觀點指數 在最近發佈的商業地產金融報告中，觀點指數分析指出，2026年商業地產金融的相關政策思路沿促消費、盤存量、強資本的邏輯展開，政策從年初綠色消費與服務消費的部署，到年中服務業擴能提質、城市更新規劃，再到8月資本市場支持房地產發展新模式的系統性安排，底層資產由消費基礎設施擴展至全業態商業不動產；
與此同時，開發端投資延續探底，商業營業用房與辦公樓投資雙雙維持兩位數收縮並創階段新低，隨着存量盤活工具增多，開發投資與大宗交易、REITs擴容之間的資金“此消彼長”，正成為商業地產資金循環的新特徵。
商業地產金融工具覆蓋全業態全週期，存量資產證券化步入穩慎擴容軌道
2026年商業地產金融政策沿促消費、盤存量、強資本的邏輯持續展開，從資本市場端收口，形成貸款、債券、CMBS、ABS、REITs和私募基金並舉的工具組合。
1月，商務部等9部門《關於實施綠色消費推進行動的通知》與國務院辦公廳《加快培育服務消費新增長點工作方案》先後發佈，從建立綠色消費基礎設施項目庫、支持服務消費企業發債到推動消費基礎設施REITs發行，確立了金融工具對接消費場景的基本框架。4月，國務院《關於推進服務業擴能提質的意見》將支持範圍延伸至一刻鐘便民生活圈、商品交易市場和商圈改造；5月《城市更新“十五五”規劃》明確城市更新項目可發行REITs和資產證券化產品，並允許專項債支持。2026年央行等八部門《金融支持服務業擴能提質指導意見》明確用好REITs盤活文旅康養存量資產、強化文旅基建金融支持。
8月28日證監會《關於資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》，系統完善房地產企業股票、債券、資產支持證券和REITs等融資制度。意見提出，支持房地產開發企業依託經營穩健、現金收益良好的不動產項目發行商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）、不動產資產支持證券（ABS）；支持依託符合條件的租賃住房、城市更新等項目發行REITs或作為擴募資產裝入已上市REITs，穩慎推進商業不動產REITs發展，同時支持符合規定的私募基金管理人設立不動產私募投資基金。
從政策內容看，2026年的制度安排呈現三條清晰脈絡。資產範圍持續拓寬，社區商業、專業市場、老舊街區廠區與寫字樓、酒店、奧特萊斯等成熟資產先後進入證券化視野，底層資產由消費基礎設施擴展至全業態商業不動產。融資鏈條前後貫通，前端通過項目庫和重點培育庫篩選資產，中端以信貸、CMBS和ABS提供債務資金，後端以公募REITs和私募基金完成權益退出，“投融建管退”循環初步閉合。財政與金融協同發力，城市更新領域允許專項債、企業發債與REITs共同參與，並按“誰受益、誰出資”原則構建政府、市場、居民共擔機制，商業地產資金來源由銀行信貸主導轉向多元主體分擔。
從政策走向看，商業地產金融的重心已從開發環節的增量融資轉向運營環節的存量盤活。2025年末商業不動產REITs試點啓動，截至9月末已經有5只上市。此外，還有多隻業態範圍覆蓋辦公、商業綜合體、酒店等方向的REITs獲批通過。存量資產證券化在“穩起步、穩發展”基調下保持常態化擴容，擴募通道使已上市平臺可持續吸納成熟資產。政策對商業不動產REITs始終強調“穩慎推進”，意味着現金流質量、運營能力與合規水平將取代規模成為核心門檻，行業競爭隨之從資源獲取轉向全週期資管能力。
長期看，境內商業存量資產證券化率仍處低位，隨着土地使用權續期、稅收支持等配套制度逐步到位，商業地產有望形成運營培育、證券化退出、資金再投資的良性循環，但其節奏仍取決於消費復甦與資產現金流的穩定性。
商業地產開發投資保持回調態勢，商辦零售業態同步收縮
從投資方面的數據來看，商業營業用房2026年1-9月完成投資額3508.57億元，同比下降25.90%，延續了近年來的收縮態勢。
同期辦公樓投資額為2000.66億元，同比下降21.00%，受企業辦公需求縮減、空置率上升等因素拖累，投資意願持續低迷。回顧近10年數據，商業地產投資整體保持下降趨勢並創歷史新低，企業對商業地產的投資意願仍較弱。
觀點指數認為，商業地產開發投資連續收縮，既反映零售與辦公需求預期偏弱，也與行業資金更多轉向存量收購和資產證券化有關；隨着存量盤活工具增多，開發投資與大宗交易、REITs擴容之間的資金“此消彼長”，正成為商業地產資金循環的新特徵。
整體來看，2026年商業地產金融沿促消費、盤存量、強資本的邏輯展開，貸款、債券、CMBS、ABS、REITs與私募基金並舉的工具組合基本成型，存量資產證券化步入穩慎擴容軌道；開發端投資延續收縮並創階段新低，隨着存量盤活工具增多，行業運行重心進一步從增量開發轉向存量運營與資本循環，商業地產資金來源由銀行信貸主導轉向多元主體分擔。