觀點指數 在近期發佈的《分化修復｜2026三季度不動產資本金融報告》中，觀點指數指出，三季度房企有息負債延續長期下行通道，融資向銀行借款與境內標準債集中；地產債發行季度大幅波動，三季度受到期高峯影響再度大額淨流出約548億元；優質房企借低利率窗口提前兌付高息債務，“扶強不扶弱”分化凸顯。出險房企重組有序推進，龍光、花樣年進入落地階段，萬科獲股東支持完成公開債展期，正榮推出境內債二次重組三層菜單。大宗交易活躍，學生公寓改造、自用總部購置、國資接盤與跨境地標收購併行，各賽道REITs表現分化。
有息負債延續壓降通道，融資向銀行與境內債收斂
2022年以來，有息債券規模前100家地產公司戶均有息負債由2022年的982.34億元波動下行，2025年為803.16億元、累計下降18.2%；2026年三季度回升至841.84億元、環比增加274.59億元，並不代表槓桿重新抬頭，降槓桿仍是行業主線。結構上，銀行借款穩居核心支柱，戶均規模降至406.39億元、佔當季有息負債的48.3%；境內債券為139.71億元，境外債券進一步萎縮至4.45億元、累計下降17.7%，中資美元債市場對內地房企基本關閉。
ABS、永續債、融資租賃、定向融資均延續收縮，唯獨信託融資由35.98億元逆勢增至39.64億元、增長約10.2%，成為非標融資中少數仍在擴張的渠道。整體看，行業融資正從多渠道並行收縮為“銀行貸款+境內債券+信託”三條主線，資金進一步向項目層面和優質主體集中。
地產債季度大幅波動，提前兌付維持高位
地產債發行節奏季度間大幅擺動：2026年一季度淨流出約404億元，二季度在政策窗口下轉正、淨流入約217億元，三季度又降至淨流出約548億元，為近三年單季最低淨融資額。主要因當季到期償還量高達約935億元，而總髮行量僅約873億元，“借新還舊”缺口被季節性到期高峯放大。這種大幅擺動表明行業融資尚未進入自我造血的正循環，發行節奏高度依賴政策窗口。
提前兌付是近一年最值得關注的邊際變化。季度均值由2024年的約101億元升至2025年的約154億元；2026年一季度衝高至238.66億元、同比多增約三成，二季度、三季度分別約為150億元、113億元。提前兌付維持高位是偏正面信號，說明仍能在市場發新債的企業正利用低利率優化債務結構，但這一紅利主要屬於頭部優質主體，尾部房企既發不出新債、也缺乏提前贖回空間。
融資成本K型分化，存量上行、新發下行
2023年至2026年三季度，境內債券綜合融資成本由0.64%一路升至3.87%，三年累計上行超300個基點；境外債券融資成本在6.5%—7.7%高位區間波動，三季度約為7.2%。與此同時，新發債平均票面利率持續下行，境內平均票面由2023年的4.17%降至2026年三季度的3.54%，境外平均票面維持在4.8%左右。
存量加權成本上行，是因為前幾年發行的高息舊債尚未到期，新發低利率債券尚來不及置換存量；而新發票面下行，說明當前能進入債券市場的優質企業融資條件確實在改善。行業平均成本主要被兩類主體抬升：一是仍依賴信託等非標融資的中小房企，二是境外市場剩餘的高息美元債。融資成本數據印證了行業的“K型”修復——頭部國央企債務成本持續下行，尾部及出險房企資金成本仍處高位。
出險房企密集披露重組進展，股東支持與境內債二次重組成為化債重要路徑
8月21日，龍光集團整體重組方案已分別獲得開曼羣島法院及香港高等法院批准，進入落地實施階段；7月30日，花樣年境外重組正式生效，短期票據、長期票據、對價股份及強制轉換債券同步發行。中駿集團境外債務重組最後截止日期自動延長至2026年10月31日；合景泰富佔範圍內債務未償還本金總額約75.47%的持有人已加入或同意加入重組支持協議。
股東支持與境內債二次重組成為化債重要路徑。萬科7月21日獲深鐵集團提供不超過5.19億元股東借款，利率為1年期LPR減71個基點、當前為2.29%，2026年以來到期的公開債已全部完成展期並完成首筆分期兌付，目前公開債均無逾期。
正榮地產8月12日披露，對9只上交所掛牌公司債券及資產支持證券啓動境內債二次重組，存續本金餘額約66.14億元、含應付利息約72.03億元，並提供“菜單式”三層選擇：現金購回以不超過6400萬元按剩餘面值8%折價收購、削債上限約8億元；資產抵債以3個項目股權收益權設立60個月信託、消化本金上限約16億元；留債展期將本金展期8.5年至2035年、按1%/年單利計息分8期兌付。當前出險房企重組以司法批准、協議展期、債轉股及境內債二次重組為主要路徑，頭部企業陸續進入生效落地階段，但多數仍處於債權人簽署、聆訊審批階段，短期完全出清風險難度較大。
商業地產大宗交易結構性活躍，學生公寓改造、自用總部與跨境地標並行
住宅不動產類共錄得7起交易及融資事件、涉及資金約47.89億元，標的高度集中於香港，以酒店、服務式公寓整棟收購後改造為學生宿舍為主線。京東集團兩度落子，分別以6.41億元收購油麻地前海景絲麗酒店、以2.39億元收購灣仔軒尼詩道“218Apartment”；華潤隆地以8.15億元購入荃灣悅品酒店改造為“博譽學生公寓”；凱德投資以約21億元收購上環宜必思酒店擬改造為學生公寓。在傳統甲級寫字樓面臨供應過量、空置率抬升的背景下，學生公寓依託高校需求確定性強、出租率穩定，正成為機構投資者佈局差異化賽道的重要方向。
商業不動產領域共錄得8起大宗交易、涉及資金約84.24億元。拼多多以33.7億元整棟收購上海陸家嘴星展銀行大廈擬用作Temu跨境總部，體現產業資本對核心地段長期自持價值的認可。國資產業資本接盤出險資產：華潤置地以約6.57億元三拍接盤合肥蘇寧廣場；新達盟、廣州資管等以21.98億元間接持有上海松江、泉州浦西兩座萬達廣場。
產業類共錄得6起融資事件、涉及資金約69.54億元，資產證券化是絕對主力。蘇高新集團同日發行兩隻資產支持專項計劃合計11.69億元；外高橋集團16億元擴募通過，為工業廠房類首單擴募；世紀互聯旗下世紀烏蘭數據中心23.39億元擴募獲上交所受理，為數據中心領域首單擴募。園區企業正藉助類REITs、持有型ABS和擴募打通“投融管退”閉環。
