2026觀點商業年會·現場快訊：11月4日上午，不動產資管峯會在上海浦東嘉里大酒店召開，高和資本資產管理平臺高級副總裁、高和暢CEO鄭萍發表主題演講。

鄭萍表示，中國線下商業市場具有鮮明的結構性特徵，商業空間供應過剩、線下品牌資源相對有限，以及高度發達的線上消費，共同推動市場競爭持續分化。有限的消費需求與品牌資源不斷向優勢項目集中，形成明顯的馬太效應。

她指出，隨着第一輪市場競爭逐漸篩選出頭部項目，中國商業正在進入“後分化時代”，而商業資產的投資邊界也需要重新認識。

在空間維度上，高和資本通過對不同城市居民消費支出及商業競爭格局的研究發現，部分傳統城市線級不高的城市，已經具備較強的消費基礎。同時，城市規模對不同層級頭部項目經營能級的影響並不相同，呈現出“高位分化、向下收斂”的特徵：城市規模更多影響商業體系的能級上限，而副城市級、區域級頭部項目的經營表現，則越來越取決於其所在有效市場的消費基礎與競爭格局。

鄭萍認為，商業資產投資應從傳統的一二線城市，拓展至更廣泛的消費活力城市。但進入具體市場後，仍需通過高和資本的投資“三把尺子”——競爭位勢、穩定性與增長性，嚴格評估具體資產的投資價值。