觀點網 當廣州白雲站的軌道車流不斷匯入城市脈絡，緊鄰樞紐的小坪村舊改，正迎來更新進程關鍵節點。
舊改從來不是簡單的推倒重建，過去十餘年，小坪村這片94.35公頃的土地經歷了簽約、動工、封頂等環節，也遭遇過舊改行業最深的一段靜默期；如今，一期1152套回遷安置房已經交付，項目展示中心也在小坪地鐵站旁開門迎客。
在多方共管、央企入局代建代管模式之下，小坪舊改跳出停滯困局，以安置房優先、融資區接續開發節奏，逐步把紙面規劃，轉化為看得見的建設進度、可落地的民生承諾與顯而易見的確定性。
（項目總效果圖）
11月6日，諾德·城市廣場召開了廣州市白雲區培英實驗學校小坪校區小學部簽約儀式暨好房子生活體系發佈會，這不只是一次產品亮相，更是一次對更新邏輯、兌現能力與片區長期價值的集中表態。
（發佈會現場圖）
一座舊村的答卷
白雲區是廣州面積最大、人口最多的中心城區，也是城中村治理任務最重的一個區。48個城中村，佔地104.9平方公里，容納人口197.38萬。
2024年5月開始施行的《廣州市城中村改造條例》，確立了“政府主導、依法徵收、淨地出讓”機制，隨後白雲區提出“總體規劃、片區推進、分步實施、區域平衡”工作方針與“政府主導、區屬國企先行、公開競價”改造模式，白雲城市更新工作正式從“企業主導的市場行為”轉向“政府主導的系統工程”。
“十五五”期間，白雲區將推進區內多個城中村改造項目，改造規模約30平方公里，預計帶動固定資產投資超2000億元；僅2026年，就計劃實現14個安置房地塊，13173套安置房開工，5412套復建安置房交付。
在長長的舊改名單上，小坪村一直都是一個備受關注的項目，也是白雲區城市更新工作一個標杆案例。
小坪村舊改故事始於2009年被納入廣州市三舊改造重點區域。
2010年7月，小坪村便與佳兆業簽訂舊改框架協議；2014年10月，改造方案獲廣州市批覆，94.35公頃用地納入全面改造，規劃總建築面積167.96萬平方米；2018年12月，佳兆業以總投資估算74.26億元、配建86.67萬平方米競得合作企業資格。
後續的工作推進得比較順利，2019年7月，小坪村首期用地便已全部清拆完畢，復建安置房亦奠基開工，同年11月改造簽約率已逾八成；2021年6月一期復建安置區封頂。再到2025年12月23日，中鐵諾德城市投資有限公司（以下簡稱“諾德”）宣佈獲取一期融資區地塊開發代建管理項目。
值得肯定的是，諾德的進場並不是簡單找了一家新的開發商來翻新項目，而是把政府、村集體、原企業、央企和銀行重新放進同一個責任體系裏，用“先兌現安置、再滾動開發”的方式完成更新。
更重要的是，小坪村舊改項目自此形成了“政府強效管控+央企品質管控+銀團資金監管+村社協同推進”多方合作模式，外界習慣將之稱為“小坪模式”，這在城市更新路徑的探索浪潮下具有非凡意義。
（項目總效果圖）
實際上，“小坪模式”的出現並非偶然，它是白雲城市更新工作轉向“政府主導的系統工程”後的必然結果。
在這個模式裏面，政府的貢獻是底座性、主導性的。從條例層面的頂層設計，到改造過程中的強效管控，再到牽頭協調銀團資金監管，政府把過去交給市場自發的秩序，重新納入了公共治理的框架。
諾德是世界企業、世界品牌雙500強企業中國中鐵旗下中鐵建工集團的全資子公司，央企身份帶來的不只是品牌背書，更是一套施工管控和成本約束的體系。
正是這種“政府強效管控+央企品質管控+銀團資金監管+村社協同推進”的立體安排，讓一個曾經停滯多年的大盤重新獲得了各方的信任基礎。融資區的可售房源納入統一管理，項目銷售資金進入專門賬戶管理，優先保障項目建設及交付，村民相信安置房不會爛尾，合作企業相信投入不會懸空，市場相信交付有保障。
“小坪模式”的價值，還在於它為後續的城市更新項目提供了一個可複製的示範樣本。這個模式在城市更新的協同深度上更進一步：央企代建管理保障建設品質，銀團資金監管守住交付底線，政府全程管控托住民生預期。
小坪村城市更新工作不僅是三方在聯動，是多方在同步聯動。政府、央企、村集體、債權人、股東、金融機構等等，多方面朝着同一個方向共同努力，促進項目新生。
而這一切的出發點只有一個，保民生，順應民心。
可以預見的是，小坪村正在迎來獨屬於它的第二次生長，“小坪模式”將在更多城中村改造中被參照、被複用，成為廣州乃至更大範圍內城市更新紓困的通用解法之一。
安置房先行兌現
自從有央企入局之後，小坪村舊改就像是進入了快車道。
2026年1月20日，1958套回遷房源啓動搖珠分房；9月12日，1152套回遷安置房在小坪花園交付，戶型覆蓋44平方米至175平方米共8種。
（一期回遷房交付現場圖）
此次集中交付的是WF-1地塊，交付現場還為小坪牌坊揭幕，而且小區同步規劃建設綜合市場，可一站式滿足村民日常購物、生鮮採購等生活需求，打造了一個便捷高效的15分鐘便民生活圈。
對村民而言，這是最樸素的定心丸；對融資區未來的購房者而言，安置房的高標準兌現，本身就是項目履約能力的公開背書。從落地到首批迴遷兌現，只用了不到九個月，這充分證明了“小坪模式”的可行性。
