觀點網 廣州城投的存量資產盤活清單上，又添了一筆。
近日，“華泰-城壹匯資產支持專項計劃”獲深圳交易所受理，發行規模5億元，這是廣州城投旗下精品商業品牌“城壹匯”相關資產首次走向資本市場。
熟悉廣州的讀者，對廣州城投這個名字大概不會陌生，全稱廣州市城市建設投資集團，為廣州市屬國企，2008年成立，業務從城市道路、橋樑、隧道，一路到建設廣州塔、花城廣場與住宅項目開發。
過去十幾年，廣州城投更像一個城市建設的多功能平臺，修路架橋、建地標、建住房，賬本上沉澱下來的持有型物業，有相當一部分是在城市建設過程中逐步積累的。
時移世易，房地產市場下行，城投公司的經營方法論跟着變了。
過去幾年，化解地方債務風險的主線持續收緊城投的新增融資渠道，傳統的模式跑不動了。城投手裏那堆看得見、摸得着、變現卻慢的不動產，忽然從包袱變成了主角。
盤活存量資產，從一道選擇題變成城投系統的集體必修課，而廣州城投就是其中的活躍分子。
“城壹匯”試驗田
此次ABS涉及的“城壹匯”，是廣州城投旗下精品型商業中心品牌。該產品線目前已佈局三個項目，單體體量都不大。
其中，北京路店是最出挑的一個，項目建築面積約1.6萬平方米，共六層經營區域，是2020年推出的品牌首店。
項目位於中山四路沿線，北京路步行街北入口旁，屬於廣州最老牌的商業腹地，人流不缺，缺的是差異化。
當然由於位置太優越，城壹匯北京路店也不用太在意“差異化”這件事。定位是運動元素特色綜合體，依託北京路步行街的客流，主打年輕消費與“夜經濟”，目前已引入耐克、阿迪達斯、海底撈、摩打食堂、喜茶等常規品牌，還有一些桌遊店、酒館、團建轟趴店等業態。
流花路店做的是另一門生意，“城壹匯·流花”藏在越秀國際會議中心負一層，經營面積約5000平方米，是三個項目中最小的一個，2023年8月開業。
項目定位會議及商務配套商業，毗鄰流花展貿中心、中國大酒店、東方賓館，直通地鐵越秀公園站，主要服務會展與商務客羣。說白了，做的是“順路生意”，會展和開會的人需要什麼，它就提供什麼。
該項目體量最小，業態最窄，勝在需求穩定，廣交會的流量底座擺在那裏。目前，“城壹匯·流花”主要引入餐飲業態，包括必勝客、必勝漢堡、克茗冰室、瑞幸咖啡、RHONE·羅納餐廳等。
金沙店，也叫金沙廣場，是三家裏面積最大的，位於白雲區金沙洲環洲一路9號，廣州地鐵6號線沙貝站直達。項目建築面積約5.7萬平方米，定位社區體驗式商業，主打年輕潮流和家庭消費。
金沙洲是廣州知名的居住板塊，常住人口稠密，消費力不差，但離市中心較遠，過去也缺乏有一定品質的商業綜合體。
金沙廣場算彌補了這一層需求，項目將於2026年12月末開業，目前已確定引入盒馬、金逸影城、迪迪瑪特超樂場、新東方、麥當勞、肯德基、喜茶等品牌，看得出主打的還是周邊消費。
三個城壹匯項目合計建築面積約6.4萬平方米，分佈在越秀、白雲兩區，這個體量放在廣州商業市場裏屬於“小而散”。但一般而言，證券化對體量的要求較小，要的是現金流。
城壹匯均貼近民生消費，且除金沙廣場尚未開業外，其餘兩個項目均實現長期穩定經營，算是不錯的標的。
但目前並不清楚“華泰-城壹匯資產支持專項計劃”針對的是哪一個城壹匯。
城投的必選項
除廣州城投外，過去幾年，地方國有平臺正批量地把沉澱的商業物業搬上資本市場。
