觀點指數 在近日觀點指數研究院發佈的物流倉儲暨基礎設施投資發展報告中，其指出，中東現代化物流設施供給的結構性缺口，疊加頭部企業在中東核心港口的樞紐佈局、海外倉網絡的持續完善，共同推動中東成為本輪物流出海的核心方向，機構級高標倉資產價值與跨境履約能力將在未來持續顯現。
報告期內，全國重點城市倉儲市場延續“租金下行、空置率抬升”的特徵，整體處於底部震盪階段。物聯雲倉統計數據顯示，9月全國通用倉儲平均租金23.11元/平方米·月，環比有所回落；全國通用倉儲空置率16.56%，較8月小幅上行0.01個百分點。
數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理
覆蓋的41個重點城市中，本月暫無城市租金上漲，租金下行城市達21個，其中石家莊受需求疲軟影響，租金環比降幅約1%。該結構性分化特徵說明，倉儲租賃市場尚未迎來普適性復甦，缺乏產業支撐的區域仍面臨去化壓力，租金修復高度依託當地製造業、電商產業的真實擴張動能。
世邦魏理仕2026年第三季度數據顯示，上海倉儲物流市場新增兩個項目，合計供應約24.3萬平方米；全市淨吸納量24.6萬平方米，環比接近翻倍，創下年內新高。第三方物流為本季度成交主力，佔整體成交面積約40%，供應鏈管理、合同物流、快遞與零擔企業需求活躍。批發零售板塊需求持續釋放，社區零售、即時配送相關企業，以及消費品企業均帶來多宗新租、續租交易。
三季度北京倉儲物流新增供應集中落地順義等非核心片區，製造業、食品飲料行業成為新增需求主力，分別佔租賃成交的40%、33%。第三方物流企業跨區域置換活躍，貢獻25%的新增租賃，同時市場也出現大面積退租案例。
深圳高標倉本季度無新增供應入市，淨吸納量達12.9萬平方米，同比、環比分別提升超9倍、3倍，推動全市空置率環比改善3.1個百分點至22.0%。
報告期內，中東成為倉儲物流企業出海拓展的核心方向。據ESR測算，阿聯酋符合機構標準的現代化物流設施存量佔比不足20%，沙特該比例不足10%，兩地甲級物流設施接近滿租，供給端存在顯著的結構性短缺。
ESR將沙特、阿聯酋作為業務佈局的優先區域，現已鎖定超300萬平方米物流及數字基礎設施儲備項目，潛在最終價值逾100億美元。ESR總裁表示，中東地處多條全球貿易通道交匯處，現代化物流基礎設施需求旺盛。
與此同時，京東產發在阿聯酋阿布扎比哈利法經濟區的智能物流樞紐完成土地交割，是繼沙特吉達智慧物流樞紐之後中東又一落地項目，面向工業製造、跨境電商、第三方物流客戶，配套智能自動化倉儲與數字化運營體系。
期內，順豐中東總部遷入新址投入運營，迪拜約6000平方米自營新倉即將投用，落地保稅倉並完成區域運營升級，依託中東核心港口保稅節點，為國內出海製造企業提供保稅倉儲、分撥、清關等一體化服務。
需求端，定製化倉儲與海外前置倉逐步成為資本佈局的新方向，行業由標準化倉儲空間租賃，轉向深度綁定客戶產能、流量波動的服務型倉儲。京東物流與藍月亮連續合作落地三座倉庫，依託產能預判、波次調度及彈性倉儲機制應對流量波動，高峯期單倉最高出庫產能可達日常9倍，實現倉儲運營與客戶生產節奏、銷售波動的深度協同。
海外倉佈局持續加碼。京東產發Fortem智能物流園開工、英國拉格比高標倉竣工交付，順豐聯合三一打造歐洲中心倉啓動建設。頭部企業採用自建、合作並行的模式完善海外倉儲網絡，為跨境電商與製造業出海提供本地化履約能力。
融資端呈現境外債、綠色債、資產證券化多渠道並行的格局，相關產品利率具備顯著的成本優勢。順豐控股發行100億元境外人民幣公司債，3年期利率1.75%、5年期利率1.85%，募集資金用於海外倉儲物流網絡完善，投向跨境供應鏈、海外物流園區開發運維。