商辦運營：存量質效分化

作為年度重磅產出之一，《觀點指數·2026年度商業地產表現報告》立足於行業從增量擴張全面轉向存量深耕、價值重構的新週期，持續追蹤行業脈動與變革趨勢，深入商業地產及其產業鏈核心環節，全方位呈現商業地產全鏈生態的現狀與未來。

以下為《商辦運營：存量質效分化》報告。

2026年，中國寫字樓市場仍處於深度調整與再平衡階段。宏觀層面房地產開發投資加速收縮、銷售端邊際修復，以價換量成為租金端的主旋律。政策層面，主線由增量開發轉向存量盤活。

市場層面，2026年1-9月，國內重點城市寫字樓市場表現出明顯的結構性分化格局。十城監測樣本的租金中樞持續下移，租金均值累計同比下跌10.37%。租賃端，企業降本訴求持續壓制租金表現，市場以價換量特徵凸顯；空置率層面城市差異拉大，北京甲級寫字樓空置率維持低位企穩，上海、深圳空置率環比有所修復，而廣州空置率同比抬升，高空置壓力持續考驗存量資產的運營能力。

需求端則發生了根本性重塑。TMT行業以約39.6%的佔比成為重點城市第一大租戶來源，量子科技、人工智能、半導體、低空經濟等新質生產力賽道企業成為最活躍的租賃主體。金融服務、專業服務、物流跨境貿易、醫藥健康、消費零售及先進製造等多個行業門類共同支撐寫字樓需求。

企業經營層面，寫字樓相關收入同比下跌的樣本企業數佔比超過七成，跌幅區間從1%到38%不等，多家企業在2026年上半年面臨明顯的收入下行壓力。項目運營層面，65個樣本寫字樓項目平均出租率82.48%，較2025年末下降0.48個百分點，溫和回落；但租金單價均值同比下跌8.22%，較2024年12月累計下跌10.93%，“以價換量”成為全行業的主旋律。樣本頭部和尾端企業的出租率相差近50個百分點，科創載體與核心CBD資產企穩或逆勢上行，老舊、弱區位、無產業支撐的樓宇持續承壓，行業進入深度結構性分化階段。

資產證券化與大宗交易兩個維度則揭示了資本市場對寫字樓資產態度的根本性轉變。2026年是商業不動產REITs元年，公募REITs市場正式形成基礎設施+商業不動產雙支柱格局，同時機構間REITs、CMBS等多元化金融工具並行，寫字樓資產的證券化退出通道已全面打開，但二級市場破發頻現，定價邏輯正從概念驅動轉向現金流質量定價。大宗交易市場，產業資本與險資成為絕對主力，自用型買家成交佔比持續攀升，寫字樓定價邏輯正從租金回報率定價轉向自用價值定價。

市場綜述

存量盤活成為政策主旋律，核心城市寫字樓空置率分化明顯

2026年，中國寫字樓市場的政策環境經歷了深刻重塑。從中央到地方，政策工具箱的核心邏輯已經從如何建更多寫字樓轉向如何盤活現有寫字樓。

央行商貸首付降至30%，從需求端激活市場流動性，自然資源部、住建部城市更新系列政策以及各地建築功能轉換辦法，從供給端為過剩商辦空間尋找新出路。國務院《城市更新“十五五”規劃》更是進一步將“盤活閒置低效商業辦公用房”上升為國家戰略。

各地密集出臺存量建築功能轉換政策，允許寫字樓改造為保障性租賃住房、酒店、養老設施等，為過剩的商辦空間尋找出路。

一系列的政策組合正在從根本上改變寫字樓市場的供需邏輯，未來的市場不再是建多少、賣多少的增量邏輯，而是存量如何高效利用的運營邏輯。

與此同時，“十五五”規劃將建設現代化產業體系列為首要任務，新質生產力培育從產業政策層面深刻影響着寫字樓的需求結構，AI、芯片、低空經濟、新能源等新興產業正在成為寫字樓租賃市場最活躍的需求主體。

全國辦公樓市場整體表現為開發投資持續收縮、銷售端邊際修復但基礎偏弱的格局。國家統計局數據顯示，2026年1-9月全國房地產開發投資累計同比降幅仍超20%，開發企業主動削減商辦新增資本投資。同期辦公樓銷售額依舊保持負增長；市場在年中曾短暫出現單月銷售由跌轉升的階段性回暖，但1-6月累計口徑再度轉負，此後各期累計同比值持續處於負增長區間，銷售端修復基礎薄弱，持續性存疑。