一期安置房交付後僅過了12天，二期復建安置WT-2地塊9月24日便正式開工。
（WT-2 奠基現場圖）
與此同時，融資區規劃也在按部就班進行着，10月1日以全新姿態——諾德·城市廣場首次亮相，正式面向公眾開放展示中心。
（項目展示中心實景圖）
在多方努力下，小坪村舊改目前已經進入邊回遷、邊建設、邊呈現階段。11月6日的廣州市白雲區培英實驗學校小坪校區小學部簽約儀式暨好房子生活體系發佈會，則是諾德·城市廣場亮相的最新節點。
（活動現場圖）
“安置房先行”諾言的落地，讓這場發佈會有了全新意義；從好房子到好小區、好社區、好城區，住建部提出的這條路徑在2025年寫入政府工作報告，落點是“安全、舒適、綠色、智慧”八個字。
對一座曾經停滯的舊改大盤而言，發佈會要回答的不只是“產品是什麼”，更是治理結構與資金安排能否經得起公開檢驗。
準現樓的確定性
根據改造方案規劃，小坪村行政範圍總用地面積112.61公頃，其中94.35公頃用地納入改造範圍，規劃計算容積率總建築面積約170萬平方米。
改造規劃分為復建安置區（建面80.86萬平方米）、融資區（建面46.39萬平方米）和政府統籌用地區（建面40.71萬平方米）。
如此大的體量下，諾德·城市廣場早已不是一個小區，而是一座巨城。除了分四期開發的住宅以外，還規劃了約55萬平方米灣區商務載體（涵蓋酒店、寫字樓等多元業態）、約15萬平方米現代MALL與嶺南商業街、15年全齡教育鏈（3所幼兒園、2所小學、1所中學）和各種主題公園、圖書館、博物館等。
（項目主題商業區效果圖）
住、產、商、學、園一應俱全，這座城內的資源已經足夠覆蓋各種生活場景需求。
更具備確定性的是區位，諾德·城市廣場以一座車站為支點，完成了對一座城市的重新組織。
項目地處白雲站核心片區，這是一座由始建於1916年的棠谿站升級擴建而來的特大型樞紐，2023年12月26日正式投運，以11臺24線的站場規模和150萬平方米的樞紐及綜合開發建面，構建起“軌、空、路”無縫銜接的立體交通網絡，成為支撐廣州區域交通樞紐地位、賦能城市高質量發展的核心引擎。
（圖源：網絡）
截至2025年底，白雲站累計集散客流超3700萬人次；2026年南廣、貴廣高鐵接入，廣清城際南延段建成，樞紐與白雲機場實現聯通，2026年上半年累計到發旅客超1963萬人次、同比增長138%。
按照廣州鐵路樞紐規劃，白雲站還將與廣州站、廣州東站共同構建中心城區“三站一體”的組合樞紐。
位於白雲站核心區、8號線小坪站旁的諾德·城市廣場，把這套多維交通體系接進了項目的日常半徑，將170萬平方米TOD一站式生活城與世界緊密相連，讓城內的人可以走向世界，也讓世界看得到這座城。
而且，一座核心樞紐的價值不止於此，更多地體現在站外空間重組上。
2019年獲批的《白雲站及周邊地區控制性詳細規劃》將約793.7公頃範圍定位為“站城融合綜合發展區”，白雲站周邊自此迎來了一次產業升級。
比如，依託白雲站樞紐建設的產城融合示範區——廣州時尚之都，將成為未來的大灣區國際時尚產業集聚區，規劃範圍約7.9平方公里，涵蓋高端商務、時尚消費體驗、數字科技應用等六大功能區，定位為國際消費中心城市核心載體。
白雲國際醫養城將對標約翰霍普金斯醫院等國際一流醫療康養項目，佈局醫療、醫養、醫美、互聯網醫療、醫藥研發等產業，全面打造全鏈條醫養產業業態。
其中，白雲鵬瑞利國際醫院已落戶於白雲站TOD粵勝廣場東南塔，總面積10.6萬平方米，總投資額10億元，將於今年底全面投入運營。
同處於白雲站核心片區的諾德·城市廣場，未來必然能夠享受到區域規劃落地後的價值提升，讓城市向前走的每一步，都轉化為對日常生活水平的一次質變。
除卻這些外置價值，諾德·城市廣場項目本身亦具備明確的產品亮點。
據瞭解，項目首期擬推出建面約79-123平方米住宅產品，定位“全週期成長住品”，約79平方米戶型擁有無遮擋視野，推窗即享城市景觀，適合首次置業的年輕家庭；約112平方米戶型做到南北對流、四開間朝南，採光面與通風條件在同類產品中較為突出。
（項目樣板間示意圖）
智慧社區與全屋智能雙體系，加上六重靜音系統、八重交標亮點，則是在看不見的地方提升居住的便利與安心。
社區內部配置方面，項目以“一園十三境”為景觀基礎，把健康、歸家、智慧三個維度拆解成可感知的空間，U佳會所、星光雨林泳池、風之跑道，覆蓋的是不同年齡段的運動與休閒需求；約38米寬的大門、酒店式入戶大堂、約5米挑高拼花公區大堂，把“回家”這件事的儀式感做在了動線上。
更重要的是工程狀態，目前諾德·城市廣場項目住宅樓棟主體結構已全部封頂，對購房者來說，意味着準現樓式的確定性，樓體輪廓、樓間距、採光面都擺在眼前，而非停留在效果圖上。
對市場而言，在存量更新項目普遍充滿不確定性的當下，諾德·城市廣場已然成為一個樣本標杆；它不是完美無缺的紅利產品，但是一套經歷過週期考驗、以民生安置為底線、由央企操盤管控、進度持續落地的更新作品。