觀點網 11月4日，蘇州出讓5宗宅地，總出讓面積142560.3平方米，總計容建面156906.78平方米，總起始價17.7億元。最終1宗溢價、4宗底價，總成交18.72億元。

決定全場報價的只有一宗。位於吳中經開區長橋街道寶帶東路以南、月浜街以東的蘇地2026-WG-Z35號地塊，經51輪競價，由金茂旗下蘇州搏茂置業以6.71億元競得，成交樓面價16508元/平方米，溢價率17.91%。

這宗地塊佔全場成交金額的35.8%，其餘四宗的競價記錄都停在起始價。蘇州的土地熱度並未消失，只是集中到了主城核心、配套可算、產品賣得動的那幾個座標上。

冷熱同場

全場只有Z35號出現競爭。地塊出讓面積31288.3平方米，容積率1.01至1.3，計容建面40674.79平方米，起始價5.69億元，起始樓面價14000元/平方米。

成交樓面價16508元/平方米，比起始樓面價每平方米高出2508元，總價較起始價增加約1.02億元。按1.3的容積率上限推算，可售住宅體量不過四萬平方米出頭，屬於典型的主城小盤。

17.91%的溢價在今年蘇州並不算極端。10月28日獅山兩宗宅地的溢價分別為19.62%和10.03%，本次介於兩者之間。差別在於門檻：獅山地塊容積率約1.5、起拍總價更高，Z35則以不到6億元的起拍價，給了有意主城的中型房企一個相對可控的入場價位。

其餘四宗均以起始價成交，競得方以地方平臺及區域國企為主。吳江東太湖度假區（太湖新城）秋楓街東支二路北的WJ-J-2026-012號地塊，出讓面積51822平方米，容積率1.01至1.05，由吳江城投以7.42億元底價競得，樓面價13631元/平方米，是當日體量最大的一宗。

吳江汾湖高新區西秀路西側、臨滬大道北側地塊出讓面積39333平方米，容積率同為1.01至1.05，由蘇州汾湖投資以3.56億元底價競得，樓面價8631元/平方米。吳中金庭鎮兩宗地塊出讓面積分別為10476.5平方米與9640.5平方米，容積率均為1.02，由蘇州星庭房地產開發有限公司分別以0.53億元與0.49億元競得，樓面價同為5000元/平方米。

上圖可見，五宗地的起始價與成交價幾乎完全重合，唯一的價差全部來自Z35。從約0.5億元到7.42億元，地塊體量相差十餘倍，房企的取捨卻不像在挑體量，更像在考量確定性。

蘇州年內前9月出讓涉宅用地20宗，平均溢價率約3.28%。因此，4日的17.91%溢價率，在全年成交中已屬少見。

Z35的地段條件在當日五宗地中最“齊整”。地塊為原蘇苑中學用址，地處吳中主城核心，一側接姑蘇古城與滄浪新城，一側通向吳中太湖新城。

出讓條件顯示，地塊內需配建社區居委會用房與居家養老服務設施，屬於熟區見縫插針式的供地。周邊有蘇苑實驗小學、迎春中學、吳中體育館、麗豐購物中心等配套，板塊近兩年新房供地稀少，僅有東吳序、東吳原著等低密項目推出。

蘇州明確自8月28日起，新出讓土地的商品住房項目優先選擇現房銷售，現房銷售定金原則上不超過總價3%；申請預售的單體建築須完成主體結構封頂，預售資金全額、全過程監管；土地款首付不低於50%，餘款兩年內繳清。

按細則，Z35這類新出讓項目優先選擇現房銷售。6.71億元地價與建安投入需先行沉澱，回款節點整體後移，這對任何開發商都不是一筆輕鬆的賬。

同一規則也解釋了當日多數地塊只有一家報價：封頂預售、全額監管、自有資金比例提高，把中小主體與高槓杆模式的入場空間壓到最低，底價成交因此成為常態。

蘇州賬本

金茂對蘇州並不陌生。2012年首入姑蘇，以姑蘇金茂府切入古城科技住宅賽道，此後蘇州長期在其深耕城市名單之內，華東區域也是銷售貢獻的主要來源。

2023年11月，金茂以19.28億元收購蘇州新茂置業51%股權，取得高新區獅山商務創新區蘇地2023-WG-64號地塊開發權。這宗地此前以34.93億元成交，樓面價30475元/平方米、溢價率15%，是其時隔兩年在蘇州補倉。

真正的轉折出現在2026年。3月29日，金茂以6.51億元底價競得姑蘇區吳門橋街道南環路南、東吳北路東的蘇地2026-WG-Z01號地塊，時隔多年重回姑蘇核心區。項目定名金茂姑蘇滿元，全盤住宅268套，首批取得預售房源172套。

9月13日，該項目開盤，成為蘇州8月28日新政落地後首個觸發公證搖號的新房項目。搖號房源116套，吸引近300組客戶參與，首開成交128套，對應銷售額7.1億元。從3月底拿地到9月開盤，全程僅用了五個月。

這條時間線在11月4日被再次放大。半年內蘇州兩次落子，一次古城南門、一次吳中長橋，均為主城核心、低密、小體量。

姑蘇滿元的首開成績單給出了信心，但全盤268套的後續消化節奏，將直接影響外界對金茂蘇州第二個主城項目的預期。

從公司口徑看，金茂確有加註的底氣。上半年簽約銷售575億元，同比增長8%，行業排名升至第7位，一二線城市銷售佔比96%，華北、華東合計貢獻463億元、佔比81%。

投資端也講究節奏。截至8月，金茂在西安、上海、長沙、南京、蘇州、成都、青島、廣州、北京等城市獲取15個二級項目，土地總價款約260億元，全部位於一二線城市，平均溢價率5.64%。

按這一區間口徑，本次17.91%的溢價明顯高於公司年內平均水平。金茂的投資節奏整體保持紀律性，蘇州兩宗地的共同點恰是總價可控、去化可驗證。融資端約2.87%的成本，也讓這類小體量主城項目更容易算得過賬。