2026年以來，北上廣深甲級寫字樓空置率呈現顯著分化的格局，北京、上海、深圳空置率整體改善下行，廣州空置率維持高位且同比抬升。

2026年第三季度，一線城市整體空置率延續二季度以來的修復態勢，多數城市空置率實現不同程度的環比改善，各城市背後的驅動邏輯差異顯著。在階段性新增供應放緩的窗口期，市場壓力得到一定緩釋。但改善的可持續性，仍取決於後續新增供應入市節奏以及企業辦公需求的實質性回暖。

具體來看，北京市場在低位平臺企穩。2026Q3空置率收於15.30%，環比微降0.02個百分點，同比下降1.2個百分點，為四大城市中空置率最低的市場。過去兩年，北京依靠新增甲級寫字樓供應稀缺，實現存量樓宇持續去化，空置率持續下行。進入2026Q3，市場轉入平臺震盪，進一步下行的空間有限，行業由快速去庫存階段步入韌性橫盤運行階段。

上海為本輪單季度改善幅度最強的城市。空置率由2026Q2的22.5%回落至20.9%，單季環比下降1.5個百分點，同比回落2.6個百分點，環比、同比降幅均位列四大城市首位。上海空置率明顯修復源於淨吸納量反彈，三季度淨吸納量較一季度提升36.3%，達到31.8萬平方米；疊加金融、TMT、專業服務業企業擴租、搬遷需求集中釋放，部分新增項目延期入市，多重因素共同推動空置率快速下行。

廣州、深圳三季度均實現環比溫和回落，但基本面仍存在明顯差異。其中廣州Q3空置率環比小幅修復，但同比仍然抬升1.6個百分點，是四大城市中唯一同比走弱的市場。2026年以來，金融城、琶洲板塊持續迎來新項目集中交付，新增供給持續對市場形成衝擊，當前需求修復力度尚不足以完全消化新增供應壓力。

深圳Q3空置率繼續回落，環比改善幅度處於中等水平，同比小幅下行，但整體空置率依舊位居四大一線城市首位。市場呈現明顯的結構性特徵，科技園、超級總部基地等科創核心片區去化韌性較強，但外圍非核心片區存量樓宇仍對全市平均空置率形成拖累。

整體來看，當前一線寫字樓屬於結構性修復，尚未迎來全市場普適性復甦，城市內板塊分化大於城市之間的分化。

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點10城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京、武漢、重慶及天津），監測辦公物業平均租金走勢情況。

據觀點指數監測，2026年1‑9月，重點城市辦公租金整體延續下行通道，10城均值收於2.23元/平方米/天，較2025年同期的2.48元/平方米/天累計同比下跌10.37%，10個重點城市均錄得負增長，租金中樞系統性下移。

年內走勢表現為高位回落、震盪走弱的趨勢，1月10城均值為2.28元/平方米/天，3月階段性衝高至2.43元/平方米/天，此後持續走弱，至9月回落至2.08元/平方米/天，以價換量特徵貫穿全年。受大額租約集中到期重定價、監測樣本輪換擾動，部分月份單月環比出現波動，截至9月，十個重點城市租金依舊全部同比走弱，尚未出現明確的租金企穩信號。

城市之間的租金表現分化顯著，產業底盤與新增供應投放節奏共同決定各城市的租金韌性。

從絕對值來看，北京、上海維持租金第一梯隊，1‑9月租金均值分別為4.09元/平方米/天、3.19元/平方米/天，在十城中保持最高的絕對租金水平，兩者累計同比分別下滑10.11%及9.69%。北京新增供應整體可控，空置率處於相對健康區間，不過樣本受高價值標的租約輪換影響，月度波動偏大；上海租金走勢相對平穩，但核心與次級樓宇之間表現分化，即便是京滬核心優質資產，租約續簽階段同樣存在租金折讓。

值得一提的是，深圳以-2.19%的累計跌幅成為十城中最為抗跌的市場，1‑9月租金均值維持3.03元/平方米/天，依託TMT等行業企業帶來的租賃需求，前海、南山科創板塊去化保持活躍，疊加前期低效資產完成一輪市場出清，優質資產的租金底盤相對穩固。

