觀點指數 在近日觀點指數研究院發佈的商辦運營報告中，其指出，重點城市寫字樓租金仍處於下行通道，以價換量短期難以逆轉。
辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點10城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京、武漢、重慶及天津），監測辦公物業平均租金走勢情況。
據觀點指數監測，2026年1‑9月，重點城市辦公租金整體延續下行通道，10城均值收於2.23元/平方米/天，較2025年同期的2.48元/平方米/天累計同比下跌10.37%，10個重點城市均錄得負增長，租金中樞系統性下移。
年內走勢表現為高位回落、震盪走弱的趨勢，1月10城均值為2.28元/平方米/天，3月階段性衝高至2.43元/平方米/天，此後持續走弱，至9月回落至2.08元/平方米/天，以價換量特徵貫穿全年。受大額租約集中到期重定價、監測樣本輪換擾動，部分月份單月環比出現波動，截至9月，十個重點城市租金依舊全部同比走弱，尚未出現明確的租金企穩信號。
城市之間的租金表現分化顯著，產業底盤與新增供應投放節奏共同決定各城市的租金韌性。
從絕對值來看，北京、上海維持租金第一梯隊，1‑9月租金均值分別為4.09元/平方米/天、3.19元/平方米/天，在十城中保持最高的絕對租金水平，兩者累計同比分別下滑10.11%及9.69%。北京新增供應整體可控，空置率處於相對健康區間，不過樣本受高價值標的租約輪換影響，月度波動偏大；上海租金走勢相對平穩，但核心與次級樓宇之間表現分化，即便是京滬核心優質資產，租約續簽階段同樣存在租金折讓。
值得一提的是，深圳以-2.19%的累計跌幅成為十城中最為抗跌的市場，1‑9月租金均值維持3.03元/平方米/天，依託TMT等行業企業帶來的租賃需求，前海、南山科創板塊去化保持活躍，疊加前期低效資產完成一輪市場出清，優質資產的租金底盤相對穩固。
與之形成對比，杭州、廣州成為本輪租金調整幅度最大的兩座城市，累計同比跌幅接近20%。杭州受前期互聯網行業需求收縮疊加新項目持續入市，供需關係持續走弱，租金均值由2.42元/平方米/天下滑至1.95元/平方米/天；廣州琶洲、金融城等新興商務區大量新增供應集中投放，但需求承接力度不足，業主通過租金讓利爭奪租戶，帶動整體租金顯著回調，1‑9月均值回落至2.36元/平方米/天。
其餘重點城市租金普遍落在1‑2元/平方米/天的低位，其中天津1‑9月均值1.44元/平方米/天，累計同比‑10.25%，租金下行更多來自存量樓宇續租議價能力走弱。成都、南京、武漢、重慶同比維持5‑10%的下滑區間，TMT、生物醫藥、半導體產業帶來的新增租賃成交，在一定程度上對沖了傳統行業收縮帶來的負面影響。
與此同時，戴德梁行數據顯示，2026年Q3，北上廣深四城寫字樓市場平均租金單價環比均出現不同程度的下滑，環比降幅從0.1%至3.04%不等，多數城市仍需通過租金讓步來維持出租率，同時不同城市之間的分化在加劇。
現階段，重點城市寫字樓租金仍處於下行通道，以價換量短期難以逆轉。核心區因需求韌性較強，降幅相對可控，外圍新興商務區與存量老舊樓宇則需以更大讓利來換取去化。租金端的企穩預計將滯後於空置率端的改善。
如果說資產證券化代表了寫字樓市場的金融化趨勢，那麼大宗交易則直接反映了產業資本及險資對寫字樓資產的態度。
據觀點指數不完全統計，2026年1-9月，內地商辦類大宗資產交易合計收錄38筆（統計項目包含辦公樓、在建中辦公物業、含辦公物業在內的商業綜合體），總交易金額約454.24億元（不含部分未披露金額），與上年同期相比，交易宗數出現輕微下滑，但交易總金額有明顯提升。上年同期市場以小額交易為主，單筆金額以數億元為主，而本期超10億元的大額交易較上年同期明顯增長，市場結構正在從散點式成交向大宗主導轉變。
