觀點網 招商局蛇口工業區控股股份有限公司11月4日的一則公告，為一筆延續多年的合資關係寫下新註腳。
公告顯示，深圳華僑城房地產有限公司公開掛牌轉讓所持深圳招商華僑城投資有限公司50%股權，招商局集團全資子公司福建萬木春產業發展有限公司以掛牌底價24.935億元摘牌。
招商蛇口原本享有優先購買權，公司披露的表述是，“基於公司整體戰略規劃與實際情況，公司已放棄前述優先購買權”。
工商變更完成後，招華投資將由招商蛇口與萬木春各持50%，從兩家上市公司的合資平臺，變成上市房企與集團關聯方的共同投資，構成關聯交易。
股權比例沒有變化，股東名單裏的“華僑城”三個字將要退出，而這條合作線可以往前追到十餘年前。
2014年12月10日，華僑城與招商蛇口組成的聯合體以30.4億元總價拿下龍華紅山地塊，這正是後來紅山六九七九商業中心的用地。
2016年8月29日，同一個聯合體以310億元中標深圳國際會展中心（一期）配套商業用地及一期建設運營權，刷新了當時全國土地成交總價的紀錄。
兩家房企一同在深圳落子十餘年，如今在同一個合營平臺上，一家先退場。
從紅山到會展城
招華投資成立於2004年11月9日，註冊資本1億元且已完成實繳，由招商蛇口全資子公司深圳招商房地產有限公司與深圳華僑城各持股50%，註冊地在深圳市龍華區民治街道紅山社區紅山六九七九三期。
公告披露，旗下主要資產有兩處：深圳國際會展城內約8.8萬平方米的公寓、辦公類資產，以及深圳紅山六九七九商業中心約6.3萬平方米的自持商業。
一處在寶安大空港，一處在龍華深圳北站商務中心區，在深圳版圖上分列西北與中軸。兩處資產共有一個特徵，均由持有型物業構成，收入來自租金與管理服務，而非銷售回款。
紅山項目是兩家合作歷史中最具標誌性的一環。
2014年出讓的紅山地塊為商業用地，用地內含商務公寓、酒店、辦公，計容建築面積17.58萬平方米；建成後項目總建築面積約348193平方米，與紅山地鐵站直接接駁，2020年6月24日正式開業，業態包括開放式購物街區、文化演藝劇場與現代展覽館。
項目名取自兩家上市公司股票代碼的後兩位（華僑城000069、招商蛇口001979），“六九七九”四個數字本身即是合作的一份說明書。
會展城一側的分量更重，2016年那筆招標涉及11宗配套商業用地，土地總面積約52.82萬平方米，總建築面積約154.33萬平方米，使用年限40年，中標總價310億元，超過此前廣州亞運村255億元的全國總價紀錄。
深圳市經貿信息委方面當時強調，這個項目“不僅是房地產項目，更是產業項目”。按此後公佈的口徑，深圳國際會展中心一期用地面積121.42萬平方米、一期建築面積約160萬平方米、一期室內展覽面積40萬平方米，2019年11月正式啓用。
十年之後再看這組資產，角色更接近收租與配套，而不是銷售。招華投資截至2026年5月31日的資產總額65.15億元、負債總額14.01億元、淨資產51.14億元，2026年1至5月營業收入0.45億元、淨利潤為-0.15億元，上述數據已經審計。資產體量與收入體量之間的落差，說明這是一個重資產持有平臺。
以50%權益粗略折算，對應淨資產約25.57億元；24.935億元的摘牌價，約相當於這一份額的97.5%。
一場沒有競價的轉讓
從交易安排看，這更像一次定價清晰、時限明確的退出，而不是競價爭奪。
掛牌底價24.935億元由深圳華僑城依據備案評估結果確定，通過上海產權交易所公開掛牌進行，萬木春的摘牌價格與底價完全一致。
招商蛇口在公告中的解釋是，最終交易價格根據產權交易相關規則通過市場化程序產生，“交易定價公允”。招華投資股權權屬清晰，公告明確無抵押、質押、查封等權利限制，無重大爭議事項，也不是失信被執行人。