與之形成對比，杭州、廣州成為本輪租金調整幅度最大的兩座城市，累計同比跌幅接近20%。杭州受前期互聯網行業需求收縮疊加新項目持續入市，供需關係持續走弱，租金均值由2.42元/平方米/天下滑至1.95元/平方米/天；廣州琶洲、金融城等新興商務區大量新增供應集中投放，但需求承接力度不足，業主通過租金讓利爭奪租戶，帶動整體租金顯著回調，1‑9月均值回落至2.36元/平方米/天。

其餘重點城市租金普遍落在1‑2元/平方米/天的低位，其中天津1‑9月均值1.44元/平方米/天，累計同比‑10.25%，租金下行更多來自存量樓宇續租議價能力走弱。成都、南京、武漢、重慶同比維持5‑10%的下滑區間，TMT、生物醫藥、半導體產業帶來的新增租賃成交，在一定程度上對沖了傳統行業收縮帶來的負面影響。

與此同時，戴德梁行數據顯示，2026年Q3，北上廣深四城寫字樓市場平均租金單價環比均出現不同程度的下滑，環比降幅從0.1%至3.04%不等，多數城市仍需通過租金讓步來維持出租率，同時不同城市之間的分化在加劇。

現階段，重點城市寫字樓租金仍處於下行通道，以價換量短期難以逆轉。核心區因需求韌性較強，降幅相對可控，外圍新興商務區與存量老舊樓宇則需以更大讓利來換取去化。租金端的企穩預計將滯後於空置率端的改善。

供需表現

供應洪峯退去與需求結構重塑，TMT已成第一大租戶

從供給端觀察，2026年寫字樓市場新開工的深度收縮正在為中長期供應做減法，而存量在建與已批項目的滾動交付，仍將推動未來兩年的供應維持高位。

國家統計局數據顯示，2026年1-9月新開工連續大幅收縮，未來2至3年辦公樓新增竣工將系統性下降，中期供給壓力趨於緩解的趨勢基本確立。同時，隨着存量在建項目進入收尾階段，疊加現有竣工面積陸續投放，未來兩年供應端仍將獲得一定支撐。

據此判斷，供應側對市場的衝擊將表現為近高遠低的形態，2026年新增供應集中釋放的城市租金仍將承壓，而2028年後行業有望進入供給真空期，屆時空置率與租金將獲得內生性修復動力。

從開發主體結構來看，市場資源持續向頭部優質主體集中。據觀點指數不完全統計，年內華潤置地、越秀商管、新鴻基地產、恆隆地產、新世界中國、香港置地、陸家嘴集團、合生創展、中海商業、嘉里建設、招商商管等商業地產企業均有新項目亮相，新項目高度集中於北京、上海、廣州、深圳、杭州等核心城市。

聚焦產品端，新項目產品標準全面升級‌。2026年新亮相的寫字樓普遍採用辦公+商業+配套服務的複合業態，疊加LEED金級及以上綠色認證、智慧樓宇系統、全週期企業服務體系，硬件配置和運營能力遠超存量傳統項目。

‌同時產業導向明確‌。新項目普遍錨定科技、金融、專業服務等高附加值產業，通過政企聯動、產業生態圈搭建實現定向招商，項目去化速度顯著高於市場平均水平。

在頭部企業持續加碼核心城市優質增量供給、新品以高標準、產業化思路搶佔優質租戶的同時，存量市場的提質競爭同樣激烈。

舉例來說，北京京城大廈作為北京核心區早期標杆超高層，採用漸進式更新路徑，聚焦機電煥新、節能改造與智能化升級，以輕量化改造留住租戶、抑制資產折價；上海浦東嘉里城寫字樓依託綜合體優勢，重點優化機電與數字化運維體系，通過商辦酒店配套協同，抵禦租金下行壓力；廣州環匯商業廣場北塔立足琶洲科創產業生態，圍繞互聯網、科創企業需求做彈性空間改造，佈局傳統辦公與靈活辦公混合業態，藉助產業紅利分散經營風險。

頭部商業地產企業正在脫離單純的空間提供者角色，轉向產業生態運營商，通過核心區位佔位、高標準硬件投入和全鏈條企業服務，持續鞏固在寫字樓賽道的競爭壁壘，也進一步提升核心城市優質商務資產的價值集中度。

