2026觀點住房租賃大會·現場快訊：11月3日下午，2026觀點住房租賃大會在上海召開，會議主題為“重構與新生”。中航基金不動產投資部總監王雨宸從原始權益人視角，把保障房REITs的實操拆成發行前、發行中、存續期三段。

其指出，發行前有四條標準：權屬清晰；原則上運營滿三年，能證明穩定性的可論證；收益率不低於十年期國債上浮150個基點，對應約3.3%；入池規模不低於8億元，保障房建議9億至10億元以上，可跨地區打包。

他的原則只有一句：“把乾淨的資產放到乾淨的公司，再把乾淨的公司賣給REITs。”重組須前置稅務籌劃，合規上重點關注可轉讓性、固定資產投資手續和底層資產完整。

估值端，REITs目前只有DCF現金流折現法一種辦法。已上市項目資本化率多在4.5%左右，對應NOI約20倍，高於總投與賬面價值。價值釋放有三個時點：估值、詢價與首日漲幅。11只保障房REITs中10只詢價錄得5%至13%正溢價，首日漲幅多在30%左右。

“現在大家買資產可能不看區位，不同的運管機構，運營成效不同，資產的價格就不一樣。”在他看來，資產定價已經變成運營定價。

存續期建議集團做運營統籌機構、子項目團隊做實施機構，收費由必要成本、合理利潤與浮動激勵三塊構成。擴募提交時限已由12個月縮短至6個月。