把時鐘往回撥，2022年5月，國務院辦公廳印發《關於進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，首次把盤活存量提到擴投資、穩經濟的高度。文件還提及，對債務率較高的地區，重點督促通過盤活存量資產降低債務率，並將盤活情況納入國有企業考核評價體系。
隨後幾年，基礎設施公募REITs試點範圍持續擴容，2023年消費基礎設施被納入其中，百貨商場、購物中心、批發市場這類資產有了標準化退出通道。
政策開了口子，市場立刻跟進。不過，真正的壓力還來自各地城投的賬本里。
一方面在融資端，化債約束下城投新增融資渠道逐年收緊；另一方面，城投手裏握着海量不動產，商場、寫字樓、酒店、園區……它們能收租，卻佔着大量資金，回報率跑不贏融資成本。
一收一放之間，能讓讓沉澱的資產自己“造血”的資產證券化，成了少有的兩全之策。
而且，在利率下行週期裏，保險與理財資金也愈發追逐長久期、穩定現金流的不動產資產。
幾重因素疊加，城投做資產證券化成為了必選項。
2023年3月，寧波城投以寧波象山海景皇冠假日酒店為底層資產，發行6.8億元CMBS，利率3.7%，為當時寧波國企單筆最大規模；2024年9月，寧波鄞城集團以水街商業廣場為底層資產發行4.01億元CMBS，票面利率低至2.34%，創下當時浙江省區級國企新低。
2024年10月，“中信證券-越秀商業持有型不動產資產支持專項計劃”獲深交所通過，成為市場首單商業物業持有型不動產ABS，發行規模14.13億元，底層資產為廣州天河環貿中心“辦公空間+停車場”，並於同年11月完成發行。
2024年12月10日，上海徐匯資本在上交所發行“申萬宏源-徐匯寰宇城1號資產支持專項計劃”（CMBS），規模11.01億元，票面利率2.08%，創下當年全國CMBS產品發行最低利率。
廣州城投在資產證券化這條路上的步子，比多數同類平臺要走得快一些，也走得密一些。
2024年8月，廣州城投在深圳證券交易所發行流花展貿中心資產支持專項計劃（CMBS），規模26.01億元，期限21年，票面利率2.48%，為當年廣東地方國企規模最大、期限最長、利率最低的CMBS。
其中，流花中心是廣交會舊址改造的綜合性商業物業，自2018年重新營業以來，一直出租率和收益水平保持高位。
2026年4月，廣州城投再發行全國首單銀行間市場消費類定向資產支持票據（類REITs），底層資產為天河新天地購物中心，規模11.77億元，期限18年，票面利率2.38%，獲1.67倍超額認購。
據悉，該產品創下全國市屬國企子公司銀行間類REITs、18年期銀行間類REITs、廣東省城投系類REITs最低票面利率三項紀錄。
資料顯示，廣州天河新天地位於天河客運站旁，是地鐵3號線和6號線的雙地鐵上蓋物業。其購物中心部分體量約4萬平方米，與地鐵站無縫對接，定位偏向年輕消費羣體。
兩個案例的共同點較清晰可見，都是核心城市、國有主體、地段成熟的商業物業。加上最新的城壹匯ABS，廣州城投對成熟商業物業的證券化工具箱裏已集齊CMBS、類REITs、ABS三種打法。未來，公募REITs似乎也可觸及。
頻繁出手的背後，是沉甸甸的存量。除成熟商業物業外，2026年7月4日，廣州城投還曾披露三年存量資產盤活攻堅細則，顯示集團仍存在待盤活存量建築面積約358.6萬平方米，資產分兩大板塊，其中244萬平方米為商業、產業配套物業。
這些資產整體處置思路以出租為核心，待運營成熟後，它們也可進入資產證券化的流程。