城市維度，上海仍是商辦大宗交易的絕對核心陣地。期內上海共錄得27筆、約334億元，宗數佔比約65.85%、金額佔比超70%，交易高度集中於內環內核心區域及濱江優質板塊。更重要的是，上海的交易覆蓋了從數千萬元的單層辦公到近60億元商業綜合體，且連續9個月均有成交，是唯一具備持續交易能力的市場。
北京以5筆、約74億元緊隨其後，其中鼎好DH3以61億元成為上半年單筆最大交易，科創辦公資產併購特徵突出。廣州（南沙國際金融中心19.34億元）、濟南（富澤人壽收購復星國際金融中心）等城市亦有標杆案例落地。
從1-9月的統計數據來看，寫字樓大宗交易市場正在經歷根本性轉變。買方從境外基金和投資機構轉向險資、產業資本與地方國資，動機從財務投資轉向辦公自用與投資並行，方式從協議轉讓擴展至司法拍賣、股權轉讓、關聯交易、基金設立等多元路徑。
買家結構上，統計期內產業資本（科技/互聯網/製造）筆數最多，覆蓋互聯網、消費、AI、高端製造、半導體、跨境電商等新質生產力賽道。典型買家包括拼多多、泡泡瑪特、恆力石化、智譜、新浪微博、燦芯股份、海爾、東芯股份、喬路銘科技等以使用者身份入市，將寫字樓納入企業戰略資產版圖。產業資本交易核心訴求為總部自用、研發辦公與區域運營中心，直接受益於“十五五”新質生產力戰略落地，成為市場持續性的需求底盤。
險資/金融投資機構則在金額上領跑，繼續在核心資產上重拳出擊。如新天地太平橋綜合體由宏利、中國人壽信託、大家保險等三方險資以59.9億元聯合收購；鼎好DH3由大家人壽、友邦人壽、中宏人壽、啓城投資等以61億元組團接手；濟南復星國際金融中心由富澤人壽收購等。
與此同時，國資系如首創城發、武漢金控、上海協通等以穩定器角色入場，典型案例如武漢金控盤活鈺龍金融廣場、首創城發入主力寶廣場等，既有市場化投資的考量，也承擔着一定的紓困和盤活功能。
外資撤退也是年內大宗交易市場的重要信號。從貝萊德斷供到KKR折價50%拋售，到AEW甩賣北京上海核心寫字樓、基匯資本五折處置上海萬象城，再到華聯房托出售力寶廣場，外資機構正以不同方式和節奏從中國商辦市場收縮。
但也有部分外資重新回到國內商辦大宗交易市場，如新加坡華業集團，此前已收購香港尖沙咀凱悅酒店股權。
新世界發展擬將位於上海的K11商場和K11辦公樓分拆設立公募REITs上市，預期募集約38.18億元，資產出售對價約40.14億元，新世界發展預計保留20%的基金權益。
從買家結構數據判斷，短期內商辦大宗交易市場的主力買家仍以險資與產業資本為主，國資平臺的內部盤活交易保持活躍，外資買方大概率繼續缺席。
觀點指數認為，價格錨的迴歸是2026年大宗交易市場實現回暖的首要因素，買賣雙方博弈多年後，終於在底部區間握手成交。經過連續數年的租金調整和價格回調，一線城市核心區位的寫字樓資產已經進入產業企業買得起的區間。
與此同時，交易模式持續資本化，股權收購成為主流工具，且佔比大幅提升。收購邏輯不再侷限於買樓收租，而是同步考量後續證券化退出路徑。大宗交易與公募REITs、機構間REITs的聯動持續加深，如上文提及的港資主體出售非核心二線城市存量資產、推動核心資產REITs上市等操作。司法拍賣、國企關聯協議轉讓作為補充通道，分別提供折價貨源與存量盤活路徑。
隨着首批商業不動產REITs在二級市場的上市，一條清晰的“募投管退”閉環已經形成，收購物業並提升運營後，可通過發行REITs退出，投資者心態改變。
顯然，市場正經歷一場從量到質的結構性升級。