寫字樓市場供需格局正在發生深刻重塑，供給端收縮已初步反映在數據中，而需求端的結構性變化更值得關注。

據觀點指數監測，2026年1-9月重點城市寫字樓租賃需求已廣泛覆蓋科技互聯網、金融服務、專業服務、物流跨境貿易、醫藥健康、消費零售及先進製造等多個行業門類。整體來看，租戶結構正在持續優化，行業集聚的質量得到進一步提升。

從需求結構來看，TMT（科技、媒體、通信）、金融、專業服務業及先進製造/消費共同組成寫字樓租賃市場的中堅力量

其中TMT行業以約39.6%的佔比成為最大的需求來源，租賃需求覆蓋了從人工智能、量子科技到半導體、遊戲、跨境電商的廣泛細分領域。典型案例包括大疆租賃陸家嘴數智天地智慧嶺T2棟約21000平方米作為上海總部，鷹角網絡租賃徐匯萬科中心三期T1棟90000平方米，藍色光標租賃阿里中心·徐匯濱江17500平方米，滙豐軟件租賃西安環貿中心16000平方米等，TMT頭部企業的辦公需求正在從分散租賃轉向總部集聚，從成本敏感轉向產業生態優先。值得一提的是，年內上海中海慧智廣場一次性引入多家量子科技企業，形成量子科技產業集羣。

金融業以約18.5%的佔比穩居第二，需求結構從銀行證券向多元金融擴散。傳統銀行和保險公司的租賃需求保持穩定但增長乏力，而證券、基金、私募等細分領域成為金融業租賃增長的主要驅動力。

消費/貿易、專業服務、醫療保健等構成第二梯隊。

其中消費類呈現總部級趨勢。百雀羚（綠地外灘T3全樓租賃）、歐萊雅（武漢企業天地，外資國際總部）、LV（上海華潤中心高區3層）、MANNER/蒙牛（續租）等案例表明，消費品牌正從門店分銷轉向總部辦公+品牌展示模式，對核心商圈大面積辦公空間的需求上升。

專業服務業以律所、會計師事務所、諮詢公司等為核心，企業租賃需求雖然單宗面積不大，但成交頻率高、租約期限長，是寫字樓出租率穩定的支撐力量。這類企業的選址邏輯高度集中於核心商務區的甲級寫字樓，對交通便利性、商務配套和樓宇品質有較高要求。

此外，醫療保健行業以約6%的佔比，成為寫字樓需求新的增長極，如輝瑞製藥、正大天晴藥業、百濟神州、南京順欣製藥在武漢越秀國際金融中心形成醫藥企業集聚。製造業/新能源行業以約7%的佔比，成為需求的重要補充。

從租賃決策類型來看，新籤佔比超過半數，反映企業辦公需求持續釋放；搬遷類佔比亦較為突出，表明企業在租約到期或戰略調整時，正積極尋求更優質、更具性價比的辦公空間。

值得一提的是，大面積成交案例的集中出現，是2026年寫字樓租賃市場最值得關注的積極信號。與此同時，麥當勞承租聚龍灣JFC整棟作為華南總部、谷歌設立加速中心、媛頌集團總部入駐杭州之門等案例表明，企業總部或區域總部的選址決策，正成為推動大宗租賃交易的關鍵因素。這類需求不僅面積大，而且穩定性高，對提升樓宇品質有着重要的意義。

從運營商維度觀察，越秀商管、合景泰富、瑞安辦公、中海商務、恆隆地產等樣本企業均展現出強勁的高端招商能力。

其中瑞安辦公以上海為基本盤，同步向武漢、南京等新一線核心城市複製成熟的商務運營體系，年內依託太平洋新天地、武漢企業天地、南京IFC等項目持續導入優質租戶，客羣涵蓋金融、專業服務、外資物流、生物醫藥、消費龍頭、科創企業等，憑藉成熟的品牌運營能力持續吸納高穩定性優質企業，實現差異化招商。

