌考慮資本性支出。

盧志昇舉例指出，在REITs框架下，對項目進行調改時，需基金管理人、資管及商管團隊共同協商，明確優先級與實施節奏，“這更考驗團隊的長期主義和可持續經營思維。”

在強化“募投管退”資管閉環的同時，在運營端，從“造地標”到“管日常”，凱德投資正通過更加豐富多元的產品體系和內容運營、更輕的模式，描繪其商管業務的下一程發展圖景。