買方的身份比價格更有解讀空間。
萬木春成立於2025年12月2日，為國有獨資有限責任公司，註冊資本1億元，法定代表人徐鑫，註冊地在福建漳州開發區招商局招商大廈。截至2026年9月末，公司資產總額24.97億元、負債總額23.97億元、淨資產1億元；2026年1至9月營業收入0元、歸母淨利潤0元，期末資產與負債的差額，仍等於註冊資本。
一家淨資產1億元、沒有營業收入的新設平臺，接下24.935億元的對價，資金安排不在公告披露範圍內。可以確認的是，它與招商蛇口同受招商局集團實際控制。
這筆交易在集團內部的分量，更像一次資產歸屬的重新排列，而不是一次外部投資判斷。
數據來源：招商蛇口公告，觀點指數整理
賣方動機，公開財務數據給了一個相對直接的答案。
2025年，華僑城A營業收入313.81億元，同比下降42.32%；歸母淨利潤-144.96億元，較2024年的-86.62億元進一步擴大。2026年前三季度，營業收入173.58億元，同比增長1.96%，收入端止住下滑，但歸母淨利潤仍為-47.07億元，虧損同比擴大約7.8%。
現金流同樣吃緊，截至2026年9月末，華僑城A貨幣資金145.27億元，較2025年末的231.95億元減少約37%；資產負債率80.40%，低於2025年末的80.60%，但權益端的收縮更為明顯。
在這種報表結構下，處置非並表的合營權益，是較少擾動當期經營又能一次性回收現金的選擇之一。
24.935億元的回籠額，約相當於華僑城A2026年9月末貨幣資金的17.2%。
這也不是孤例，2026年7月，深圳華僑城房地產有限公司通過北京產權交易所掛牌轉讓深圳市招華國際會展運營有限公司50%股權，掛牌價約5.065億元；8月31日，深圳招商與深圳華僑城簽署股權轉讓協議，招商蛇口由此全資控股深圳國際會展中心的運營主體。
同一對合作方、同一個片區、同樣的“華僑城退出、招商接盤”路徑，只是前一筆由上市公司出資，後一筆由集團層級的平臺出面。
把兩筆交易放在一起，合作的邊界在收縮，資產在向招商局體系內的經營主體集中。
交易設計裏最特殊的一環，是委託管理。
招商局集團與招商蛇口簽署《委託管理協議》，將萬木春委託給招商蛇口進行日常管理，並把萬木春擬收購的資產或公司通過萬木春委託上市公司管理處置，收益與費用由萬木春相應享有或承擔，委託管理費按市場化原則經雙方協商確定。
萬木春完成股權交割後，招華投資亦委託招商蛇口經營管理，由萬木春合併其財務報表。
三件事因此同時成立：招華投資仍為招商蛇口的合營企業，按權益法核算，不影響合併報表範圍；招商蛇口的表決權仍為50%，卻實際負責日常經營；萬木春承擔出資與並表，不參與經營。
招商蛇口給出的解釋是避免同業競爭。
萬木春經營範圍涵蓋房地產開發經營，若不加以安排，集團體系內部會出現同源競爭。獨立董事專門會議的意見是，這一安排“有利於保障公司對招華投資的實際經營管理權”，並認為交易程序合法合規、定價公允，不存在損害公司及中小股東利益的情形。
從會計結果看，招商蛇口保留的是管理權與投資收益，出讓的是出資與並表；從治理結構看，一家持股50%的合營公司由上市公司經營、由集團平臺並表，權責並不完全重合。
程序上還有一處細節，招商蛇口說明，本次交易前期存在不確定性且涉及商業祕密，能否摘牌、最終價格均無法確定，公司按規定暫緩披露，待關鍵信息確定後再履行信披義務，並稱暫緩披露期間不存在內幕信息知情人買賣公司股票的情形。決。本次交易未構成重大資產重組，無須提交股東會審議。