在寫字樓市場整體承壓的背景下，運營商的招商能力正在成為決定項目出租率表現的關鍵變量。

企業經營

營收分化加劇，租金讓利下核心資產彰顯韌性

2026年上半年，國內寫字樓租賃市場延續租金下行、存量競爭加劇的大環境，樣本企業寫字樓板塊經營表現為整體營收承壓、內部梯隊高度分化的格局。

營收表現：收入規模梯隊清晰，增速明顯分化。從中期業績數據來看，多數企業受租金下調、部分項目出租率回落的影響，寫字樓相關收入同比出現下滑。同時，部分手握一線核心區位優質資產、科創產業導入成效突出的企業，實現營收正增長。

收入規模，中海商業以17.2億元的寫字樓收入穩居首位，同比微增1.18%。陸家嘴集團及嘉里建設緊隨其後。

從已披露數據的企業來看，寫字樓相關收入同比下跌的樣本企業數佔比超過七成，跌幅區間從1%到38%不等，多家企業在2026年上半年面臨明顯的收入下行壓力。

其中以金地商置、新鴻基等為代表的企業雖然收入端未能實現正增長，但跌幅控制在個位數以內，表現相對穩健。

在行業整體下行的背景下，仍有部分企業實現了收入正增長。

太古地產和嘉里建設作為港資代表，分別以4.42%和4.19%的增速實現逆勢增長。太古地產2026年上半年內地辦公樓租金收入為1.89億港元，同比增長4%。嘉里建設內地寫字樓收入10.94億港元，同比增長4.19%。兩家港資企業的共同特徵是持有北京、上海等核心區位的頂級寫字樓資產，在市場下行週期中能夠憑藉資產品質和租戶粘性，實現租金和出租率的相對穩定。

中海商業以17.20億元的寫字樓收入穩居首位，同比微增1.18%，展現出較強的抗週期能力，期內寫字樓新簽約面積48萬平方米，續租率約63.1%，超70%的項目成交量位居區域市場前三。

同期瑞安房地產、中國金茂等樣本內地投資物業半年度收入均實現不同程度的增長，前者不含聯營合營的租金及相關收入達10.38億元，較2025年同期的9.65億元上升8%，成熟辦公樓出租率維持在90%的高位。後者物業投資收入8.53億元（商務租賃及零售商業運營口徑），較上年同期的8.14億元增長5%，寫字樓與零售商業的協同效應逐步顯現。

從收入數據來看，持有北京、上海等核心區位優質資產的企業，如中海商業、太古地產、嘉里建設、中國國貿等，收入表現普遍優於行業平均水平。這些企業的共同特徵是資產位於城市最核心的商務區，租戶結構以金融、專業服務、TMT頭部企業為主，租約期限較長，租金議價能力較強。即使市場整體下行，核心區位的稀缺性仍然為這些資產提供了較強的價值支撐。同時產業升級驅動的辦公需求展現出較強的經營韌性，如金地商置旗下威新科技園等項目的穩定運營，亦對其收入表現形成支撐。

項目運營：出租率韌性尚可，租金是主要壓力源。截至2026年6月末，觀點指數監測的65個樣本寫字樓項目平均出租率為82.48%，較2025年末的82.96%下降0.48個百分點，較2025年同期下降0.35個百分點，整體出租率表現為溫和回落。

但資產經營表現分化明顯，2026年6月，樣本頭部和尾端企業的出租率相差近50個百分點，樣本首尾出租率極差近50個百分點，滿租標杆與出租預警項目並存，資產質量出現分層。

對比上年同期，樣本項目中出租率上行的有24個、下行27個、持平14個，漲跌互現、波動劇烈，未形成單邊趨勢。

具體來看，部分優質項目出租率實現明顯修復，主要由新質生產力企業擴租與核心區位存量消化驅動。如頤堤港一座（北京，96%）、香港興業中心一座及二座、北京嘉里中心、雲薈大廈、越秀金融大廈等。

同期部分老舊樓宇、弱區位資產出租率表現承壓。科技大廈（深圳，50.7%）較2025年末大幅下滑22.1個百分點，延續大租戶退租拖累；六八八廣場（上海，70%）下滑20個百分點、環智國際大廈（上海，70%）下滑10個百分點，傳統商務樓宇在新區供給分流下客戶持續流失。

從數據來看，科創載體、核心CBD存量資產出租率企穩或逆勢上行，老舊、弱區位、無產業支撐樓宇持續承壓，出租率漲跌互現而非單邊下行，行業進入深度結構性分化階段。

同時，企業梯隊分化加劇，部分全國化佈局房企的壓力凸顯。其中核心區位存量資產運營商（如太古、瑞安、國貿等）的出租率穩定在90%上下，而全國化多城佈局、持有新區項目的房企，出租率明顯偏低，運營能力與資產質量已成為企業分化的關鍵分水嶺。

