觀點網訊：11月3日，新城控股（601155.SH）發佈公告，廣發新城吾悅封閉式商業不動產證券投資基金合同已經生效，募集期間有效認購份額5億份，淨認購金額約15.53億元。這是民營房企落地的首單商業不動產公募REIT。

該REIT底層資產為位於江蘇省的常州天寧吾悅廣場和南通啓東吾悅廣場兩座購物中心，合計估值約21.43億元。

發行認購階段，網下詢價擬認購數量是初始發售份額的8.08倍，公眾投資者配售比例為3.33%，網下配售比例19.03%。

與債務融資不同，REITs募資計入權益而非負債，在不增加有息負債的情況下回籠商業項目的沉澱資金。

公募REIT落地的同時，機構間REIT的擴募也在下半年同步推進。10月16日，“國金資管—吾悅廣場持有型不動產資產支持專項計劃（2026年第二次擴募）”獲上交所受理，擬發行金額20.96億元。

今年新城控股圍繞商業資產的融資已多次落地。9月，公司完成4億元公司債發行，品種一首次以自有商業資產抵押增信，品種二則為2022年以來境內首筆純信用債。7月，公司完成2026年度第一期中期票據發行，規模7.5億元，期限5年，票面利率2.8%。

商業運營板塊方面，前三季度，新城控股商業運營總收入108.71億元，同比增加3.42%，商業運營收入約佔集團收入的四成，貢獻約八成的毛利潤。截至6月末，吾悅廣場已開業181座，出租率維持在98.35%。

在新城控股今年9月與投資人的溝通中，管理層曾測算，多層次REITs可將商業資產的融資價值比率從經營性物業貸的約40%至50%提升至平均約75%，釋放相當於物業價值25%至30%的增量資金。