出租率之外，樣本項目的租金單價加速下行，降幅對比出租率更為顯著。2026年6月，19個樣本寫字樓租金單價均值收於182.30元/平方米/月，較2025年6月同比下跌8.22%，較2024年12月累計下跌10.93%。儘管出租率端已經出現企穩跡象，但租金端的調整遠未結束，這種以價換量的策略在頭部項目中同樣清晰。

在當前的寫字樓市場中，絕大多數項目都不得不接受降價保客的現實，但降價的效果並不均等。優質項目通過適度的租金下調能夠換來出租率的穩定甚至提升，而普通項目即使大幅降價，也難以阻止租戶的持續流失。

從項目運營數據來看，寫字樓租賃市場短期難言企穩，分化行情將長期延續。租金中樞的持續下移是當前寫字樓運營最大的基本面壓力，而這一壓力的緩解，有賴於供給端的實質性收縮和需求端的結構性改善。

與此同時，多家企業在財報中明確提及，租金下調或租金持續調整等，疊加供應過剩的背景，短期內地寫字樓市場的租金修復動力依然不足。

從目前的數據來看，短期樣本企業寫字樓運營端仍將維持租金偏弱、出租率分化的格局。具備科創產業導入能力與核心資產配置能力的企業有望率先企穩。而其餘資產，尤其是區位不佳、品質老化、租戶結構單一的寫字樓，運營壓力難見實質緩解，租金和出租率雙雙承壓的局面可能還將持續。

資產證券化

商業不動產REITs破解退出難題，資產盤活通道全面貫通

2026年1-9月，辦公及含辦公業態的商業綜合體資產證券化項目申報、過會、發行節奏密集。這一輪資產證券化浪潮在產品類型、發行利率、底層資產類型等多個維度上同時實現了突破。從CMBS，類REITs、機構間REITs、公募REITs等，一個多層次、多品類、多主題的資產證券化產品矩陣正在快速成型。

據觀點指數監測，在“十五五”存量資產盤活政策導向下，國企、央企成為證券化發行的主力，包括中國通用技術集團、山東鐵投集團、天津軌道交通集團、津投資本、上海城投、蜀道資本、招商蛇口等；外資、港資、頭部民營房企以類REITs、機構間REITs、CMBS等方式參與，民企獨立大額髮行的案例較少。

底層資產呈現明確的區位偏好，絕大多數項目底層物業坐落於北京麗澤金融商務區、上海濱江、南京西路、天津小白樓、濟南CBD等一線、強二線城市的核心商務區。

底層資產普遍要求出租率穩定、現金流可測算，老舊低效、遠郊寫字樓難以進入證券化標的池，進一步加劇商辦資產“好資產容易融資、差資產難退出”的結構性分化。

分不同領域來看，公募REITs是2026年寫字樓資產證券化最具標誌性的突破。6月18日，國內首批4只商業不動產公募REITs在上交所正式掛牌，分別為匯添富上海地產商業REIT、中信建投首農商業REIT、國泰海通砂之船商業REIT、中金唯品會商業REIT，合計募集規模約203億元，底層資產包含甲級寫字樓、成熟購物中心，商業辦公資產正式納入面向公眾投資者的公募退出通道。

第二批6只獲批產品進一步擴展至辦公、商業、服務式公寓、科創園區、酒店等多元業態，分佈於上海、北京、廣州、深圳、佛山、綿陽、武漢等地。寫字樓資產在公募REITs市場中的存在感持續增強。

值得一提的是，創金合信北京國資公司REIT是深交所首單商業不動產REIT，基金募集總規模28.31億元，底層資產由集智未來項目（全部為辦公業態）+隆福寺一期項目（辦公+配套商業）組合構成，合計可供出租面積約10.38萬㎡。科創辦公載體的成功上市，為國內大量TMT產業集聚的寫字樓開闢了公募退出通道。

招商蛇口商業不動產REIT於2026年9月20日獲批，底層資產組合包含深圳太子廣場5A甲級寫字樓（出租率93.88%）及崑山招商花園城，項目2027年預測分派率5.19%，高出租率的甲級寫字樓資產給產品現金流穩定性帶來堅實托底，進一步驗證優質核心辦公資產在REITs市場受到高度認可。

另外，新世界發展已於9月17日就上海K11遞交公募REIT申請，寫字樓類公募REITs產品將持續擴容。

與一級市場的火熱形成鮮明對比，二級市場持續低迷。截至2026年9月30日，已上市的89只公募REITs中，35只年內整體平均跌幅超過10%，其中67只年內下跌，佔比75%。

截至2026年9月30日，已上市的五單商業不動產REITs二級市場表現分化明顯，且整體承壓態勢顯著。五單產品中，僅國泰海通砂之船商業REIT一單實現上市至今正收益（+14.99%），其餘四單均跌破發行價，跌幅從-0.18%至-19.53%不等。

其中以寫字樓及城市更新類資產為底層產品的REITs，遭遇了顯著的價值重估壓力。創金合信北京國資公司REIT於9月3日上市，開盤一度跌逾20%，最終以10.99%的跌幅收盤，上市至今跌幅高達19.53%，近一月下跌9.60%。匯添富上海地產商業REIT作為全國首單以寫字樓為核心底層資產的商業不動產REIT，底層資產為上海黃浦區世博板塊的鼎保大廈和鼎博大廈，儘管出租率接近滿租、租戶涵蓋上海票據交易所等國家級金融基礎設施機構，但其二級市場表現仍然疲弱，上市至今下跌13.50%，近一月下跌2.12%，近三月下跌4.03%，近半年下跌13.52%，表現出持續陰跌的態勢。

寫字樓資產通過公募REITs實現證券化退出的路徑雖然已經打通，但資本市場對寫字樓資產的估值定價遠比預期審慎。在當前寫字樓租金中樞持續下移、空置率仍處高位的背景下，投資者對寫字樓REITs的現金流增長預期趨於保守，這將在一定程度上影響後續寫字樓類REITs的發行節奏和定價水平。對於計劃通過REITs實現退出的寫字樓持有方而言，需要在資產篩選階段更加註重底層資產的現金流穩定性、租約期限和租戶質量，以應對資本市場日益嚴格的估值審視。

公募REITs之外，機構間REITs（持有型不動產ABS）效率優勢凸顯。典型案例如2026年2月天津軌道交通集團國際航運大廈機構間REITs成功掛牌，募集6.04億元，為天津首單機構間REITs，底層為小白樓集聚區5A超甲級寫字樓，項目從申報到掛牌僅用時3個多月。7月凱德優選（凱德晶萃廣場）機構間REITs設立，發行規模31.5億元，成為外資機構落地的規模較大的機構間REITs項目。

CMBS、傳統不動產ABS仍是市場發行規模最大的債務類工具，其核心功能在於以存量物業抵押融資、優化債務期限結構，並不實現資產真實出表。

2026年多筆大額辦公、綜合體CMBS成功落地，國有主體憑藉AAA主體信用拿到歷史低位融資利率。如津投資本吉利大廈CMBS，規模5.35億元，票面利率2.30%，創下天津消費商業不動產CMBS利率新低；金融街海倫中心CMBS規模35.8億元，優先級AAA，預期收益率2.65%；山東鐵投可持續掛鉤ABS，底層為兩棟總部寫字樓，發行規模14.7億元，優先級發行利率低至1.88%，為年內辦公類ABS利率的低位水平。

值得一提的是，中海正積極推進95億元商辦ABS儲架產品，目前已獲深交所受理，以北京中海廣場為核心底層資產，發行規模在2026年寫字樓CMBS中居前列。

2026年是商業不動產REITs從零到一、從試點到常態化發行的元年，疊加CMBS、類REITs、機構間REITs等工具的全面發力，寫字樓資產的證券化退出通道已全面打開。

大宗交易

產業資本抄底時刻到來，大宗交易市場格局發生根本性轉變

如果說資產證券化代表了寫字樓市場的金融化趨勢，那麼大宗交易則直接反映了產業資本及險資對寫字樓資產的態度。

據觀點指數不完全統計，2026年1-9月，內地商辦類大宗資產交易合計收錄38筆（統計項目包含辦公樓、在建中辦公物業、含辦公物業在內的商業綜合體），總交易金額約454.24億元（不含部分未披露金額），與上年同期相比，交易宗數出現輕微下滑，但交易總金額有明顯提升。上年同期市場以小額交易為主，單筆金額以數億元為主，而本期超10億元的大額交易較上年同期明顯增長，市場結構正在從散點式成交向大宗主導轉變。

城市維度，上海仍是商辦大宗交易的絕對核心陣地。期內上海共錄得27筆、約334億元，宗數佔比約65.85%、金額佔比超70%，交易高度集中於內環內核心區域及濱江優質板塊。更重要的是，上海的交易覆蓋了從數千萬元的單層辦公到近60億元商業綜合體，且連續9個月均有成交，是唯一具備持續交易能力的市場。

北京以5筆、約74億元緊隨其後，其中鼎好DH3以61億元成為上半年單筆最大交易，科創辦公資產併購特徵突出。廣州（南沙國際金融中心19.34億元）、濟南（富澤人壽收購復星國際金融中心）等城市亦有標杆案例落地。

從1-9月的統計數據來看，寫字樓大宗交易市場正在經歷根本性轉變。買方從境外基金和投資機構轉向險資、產業資本與地方國資，動機從財務投資轉向辦公自用與投資並行，方式從協議轉讓擴展至司法拍賣、股權轉讓、關聯交易、基金設立等多元路徑。

買家結構上，統計期內產業資本（科技/互聯網/製造）筆數最多，覆蓋互聯網、消費、AI、高端製造、半導體、跨境電商等新質生產力賽道。典型買家包括拼多多、泡泡瑪特、恆力石化、智譜、新浪微博、燦芯股份、海爾、東芯股份、喬路銘科技等以使用者身份入市，將寫字樓納入企業戰略資產版圖。產業資本交易核心訴求為總部自用、研發辦公與區域運營中心，直接受益於“十五五”新質生產力戰略落地，成為市場持續性的需求底盤。

險資/金融投資機構則在金額上領跑，繼續在核心資產上重拳出擊。如新天地太平橋綜合體由宏利、中國人壽信託、大家保險等三方險資以59.9億元聯合收購；鼎好DH3由大家人壽、友邦人壽、中宏人壽、啓城投資等以61億元組團接手；濟南復星國際金融中心由富澤人壽收購等。

與此同時，國資系如首創城發、武漢金控、上海協通等以穩定器角色入場，典型案例如武漢金控盤活鈺龍金融廣場、首創城發入主力寶廣場等，既有市場化投資的考量，也承擔着一定的紓困和盤活功能。

外資撤退也是年內大宗交易市場的重要信號。從貝萊德斷供到KKR折價50%拋售，到AEW甩賣北京上海核心寫字樓、基匯資本五折處置上海萬象城，再到華聯房托出售力寶廣場，外資機構正以不同方式和節奏從中國商辦市場收縮。

但也有部分外資重新回到國內商辦大宗交易市場，如新加坡華業集團，此前已收購香港尖沙咀凱悅酒店股權。

新世界發展擬將位於上海的K11商場和K11辦公樓分拆設立公募REITs上市，預期募集約38.18億元，資產出售對價約40.14億元，新世界發展預計保留20%的基金權益。

從買家結構數據判斷，短期內商辦大宗交易市場的主力買家仍以險資與產業資本為主，國資平臺的內部盤活交易保持活躍，外資買方大概率繼續缺席。

觀點指數認為，價格錨的迴歸是2026年大宗交易市場實現回暖的首要因素，買賣雙方博弈多年後，終於在底部區間握手成交。經過連續數年的租金調整和價格回調，一線城市核心區位的寫字樓資產已經進入產業企業買得起的區間。

與此同時，交易模式持續資本化，股權收購成為主流工具，且佔比大幅提升。收購邏輯不再侷限於買樓收租，而是同步考量後續證券化退出路徑。大宗交易與公募REITs、機構間REITs的聯動持續加深，如上文提及的港資主體出售非核心二線城市存量資產、推動核心資產REITs上市等操作。司法拍賣、國企關聯協議轉讓作為補充通道，分別提供折價貨源與存量盤活路徑。

隨着首批商業不動產REITs在二級市場的上市，一條清晰的“募投管退”閉環已經形成，收購物業並提升運營後，可通過發行REITs退出，投資者心態改變。

顯然，市場正經歷一場從量到質的結構性升級。

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